شکایت مسکن مهری ها رد شد :: نشریه خبری پایدار


پیش بینی خروج ملایم مسکن از رکود و افزایش ۱۰ برابری معاملات طی امسال  

درخواست حذف این مطلب
به گزارش صبحانه، احمد خرم، وزیر راه و ترابری دولت اصلاحات در گفت وگو با نشریه اتاق بازرگانی ایران در مورد دلایل رکود در بازار مسکن سخن می گوید. او همچنین طرح جامع راهبردی مسکن را یکی از ضرورت های حال حاضر کشور می داند و از سوی دیگر نقاط ضعف مسکن مهر را یادآور می شود. مسکن استیجاری یکی از پیشنهادهای خرم است. در ادامه مشروح مصاحبه او را می خوانید.شاید یکی از مهم ترین مشکلاتی که در بخش مسکن وجود دارد مربوط به طرح جامع آن باشد. وضعیت طرح جامع در ایران چگونه است؟یکی از شعارهای اصلی جمهوری اسلامی ایران مسکن برای همه است. این شعار در متن قانون اساسی آمده است. از انقلاب اسلامی ایران 38 سال می گذرد. در همان 10 سال اول باید طرح جامع مسکن ارائه می شد که متاسفانه این کار نشد. تا امروز هم سندی به نام طرح جامع مسکن وجود ندارد. طرح جامع فرآیندی دارد. تهیه کننده طرح، کارفرما یا سفارش دهنده آن، بررسی و تاییدکننده و تصویب کننده نهایی و بعد ابلاغ و اجرا مشخص است. این روندی است که باید در همه طرح های جامع طی شود. در تمام بخش ها مانند راه و ترابری، مسکن و شهرسازی، کشاورزی، فرابخش محیط زیست و... در کشور باید سند طرح جامع تهیه شود. هیچ کشوری بدون سند کار نمی کند. توسعه مانند یک پازل است. اگر قطعات آن به درستی چیده نشود، تصویر مناسبی که در پازل تعیین شده، دیده نمی شود. قطعات باید درست سر جای خود چیده شود. بدون سند و هیئتی کار کردن یعنی قطعات پازل توسعه هرکدام به گوشه ای انداخته شود. توسعه باید همه جانبه باشد و بخش و فرابخش همه باید در یک زمان یا با فاصله زمانی اندک طرح توسعه خود را تهیه و حرکت کنند. طرح توسعه باید متوازن باشد و یک بخش مانند انرژی هسته ای، سیلوسازی و کشاورزی از سایر بخش های صنعت پیشی نگیرد. باید همه با هم و متوازن حرکت کنند و این حرکت پایدار باشد. نمی شود زمانی بر اساس طرح حرکت کرد و بعد طرح را کنار گذاشت و بر اساس سلیقه مدیران عمل کرد. نمی شود یک بخش براساس طرح جامع و یک بخش بدون طرح جامع و سلیقه ای حرکت کند. این چالش مهم و اساسی جمهوری اسلامی ایران است که مانع رسیدن کشور به سرمنزل مقصود که توسعه همه جانبه کشور است، می شود. در رژیم پهلوی، دولت با شرکت ستیران فرانسه که مشاور طرح آمایش سرزمین طرح های جامع بود، قراردادی بسته بود و طرح آمایش در سال 53 تهیه شد و مبنای حرکت توسعه ای قرار گرفت. بعد از انقلاب اسلامی این طرح کنار گذاشته شد. افق طرح 25ساله بود یعنی 78 تمام می شد. در کنار این طرح آمایش سرزمین، طرح جامع حمل و نقل نیز توسط این شرکت کار شد که بخشی از آن در سال 80 از بین اسقاطی های وزارت راه پیدا شد.آیا این طرح هم عمل نشد؟نه عمل نشد. بعد از انقلاب طرح آمایش و کالبد ملی و طرح های جامع فراموش شد یا به مشاوران فاقد صلاحیت و رتبه بندی بین الملل داده شد. در طرح آمایش، سفارش دهنده و کارفرما دولت است. مشاور طرح را تهیه می کند که البته مشاور ذی صلاح در ایران نیست و باید با مشاوران خارجی قرارداد بست و در مطالعات و طراحی مشارکت کرد. می توانستیم یک گروه مشاور برای طرح جامع و آمایش در ایران تشکیل دهیم و با حضور یک همکار خارجی باتجربه، کار مشترکی انجام شود. با این کار هم طرح جامع نوشته می شد و هم مشاوران ایرانی طراحی سند آمایش را یاد می گرفتند. اقداماتی به صورت پراکنده انجام شد. اولاً دعوا شد بین سازمان مدیریت و برنامه ریزی و زارت مسکن و شهرسازی وقت که هرکدام می گفتند وظیفه من است. به طور مثال زمانی سازمان مدیریت مسئول این آمایش شد و در یک جلسه طرحی به دولت ارائه کرد که به دلیل نقایصی که داشت، رد شد. یک بار دیگر در زمان آقای هاشمی مطرح شد و در زمان دولت اصلاحات هم جلسه ای گذاشتند که یک ساعت و نیم بحث شد و چون مشاور ذی صلاح و دارای رتبه بندی بین المللی این کار را انجام نداده بود، طرح قابل بررسی نبود و رد شد. یعنی مسیر انحراف پیدا کرد. در طرح های جامع کارفرما دستگاه اجرایی است. مثلاً کارفرمای طرح جامع کشاورزی کشور، وزارت جهاد کشاورزی است و این کارفرما با موافقت سازمان مدیریت قرارداد مطالعات طرح جامع را می بندد ومشاور طرح را تهیه می کند. دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت مجموعاً طرح مشاور را بررسی می کنند و طرح به دولت می رود و تصویب می شود. وقتی دولت طرح آمایش یا طرح های جامع را تصویب کرد، به قانون تبدیل می شود و هرگونه اصلاح در طرح و ورود مقوله یا تغییر جدید پیش آمد، وزیر یا رئیس دستگاه، پیشنهاد را به مشاور ابلاغ می کند. مشاورِ مطالعه دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت، بررسی و دولت تغییرات را تصویب و ابلاغ می کند. به این صورت برخوردهای سلیقه ای که توسعه برانداز است رخت برمی بندد. بنابراین تهیه و بازنگری طرح هم مسیر مشخصی دارد و وزیر نمی تواند با سلیقه خود کار کند. نظارت بر طرح های جامع برعهده دولت، سازمان مدیریت، مجلس و دستگاه های نظارتی است. این اتفاق در کشور ما رخ نداد. پیش از انقلاب طرح آمایش تهیه شد اما پس از انقلاب کنار گذاشته شد. به طور مثال در طرح آمایش سرزمین تکلیف شده بود که در استان هرمزگان در نزدیکی بندرعباس تولید 15 میلیون تن فولاد استقرار پیدا کند که امروزه تنها دو و نیم میلیون تن است.این همان طرحی است که به اصفهان منتقل شد؟بله، حاصل آن فولاد مبارکه است که با ظرفیت 2 و نیم میلیون تن کار می کند. در طرح آمایش سقف تولید فولاد در صنایع مادر، سقف تولید پتروشیمی در بالادستی، میانی و در پایین دستی مشخص بود. امروز ما در صنایع بالادستی پتروشیمی فعالیت داریم اما صنایع میانی و پایین دستی را رها کرده ایم. یعنی کالای بالادستی را به چین، کره و سایر کشورها صادر می کنیم و کالای میانی و پایین دستی پتروشیمی را با ارزش افزوده ای بین 5 و 10 تا بعضاً 100 برابر از آنها خریداری می کنیم. یعنی مشکل اشتغال را برای آنها حل کردیم نه خودمان و کارخانه های تولیدی آنها را رونق دادیم. یکی دیگر از مسائل مهم که به بخش مسکن و شهرسازی نیز ارتباط دارد، استقرار جمعیت است. شما می دانید که غالب جمعیت ایران در شمال و غرب مستقر هستند. در قسمت مرکزی، شرق و جنوب کشور حداقل ممکن جمعیت استقرار دارد. در طرح آمایش، مشاور استقرار جمعیت را به هم می زند و به سمت مزیت های نسبی می برد. در سند آمایشی که پیش از انقلاب تهیه شده بود این موضوع مدنظر بود و به همین دلیل صنعت فولاد در استان هرمزگان تعریف شد و صنایع مادر و بزرگ کشور در جنوب و در سواحل خلیج فارس و دریای عمان دیده شده بود. در کنار دریا حداکثر فشار هوا باعث احتراق کامل در صنعت فولاد می شود. با قرار دادن این صنعت در اصفهان 20 الی 25 درصد راندمان کاهش می یابد زیرا به دلیل کاهش فشار هوا احتراق کامل نیست. یعنی پرت حرارتی نسبت به جنوب داریم. اگر صنعت فولاد در کنار دریا باشد برای سیستم خنک کننده و تامین آب نیز مشکلی نداریم. با یک دستگاه آب شیرین کن می توان آب آن را از دریا تامین کرد. در حالی که این صنعت را اگر بخواهیم به قم، استان مرکزی، اصفهان، تهران و... بیاوریم مشکل آب ایجاد می شود. سد 15 خرداد در قم زده شده ولی باید منتظر باشیم که باران می آید یا خیر. در این استان برای تامین آب، مردم با مشکل مواجه اند با وجود این، صنعتی آب بر را در آنجا احداث کردیم. در استان مرکزی و اصفهان، با آوردن صنعت فولاد محیط زیست را تخریب کردیم، چون فکر می کردند اگر این صنعت در بندرعباس باشد، خیلی راحت دشمن آن را هدف موشک های خود قرار خواهد داد. در حالی که برای امریکا، شوروی سابق و اروپایی ها تخریب پالایشگاه، کارخانه فولاد یا آلومینیوم در بندرعباس و جنوب همان قدر سخت است که در تبریز. موشک کروز با یک متر اختلاف هدف را می زند. بنابراین یک هزینه بسیار سنگین برای مردم ایجاد کردند و فولاد را از بندرعباس به اصفهان آوردند و بعد برای تامین آب آن به سختی افتادند و محیط زیست را نابود کردند. سواحل جنوبی ایران که به آب های آزاد راه دارد در تامین آب صنایع آب بر مشکلی ندارد و مقرون به صرفه است. همچنین استقرار جمعیت از آبادان تا چابهار 2 تا 2 و نیم میلیون نفر است. در حالی که در سواحل جنوب می توانیم نقاط مختلف جمعیتی تعریف کنیم و صنایع بزرگ مانند خودروسازی، فولاد و گاز و نفت و پتروشیمی و آلومینیوم را به کنار دریا منتقل کنیم. سواحل شمالی خلیج فارس و دریای عمان استعداد استقرار حداقل 30 میلیون نفر را دارد. دولت می تواند فعالیت را در آنجا تعریف کند. همان طور که در پارس جنوبی این کار را کرد. صنایع این چنینی می تواند به طور وسیع تر و گسترده تر در کل سواحل سامان داده شود. در کنار تهران علاوه بر شهرک های متعدد سه شهر جدید ایجاد شده است. یعنی به جای اینکه با احداث صنایع در استان های دیگر استقرار جمعیت را مدیریت کنیم، تمام امکانات را در تهران، اصفهان و دیگر کلان شهرهای داخلی کشور قرار دادیم و به طور طبیعی جمعیت از روستاها و شهرهای کوچک به کلان شهرها و به ویژه تهران مهاجرت کرده و برای کشور بحران ایجاد کرده است. انجمن فناوران صنعتی سازی ساختمان، به منظور برنامه ریزی برای طرح جامع صنعتی سازی ساختمان شکل گرفت. در همین راستا به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد دادیم که حاضریم در تهیه طرح جامع طرح صنعتی سازی، عامل چهارم یعنی نماینده وزارت راه و شهرسازی باشیم. اما این پیشنهاد نه تایید شد نه رد. اگر این پیشنهاد را سه سال پیش پذیرفته بودند، طرح جامع صنعتی سازی و طرح جامع مسکن نوشته شده بود. سال 80 با سازمان مدیریت که رئیس آن دکتر ستاری فر بود، صحبت کردیم که در راه و ترابری یک ردیف برای تهیه طرح جامع باز کنند. بررسی کردیم در سطح جهان 40 مشاور را برای نوشتن طرح جامع حمل و نقل پیدا کردیم. 4 مشاور قوی در بین آنها بود که آنها را جدا کردیم. با اطلاعاتی که گرفتیم به دو مشاور رسیدیم. یک مشاور فرانسوی به نام اجیس و یک مشاور امریکایی. با مشاور امریکایی نمی توانستیم قرارداد ببندیم. با مشاور فرانسوی وارد مذاکره شدیم. قرارداد 2 ساله و با مبلغ 4 میلیون دلار بود. غوغایی شد. نامه و طومار به بیت رهبری و دولت سرازیر شد که یک عده اجنبی پرست می خواهند با خارجی ها قرارداد ببندند. بالاخره قرارداد بسته شد، 22 مشاور داخلی را همکار مشاور فرانسوی قرار دادیم که طرح جامع را یاد بگیرند. از این طرح جامع یک اتاق 3 در 4 پر از نقشه مطالعات و برنامه استحصال شد.گویا در حال حاضر هم طرح جامعی برای مسکن تهیه شده است.حالا وزارت راه و شهرسازی طرح جامعی برای مسکن نوشته که 200 صفحه است. ما در انجمن مطالعه کردیم و به این مسئله رسیدیم که این تنها شرح خدمات طرح جامع مسکن است و خود طرح نیست. طرح باید مطالعه کند که جمعیت ها در کجا استقرار پیدا کردند، نقاط قوت و ضعف این استقرار و فعالیتی که سال هاست انجام می شود، چیست. فرصت های جدید و تهدیدات کدام است. این موارد در مسکن و شهرسازی حدود 20 تا 22 جلد کتاب می شود. بخش بعدی، مدل توسعه مسکن است. مدل توسعه مسکن چندین بار تغییر کرده است. زمانی دولت مستقیماً وارد بحث مسکن شد، آماده سازی می کرد و به تعاونی ها و اشخاص واگذار می کرد یا مسکن می ساخت و واگذار می کرد. یعنی دخالت اجرایی در بحث مسکن داشت. تا رسیدیم به جایی که آماده سازی را دولت انجام می داد، به تعاونی ها و اشخاص زمین واگذار می کرد و خودش دخالتی نمی کرد. این مسئله ادامه پیدا کرد تا به مسکن اجتماعی و مسکن استیجاری و فروش مترمربعی ساختمان رسید. همه این طرح ها شکست خورد. مسکن امری است که سیاست گذاری، تعیین مدل، روش ساخت، ضوابط، معیار ها و استانداردها باید توسط دولت و شهرداری ها تهیه و ابلاغ شود. دولت باید بر کار شهرداری نظارت کند. شهرداری باید مجوز صادر کند و نظارت عالی بر ساخت مسکن داشته باشد. سازنده باید مسکن بسازد و در اختیار مردم قرار دهد. برای مشخص شدن نقش مدل در مسکن، امریکا را مثال می زنیم. در امریکا سیاست گذاری های کلانی در بحث مسکن وجود دارد. اول اینکه مسکن کالای سرمایه ای نیست و به عنوان یک کالای مصرفی مطرح است. در ایران مسکن کالای سرمایه ای است و هر سال که می گذرد رقمی به قیمت آن اضافه می شود. در حالی که در امریکا اگر یک مسکن 300 هزار دلار خریداری شود، 10 سال بعد قیمت آن به 200 هزار دلار می رسد. قیمت کالای مصرفی با گذشت زمان کاهش می یابد. اما با گذر زمان به قیمت کالای سرمایه ای افزوده می شود. دوم اینکه اجاره بها باید با قیمت مسکن تناسب داشته باشد. به طور مثال باید در 20 سال پول و سود حداکثر 2 درصدی مسکن از اجاره حاصل شود. امروز در ایران در یک بازه 20 ساله، مجموع اجاره بها از قیمت ساخت مسکن بالاتر است. اجاره ها در چند سال اخیر شدیداً افزایش پیدا کرده و باید مهار شود در غیر این صورت به دلیل کمبود مسکن مردم دچار مشکل می شوند. در مدل امریکایی سازنده در مرحله اول باید بازار را بررسی کند. به طور مثال شما در شرقی ترین نقطه تهران زمین دارید. باید با بررسی بازار دریابید که چند واحد مسکن می توانید بسازید تا فروش رود یا اجاره داده شود. بررسی بازار تعیین می کند که چه میزان زمین خریداری شود. بانک به شما 95 درصد قیمت زمین را وام با بهره یک یا 2 درصد می دهد. شما نقشه زمین را تهیه می کنید، به شهرداری می دهید و آنجا تایید می شود و پروانه ساختمان صادر می شود. سازنده، پروانه را به بانک می برد و وام ساخت می گیرد. بنابراین در امریکا سازنده، وام زمین و ساخت را با بهره یک یا 2 درصد معادل 95% هزینه ساخت می گیرد.در ایران وام خرید زمین نداریم. درست است؟همین طور است. در این مدل سازنده شروع به ساخت می کند. مدت زمان ساخت مشخص است. پس از ساخت سازنده یک سال فرصت دارد که یا خانه ها را بفروشد یا اجاره دهد. در غیر این صورت از سال دوم باید مالیات آنها را پرداخت کند. ظرف 5 سال آن قدر مالیات سنگین می شود که خانه را از دست می دهد. پس از اتمام پروژه باید پس از سال سوم پول بانک پرداخت شود. سازنده واحدها را می فروشد و پول به دست می آورد. وام بانک را می دهد. قیمت ساختمان بر اساس ارزیابی شهرداری و کارشناسان تعیین می شود.یعنی سازنده نمی تواند با هر قیمتی که می خواهد خانه ها را بفروشد؟خیر. افسارگسیخته نیست. این اتفاقی است که در یک کشور سرمایه داری می افتد. ما به یک اقتصاد نیمه کنترلی معتقدیم. اقتصاد در ایران رها شده است. در مدل امریکایی وام سومی به نام وام خرید در نظر گرفته شده است. متقاضی مسکن به بانک مراجعه می کند و بانک فیش حقوقی متقاضی خرید مسکن را می بیند. بر اساس درآمد تا یک سوم حقوقشان را قسط فرض می کند و افزایش درآمد سالانه را هم در نظر می گیرد. افزایش درآمد آنها مشخص است. به طور مثال 2 درصد به طور سالانه حقوقشان افزایش پیدا می کند. قیمت یک ساختمان 50 تا 100 متری محاسبه می شود. بانک بررسی می کند که این زوج قسط های چه مبلغ وام را می توانند طی 15 سال پرداخت کنند. پس هر میزان که قسط بتواند پرداخت کند، می تواند ساختم ...

ادامه مطلب  

جوانان، حاشیه نشینان و ساکنان بافت های ناکارآمد متقاضیان واقعی مسکن هستند/ رشد ۱۵۰ درصدی کفایت سرمایه بانک مسکن  

درخواست حذف این مطلب
وزیر راه و شهرسازی با تشریح اصلی ترین مسایل حوزه مسکن و ارایه توصیه هایی به سیاستگذاران آتی این حوزه از رشد ۱۵۰ درصدی کفایت سرمایه بانک مسکن خبر داد و تاکید کرد: راهکار ما برای سه گروه عمده متقاضی مسکن یعنی جوانان و خانه اولی ها، حاشیه نشینان و ساکنان بافت های فرسوده و در نهایت توانمندکردن متقاضیان است که این مدل، مدل بانک مسکن برای فعالیت های آتی است.به گزارش خبرگزاری سلامت به نقل از وزارت راه و شهرسازی، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در مراسم رونمایی از سند راهبردی بانک مسکن در افق ۱۴۰۰ و جلسه شورای هماهنگی مدیران ستادی بانک مسکن، ضمن ابراز خرسندی از حضور در بانک مسکن و ارزیابی از عملکرد بانک در دوره چهارساله تدبیر و امید، گفت: نکته ای که علاقمندم به آن توجه داشته باشیم نگاهی است که ما به بخش مسکن در ایران داریم. فکر می کنم در این بخش نیاز به تعمق زیادی داریم تا بتوانیم ارزیابی از شرایط بازار مسکن در کشور داشته باشیم.آخوندی با اشاره به اینکه در روزنامه ها و رسانه ها و در مراجع سیاستگذاری بحث های زیادی راجع به اقدام برای خروج مسکن از رکود می شود و اینکه باید مجموعه اقدامات بزرگی را انجام داد و یا با مداخلاتی مسکن را از رکود خارج کرد، گفت: قبل از هرچیزی باید تصویری از تحولات جمعیتی در ایران داشته باشیم و ببینیم که در حال حاضر شرایط تقاضا در بخش مسکن چیست؟ و عمده تقاضا در کدام بخش از بازار است؟ زیرا اگر بخواهیم به بخش ساماندهی تقاضا در بخش مسکن ورود پیدا کنیم باید بدانیم تقاضای واقعی کجاست و از آن طریق ورود جدی داشته باشیم.وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه یک دوره اوج تقاضا در حوزه بخش مسکن در اواخر دهه ۶۰ و دهه ۷۰ برای مسکن انبوه وجود داشت و این تقاضا از چند جهت شکل می گرفت که یکی از آنها مهاجرت عمده از روستا به شهر و دیگری نیز رشد جمعیت بود، تاکید کرد: در چنین فضایی ایده های مختلفی در ایران شکل گرفت. ایده هایی همچون ایده تاسیس شهرهای جدید که شهرهای جدید پیرامون شهرها ایجاد شد. در اصفهان، بهارستان و فولاد شهر و چند شهر دیگر، در تهران نیز چندین شهر همچون پردیس، پرند، اندیشه، هشتگرد، در مشهد، گلبهار و در تبریز سهند تاسیس شد و در جاهای مختلف شهرهای جدید ایجاد شد. یک مقدار هم پروژه های بزرگی قبل و بعد از انقلاب، تعریف شد که قبل از انقلاب، اکباتان و پس از انقلاب نیز پروژه های چند هزار واحدی تاسیس شدند.عضو کابینه دولت تدبیر و امید تحولات جمعیتی دهه ۹۰ را تاکنون نیز مورد بررسی قرار داد و افزود: بد نیست در حال حاضر، ارزیابی از تحولات جمعیتی و درک روشنی از تقاضای بخش مسکن داشته باشیم و این نکته را مورد بررسی قرار دهیم که تصور ما از تقاضا چیست؟وی تصریح کرد: فکر می کنم همچنان در حوزه سیاست، تلقی از پاسخگویی به تقاضای بخش مسکن، تحت تاثیر شرایط دهه ۷۰ اتفاق افتاد و اتفاقاتی که در دهه بعد رخ داد، کمتر مورد توجه قرار می گیرد و این نکته مهمی است که باید موردتوجه قرار بگیرد.نرخ رشد شهری در بیشتر استان ها نزدیک صفر استآخوندی گفت: آمار سال ۹۵ نشان می دهد نرخ کل رشد جمیعت ۱.۲۴ و در این حدود بوده است. استان هایی که نرخ رشدشان بالای یک درصد است حدود ۱۵ استان هستند و عمده نرخ رشد جمعیت ایران در استان های کشور حدود ۱.۱۷، ۱.۳۳ و ۱.۴۲ است.وی ادامه داد: تقریبا نیمی از استان های کشور استان هایی هستند که نرخ رشد منفی و نرخ رشد نزدیک به صفر دارند. این خیلی با تحولات جمعیتی دهه ۶۰ و ۷۰ متفاوت است. همچنین در بررسی استان به استان وقتی نرخ رشد جمعیت شهری و روستایی همان استان را بررسی می کنیم می بینیم که نرخ رشد شهری آن استان به سمت صفر نزدیک است.این مقام مسئول با اشاره به اینکه طرح های جامع شهری حدود هر ۱۰ سال یکبار برای هر شهری بازنگری می شود، یادآور شد: وقتی ما طرح های جامع شهرها را در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بازنگری می کنیم شاهد هستیم که بیشتر شهرها به افق جمیعتی پیش بینی شده در طرح جامع نرسیده اند. بنابراین بررسی ها و بازنگری هایی که در این چندساله انجام شده جمعیت با نرخ رشد صفر پیش بینی می شود و به همین دلیل نیز تحولات جمعیتی بسیار حائز اهمیت است.وی ادامه داد: نرخ رشد جمعیت در کلانشهرها، در مهاجرت و هم در نرخ رشد توسعه به شدت کاهش پیدا کرده و به یک تا یک و نیم درصد رسیده است. بنابراین حواسمان باشد به رغم این نرخ رشدهایی که آمارهای رسمی نشان می دهد اینکه از نرخ رشد ۱۳ درصدی در کلانشهر تهران صحبت می شود آن نرخ رشدها وجود خارجی ندارد.تشریح دو اتفاق بسیار بزرگ در بخش مسکنوزیر راه و شهرسازی گفت: دو اتفاق بسیار بزرگ در ۱۰ سال گذشته در بخش مسکن رخ داد. یکی بحث مسکن مهر بود که در هر صورت چیزی حدود ۲ میلیون عرضه ایجاد شد که برای این دو میلیون عرضه اعلام شده که برای بخشی از آن، تقاضای موثری وجود دارد و برای بخش دیگری نیز تقاضای متوسطی وجود دارد. بنابراین عرضه گسترده ۲ میلیونی را از جهت مداخله دولت داشتیم که یکی از اتفاقاتی است که باید به آن توجه کنیم.سیاستگذار ارشد حوزه مسکن کشور ادامه داد: اتفاق دیگری که رخ داد همان بیماری است که اقتصاددانان تحت عنوان بیماری هلندی مطرح می کنند. بدین مفهوم، یک سرمایه گذاری گسترده در بخش مسکن رخ دارد که منجر به احداث حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی فاقد ساکن و حدود ۲.۱ میلیون واحد مسکونی به عنوان خانه دوم در سراسر کشور، شد.آخوندی با تاکید بر اینکه بازار ویژه ای در کشور وجود دارد که نیاز واقعی متقاضیان مسکن را پاسخگو نیست، گفت: کاهش نرخ رشد جمعیت از یک سو، افزایش عرضه ۲.۶میلیون خانه خالی و عمدتا در کلانشهرها، انباشت ۲.۱ واحد میلیون مسکونی خانه دوم از سوی دیگر نشان می دهد که بازار ویژه ای در کشور وجود دارد که نیاز واقعی متقاضیان مسکن را پاسخ نمی دهد. به همین جهت وقتی بخش مسکن را مورد توجه قرار می دهیم می بینیم که از جهت ارقام کلی ما چیزی حدود ۲۴ خانوار داریم و چیزی بیش از ۲۷ میلیون خانه در کشور داریم. در واقع اینها نشان می دهند که ما یک بازار به شدت دستکاری شده داریم.وی ادامه داد: در بازار مسکن ایران، دست کاری های بسیار گسترده ای انجام شده و این دستکاری در ۲ میلیون واحد مسکن مهر، ۲.۶ میلیون واحد مسکن سوداگری که به صورت مسکن خالی است و همچنین ۲.۱ میلیون خانه دوم است که مجموعا ۶. ۶ میلیون واحد مسکونی می شود که بیش از ۲۵ درصد کل خانوارهای ایران را شامل می شود.عضو کابینه دولت یازدهم با تاکید بر آنکه اتفاق رخ داده در بخش مسکن کشور اتفاق عجیب و غریبی بوده است به سیاستگذارانی که می خواهند وارد این عرصه شوند توصیه هایی ارایه کرد و گفت: هر کسی که بخواهد وارد برنامه ریزی بخش مسکن شود از یک سو با یک معادله و با یک شرایط بازار بسیار پیچیده ای مواجه است و از سوی دیگر در طرف تقاضا، شاهد هستیم که به رغم ارقام کلان و ارقامی که راجع به واحدهای اضافه عرضه گفته می شود در حوزه تقاضا، چیزی حدود ۱۱ میلیون نفر در حوزه بافت های حاشیه نشینی در وضعیت بد مسکنی هستند که حتما نیاز به بهسازی مسکن دارند. همچنین، چیزی حدود ۸ تا ۹ میلیون نفر در بافت فرسوده در وضعیت بدمسکنی به سر می برند که مجموعا ۱۹ میلیون نفر این وضعیت را دارند و در مساکن نامناسب زندگی می کنند و اینها را باید به اضافه خانوارهای جدیدی کنیم که مرتب تحت عنوان خانوارهای جوان تشکیل می شود و باید در سیاستگذاری های حوزه مسکن مورد توجه قرار بگیرد.آخوندی گفت: آیا مفهوم مازاد عرضه بدین معنی است که تقاضا برای مسکن وجود ندارد؟ در حالیکه پاسخ منفی است و به هیچ وجه چنین مفهومی نیست و تفاضای واقعی مسکن هم در بافت فرسوده برای بهسازی وجود دارد و هم در بافت حاشیه ای و هم در بخش خانه اولی ها وجود دارد ولی از آن طرف نیز ما شاهد یک مازاد عرضه هستیم. مساله چیست؟عدم تلاقی عرضه و تقاضا بزرگترین مساله مسکن در کشور استوی تصریح کرد: اصلی ترین مساله که بسیار مهم است سیاستگذار نسبت به آن دقت و توجه داشته باشد این است که نحوه مداخلات گذشته باعث شده که عرضه و تقاضا همدیگر را قطع نکنند. بدین معنا عرضه در یک محلی شکل گرفته که آنجا عمدتا تقاضایی وجود نداشته است و در مکان هایی که تقاضا وجود دارد نیز اصولا عرضه مناسبی صورت نگرفته است. و به عبارتی دیگر، عدم تلاقی عرضه و تقاضا در حوزه مسکن یکی از اصلی ترین مسائل ما است.آخوندی یادآور شد: ۲ میلیون و ۵۷۸ خانه خالی در کشور وجود دارد اما عرضه ای نیست که بتواند تقاضای بازار را پاسخ دهد و بنابراین ما یک عدم تلاقی عرضه و تقاضای بسیار جدی در حوزه بخش مسکن داریم.عضو کاببنه دولت تدبیر و امید گفت: در حال حاضر سوالی که فراروی سیاستگذار است این است که آیا مفهوم اقدام سریع برای خروج از رکود یک کار مجددی مثل مسکن مهر است که بار دیگر دولت مداخله کند همچون مداخله ای که در مسکن مهر داشت و بار دیگر یک میلیون واحد ایجاد شود و برایش تقاضایی وجود نداشته باشد؟ بسیار مهم است که در حال حاضر در حوزه سیاستگذاری به چه سمتی برویم.وی ادامه داد: مفهوم ساده انگارانه اش این است که دوباره دولت در بازاری که همواره در اختیار مردم و همواره در اختیار بخش خصوصی بوده و سهم دولت به یک درصد هم نمی رسیده، مداخله کند. مسکن مهر مداخله ۸ درصدی دولت در انباشت مسکن بود. بزرگ ترین مداخله دولت در حوزه مسکن در طول تاریخ ایران بود که با شکست جدی نیز مواجه شد.آخوندی گفت: تمام تلاشی که ما داریم این است که اگر تقاضا در حوزه حاشیه نشینی است همانجا تقاضا را پاسخ دهیم یا اگر تقاضا در حوزه بافت فرسوده و میانی شهرها است در همان بافت ها پاسخ بدهیم. رها کردن حاشیه و رها کردن بافت فرسوده و رفتن به بیابان ها و مجددا احداث مسکن مساله را بر سر جای خود باقی می گذارد. اگر قرار بود مداخله مسکن مهر کمکی به خانه دار شدن مردم و حل مساله مسکن آنها بکند که ۱۹ میلیون بدمسکن در بافت فرسوده و حاشیه های حداقل به نصف خود می رسید در حالیکه می بینیم مساله بدمسکنی به قوت خود باقی است.وزیر راه و شهرسازی افزود: علت اینکه بنده شخصا در این چهارساله تا این حد روی بحث توانمندسازی و مدل بانک مسکن تاکید داشته و دارم این است که تنها راه حلی که می بینم توانمندسازی متقاضیان واقعی مسکن است و آخر کار هیچکدام از مدل های دهه ۵۰، ۶۰ و ۷۰ پاسخگوی نیاز دهه ۹۰ نخواهد بود.عضو کابینه دولت یازدهم ادامه ...

ادامه مطلب  

تازه ترین قیمت کشوری مسکن/رکود کشوری ملک در خط پایان؟  

درخواست حذف این مطلب
بازار معاملات کشوری مسکن بعد از تعمیق رکود در سال 95، از اوایل امسال وارد مسیری شد که سال گذشته در بازار مسکن پایتخت شکل گرفت.دمای یکساله بازار مسکن در دو بعد عمده یعنی به لحاظ «حجم معاملات» و «متوسط قیمت»، براساس آخرین آمار استخراج شده از سامانه رهگیری مسکن و تازه ترین اطلاعات اعلام شده از دفتر اقتصاد مسکن، در حالی از رفتار متفاوت بازار کشوری معاملات ملک نسبت به بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد که سه منبع اطلاعاتی بازار مسکن از ورود معاملات کشوری به فاز جدید از ابتدای امسال خبر می دهند.هر چند کارنامه یکساله بازار مسکن از نبض متفاوت معاملات کشوری ملک در مقایسه با تحولات یک سال اخیر بازار خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران حکایت دارد، اما اولین آمارها از معاملات کشوری مسکن در سال 96، تحلیل رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و برآورد فعالان و مشاوران املاک مراکز استان ها نشان می دهد بازار کشوری مسکن به رغم تعمیق رکود در سال 95، هم اکنون وارد مسیری شده است که سال گذشته در تهران شکل گرفت و منجر به خروج بازار مسکن پایتخت از رکود و ورود آن به فاز پیش رونق شد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، اردیبهشت سال گذشته، مجموعا 60 هزار معامله خرید وفروش مسکن در قالب مبایعه نامه ملکی در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسید؛این درحالی است که اردیبهشت امسال این رقم به 100 هزار فقره معامله خرید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری افزایش یافت؛براساس ویژگی های بازار مسکن در دوره های رکود ورونق، کارشناسان معتقدند یکی از نشانگرهای خروج بازار معاملات مسکن کشوری از حالت رکود افزایش حجم ماهانه معاملات خرید مسکن به حدود 100 هزار واحد مسکونی است. به این معنا که به اعتقاد کارشناسان زمانی می توان ادعا کرد که بازار مسکن از فاز رکود خارج شده و در حال ورود به دوره پیش رونق است که حجم معاملات خرید مسکن کشور در هر ماه به 100 هزار فقره معامله واحد مسکونی برسد. با این حال، جغرافیای کشوری معاملات مسکن در حالی از شکل گیری دو جهت هماهنگ در تغییر فاز بازار مسکن پایتخت طی یک سال گذشته حکایت می کند که بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها، سال گذشته مسیری کاملا متفاوت با آنچه طی یک سال اخیر در شهر تهران شکل گرفت را تجربه کرد. طی یک سال گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران 5 درصد افزایش یافت؛این درحالی است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت نیز در همین بازه زمانی ریزنوسا ن 5 درصدی را تجربه کرد؛بازار معاملات مسکن شهر تهران درحالی سال گذشته با افزایش حجم معاملات و ریزنوسان 5 درصدی قیمت از ابتدای سال با عبور از دوره رکود به فاز پیش رونق وارد شد که کارنامه یک سال گذشته بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها روندی متفاوت یعنی «تعمیق رکود» در بازار مسکن دیگر شهرهای کشور را گزارش می کند.روند متفاوت در بازار کشوری مسکنوضعیت کشوری بازار معاملات مسکن طی سال 95 نه تنها با دمای بازار معاملات ملک 31 مرکز استان در سال 94 متفاوت بود، بلکه روند خرید وفروش آپارتمان در کشور در سال گذشته از سوی دیگر به طور کلی وضعیتی کاملا متفاوت با مسیر طی شده در بازار مسکن پایتخت را تجربه کرد.سال 95 به رغم افزایش 17 درصدی میانگین قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، حجم معاملات خرید آپارتمان 40 درصد کاهش یافت؛ این درحالی است که در مدت مشابه سال قبل -یک سال 94- حجم معاملات خرید مسکن تنها 17 درصد افت کرد و متوسط کشوری قیمت مسکن نیز با ریزنوسان 5/ 1 درصدی همراه شد. سال 94 حجم معاملات مسکن در شهر تهران 10 درصد افت کرد. از سوی دیگر درحالی که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی یکسال 95 معادل 5 درصد افزایش یافت، بازار کشوری معاملات خرید وفروش ملک در سایر مراکز استان ها با افت 40 درصدی در حجم معاملات همراه شد و به رغم بروز ریزنوسان جزئی- حدود 5 درصدی- در میانگین قیمت خرید مسکن در پایتخت، میانگین قیمت کشوری مسکن 17 درصد افزایش یافت.یافته های «دنیای اقتصاد» از تازه ترین آمارهای مربوط به تحولات کشوری قیمت مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن استخراج شده است و همچنین برآوردهای صورت گرفته از تحولات یک ساله حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در 31 مرکز استان، نشان می دهد درحالی که طی یکسال گذشته بازار معاملات مسکن در شهر تهران وارد فاز «پیش رونق» شده است، «رکود معاملات ملک» در سایر شهرهای کشور «عمیق تر» شده و این دو جهت ناهماهنگ بین روند یکساله بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرهای کشور، نشان دهنده همان دو مسیر متفاوتی است که در یک طرف آن بازار مسکن شهر تهران و در سمت دیگر بازار معاملات مسکن سایر شهرهای کشور قرار دارد. این درحالی است که کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن در شهرهای مختلف، پیش بینی می کنند از ابتدای امسال بازار کشوری معاملات مسکن حرکت در مسیر سال گذشته بازار مسکن شهر تهران را آغاز کرده است؛تحلیل های کارشناسی حاکی است معاملات کشوری مسکن در سال 96 با استارت خروج از رکود از ابتدای سال، طی ماه های پیش رو به سمت فاز پیش رونق حرکت خواهد کرد. این درحالی است که صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقدند امسال بازار مسکن شهر تهران وارد فاز رونق می شود و مطابق با روال معمول همیشگی که بازار مسکن سایر شهرهای کشور با تاخیر یک تا دو فصل از تحولات بازار مسکن پایتخت تاثیر می پذیرد، عمق رکود در بازار معاملات سایر شهرها نیز کاهش یافته و حرکت آنها در فاز پیش رونق آغاز می شود. تازه ترین قیمت کشوری مسکنبراساس آخرین سطح متوسط قیمت کشوری مسکن اعلام شده از طرف دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه ...

ادامه مطلب  

رکود کشوری مسکن در خط پایان است؟  

درخواست حذف این مطلب
بازار کشوری مسکن مطابق آخرین دریافتی از وضعیت معاملات به خط پایان رکود رسید. سال گذشته به رغم بروز پیش رونق در بازار املاک ...بازار کشوری مسکن مطابق آخرین دریافتی از وضعیت معاملات به خط پایان رکود رسید. سال گذشته به رغم بروز پیش رونق در بازار املاک پایتخت، رکود در سایر شهرها با افت 40 درصدی معاملات خرید عمیق تر شد. با این حال، وضعیت دو ماه اخیر بازار خرید و فروش آپارتمان در کل کشور از رشد معاملات حکایت دارد و مشخص می کند تغییر فاز بازار مسکن تهران با تاخیر در حال سرایت به سایر شهرها است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در 31 مرکز استان اعلام شد.به گزارش ایران جیب به نقل از دنیای اقتصاد، بازار معاملات کشوری مسکن بعد از تعمیق رکود در سال 95، از اوایل امسال وارد مسیری شد که سال گذشته در بازار مسکن پایتخت شکل گرفت. دمای یکساله بازار مسکن در دو بعد عمده یعنی به لحاظ «حجم معاملات» و «متوسط قیمت»، براساس آخرین آمار استخراج شده از سامانه رهگیری مسکن و تازه ترین اطلاعات اعلام شده از دفتر اقتصاد مسکن، در حالی از رفتار متفاوت بازار کشوری معاملات ملک نسبت به بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد که سه منبع اطلاعاتی بازار مسکن از ورود معاملات کشوری به فاز جدید از ابتدای امسال خبر می دهند. هر چند کارنامه یکساله بازار مسکن از نبض متفاوت معاملات کشوری ملک در مقایسه با تحولات یک سال اخیر بازار خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران حکایت دارد، اما اولین آمارها از معاملات کشوری مسکن در سال 96، تحلیل رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و برآورد فعالان و مشاوران املاک مراکز استان ها نشان می دهد بازار کشوری مسکن به رغم تعمیق رکود در سال 95، هم اکنون وارد مسیری شده است که سال گذشته در تهران شکل گرفت و منجر به خروج بازار مسکن پایتخت از رکود و ورود آن به فاز پیش رونق شد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، اردیبهشت سال گذشته، مجموعا 60 هزار معامله خرید وفروش مسکن در قالب مبایعه نامه ملکی در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسید؛این درحالی است که اردیبهشت امسال این رقم به 100 هزار فقره معامله خرید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری افزایش یافت؛براساس ویژگی های بازار مسکن در دوره های رکود ورونق، کارشناسان معتقدند یکی از نشانگرهای خروج بازار معاملات مسکن کشوری از حالت رکود افزایش حجم ماهانه معاملات خرید مسکن به حدود 100 هزار واحد مسکونی است. به این معنا که به اعتقاد کارشناسان زمانی می توان ادعا کرد که بازار مسکن از فاز رکود خارج شده و در حال ورود به دوره پیش رونق است که حجم معاملات خرید مسکن کشور در هر ماه به 100 هزار فقره معامله واحد مسکونی برسد.با این حال، جغرافیای کشوری معاملات مسکن در حالی از شکل گیری دو جهت هماهنگ در تغییر فاز بازار مسکن پایتخت طی یک سال گذشته حکایت می کند که بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها، سال گذشته مسیری کاملا متفاوت با آنچه طی یک سال اخیر در شهر تهران شکل گرفت را تجربه کرد. طی یک سال گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران 5 درصد افزایش یافت؛این درحالی است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت نیز در همین بازه زمانی ریزنوسا ن 5 درصدی را تجربه کرد؛بازار معاملات مسکن شهر تهران درحالی سال گذشته با افزایش حجم معاملات و ریزنوسان 5 درصدی قیمت از ابتدای سال با عبور از دوره رکود به فاز پیش رونق وارد شد که کارنامه یک سال گذشته بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها روندی متفاوت یعنی «تعمیق رکود» در بازار مسکن دیگر شهرهای کشور را گزارش می کند.روند متفاوت در بازار کشوری مسکنبه گزارش «دنیای اقتصاد»، وضعیت کشوری بازار معاملات مسکن طی سال 95 نه تنها با دمای بازار معاملات ملک 31 مرکز استان در سال 94 متفاوت بود، بلکه روند خرید وفروش آپارتمان در کشور در سال گذشته از سوی دیگر به طور کلی وضعیتی کاملا متفاوت با مسیر طی شده در بازار مسکن پایتخت را تجربه کرد.سال 95 به رغم افزایش 17 درصدی میانگین قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، حجم معاملات خرید آپارتمان 40 درصد کاهش یافت؛ این درحالی است که در مدت مشابه سال قبل -یک سال 94- حجم معاملات خرید مسکن تنها 17 درصد افت کرد و متوسط کشوری قیمت مسکن نیز با ریزنوسان 5/ 1 درصدی همراه شد. سال 94 حجم معاملات مسکن در شهر تهران 10 درصد افت کرد. از سوی دیگر درحالی که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی یکسال 95 معادل 5 درصد افزایش یافت، بازار کشوری معاملات خرید وفروش ملک در سایر مراکز استان ها با افت 40 درصدی در حجم معاملات همراه شد و به رغم بروز ریزنوسان جزئی- حدود 5 درصدی- در میانگین قیمت خرید مسکن در پایتخت، میانگین قیمت کشوری مسکن 17 درصد افزایش یافت. یافته های «دنیای اقتصاد» از تازه ترین آمارهای مربوط به تحولات کشوری قیمت مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن استخراج شده است و همچنین برآوردهای صورت گرفته از تحولات یک ساله حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در 31 مرکز استان، نشان می دهد درحالی که طی یکسال گذشته بازار معاملات مسکن در شهر تهران وارد فاز «پیش رونق» شده است، «رکود معاملات ملک» در سایر شهرهای کشور «عمیق تر» شده و این دو جهت ناهماهنگ بین روند یکساله بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرهای کشور، نشان دهنده همان دو مسیر متفاوتی است که در یک طرف آن بازار مسکن شهر تهران و در سمت دیگر بازار معاملات مسکن سایر شهرهای کشور قرار دارد. این درحالی است که کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن در شهرهای مختلف، پیش بینی می کنند از ابتدای امسال بازار کشوری معاملات مسکن حرکت در مسیر سال گذشته بازار مسکن شهر تهران را آغاز کرده است؛تحلیل های کارشناسی حاکی است معاملات کشوری مسکن در سال 96 با استارت خروج از رکود از ابتدای سال، طی ماه های پیش رو به سمت فاز پیش رونق حرکت خواهد کرد. این درحالی است که صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقدند امسال بازار مسکن شهر تهران وارد فاز رونق می شود و مطابق با روال معمول همیشگی که بازار مس ...

ادامه مطلب  

رکود بازار مسکن در خط پایان؟  

درخواست حذف این مطلب
سال گذشته به رغم بروز پیش رونق در بازار املاک پایتخت، رکود در سایر شهرها با افت 40 درصدی معاملات خرید عمیق تر شد. با این حال، وضعیت دو ماه اخیر بازار خرید و فروش آپارتمان در کل کشور از رشد معاملات حکایت دارد و مشخص می کند تغییر فاز بازار مسکن تهران با تاخیر در حال سرایت به سایر شهرها است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در 31 مرکز استان اعلام شد.بازار معاملات کشوری مسکن بعد از تعمیق رکود در سال 95، از اوایل امسال وارد مسیری شد که سال گذشته در بازار مسکن پایتخت شکل گرفت. دمای یکساله بازار مسکن در دو بعد عمده یعنی به لحاظ «حجم معاملات» و «متوسط قیمت»، براساس آخرین آمار استخراج شده از سامانه رهگیری مسکن و تازه ترین اطلاعات اعلام شده از دفتر اقتصاد مسکن، در حالی از رفتار متفاوت بازار کشوری معاملات ملک نسبت به بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد که سه منبع اطلاعاتی بازار مسکن از ورود معاملات کشوری به فاز جدید از ابتدای امسال خبر می دهند. به گزارش دنیای اقتصاد، هر چند کارنامه یکساله بازار مسکن از نبض متفاوت معاملات کشوری ملک در مقایسه با تحولات یک سال اخیر بازار خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران حکایت دارد، اما اولین آمارها از معاملات کشوری مسکن در سال 96، تحلیل رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و برآورد فعالان و مشاوران املاک مراکز استان ها نشان می دهد بازار کشوری مسکن به رغم تعمیق رکود در سال 95، هم اکنون وارد مسیری شده است که سال گذشته در تهران شکل گرفت و منجر به خروج بازار مسکن پایتخت از رکود و ورود آن به فاز پیش رونق شد. اردیبهشت سال گذشته، مجموعا 60 هزار معامله خرید وفروش مسکن در قالب مبایعه نامه ملکی در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسید؛این درحالی است که اردیبهشت امسال این رقم به 100 هزار فقره معامله خرید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری افزایش یافت؛براساس ویژگی های بازار مسکن در دوره های رکود ورونق، کارشناسان معتقدند یکی از نشانگرهای خروج بازار معاملات مسکن کشوری از حالت رکود افزایش حجم ماهانه معاملات خرید مسکن به حدود 100 هزار واحد مسکونی است. به این معنا که به اعتقاد کارشناسان زمانی می توان ادعا کرد که بازار مسکن از فاز رکود خارج شده و در حال ورود به دوره پیش رونق است که حجم معاملات خرید مسکن کشور در هر ماه به 100 هزار فقره معامله واحد مسکونی برسد. با این حال، جغرافیای کشوری معاملات مسکن در حالی از شکل گیری دو جهت هماهنگ در تغییر فاز بازار مسکن پایتخت طی یک سال گذشته حکایت می کند که بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها، سال گذشته مسیری کاملا متفاوت با آنچه طی یک سال اخیر در شهر تهران شکل گرفت را تجربه کرد. طی یک سال گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران 5 درصد افزایش یافت؛این درحالی است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت نیز در همین بازه زمانی ریزنوسا ن 5 درصدی را تجربه کرد؛بازار معاملات مسکن شهر تهران درحالی سال گذشته با افزایش حجم معاملات و ریزنوسان 5 درصدی قیمت از ابتدای سال با عبور از دوره رکود به فاز پیش رونق وارد شد که کارنامه یک سال گذشته بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها روندی متفاوت یعنی «تعمیق رکود» در بازار مسکن دیگر شهرهای کشور را گزارش می کند.روند متفاوت در بازار کشوری مسکنوضعیت کشوری بازار معاملات مسکن طی سال 95 نه تنها با دمای بازار معاملات ملک 31 مرکز استان در سال 94 متفاوت بود، بلکه روند خرید وفروش آپارتمان در کشور در سال گذشته از سوی دیگر به طور کلی وضعیتی کاملا متفاوت با مسیر طی شده در بازار مسکن پایتخت را تجربه کرد.سال 95 به رغم افزایش 17 درصدی میانگین قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، حجم معاملات خرید آپارتمان 40 درصد کاهش یافت؛ این درحالی است که در مدت مشابه سال قبل -یک سال 94- حجم معاملات خرید مسکن تنها 17 درصد افت کرد و متوسط کشوری قیمت مسکن نیز با ریزنوسان 5/ 1 درصدی همراه شد. سال 94 حجم معاملات مسکن در شهر تهران 10 درصد افت کرد. از سوی دیگر درحالی که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی یکسال 95 معادل 5 درصد افزایش یافت، بازار کشوری معاملات خرید وفروش ملک در سایر مراکز استان ها با افت 40 درصدی در حجم معاملات همراه شد و به رغم بروز ریزنوسان جزئی- حدود 5 درصدی- در میانگین قیمت خرید مسکن در پایتخت، میانگین قیمت کشوری مسکن 17 درصد افزایش یافت. یافته ها از تازه ترین آمارهای مربوط به تحولات کشوری قیمت مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن استخراج شده است و همچنین برآوردهای صورت گرفته از تحولات یک ساله حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در 31 مرکز استان، نشان می دهد درحالی که طی یکسال گذشته بازار معاملات مسکن در شهر تهران وارد فاز «پیش رونق» شده است، «رکود معاملات ملک» در سایر شهرهای کشور «عمیق تر» شده و این دو جهت ناهماهنگ بین روند یکساله بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرهای کشور، نشان دهنده همان دو مسیر متفاوتی است که در یک طرف آن بازار مسکن شهر تهران و در سمت دیگر بازار معاملات مسکن سایر شهرهای کشور قرار دارد. این درحالی است که کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن در شهرهای مختلف، پیش بینی می کنند از ابتدای امسال بازار کشوری معاملات مسکن حرکت در مسیر سال گذشته بازار مسکن شهر تهران را آغاز کرده است؛تحلیل های کارشناسی حاکی است معاملات کشوری مسکن در سال 96 با استارت خروج از رکود از ابتدای سال، طی ماه های پیش رو به سمت فاز پیش رونق حرکت خواهد کرد. این درحالی است که صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقدند امسال بازار مسکن شهر تهران وارد فاز رونق می شود و مطابق با روال معمول همیشگی که بازار مسکن سایر شهرهای کشور با تاخیر یک تا دو فصل از تحولات بازار مسکن پایتخت تاثیر می پذیرد، عمق رکود در بازار معاملات سا ...

ادامه مطلب  

نزول اقتصادی دلیل قفل بازار مسکن/ قیمت مسکن، ۱۲برابر درآمد سالانه افراد است  

درخواست حذف این مطلب
چند سالی می شود که یکی از حوزه های سود آور کشور از معضل رکود رنج می برد و تاکنون هیچ راهکاری نتوانسته برای برون رفت از این وضعیت تاثیر مثبتی داشته باشد. خروج بازار مسکن از رکود افزایش قیمت ها در این بازار را به دنبال خواهد داشت، چرا که خروج از رکود از طریق تزریق منابع مالی به این بازار و نیز ساخت و سازهای جدید تحقق می یابد و این عوامل جهش قیمتی در این بخش را به دنبال دارد. در دوره رکود صاحبخانه ها و بسازوبفروش ها در سال های گذشته ترجیح دادند خانه هایشان را یا اجاره دهند، یا بدون مستاجر و خالی بگذارند. از طرف دیگر قدرت خرید مردم نیز برای خرید خانه ها آن قدر کم بود که مزیدی بر علت رکود در بازار مسکن شد، اما بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی مشخص شد در سال گذشته حجم معاملات مسکن چهار تا پنج درصد نسبت به سال های قبل از خود رشد کرده است.به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان ، کمال اطهاری، کارشناس حوزه مسکن، در مورد راه حل خارج شدن مسکن از رکود می گوید: «فقط حرکت بخش مولد و توجه به طرح جامع مسکن است که می تواند قفل بخش مسکن را بشکند. در بیرون از حوزه مسکن مازاد اقتصادی به صورت مزد، سود و... تولید نمی شود تا بتوان این مازاد را وارد بخش مسکن کرد.»یکی از اقداماتی که دولت یازدهم برای رونق بازار مسکن انجام داد، این بود که تلاش کرد رقم وام مسکن را تا هشت برابر بالا ببرد و نرخ سود آن را برای اولین بار تک رقمی کند. با این حال، از تسهیلات مسکن استقبالی چندانی صورت نگرفت. علت این امر و رکود مسکن را چه می دانید؟همان طور که پیش تر عنوان کرده بودم، در انتهای دولت دهم، بخش مسکن از رکود وارد قفل شدگی شد. در اواسط دولت دهم این قفل شدگی آغاز شده بود و آن هم ناشی از این بود که دولت دهم برنامه های توسعه ای برنامه چهارم را کنار گذاشت و به صورت قیم مآبانه ای بحث مسکن مهر را پیش کشید و با این اقدام، بخش مولد اقتصاد را نابود کرد. این اقدام باعث ایجاد بیکاری شد و بین سال های 1385 تا 1390 هیچ تولید اشتغالی در کشور اتفاق نیفتاد. بنابر آمار سرشماری شده بین سال های 1385 تا 1390 در شهرهایی مانند تهران، شرایط ایجاد 300 هزار شغل از بین رفت، درحالی که به جمعیت تهران 300 هزارنفر افزوده شده بود. این فرایند بخش مسکن را وارد رکود کرد. در واقع در بخش های دیگر مازاد اقتصادی تولید نمی شد که این مازاد اقتصادی برای پاسخگویی به تقاضای مردم به طرف بخش مسکن جریان پیدا کند. بنابراین عامل اصلی قفل شدگی بخش مسکن را باید بیکاری و نزول اقتصادی دانست و این اتفاق در دولت های نهم و دهم رخ داد، به رغم اینکه در مدت هشت سال دولت های نهم و دهم متجاوز از 600 میلیارد دلار درآمد نفتی در کشور وجود داشت، درحالی که مجموع درآمد دولت اصلاحات از این بخش حدود 160 میلیارد دلار بود. این سیاست اقتصادی دولت های نهم و دهم، یعنی بر باد دادن اقتصاد ایران. بنابراین می توان گفت بخش مسکن راکد نبود، بلکه از همان زمان قفل شده بود. این را بسیاری از اقتصاددانانی که آن زمان، هم در دستگاه های دولتی و هم بیرون از آن بودند، درک نکردند و اعلام می کردند ما دچار نوسانات سینوسی هستیم و هنوز هم این موضوع را در رسانه ها اعلام می کنند. زمانی که دولت یازدهم روی کار آمد، بازهم اقتصاددانان، یا بهتر است گفته شود اقتصادخوانده هایی هم که برای دولت یازدهم برنامه ریزی می کردند، این موضوع را متوجه نشدند و اعلام نکردند، همان طور که در دولت های نهم و دهم طرفداران بورژوازی مستغلات رانتی و از طرفی انبوه سازان و نماینده انبوه سازان به مجلس فشار آوردند که دولت باید برای رونق بخشیدن به بخش مسکن به مردم وام با بهره پایین بدهد. این کژفهمی از علم اقتصاد باعث شد جای اینکه بخش مولد را تقویت کنند، بار دیگر سیاست نخ نمایی را در پیش گیرند و وام مسکن را افزایش دهند. این درحالی بود که بهای مسکن شهری در آن زمان 10 تا 12 برابر درآمد سالانه مردم بود. در واقع همین انبوه سازان بودند که مسکن رانتی عرضه می کردند، درحالی که بهای مسکن متعارف که بین 90 تا 100متر است، نباید از پنج برابر درآمد سالانه خانوار تجاوز کند، در غیر این صورت در توان خانوار نخواهد بود که حتی با قرض گرفتن یا پس اندازهای پیشین بتواند مسکنی را خریداری کند. مسکن رانتی چنین خصوصیتی دارد. در تمام کشورهای پیشرفته که توانستند بر مساله ضرر و زیان بخش مسکن فائق آیند، به این نتیجه رسیده اند که قیمت مسکن باید حدود چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار باشد. کره جنوبی و تمام کشورهای سرمایه داری به همین صورت عمل کردند. در اقتصادهای رانتی است که بهای مسکن 12برابر درآمد سالانه خانوار است. این کار را با اسم بازار آزاد و حمایت از بخش خصوصی انجام می دادند تا از این طریق بتوانند رانت و رانت بری خود را توجیه کنند. از طرف دیگر خواستار افزایش وام می شدند تا بتوانند مسکن های خود را بفروشند. در واقع خرید این مسکن های ساخته شده از استطاعت اکثریت خانوارهای شهری بیرون است. علاوه بر این، بیکاری، نزول اقتصاد و نزول پس انداز ملی باعث می شد خانوارها استطاعت خرید مسکن را نداشته باشند. تورم بالا نیز کفگیر همه خانواده را ته دیگ زده بود و آنها نمی توانستند به فرزندان خود کمک کنند تا به نوعی صاحب مسکن شوند. بورژوازی مستغلات رانتی برای اینکه بتواند این مسکن رانتی خود را بفروشد، تمام این واقعیت ها را نادیده می گرفت و هنوز هم علت رکود مسکن را بی کفایتی دولت یازدهم اعلام می کند. در واقع آنها خود را به کوچه علی چپ می زنند تا انکار کنند این قفل شدگی بخش مسکن نتیجه سیاست های نادرستی است که در دوره دولت های نهم و دهم داشتند.بر اساس آماری که اعلام شده، حدود دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی در کشور خالی است. این موضوع را چگونه ارزیابی می کنید و آیا این مساله تاثیری در رکود بازار مسکن دارد؟موضوع مازاد مسکن هایی که ساخته شده، مربوط به همان مسکن رانتی است، چرا که هیچ گاه اکثریت جامعه استطاعت خرید آن را نخواهند داشت. البته اگر عده ای درآمد رانتی داشته باشند و همچنین در صورتی که در رابطه با خارج تنش زدایی شود و ایرانی ها به کشور خود بازگردند، به تدریج مشکل خانه های خالی حل خواهد شد، چرا که ایرانیان مقیم خارج در آنجا درآمدهای دلاری داشتند و می توانند چنین خانه هایی را خریداری کنند. بنابراین بیشتر حضور ایرانی های مقیم خارج می تواند مسکن های لوکس خارج از دسترس اکثریت جامعه را به مصرف برساند، ولی چون اکثریت جامعه درآمد رانتی ندارند، حتی با افزایش وام هم نمی توانند مسکن رانتی بخرند. اکنون پرداخت وام با وجود افزایش آن در تهران تنها 30 تا 40 درصد بهای مسکن را شامل می شود، در صورتی که در کشورهای سرمایه داری پیشرفته 80 تا 90 درصد بهای مسکن را وام می دهند. البته این پرداخت وام بدون برنامه ریزی نیست. چون در این کشورها مسکن رانتی وجود ندارد، امکان پرداخت وام متعارف که 80 تا 90 درصد مسکن را پوشش دهد، وجود دارد. در ایران فاصله قیمت بسیار بالا رفته، ولی در کشورهای پیشرفته، همان طور که گفتم، قیمت مسکن به طور متوسط چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار است و وام متعارف می تواند 70 تا 80 درصد بهای مسکن را تامین کند. در چنین شرایطی قفل شدگی مسکن رخ نمی دهد، بلکه همان نوسانات رکود و رونق صورت می گیرد. رانت هسته سخت رکود و تورم با هم است و قفل شدگی در بخش مسکن را ایجاد می کند، ولی خانه های خالی را شامل نمی شود. فرض کنید شما تعدادی خانه در کره ماه ساخته باشید. این موضوع مربوط به مسکن نمی شود، چون این خانه ها از دسترس عموم مردم خارج هستند و حتی بالارفتن سطح وام هم امکان خرید آنها را به وجود نمی آورد. ضمن اینکه تمام انسان های عاقل و همین رانت خورهای بخش مسکن هم باید از دولت بخواهند بخش مولد را راه بیندازد تا این امیدواری وجود داشته باشد مشکل خانه های اضافی حل شود. بانک ها نیز که منافعشان در مسکن قفل شده، باید همین درخواست را از دولت داشته باشند. زمانی که در دولت های نهم و دهم کارخانه های ارج، آزمایش و دیگر کارخانه های کوچک و بزرگ ما ورشکسته شدند و صاحبان آنها جیبشان را با افزایش صددرصدی بهای زمین و مسکن پر می کردند، باید به امروز فکر می کردند. در دولت های نهم و دهم این شعار کودکانه مطرح شد که لوکوموتیو اقتصاد مسکن است و طرفداران این شعار از آن استقبال می کردند و با ساختن مسکن مهر به اصطلاح خودشان انبوه سازی کردند. این تعبیر «انبوه» که به کار می برند، اشتباه است؛ عرضه زیاد نشده. شما می توانید بگویید عرضه طلا افزایش یافته، ولی باید این موضوع را در نظر گرفت که چند درصد مردم می توانند طلای گران قیمت خریداری کنند. آنها باید نیازهای مردم را در نظر بگیرند و بگویند چون عرضه طلا افزایش یافته، پس به بهای پوشاک هم افزوده می شود، در حالی که این دو موضوع هیچ ربطی به هم ندارند.یکی از مهم ترین مشکلات در بخش مسکن مربوط به طرح جامع است. در حال حاضر وضعیت طرح جامع در ایران را چگونه ارزیابی می کنید؟بازنگری طرح جامع تحت تاثیر مقولاتی که عرض کردم و گسیختگی فکری و عملی به لحاظ اقتصادی در دولت یازدهم باعث شد بازنگری طرح جامع تهیه، ولی کنار گذاشته شود. در مقابل شعارهایی مانند ...

ادامه مطلب  

قفل «مهر» بر «مسکن»  

درخواست حذف این مطلب
روزنامه آرمان: چند سالی می شود که یکی از حوزه های سود آور کشور از معضل رکود رنج می برد و تاکنون هیچ راهکاری نتوانسته برای برون رفت از این وضعیت تاثیر مثبتی داشته باشد. خروج بازار مسکن از رکود افزایش قیمت ها در این بازار را به دنبال خواهد داشت، چرا که خروج از رکود از طریق تزریق منابع مالی به این بازار و نیز ساخت و سازهای جدید تحقق می یابد و این عوامل جهش قیمتی در این بخش را به دنبال دارد. در دوره رکود صاحبخانه ها و بسازوبفروش ها در سال های گذشته ترجیح دادند خانه هایشان را یا اجاره دهند، یا بدون مستاجر و خالی بگذارند. از طرف دیگر قدرت خرید مردم نیز برای خرید خانه ها آن قدر کم بود که مزیدی بر علت رکود در بازار مسکن شد، اما بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی مشخص شد در سال گذشته حجم معاملات مسکن چهار تا پنج درصد نسبت به سال های قبل از خود رشد کرده است. کمال اطهاری، کارشناس حوزه مسکن، در مورد راه حل خارج شدن مسکن از رکود در گفت و گو با «آرمان» می گوید: «فقط حرکت بخش مولد و توجه به طرح جامع مسکن است که می تواند قفل بخش مسکن را بشکند. در بیرون از حوزه مسکن مازاد اقتصادی به صورت مزد، سود و... تولید نمی شود تا بتوان این مازاد را وارد بخش مسکن کرد.»یکی از اقداماتی که دولت یازدهم برای رونق بازار مسکن انجام داد، این بود که تلاش کرد رقم وام مسکن را تا هشت برابر بالا ببرد و نرخ سود آن را برای اولین بار تک رقمی کند. با این حال، از تسهیلات مسکن استقبالی چندانی صورت نگرفت. علت این امر و رکود مسکن را چه می دانید؟همان طور که پیش تر عنوان کرده بودم، در انتهای دولت دهم، بخش مسکن از رکود وارد قفل شدگی شد. در اواسط دولت دهم این قفل شدگی آغاز شده بود و آن هم ناشی از این بود که دولت دهم برنامه های توسعه ای برنامه چهارم را کنار گذاشت و به صورت قیم مآبانه ای بحث مسکن مهر را پیش کشید و با این اقدام، بخش مولد اقتصاد را نابود کرد. این اقدام باعث ایجاد بیکاری شد و بین سال های 1385 تا 1390 هیچ تولید اشتغالی در کشور اتفاق نیفتاد. بنابر آمار سرشماری شده بین سال های 1385 تا 1390 در شهرهایی مانند تهران، شرایط ایجاد 300 هزار شغل از بین رفت، درحالی که به جمعیت تهران 300 هزارنفر افزوده شده بود. این فرایند بخش مسکن را وارد رکود کرد. در واقع در بخش های دیگر مازاد اقتصادی تولید نمی شد که این مازاد اقتصادی برای پاسخگویی به تقاضای مردم به طرف بخش مسکن جریان پیدا کند. بنابراین عامل اصلی قفل شدگی بخش مسکن را باید بیکاری و نزول اقتصادی دانست و این اتفاق در دولت های نهم و دهم رخ داد، به رغم اینکه در مدت هشت سال دولت های نهم و دهم متجاوز از 600 میلیارد دلار درآمد نفتی در کشور وجود داشت، درحالی که مجموع درآمد دولت اصلاحات از این بخش حدود 160 میلیارد دلار بود. این سیاست اقتصادی دولت های نهم و دهم، یعنی بر باد دادن اقتصاد ایران. بنابراین می توان گفت بخش مسکن راکد نبود، بلکه از همان زمان قفل شده بود. این را بسیاری از اقتصاددانانی که آن زمان، هم در دستگاه های دولتی و هم بیرون از آن بودند، درک نکردند و اعلام می کردند ما دچار نوسانات سینوسی هستیم و هنوز هم این موضوع را در رسانه ها اعلام می کنند. زمانی که دولت یازدهم روی کار آمد، بازهم اقتصاددانان، یا بهتر است گفته شود اقتصادخوانده هایی هم که برای دولت یازدهم برنامه ریزی می کردند، این موضوع را متوجه نشدند و اعلام نکردند، همان طور که در دولت های نهم و دهم طرفداران بورژوازی مستغلات رانتی و از طرفی انبوه سازان و نماینده انبوه سازان به مجلس فشار آوردند که دولت باید برای رونق بخشیدن به بخش مسکن به مردم وام با بهره پایین بدهد. این کژفهمی از علم اقتصاد باعث شد جای اینکه بخش مولد را تقویت کنند، بار دیگر سیاست نخ نمایی را در پیش گیرند و وام مسکن را افزایش دهند. این درحالی بود که بهای مسکن شهری در آن زمان 10 تا 12 برابر درآمد سالانه مردم بود. در واقع همین انبوه سازان بودند که مسکن رانتی عرضه می کردند، درحالی که بهای مسکن متعارف که بین 90 تا 100متر است، نباید از پنج برابر درآمد سالانه خانوار تجاوز کند، در غیر این صورت در توان خانوار نخواهد بود که حتی با قرض گرفتن یا پس اندازهای پیشین بتواند مسکنی را خریداری کند. مسکن رانتی چنین خصوصیتی دارد. در تمام کشورهای پیشرفته که توانستند بر مساله ضرر و زیان بخش مسکن فائق آیند، به این نتیجه رسیده اند که قیمت مسکن باید حدود چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار باشد. کره جنوبی و تمام کشورهای سرمایه داری به همین صورت عمل کردند. در اقتصادهای رانتی است که بهای مسکن 12برابر درآمد سالانه خانوار است. این کار را با اسم بازار آزاد و حمایت از بخش خصوصی انجام می دادند تا از این طریق بتوانند رانت و رانت بری خود را توجیه کنند. از طرف دیگر خواستار افزایش وام می شدند تا بتوانند مسکن های خود را بفروشند. در واقع خرید این مسکن های ساخته شده از استطاعت اکثریت خانوارهای شهری بیرون است. علاوه بر این، بیکاری، نزول اقتصاد و نزول پس انداز ملی باعث می شد خانوارها استطاعت خرید مسکن را نداشته باشند. تورم بالا نیز کفگیر همه خانواده را ته دیگ زده بود و آنها نمی توانستند به فرزندان خود کمک کنند تا به نوعی صاحب مسکن شوند. بورژوازی مستغلات رانتی برای اینکه بتواند این مسکن رانتی خود را بفروشد، تمام این واقعیت ها را نادیده می گرفت و هنوز هم علت رکود مسکن را بی کفایتی دولت یازدهم اعلام می کند. در واقع آنها خود را به کوچه علی چپ می زنند تا انکار کنند این قفل شدگی بخش مسکن نتیجه سیاست های نادرستی است که در دوره دولت های نهم و دهم داشتند.بر اساس آماری که اعلام شده، حدود دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی در کشور خالی است. این موضوع را چگونه ارزیابی می کنید و آیا این مساله تاثیری در رکود بازار مسکن دارد؟موضوع مازاد مسکن هایی که ساخته شده، مربوط به همان مسکن رانتی است، چرا که هیچ گاه اکثریت جامعه استطاعت خرید آن را نخواهند داشت. البته اگر عده ای درآمد رانتی داشته باشند و همچنین در صورتی که در رابطه با خارج تنش زدایی شود و ایرانی ها به کشور خود بازگردند، به تدریج مشکل خانه های خالی حل خواهد شد، چرا که ایرانیان مقیم خارج در آنجا درآمدهای دلاری داشتند و می توانند چنین خانه هایی را خریداری کنند. بنابراین بیشتر حضور ایرانی های مقیم خارج می تواند مسکن های لوکس خارج از دسترس اکثریت جامعه را به مصرف برساند، ولی چون اکثریت جامعه درآمد رانتی ندارند، حتی با افزایش وام هم نمی توانند مسکن رانتی بخرند. اکنون پرداخت وام با وجود افزایش آن در تهران تنها 30 تا 40 درصد بهای مسکن را شامل می شود، در صورتی که در کشورهای سرمایه داری پیشرفته 80 تا 90 درصد بهای مسکن را وام می دهند. البته این پرداخت وام بدون برنامه ریزی نیست. چون در این کشورها مسکن رانتی وجود ندارد، امکان پرداخت وام متعارف که 80 تا 90 درصد مسکن را پوشش دهد، وجود دارد. در ایران فاصله قیمت بسیار بالا رفته، ولی در کشورهای پیشرفته، همان طور که گفتم، قیمت مسکن به طور متوسط چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار است و وام متعارف می تواند 70 تا 80 درصد بهای مسکن را تامین کند. در چنین شرایطی قفل شدگی مسکن رخ نمی دهد، بلکه همان نوسانات رکود و رونق صورت می گیرد. رانت هسته سخت رکود و تورم با هم است و قفل شدگی در بخش مسکن را ایجاد می کند، ولی خانه های خالی را شامل نمی شود. فرض کنید شما تعدادی خانه در کره ماه ساخته باشید. این موضوع مربوط به مسکن نمی شود، چون این خانه ها از دسترس عموم مردم خارج هستند و حتی بالارفتن سطح وام هم امکان خرید آنها را به وجود نمی آورد. ضمن اینکه تمام انسان های عاقل و همین رانت خورهای بخش مسکن هم باید از دولت بخواهند بخش مولد را راه بیندازد تا این امیدواری وجود داشته باشد مشکل خانه های اضافی حل شود. بانک ها نیز که منافعشان در مسکن قفل شده، باید همین درخواست را از دولت داشته باشند. زمانی که در دولت های نهم و دهم کارخانه های ارج، آزمایش و دیگر کارخانه های کوچک و بزرگ ما ورشکسته شدند و صاحبان آنها جیبشان را با افزایش صددرصدی بهای زمین و مسکن پر می کردند، باید به امروز فکر می کردند. در دولت های نهم و دهم این شعار کودکانه مطرح شد که لوکوموتیو اقتصاد مسکن است و طرفداران این شعار از آن استقبال می کردند و با ساختن مسکن مهر به اصطلاح خودشان انبوه سازی کردند. این تعبیر «انبوه» که به کار می برند، اشتباه است؛ عرضه زیاد نشده. شما می توانید بگویید عرضه طلا افزایش یافته، ولی باید این موضوع را در نظر گرفت که چند درصد مردم می توانند طلای گران قیمت خریداری کنند. آنها باید نیازهای مردم را در نظر بگیرند و بگویند چون عرضه طلا افزایش یافته، پس به بهای پوشاک هم افزوده می شود، در حالی که این دو موضوع هیچ ربطی به هم ندارند.یکی از مهم ترین مشکلات در بخش مسکن مربوط به طرح جامع است. در حال حاضر وضعیت طرح جامع در ایران را چگونه ارزیابی می کنید؟بازنگری طرح جامع تحت تاثیر مقولاتی که عرض کردم و گسیختگی فکری و عملی به لحاظ اقتصادی در دولت یازدهم باعث شد بازنگری طرح جامع تهیه، ولی کنار گذاشته شود. در مقابل شعارهایی مانند ...

ادامه مطلب  

دلیل قفل بازار مسکن چیست؟  

درخواست حذف این مطلب
چند سالی می شود که یکی از حوزه های سود آور کشور از معضل رکود رنج می برد و تاکنون هیچ راهکاری نتوانسته برای برون رفت از این وضعیت تاثیر مثبتی داشته باشد.تیتر20- خروج بازار مسکن از رکود افزایش قیمت ها در این بازار را به دنبال خواهد داشت، چرا که خروج از رکود از طریق تزریق منابع مالی به این بازار و نیز ساخت و سازهای جدید تحقق می یابد و این عوامل جهش قیمتی در این بخش را به دنبال دارد. در دوره رکود صاحبخانه ها و بسازوبفروش ها در سال های گذشته ترجیح دادند خانه هایشان را یا اجاره دهند، یا بدون مستاجر و خالی بگذارند. از طرف دیگر قدرت خرید مردم نیز برای خرید خانه ها آن قدر کم بود که مزیدی بر علت رکود در بازار مسکن شد، اما بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی مشخص شد در سال گذشته حجم معاملات مسکن چهار تا پنج درصد نسبت به سال های قبل از خود رشد کرده است.کمال اطهاری، کارشناس حوزه مسکن، در مورد راه حل خارج شدن مسکن از رکود می گوید: «فقط حرکت بخش مولد و توجه به طرح جامع مسکن است که می تواند قفل بخش مسکن را بشکند. در بیرون از حوزه مسکن مازاد اقتصادی به صورت مزد، سود و... تولید نمی شود تا بتوان این مازاد را وارد بخش مسکن کرد.»یکی از اقداماتی که دولت یازدهم برای رونق بازار مسکن انجام داد، این بود که تلاش کرد رقم وام مسکن را تا هشت برابر بالا ببرد و نرخ سود آن را برای اولین بار تک رقمی کند. با این حال، از تسهیلات مسکن استقبالی چندانی صورت نگرفت. علت این امر و رکود مسکن را چه می دانید؟همان طور که پیش تر عنوان کرده بودم، در انتهای دولت دهم، بخش مسکن از رکود وارد قفل شدگی شد. در اواسط دولت دهم این قفل شدگی آغاز شده بود و آن هم ناشی از این بود که دولت دهم برنامه های توسعه ای برنامه چهارم را کنار گذاشت و به صورت قیم مآبانه ای بحث مسکن مهر را پیش کشید و با این اقدام، بخش مولد اقتصاد را نابود کرد. این اقدام باعث ایجاد بیکاری شد و بین سال های 1385 تا 1390 هیچ تولید اشتغالی در کشور اتفاق نیفتاد. بنابر آمار سرشماری شده بین سال های 1385 تا 1390 در شهرهایی مانند تهران، شرایط ایجاد 300 هزار شغل از بین رفت، درحالی که به جمعیت تهران 300 هزارنفر افزوده شده بود. این فرایند بخش مسکن را وارد رکود کرد. در واقع در بخش های دیگر مازاد اقتصادی تولید نمی شد که این مازاد اقتصادی برای پاسخگویی به تقاضای مردم به طرف بخش مسکن جریان پیدا کند. بنابراین عامل اصلی قفل شدگی بخش مسکن را باید بیکاری و نزول اقتصادی دانست و این اتفاق در دولت های نهم و دهم رخ داد، به رغم اینکه در مدت هشت سال دولت های نهم و دهم متجاوز از 600 میلیارد دلار درآمد نفتی در کشور وجود داشت، درحالی که مجموع درآمد دولت اصلاحات از این بخش حدود 160 میلیارد دلار بود. این سیاست اقتصادی دولت های نهم و دهم، یعنی بر باد دادن اقتصاد ایران. بنابراین می توان گفت بخش مسکن راکد نبود، بلکه از همان زمان قفل شده بود. این را بسیاری از اقتصاددانانی که آن زمان، هم در دستگاه های دولتی و هم بیرون از آن بودند، درک نکردند و اعلام می کردند ما دچار نوسانات سینوسی هستیم و هنوز هم این موضوع را در رسانه ها اعلام می کنند. زمانی که دولت یازدهم روی کار آمد، بازهم اقتصاددانان، یا بهتر است گفته شود اقتصادخوانده هایی هم که برای دولت یازدهم برنامه ریزی می کردند، این موضوع را متوجه نشدند و اعلام نکردند، همان طور که در دولت های نهم و دهم طرفداران بورژوازی مستغلات رانتی و از طرفی انبوه سازان و نماینده انبوه سازان به مجلس فشار آوردند که دولت باید برای رونق بخشیدن به بخش مسکن به مردم وام با بهره پایین بدهد. این کژفهمی از علم اقتصاد باعث شد جای اینکه بخش مولد را تقویت کنند، بار دیگر سیاست نخ نمایی را در پیش گیرند و وام مسکن را افزایش دهند. این درحالی بود که بهای مسکن شهری در آن زمان 10 تا 12 برابر درآمد سالانه مردم بود. در واقع همین انبوه سازان بودند که مسکن رانتی عرضه می کردند، درحالی که بهای مسکن متعارف که بین 90 تا 100متر است، نباید از پنج برابر درآمد سالانه خانوار تجاوز کند، در غیر این صورت در توان خانوار نخواهد بود که حتی با قرض گرفتن یا پس اندازهای پیشین بتواند مسکنی را خریداری کند. مسکن رانتی چنین خصوصیتی دارد. در تمام کشورهای پیشرفته که توانستند بر مساله ضرر و زیان بخش مسکن فائق آیند، به این نتیجه رسیده اند که قیمت مسکن باید حدود چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار باشد. کره جنوبی و تمام کشورهای سرمایه داری به همین صورت عمل کردند. در اقتصادهای رانتی است که بهای مسکن 12برابر درآمد سالانه خانوار است. این کار را با اسم بازار آزاد و حمایت از بخش خصوصی انجام می دادند تا از این طریق بتوانند رانت و رانت بری خود را توجیه کنند. از طرف دیگر خواستار افزایش وام می شدند تا بتوانند مسکن های خود را بفروشند. در واقع خرید این مسکن های ساخته شده از استطاعت اکثریت خانوارهای شهری بیرون است. علاوه بر این، بیکاری، نزول اقتصاد و نزول پس انداز ملی باعث می شد خانوارها استطاعت خرید مسکن را نداشته باشند. تورم بالا نیز کفگیر همه خانواده را ته دیگ زده بود و آنها نمی توانستند به فرزندان خود کمک کنند تا به نوعی صاحب مسکن شوند. بورژوازی مستغلات رانتی برای اینکه بتواند این مسکن رانتی خود را بفروشد، تمام این واقعیت ها را نادیده می گرفت و هنوز هم علت رکود مسکن را بی کفایتی دولت یازدهم اعلام می کند. در واقع آنها خود را به کوچه علی چپ می زنند تا انکار کنند این قفل شدگی بخش مسکن نتیجه سیاست های نادرستی است که در دوره دولت های نهم و دهم داشتند.بر اساس آماری که اعلام شده، حدود دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی در کشور خالی است. این موضوع را چگونه ارزیابی می کنید و آیا این مساله تاثیری در رکود بازار مسکن دارد؟موضوع مازاد مسکن هایی که ساخته شده، مربوط به همان مسکن رانتی است، چرا که هیچ گاه اکثریت جامعه استطاعت خرید آن را نخواهند داشت. البته اگر عده ای درآمد رانتی داشته باشند و همچنین در صورتی که در رابطه با خارج تنش زدایی شود و ایرانی ها به کشور خود بازگردند، به تدریج مشکل خانه های خالی حل خواهد شد، چرا که ایرانیان مقیم خارج در آنجا درآمدهای دلاری داشتند و می توانند چنین خانه هایی را خریداری کنند. بنابراین بیشتر حضور ایرانی های مقیم خارج می تواند مسکن های لوکس خارج از دسترس اکثریت جامعه را به مصرف برساند، ولی چون اکثریت جامعه درآمد رانتی ندارند، حتی با افزایش وام هم نمی توانند مسکن رانتی بخرند. اکنون پرداخت وام با وجود افزایش آن در تهران تنها 30 تا 40 درصد بهای مسکن را شامل می شود، در صورتی که در کشورهای سرمایه داری پیشرفته 80 تا 90 درصد بهای مسکن را وام می دهند. البته این پرداخت وام بدون برنامه ریزی نیست. چون در این کشورها مسکن رانتی وجود ندارد، امکان پرداخت وام متعارف که 80 تا 90 درصد مسکن را پوشش دهد، وجود دارد. در ایران فاصله قیمت بسیار بالا رفته، ولی در کشورهای پیشرفته، همان طور که گفتم، قیمت مسکن به طور متوسط چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار است و وام متعارف می تواند 70 تا 80 درصد بهای مسکن را تامین کند. در چنین شرایطی قفل شدگی مسکن رخ نمی دهد، بلکه همان نوسانات رکود و رونق صورت می گیرد. رانت هسته سخت رکود و تورم با هم است و قفل شدگی در بخش مسکن را ایجاد می کند، ولی خانه های خالی را شامل نمی شود. فرض کنید شما تعدادی خانه در کره ماه ساخته باشید. این موضوع مربوط به مسکن نمی شود، چون این خانه ها از دسترس عموم مردم خارج هستند و حتی بالارفتن سطح وام هم امکان خرید آنها را به وجود نمی آورد. ضمن اینکه تمام انسان های عاقل و همین رانت خورهای بخش مسکن هم باید از دولت بخواهند بخش مولد را راه بیندازد تا این امیدواری وجود داشته باشد مشکل خانه های اضافی حل شود. بانک ها نیز که منافعشان در مسکن قفل شده، باید همین درخواست را از دولت داشته باشند. زمانی که در دولت های نهم و دهم کارخانه های ارج، آزمایش و دیگر کارخانه های کوچک و بزرگ ما ورشکسته شدند و صاحبان آنها جیبشان را با افزایش صددرصدی بهای زمین و مسکن پر می کردند، باید به امروز فکر می کردند. در دولت های نهم و دهم این شعار کودکانه مطرح شد که لوکوموتیو اقتصاد مسکن است و طرفداران این شعار از آن استقبال می کردند و با ساختن مسکن مهر به اصطلاح خودشان انبوه سازی کردند. این تعبیر «انبوه» که به کار می برند، اشتباه است؛ عرضه زیاد نشده. شما می توانید بگویید عرضه طلا افزایش یافته، ولی باید این موضوع را در نظر گرفت که چند درصد مردم می توانند طلای گران قیمت خریداری کنند. آنها باید نیازهای مردم را در نظر بگیرند و بگویند چون عرضه طلا افزایش یافته، پس به بهای پوشاک هم افزوده می شود، در حالی که این دو موضوع هیچ ربطی به هم ندارند.یکی از مهم ترین مشکلات در بخش مسکن مربوط به طرح جامع است. در حال حاضر وضعیت طرح جامع در ایران را چگونه ارزیابی می کنید؟بازنگری طرح جامع تحت تاثیر مقولاتی که عرض کردم و گسیختگی فکری و عملی به لحاظ اقتصادی در دولت یازدهم باعث شد بازنگری طرح جامع تهیه، ولی کنار گذاشته شود. در مقابل شعارهایی مانند بازآفرینی شهری، ان ...

ادامه مطلب  

دو ابزار مغفول نظام بانکی برای بخش مسکن به کار می افتد؟  

درخواست حذف این مطلب
وزیر راه و شهرسازی در جمع مدیران بخش مسکن، نقشه راه «خروج کامل» بازار ملک از رکود را تشریح کرد. ۵۵آنلاین : متولی بخش مسکن با تاکید بر دو واقعیت موجود در بازار شامل «افت چشمگیر نرخ رشد سالانه جمعیت» و همچنین «بازتاب منفی سیاست عرضه انبوه بدون توجه به جنس تقاضای مصرفی طی یک دهه گذشته» اعلام کرد: هم اکنون در یک سمت بازار مسکن، حداقل 4 میلیون واحد مسکونی ناکارآمد به شکل خانه های خالی و خانه های دوم، انباشته شده و در سمت دیگر، 20 میلیون نفر «بدمسکن» به عنوان تقاضای واقعی وجود دارد که هیچ ارتباطی بین این نوع عرضه و تقاضا، قابل تعریف نیست. نقشه راه بازار مسکن 1400، با هدف جلوگیری از تشدید واگرایی بین عرضه و تقاضا، یکسری «خطوط قرمز» دارد که برای منع مداخله گسترده دولت در ساخت انبوه و مهار ساخت وسازهای سوداگرانه، ترسیم شده است. در این نقشه، طرح «توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مصرفی» پیش بینی شده است. ساکنان بافت فرسوده، حاشیه نشین ها و خانه اولی ها، «کانون» هر نوع حمایت مالی تعیین شده اند تا تسهیلات بانکی خرید و ساخت مسکن طی 4 سال آینده با اولویت این سه دسته تقاضا پرداخت شود. «طول دوره سپرده گذاری» و «مدت زمان بازپرداخت» وام های مسکن برای انطباق کامل با استطاعت تقاضای مصرفی بازتنظیم می شود.متولی بخش مسکن در دولت و مجری سیاست های مالی مرتبط با بازار ملک و ساختمان در نظام بانکی، در اقدامی مشترک، استراتژی قابل اجرا و در عین حال متفاوتی از برنامه های یک دهه گذشته، برای دستیابی به رونق را تعیین کردند. نمره منفی بخش مسکن در کارنامه رشد اقتصادی سال 95 برای دست کم سومین سال پیاپی، آن هم در شرایطی که قرار بود بخش های مختلف اقتصاد به کمک این بخش -در مقام موتور پیشران- از رکود خارج شوند، اخیرا «انتظارات» از دولت فعلی در چاره جویی برای رونق بازار ملک را به بالاترین سطح ممکن رسانده است.هر چند تحرکات ضعیف اما رو به جلو در بخش مسکن طی یک سال گذشته به خصوص در حوزه معاملات و تا حدودی، در حوزه ساخت و ساز مشاهده می شود، اما فعالان این بازار از اوایل امسال با مقایسه رشد مثبت بخش های مختلف و روند طولانی رکود ملکی، مطالبه تصمیمات جدید از سیاست گذاران را آغاز کردند. وضعیت موجود بازار مسکن از یکسو و تداوم نگاه اقتصادی دولت 4 سال قبل، در 4 سال پیش رو از سوی دیگر، باعث شد متولی بخش مسکن، «نقشه راه بازار مسکن 1400» را پیش از شروع به کار رسمی دولت دوازدهم، ترسیم و به مجری اصلی ارائه کند. «نقشه راه بازار مسکن 1400» حاوی دو مشخصه کلیدی شامل «رویکرد واقع بینانه به جامعه تقاضا» و «منع مداخله دولت در نظام عرضه» است.وزیر راه و شهرسازی عصر دوشنبه گذشته، با حضور در نشست مشترک مدیران و کارشناسان بخش مسکن و مسوولان بانک عامل این بخش، در تشریح ساختار و خطوط اصلی «نقشه راه بازار مسکن 1400» اعلام کرد: «بحث های گسترده ای در بازار مسکن و محافل کارشناسی مرتبط، درباره چگونگی خروج کامل از رکود مسکن آغاز شده و برخی هم در این میان، بدون توجه به عقبه بازار و ارزیابی از شرایط گذشته، تصور می کنند می شود به روال قبل، با مداخلاتی از جنس مسکن مهر و حتی مدل های تامین مسکن دهه 60 و 70 (توسعه شهرهای جدید)، رونق در بازار مسکن ایجاد کرد.»عباس آخوندی هدف مدنظر دولت برای جهت بخشی به بازار مسکن طی 4 سال پیش رو را «توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن» معرفی کرد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات نقشه راه بازار مسکن 1400 حاکی است: سیاست گذار بخش مسکن و بانک عامل این بخش، مصمم هستند «نیمه ناتمام» بسته مالی رونق مسکن که از اوایل سال 93 در بازار به اجرا درآمد را در این دوره تکمیل کنند.این ماموریت قرار است از سوی نظام بانکی و در قالب طرح «اقدام سریع برای رفع دو نقص عمده از فرآیند کنونی تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن» در بازار پیاده سازی شود. طی حداقل دو سال اخیر، فرآیند تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن از طریق «افزایش سقف تسهیلات خرید» و «کاهش نرخ سود وام صندوق پس انداز مسکن»، از شرایط لازم برای پوشش بخشی از نیاز متقاضیان مصرفی برخوردار شد، اما دو گام دیگر برای تکمیل و تطبیق فرآیند وام دهی با شرایط اقتصادی متقاضیان، باقی مانده است. در نقشه راه بازار مسکن 1400، تاکید شده است: نظام بانکی برای توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن شامل حاشیه نشین ها، ساکنان بافت فرسوده و زوج های جوان، باید به کمک دو ابزار تنظیم کننده تسهیلات خرید مسکن، سبد فعلی وام خرید را به سبد «تسهیلات در استطاعت متقاضیان هدف» تبدیل کند. با این دو ابزار، «طول سپرده گذاری در صندوق پس انداز مسکن» و «طول دوره بازپرداخت تسهیلات» به گونه ای می تواند تنظیم شود که جذابیت اولیه اما ناکافی تسهیلات فعلی ، برای خانوارهای مصرفی متقاضی خرید مسکن، تکمیل شود.آنچه باعث شده «توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مسکن» در اولویت قرار بگیرد و نقشه راه آتی بازار، از مسیر «تمرکز دوباره بر عرضه انبوه مسکن فاقد متقاضی موثر» جدا شود، به جمع بندی سیاست گذار بخش مسکن درباره «ویژگی فعلی جامعه تقاضا ناشی از دگرگونی جمعیتی» و همچنین «تبعات اضافه عرضه از نوع لوکس یا خارج شهرها» برمی گردد. در حال حاضر نرخ رشد سالانه جمعیت در کشور به پایین ترین حد در مقایسه با 5/ 3 دهه اخیر رسیده است. طبق اعلام مرکز آمار، جمعیت ایران در 5 سال گذشته، سالانه به طور میانگین، 24/ 1 درصد افزایش یافته در حالی که این میزان رشد در دهه 60 معادل 4 درصد بود.هم اکنون در 12 استان کشور، نرخ رشد جمعیت به زیر یک درصد در سال، کاهش پیدا کرده و طبق اعلام شورای عالی شهرسازی، در خیلی از شهرهای کشور که به مرحله بازنگری طرح جامع شهری رسیده اند، مطالعات نشان می دهد، ظرفیت جمعیت پذیری تعریف شده برای آنها در 10 سال گذشته، تکمیل نشده است. در تهران نیز کل جمعیت این کلان شهر طی 5 سال گذشته، کمتر از 500 هزار نفر افزایش پیدا کرد و از 3/ 8 میلیون به حدود 7/ 8 میلیون نفر رسید.در کنار این واقعیت جمعیتی که به معنای «عبور بازار مسکن از دوره اوج تقاضا ناشی از فروکش کردن روند رو به رشد جمعیت» است، عملکرد نظام عرضه مسکن طی 10 سال اخیر نیز مشخص می کند: ساخت و سازهای انبوه سال های قبل از رکود اخیر، باعث شده در حال حاضر 6 میلیون و 900 هزار واحد مسکونی در کشور، در گروه «عرضه ناکارآمد» طبقه بندی شود که در قالب مسکن مهر، خانه های خالی و خانه های دوم، احداث شده اند اما فاقد ارتباط موثر با تقاضای مصرفی هستند. 2/ 2 میلیون واحد مسکونی مهر، 6/ 2 واحد مسکونی خالی از سکنه و 1/ 2 میلیون واحد مسکونی دوم افراد، املاکی هستند که بخشی از آنها در قالب عرضه انبوه با مداخله دولت (مسکن مهر) و بخشی دیگر، با ساخت و سازهای سوداگرانه ساخته شدند اما در تامین نیاز مسکن، موفق نبوده اند.در مقابل این حجم واحد مسکونی ناکارآمد، 20 میلیون نفر «بدمسکن» در قالب حاشیه نشین و ساکن بافت فرسوده در قالب 6 میلیون خانوار، به عنوان بخشی از تقاضای واقعی وجود دارد که نیاز آنها از طریق 9/ 6 میلیون عرضه ناکارآمد سال های گذشته، تامین نشده است. عرضه های ناکارآمد موجود در بازار مسکن، نه تنها معادل کل خانوارهای بدمسکن هستند که معادل 28 درصد کل خانوارهای موجود کشور برآورد می شود.وزیر راه و شهرسازی، با ایراد به تلقی عده ای از بازار مسکن کنونی که تقاضا در آن را قابل پاسخگویی با مدل های دو دهه پیش می دانند، معتقد است: ادامه مسیر گذشته به شکل توسعه ظرفیت جمعیتی شهرهای جدید یا ساخت و سازهای شبیه مسکن مهر و همچنین رفتارهای سوداگرانه در بازار ساخت و ساز به شکل عرضه خانه های لوکس، می تواند واگرایی در مسیر عرضه و تقاضای مسکن را شدیدتر کند. سیاست گذار بخش مسکن با این استدلال، ضمن تاکید بر ضرورت درک روشن از جنس کنونی تقاضای مسکن، به گونه ای نقشه راه بازار مسکن 1400 را ترسیم کرده که اقدامات مالی 4 سال آینده در این بخش، به تلاقی عرضه و تقاضا منجر شود.«نقشه راه بازار مسکن 1400»، با این مقدمه که «رشد توام جمعیت خانوارهای بدمسکن و عرضه بدون مصرف طی سال های گذشته، به معنای شکست سیاست تمرکز صرف بر عرضه انبوه است»، ا ...

ادامه مطلب  

اوراق سلف و پروژه، دو راهکار خانه دار کردن مردم  

درخواست حذف این مطلب
مسکن، اصلی ترین نیاز انسان بعد از خوراک و پوشاک به شمار می رود، بسیاری از جامعه شناسان و روان شناسان تامین مسکن را در زمره نیازهای زیستی اولیه برای انسان می دانند بطوری که فعالیت در راستای رسیدن به نیازهایی مانند احساس تعلق، احترام و شناخت از خود در گرو رسیدن به نیازهای اولیه است.اقتصادگردان- گروه بورس امیرحسین مرادی فخر - در واقع داشتن سرپناه و احساس امنیت در برابر ریسک بی خانه ماندن همواره به عنوان یکی از مهم ترین دغدغه های انسان مطرح بوده است؛ چه از زمانی که انسان از غار و سرپناه های طبیعی استفاده می کرده چه اکنون که در خانه های مستحکم ساخته نوع بشر زیست می کند، همواره وجود سرپناه به عنوان یک نیاز اساسی مطرح بوده است. اما با توسعه زندگی شهری، نوع مسکن یا همان سرپناه مردم نیز تغییر کرد؛ درواقع تعداد زیاد شهروندان نمی توانستند مانند یک کشاورز محل کار و زندگی خود را در کنار هم بسازند. رفته رفته با توسعه هر چه بیشتر زندگی شهری و مهاجرت از روستاها به شهرها و افزایش شغل های خدماتی نیاز به مسکن در شهرها نیز گسترش یافت. از سوی دیگر افزایش روزافزون جمعیت به واسطه رشد دانش پزشکی و جلوگیری از مرگ و میر نیز، تامین مسکن را سخت تر از گذشته کرد. در این میان ساخت مسکن رفته رفته از حالت شخصی سازی به سمت انبوه سازی حرکت کرد، بطوری که در گذشته مردم فقط به فکر خرید یک زمین و ساخت مسکن برای خود بودند، اما اکنون عده زیادی در بخش خصوصی به عنوان سازنده مسکن در قالب شرکت های ساختمانی و همچنین به قول معروف بساز و فروش در این حوزه فعالیت دارند. به عبارتی تهیه و ساخت مسکن به عنوان یک شغل در جامعه امروز وجود دارد. در این میان تعداد زیادی از مردم یکی از اصلی ترین نیازهای خود یعنی داشتن مسکن را از طریق اجاره تامین می کنند؛ طبق آمار حاصل شده از سرشماری سال 95 بیش از 30 درصد مردم ایران در منازل استیجاری زندگی می کنند که این یعنی متقاضیان واقعی مسکن در کشور حدود 24 میلیون نفر هستند.این در حالی است که بنا به اعلام مرکز آمار تعداد خانه های خالی در کشور حدود 2 میلیون و 500 هزار واحد است. یعنی در عین اینکه 24 میلیون نفر از مردم کشور اجاره نشین هستند اما علاوه بر خانه هایی که این افراد در آنها ساکن هستند، 2 و نیم میلیون واحد دیگر نیز در صف اجاره و فروش قرار دارد.به هر صورت از این اعداد و ارقام این طور بر می آید که در حال حاضر در بازار مسکن حدود 25 میلیون نفر متقاضی خرید مسکن هستند، اما شرایط ساخت و ساز نیز به گونه یی بوده است که نیاز این قشر از مردم را برطرف نمی کرده و این واحدهای خالی به دلیل قیمت بالا به این قشر از جامعه نمی رسد. از سوی دیگر انبوه سازانی هستند که برج هایی برحسب حال قشر متوسط رو به پایین جامعه می سازند و می توانند این واحدها را حتی با شرایط ویژه به متقاضیان مسکن واگذار کنند، یکی از این راه ها پیش فروش این واحدهاست. اما پیش فروش واحدهای مسکونی معمولا با مشکلاتی همچون تاخیر در پرداخت واحدها، تغییر در امکانات ساختمان قبل و بعد از انعقاد قرارداد و نکول در معامله روبرو می شود و در نهایت کار به پیگیری های قضایی می کشد. فروش املاک مازاد در گرو پایین آوردن قیمتدر این میان بحث عرضه املاک در بورس کالا به عنوان راهکاری جدید برای تامین نیاز مسکن حدود 2 سال پیش از سوی مدیرعامل بورس کالا مطرح شد که اتفاقا در همان ابتدا مخالفان زیادی نیز پیدا کرد. از رییس اتحادیه مشاوران املاک گرفته تا کارشناسان بخش مسکن هجمه های سنگینی نسبت به این صحبت ها داشتند بطوری که بورس کالا مجبور شد که مواضع خود را در این بخش شفاف تر مطرح کند.بر این اساس مجموعه بورس کالا تاکید کرد که هدفش از ورود به بخش مسکن نقش مشاوران املاک را تحت تاثیر قرار نخواهد داد و بورس کالا به دنبال ساماندهی املاک مازاد دولتی و درواقع ذوب کردن دارایی های منجمد در بخش مسکن است. به این ترتیب طی سال های گذشته در چند نوبت املاک مازاد 2 بانک رسمی کشور در بورس کالا عرضه شد اما به دلیل قیمت های پایه بالا هیچ خریداری برای آن پیدا نشد.به گفته یکی از مقامات بانکی کشور یکی از مشکلات بزرگ بانک ها سرمایه گذاری در برج سازی و ورود بانک ها به حوزه انبوه سازی است که این 2مورد در کنار مصادره املاکی که اقساط وام آنها پرداخت نشده، حجم دارایی های منجمد بانک ها در بخش مسکن را بسیار بالا برده است.این مقام مسوول همچنین اعتقاد دارد که بانک ها برای فروش این املاک و نقد کردن این دارایی های منجمد قیمت های بالایی در نظر می گیرند و به همین علت بخش بزرگی از این املاک همچنان در دست آنها مانده است.به اعتقاد بسیاری از کارشناسان عرضه املاک مازاد دولتی در بورس کالا بهترین گزینه برای عرضه این املاک و مستغلات خواهد بود. نخستین عایدی این اقدام، حذف سیستم برگزاری مزایده ها برای فروش این املاک و حرکت به سمت شفافیت خواهد بود. همچنین در صورت توسعه این امر بحث قیمت گذاری املاک بر محور عرضه و تقاضا و نیاز بازار خوهد چرخید و به قیمت واقعی خود نزدیک خواهد شد. پوشش ریسک مسکن با ابزارهای بورس کالااز سوی دیگر از 25 میلیون نفری که در خانه های استیجاری زندگی می کنند، بسیاری از آنها توان خرید یک مسکن کامل را ندارند اما با استفاده از ابزار بورس می توانند در بخش های کوچک تری سرمایه گذاری کرده و ارزش پول خود را در مقابل نوسانات قیمت مسکن حفظ کنند. بر این اساس حامد سلطانی نژاد، مدیرعامل بورس کالا از 2 سال گذشته تاکنون راهکارهای مناسبی برای پوشش ریسک بالا رفتن قیمت مسکن برای اقشار کم درآمد مطرح کرده است. مدیرعامل بورس کالا چندی پیش نیز در این باره اظهار کرد: امسال با پیوند ابزارهای بورسی به املاک، سرمایه های کوچک را به سمت بازار مسکن هدایت و به خروج مسکن از رکود کمک می کنیم. حامد سلطانی نژاد در گفت وگو با خبرگزاری صداوسیما گفته بود که ابزارهای مالی بورس در بورس کالای ایران می تواند سرمایه های ما را در بخش مسکن به سرمایه های مولد تبدیل کند تا به این ترتیب از راکد بودن سرمایه ها در بخش مسکن جلوگیری شود. وی ادامه داد: این روش کمک می کند که مسکن از رکود خارج شود، چون این ابزار ها می تواند کمک کند که هر کسی با هر مقدار پولی که دارد در متراژ معینی در مسکن سرمایه گذاری کند و در واقع سرمایه ها به سمت مسکن حرکت می کند و حتی سرمایه های خرد هم می تواند به کمک بخش مسکن بیاید. وی گفت: با اتحادیه مشاورین املاک و مجموعه سرمایه گذاری مسکن مذاکراتی داشتیم تا ابزارهای بورسی را با مسکن پیوند داده و به این ترتیب فردی که در کشور به دنبال پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن است یا به دنبال تهیه مسکن بلندمدت برای فرزندش است غیر از ساز و کارهای موجودی که در بازار مسکن ما وجود دارد بتواند از ابزارهای بورسی هم بهره مند شود.مدیرعامل بورس کالا اظهار کرد: فروش های سلف، فروش هایی هستند که در قالب اوراق صورت می گیرد و هر کسی که اوراق را به تعداد مشخصی در سررسید داشته باشد می تواند متراژ معینی از یک ملک را تحویل بگیرد. وی ادامه داد: برای این اقدام امیدواریم با ذی نفعان این حوزه توافقات را نهایی کنیم و عرضه های این ابزارهای مالی را تا پایان امسال شروع کنیم. وی افزود: در صورت همکاری فعالان حوزه مسکن شرایط لازم را فراهم خواهیم کرد و دوره های آموزشی لازم را برای آنها برگزار می کنیم.سلطانی نژاد گفت: بازیگران اصلی این بازار فعالان فعلی بازار مسکن خواهند بود و فعالیت هایی که در قالب سرمایه گذاری یا در قالب پوشش ریسک نوسانات قیمت مسکن صورت بگیرد، می تواند با کمک ابزارهای مالی بورس در بورس کالای ایران اتفاق بیفتد.درواقع آنچه مجموعه بورس کالا در سر می پروراند ایجاد یک بازار منسجم برای مسکن بر پایه دارایی مسکن است که با استفاده از ابزار اوراق سلف موازی استاندارد می تواند زمینه حضور سرم ...

ادامه مطلب  

چهار وجه اصلاح ساختاری بخش مسکن  

درخواست حذف این مطلب
کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن با استناد به سه مولفه مهم، اجرای یک گام مقدماتی قبل از انجام انتصابات جدید در وزارت راه و شهرسازی را پیشنهاد کردند. صاحبنظران در آستانه انتصابات جدید دولت دوازدهم در بخش مسکن، معتقدند لازم است در مقطع زمانی فعلی اقدام ناقص دولت های قبل برای ادغام نهادهای زیرمجموعه این وزارتخانه که هم اکنون به واسطه موازی کاری و اجرای سیاست های بعضا متضاد، منجر به شکست یا ایجاد وقفه در سیاست های اولویت دار شده اند، تکمیل شود.دیدگاه های کارشناسی اگرچه تفکیک وزارت راه و شهرسازی را که اوایل امسال برای اجرایی کردن «لایحه اصلاح بخشی از ساختار دولت» مطرح شد، بازگشت به مسیر انحرافی عنوان می کنند اما معتقدند به جای اجرای این سیاست نادرست باید طرح ادغام های مکمل(ادغام ثانویه)در وزارت راه و شهرسازی در دستورکار قرار گیرد. به گزارش دنیای اقتصاد، کارشناسان می گویند: تفکیک دو حوزه راه و مسکن نه تنها نوعی بازگشت به عقب و پاک کردن صورت مساله برای حل مشکلات موجود در دو حوزه است، بلکه هم اکنون حوزه مسکن وحمل ونقل در کشورهای پیشرفته دو حلقه متصل به هم در توسعه شهرها هستند؛ با این حال لازم است درحال حاضر که دوره انتصابات جدید در وزارت راه و شهرسازی فرا رسیده است برای دست کم حوزه مسکن، یک مرحله مقدماتی مبنی بر ادغام یا انحلال برخی نهادهای زیرمجموعه صورت گیرد.این مرحله مقدماتی که هم اکنون در حکم «جراحی ساختار سیاست گذاری و اجرای برنامه های بخش مسکن» تلقی می شود در بردارنده سه مولفه مهم است که از سوی کارشناسان حوزه مسکن مورد تاکید قرار گرفته است؛ در قالب مولفه اول، کارشناسان توصیه می کنند مسیر ناقصی که در دولت های قبل برای ادغام و تجمیع برخی نهاد های زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی آغاز شد، مجددا در دستور کار قرار گیرد و تکمیل شود؛ به دنبال ادغام «وزارت راه و ترابری» و «وزارت مسکن و شهر سازی» و تصویب قانون تشکیل «وزارت راه و شهر سازی» در تیر ماه سال 90، کلیه مراکز و موسسات آموزشی و پژوهشی وابسته به وزارت راه و شهر سازی در «مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن» ادغام و عنوان آن به «مرکز تحقیقات راه ، مسکن و شهرسازی» تغییر کرد . اما این ادغام ها به شکل ناقص و تنها در مورد برخی از زیرمجموعه های تابعه وزارت راه و شهرسازی انجام شد و به هسته های اصلی تصمیم گیری و سیاست گذاری در بخش مسکن نرسید.این درحالی است که در مقطع زمانی فعلی، لازم است این هسته های اصلی تصمیم گیری و سیاست گذاری در بخش مسکن نیز به فوریت از بابت ادغام و تجمیع با یکدیگر در دستور کار قرار بگیرند و تعیین تکلیف شوند؛ به عبارت دیگر به اعتقاد کارشناسان، هم اکنون ساختار سیاست گذاری و اجرا در بخش مسکن ساختاری متمرکز و یکپارچه نیست؛ این ساختار، ساختاری چند هسته ای است که آفت چند هسته ای بودن آن در مقطع زمانی فعلی می تواند در گام اول اولویت اصلی دولت دوازدهم در بخش مسکن را از بابت تحقق اهداف پیش بینی شده با شکست مواجه کند و در گام دوم، بازدهی سیاست های بخش مسکن را به شدت تضعیف کند.بروز این آفت را می توان در دوره های گذشته و در شکل ناکامی دولت ها در مدیریت بازار زمین، سکونت پذیر کردن شهرهای جدید و همچنین نوسازی مرکز فرسوده شهرها مشاهده کرد. مولفه دوم، یکی از تکالیف ذکر شده و موکد در طرح جامع مسکن(نسخه به روز شده طرح جامع در سال 92) است که درآن به صراحت ایجاد تمرکز در سیاست گذاری های زمین و مسکن و رفع پراکندگی از حیطه سیاست گذاری و تصمیم گیری در این حوزه مورد تاکید قرار گرفته است.همچنین مولفه سوم، به «نقشه راه دولت دوازدهم» براساس تاکید مشترک رئیس جمهوری و وزیر راه و شهرسازی برای بازار مسکن برمی گردد؛ هم اکنون توانمندسازی سمت تقاضای مسکن در محدوده بافت های فرسوده و هدایت سرمایه گذاری های ساختمانی به این حوزه، اولویت اول دولت در حوزه مسکن محسوب می شود که به تبع آن تمرکز سیاست های حوزه مسکن در این بخش در حال حاضر از مهم ترین ماموریت های وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن است. این سه مولفه ایجاب می کند در مقطع زمانی فعلی، قبل از انجام انتصابات جدید در حوزه مسکن وشهرسازی، یک مرحله مقدماتی کلید بخورد که در قالب آن هسته های اصلی سیاست گذار حوزه مسکن برای ایجاد هماهنگی و رفع سریع ناهماهنگی های موجود با یکدیگر ادغام شوند.علت طرح ادغام ثانویهموضوع ادغام سه نهاد سیاست گذار و مجری بخش مسکن شامل سازمان ملی زمین ومسکن، شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران و شرکت عمران شهرهای جدید، برای رفع ناهماهنگی در حوزه سیاست گذاری و اجرای سیاست های بخش مسکن به این دلیل از سوی کارشناسان مورد تاکید قرار گرفته است که درحال حاضر ساختار سیاست گذاری در بخش مسکن به گونه ای است که هم در حوزه سیاست گذاری، هم در حوزه ابزارهای تحت اختیار دولت برای اجرای سیاست ها(به خصوص زمین) و هم در حوزه اجرای سیاست ها، با «تعدد نهادهای دولتی» در داخل و خارج از وزارت راه و شهرسازی روبه رو است. هم اکنون اگرچه وجود دو نهاد سیاست گذار کلان در حوزه مسکن و شهرسازی یعنی «معاونت مسکن» و«معاونت شهرسازی» در وزارت راه و شهرسازی ضروری است اما در بخش مسکن علاوه بر این سیاست گذاران کلان، عملکرد سه نهاد دیگر زیرمجموعه یعنی سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران و شرکت عمران شهرهای جدید نیز نشان می دهد این نهادها نیز عملا در حوزه سیاست گذاری در بخش مسکن و شهرسازی فعال بوده و مداخله می کنند.این درحالی است که در حوزه ابزارهای اجرای سیاست های دولت نیز که مهم ترین آن «زمین های تحت اختیار دولت» است، علاوه بر سازمان ملی زمین و مسکن، دو نهاد دیگر مجری برنامه های مسکن یعنی شرکت عمران و بهسازی شهری و شرکت عمران شهرهای جدید نیز در حوزه سیاست گذاری و اجرای این سیاست ها مداخله دارند.این درحالی است که به رغم آنکه در کشورهای موفق دنیا در حوزه مدیریت، تصمیم گیری و اجرای سیاست های زمین و مسکن، تنها یک مرجع سیاست گذار و مدیریت کننده در حوزه زمین وجود دارد اما در ایران این دو نهاد مجری-شرکت عمران و بهسازی و شرکت عمران شهرهای جدید-نیز به واسطه در اختیار داشتن بخشی از اراضی دولتی، در این اراضی اقدام به سیاست گذاری و اجرای سیاست های بخشی نگر می کنند.آسیب های پراکنده کاریدر حوزه اجرای سیاست های دولت در بخش مسکن، دست کم دو شرکت دولتی عمران و بهسازی شهری و شهرهای جدید مجری سیاست های دولت در بافت های فرسوده و شهرهای جدید هستند؛ ساختار غیرمتمرکز فعلی درحال حاضر سبب شده است تصمیم ها در بخش مسکن به شکل جزیره ای، پراکنده و فاقد جامع نگری برای کل بخش مسکن وضع شود؛ به این معنی که به عنوان مثال در حوزه شهرهای جدید سیاست های ایزوله بدون لحاظ اثرگذاری و اثرپذیری در قسمت های مختلف بخش مسکن و بعضا سیاست های موازی، متضاد و گاه خنثی کننده یکدیگر، اتخاذ می شود؛ به طوری که تفرق در تصمیم گیری ها در بخش مسکن در همه سنوات گذشته یکی از مهم ترین عوامل بروز چالش های مزمن در این بخش ها بوده است.به عنوان مثال چالش ناکامی همه دولت های گذشته تاکنون در بحث نوسازی گسترده بافت های فرسوده نشان می دهد از آنجا که در دوره هایی سیاست های توسعه منفصل شهرها در قالب اجرای سیاست هدایت سرریز جمعیت به شهرهای جدید و به دنبال آن واگذاری زمین های 99 ساله(ساخت مسکن مهر)در دستور کار قرار گرفت این سیاست ها با اعمال نقش دافع جمعیت از بافت های فرسوده، انگیزه های نوسازی در محدوده های هدف شهری را کاهش داد؛ این موضوع نمونه بارزی از تاثیر اجرای سیاست ...

ادامه مطلب  

پیام حباب سنج مسکن  

درخواست حذف این مطلب
نشانگر «حباب سنج» بازار مسکن، از تخلیه حباب قیمتی حکایت دارد و نشان می دهد روند ورود تقاضای مصرفی به بازار، مشروط به تعیین تکلیف دو متغیر کاهنده معاملات ملک، می تواند طی ماه های آتی افزایش یابد. ۵۵آنلاین : بررسی ها درباره شاخص «قیمت به اجاره بها» حاکی است این نسبت به پایین ترین سطح رسیده است. طی 25 سال گذشته، شاخص «قیمت به اجاره بها» در دوره های مختلف بازار ملک، متناسب با میزان افت وخیز قیمت، بین عدد 14 تا 21 در نوسان بوده؛ به طوری که هنگام جهش قیمت، شاخص به اوج رسیده و در پایان فرآیند تخلیه حباب، در نقطه کف قرار گرفته است. هم اکنون مطابق آخرین سطح میانگین قیمت واحد مسکونی و همچنین متوسط اجاره بها در تهران، «حباب سنج» عدد 8/ 13را نشان و از «تخلیه حباب قیمتی» خبر می دهد. ازآنجاکه توان خرید به رغم تسهیلات موجود، «شکننده» ارزیابی می شود، افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» باعث عقبگرد متقاضیان می شود. در برخی مناطق پایتخت، حجم معاملات افزایش یافته اما برای رشد کل معاملات (همه مناطق)، باید سقف تسهیلات از کفایت لازم برای دهک های متوسط رو به بالا برخوردار شود و اقساط ماهانه وام های فعلی، در استطاعت دسته ای از متقاضیان قرار بگیرد. کارشناسان پیش شرط رونق مسکن را کاهش نرخ سود بانکی می دانند.برخی ناظران بازار املاک با طرح فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، وضعیت کلی معاملات ملک که از رشد منفی حجم فروش آپارتمان در کل شهر تهران حکایت دارد را به حبابی بودن بازار نسبت می دهند و بازگشت رونق را منوط به تخلیه حباب قیمتی عنوان می کنند. بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره صحت و سقم فرضیه «حباب در قیمت مسکن» نشان می دهد صرف نظر از آنچه صاحب نظران و کارشناسان اقتصاد مسکن درباره پشت صحنه وضع موجود بازار ملک مطرح می کنند، نتیجه یک سنجش از قیمت آپارتمان در تهران، از رد فرضیه وجود حباب حکایت دارد. نتایج سنجش حباب قیمت مسکن که از رابطه p به r قابل بررسی و محاسبه است، مشخص می کند: مطابق رابطه بلندمدت گذشته بین قیمت مسکن (p) و اجاره بها (r) در شهر تهران، نسبت p به r در بازار ملک طی 5/ 2 دهه گذشته، معمولا در دامنه 15 تا 20 در نوسان بوده است به طوری که در زمان اوج رونق معاملات ملک و بالطبع، رشد حداکثری قیمت آپارتمان، عدد حاصل از این نسبت، تحت تاثیر شکل گیری حباب قیمتی، تاحدود 20 تا 21 صعود کرده و در زمان رکود معاملات مسکن ناشی از تخلیه حباب، روند کاهشی نسبت p به r، تا اطراف عدد 15 و بعضا نزدیک به 14، متوقف شده است.این نسبت که از سوی کارشناسان مسکن به عنوان یک روش برای پیش بینی قیمت و چشم انداز بازار ملک مورد استفاده قرار می گیرد، در حال حاضر بر اساس آخرین سطح ریالی متوسط قیمت فروش و اجاره آپارتمان در تهران، عدد 8/ 13 است که نشان می دهد هم اکنون نسبت p به r در مقایسه با دوره های گذشته –زمان های تخلیه حباب مسکن- در پایین ترین سطح قرار دارد و به معنای نبود حباب در قیمت میانگین است. هرچند وضع موجود هرگز مجوزی برای افزایش قیمت نیست چراکه سمت عرضه با تنظیم قیمت پیشنهادی متناسب با توان محدود خریداران می تواند رشد معاملات را موجب شود. سال 92 تحت تاثیر رونق معاملات سفته بازانه در بازار ملک و جهش قیمت مسکن در بهار آن سال، نسبت p به r در بازار مسکن تهران به 18 رسید اما بعد از آن، با شروع افت تدریجی معاملات خرید ناشی از شکل گیری رکود مسکن، نسبت p به r سال به سال کاهش پیدا کرد و در سال های 93 و 94 به ترتیب در سطح 6/ 16 و 15 قرار گرفت.در سال 95 نیز این نسبت در اطراف 15 نوسان داشت و در حال حاضر به سطح 8/ 13 رسیده است.به این ترتیب، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، با سنجش صورت گرفته، مردود است. فرآیند تخلیه حباب از نیمه سال 92 با شروع رشد منفی قیمت واقعی ملک در تهران آغاز شد. از مهر سال 92 ارزش واقعی املاک مسکونی در تهران با رشد منفی مواجه بوده است. سال 93، قیمت واقعی آپارتمان ها در تهران –مقایسه میزان رشد اسمی و نرخ تورم- 5 درصد افت کرد و در سال های 94 و 95 نیز قیمت واقعی با رشد منفی 13 درصد و 4 درصد مواجه شد. شروع ریزنوسانات قیمت مسکن طی ماه های اخیر، نشانه ای از تخلیه حباب است. متوسط قیمت مسکن در تهران طی یک سال 95 حدود 5 درصد افزایش پیدا کرد. این شاخص در 4 ماه اول امسال نیز مطابق آمار دفتر اقتصاد مسکن و آمار بانک مرکزی، 2/ 5 درصد نسبت به 4 ماه اول سال 95 رشد کرد. این میزان رشد البته کمتر از نرخ تورم بوده است.به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطرح کنندگان فرضیه «وجود حباب»، فضای کلی حاکم بر معاملات ملک را ناشی از «حبابی بودن قیمت مسکن و انتظار برای تخلیه آن» می دانند و از این طریق، سعی در تجزیه و تحلیل رخدادهای بازار دارند. این در حالی است که صاحب نظران بخش مسکن معتقدند حباب قیمت مسکن تخلیه شده است و رخوت کنونی معاملات به دو متغیر اصلی بیرونی و درونی (نرخ سود بانکی و تسهیلات مسکن) مربوط است. بر اساس این گزارش، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن» به عنوان مانع ذهنی رونق، می تواند باعث «انحراف» از توجه به عوامل اصلی رونق ساز شود.بررسی ها در این باره مشخص می کند شرایط بازار معاملات مسکن در سه مولفه «تقاضای مصرفی»، «تقاضای سرمایه ای» و «تسهیلات خرید» نسبت به اوایل دهه 90 (دوره قبلی رونق)، تفاوت محسوسی پیدا کرده است. این اختلاف در مولفه های بازار، باعث شده خروج از رکود معاملاتی در این دوره به صورت تدریجی رخ دهد و در عین حال، شدت تحرک معاملات به مراتب کمتر از دوره های گذشته باشد. اما در این میان چون که برخی ناظران بازار، با غفلت از تغییرات در مولفه های سه گانه، رونق قبلی را ملاک مقایسه قرار می دهند، در تحلیل چرایی وضع موجود، سراغ متغیرهای فرعی می روند.گروهی از فعالان بازار ملک بدون توجه به هشدارهای مکرر اواخر سال گذشته اقتصاددانان و صاحب نظران بخش مسکن که از ضرورت «تغییر پارادایم در بازار مسکن» سخن گفته بودند، در حال حاضر برای خروج کامل از رکود، انتظار تکرار رونق شبیه دوره قبل را دارند. انتظار این گروه آن است که معاملات خرید ملک، وضعیتی مشابه سال های 90 تا 92 به خود بگیرد. در آن سال ها، تقاضای سرمایه ای (سفته بازی) ناشی از پشتیبانی مستقیم و غیرمستقیم برخی بانک ها برای سرمایه گذاری های ملکی و همچنین سهم بالای بخش مسکن از تسهیلات بانکی باعث شد حجم معاملات خرید آپارتمان رشد قابل ملاحظه ای پیدا کند و همزمان، قیمت مسکن دچار جهش شود. در حال حاضر، برخی ناظران بازار با طرح فرضیه وجود حباب در قیمت ملک و غفلت از تغییر ساختار بازار ملک، انتظار تکرار رونق سال های 90 تا 92 را دارند.بررسی ها در این باره حاکی است در مقطع فعلی، از یکسو تقاضای سرمایه ای و سفته بازی ملکی به دو دلیل «حبس منابع بانک ها در املاک لوکس، متراژ بزرگ و فاقد مشتری موثر» و همچنین «جذابیت سپرده گذاری در بانک ها»، در پایین ترین سطح قرار دارد. برخی بانک ها در سال های 90 تا 92، به شکل مستقیم و غیرمستقیم وارد فعالیت های ملکی شدند و بخشی از تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن در آن سال ها، از این محل شکل گرفت اما اکنون جنس معاملات خرید مسکن در تهران، عمدتا مصرفی به شمار می رود. از طرفی، حجم تقاضای مصرفی خرید مسکن نیز به دلیل افت میزان ازدواج های سالانه، کاهش پیدا کرده است.در کشور نرخ رشد ازدواج ها از نرخ رشد یک درصدی جمعیت، کمتر شده و در مقایسه با اوایل دهه 90، شیب منفی به خود گرفته است. میزان ازدواج ها از بالای 900 هزار ازدواج در سال 91 به کمتر از 680 هزار ازدواج در سال گذشته رسید. نرخ رشد ازدواج طی سال های اخیر رشد منفی 2 تا 7 درصد در سال را تجربه کرده است. سهم تهران از کل ازدواج ها حدود 10 تا 12 درصد برآورد می شود و در حال حاضر سالانه کمتر از 100 هزار فقره است.با توجه به اینکه بخشی از خانوارهای جدید برای مدتی مستقیم وارد بازار اجاره می شوند، روند کاهشی ازدواج ها، میزان تقاضای مصرفی از این محل را ن ...

ادامه مطلب  

۵جریان اثرگذار بر قیمت مسکن / افزایش هزینه های مسکن ناگوار است  

درخواست حذف این مطلب
تغییراتی که در قیمت مسکن ایجاد می شود، از یک سو باعث تغییر ثروت فرد در طول زمان و به تبع آن مطلوبیت ناشی از مصرف می شود و از سوی دیگر، با توجه به متفاوت بودن ترکیب دارایی برای افراد مختلف، تغییر در قیمت مسکن باعث خواهد شد ثروت افراد مختلف در مقایسه با یکدیگر تغییر کند. به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، در همین حال، چنانچه از جنبه سرپناه به مسکن نگاه کنیم، اهمیت نوسان های قیمت آن برای دولت حتی می تواند بیشتر باشد، زیرا نوسان های قیمت مسکن و به ویژه افزایش های سریع آن از جمله تهدیدهایی است که هدف تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را با چالش مواجه می کند. نگاهی به عملکرد بازار مسکن در ایران حاکی از وجود نوسان های نسبتا مستمر و جهش های شدید در قیمت مسکن دارد.مطالعاتی که در ایران برای بررسی منشأ نوسان های قیمت مسکن انجام پذیرفته، نشان از تایید تاثیر شاخص های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید و اقتصاد و نیز عناصر مالی از جمله ارز و طلا و نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بهابازار، بر این نوسانات قیمت است. 2 سناریو اثر سیاست های پولی و مالیسیدمنصور غیبی تحلیلگر اقتصاد مسکن بابیان اینکه مطالعه بازار مسکن هم به دلیل اینکه یک دارایی و سرمایه محسوب می شود و هم از لحاظ خدمات و امکاناتی که به عنوان سرپناه ارائه می دهد حائز اهمیت است، گفت: چنانچه از بعد سرمایه به مسکن نگاه کنیم موضوع مهم این است که یکی از تصمیمات اصلی عوامل اقتصادی از جمله خانوارها انتخاب ترکیب مناسبی از دارایی ها به منظور بهره مندی مطلوب در بلندمدت است، و چنانچه کل اقتصاد را مدنظر قرار دهیم مسکن اصلی ترین دارایی در سبد خانوارها است.غیبی افزود: به استناد پارامتر برابری عرضه و تقاضا به منظور تعریف معادله قیمت مسکن می توان به این نتیجه رسید که نرخ شهرنشینی، اجاره بها مسکن، درآمد سرانه، اعتبارات بانکی، مالیات بر مسکن، شاخص قیمت مصالح، نرخ بیکاری و متغیرمجازی کاهش ارزش افزوده بخش نفت تاثیر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن داشته و همچنین، تولید ناخالص ملی، هزینه های دولت در فصل تامین مسکن و پروانه های ساختمانی صادرشده رابطه منفی باقیمت مسکن دارد.وی با بیان اینکه یک رویکرد اصلی در بررسی قیمت مسکن، مطالعه عوامل موثر بر رفتار تقاضاکنندگان و عرضه کنندگان است، گفت: هدف اصلی در رابطه با تقاضای مسکن این است که تقاضا برای مسکن به عنوان یک دارایی مدنظر قرار گیرد. در این رویکرد هدف این است که میزان اثرگذاری متغیرهای اقتصادی و جمعیتی نظیر قیمت مسکن، درآمد، نرخ بهره، اجاره، جمعیت کشور و ساختار آن و... بر انتخاب مصرف کنندگان بررسی شود.غیبی با اشاره به دو سناریو سیاست های پولی و مالی بر قیمت مسکن اظهار کرد: توجه به نقش سیاست های پولی و مالی بر قیمت مسکن، از این جهت که نقش کلیه عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن را مورد بررسی قرار می دهد می تواند یک مدل عمومی تلقی شود اما در خصوص بررسی نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن می توان علاوه بر سیاست های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل عرضه را نیز مورد تجزیه و تحلیل قرارداد.این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: آثار سیاست های مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل تحلیل است. در ایران عمده ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان های درآمدهای نفتی روی می دهد. وی گفت: به عبارت روشن تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمدها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالاهای غیر مبادله یی می تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. تغییرات جمعیتی و آثار آناین کارشناس اقتصاد همچنین گفت: همچنین سیاست پولی و اعتباری می تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یک سو، سیاست های انبساطی پولی به طور معمول با افزایش قدرت وام دهی بانک ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت ها متوجه بازار مسکن می شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می کند.این تحلیلگر اقتصاد مسکن همچنین گفت: از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می دهد، بنابراین این سیاست می تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند.غیبی با بیان اینکه تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر می شود، گفت: این مورد در ارتباط با عوامل عرضه نیز به نقش هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن تاکید دارد که متاثر از سیاست های پولی و مالی تاثیر خود را بر محصول تولیدی یعنی مسکن بجا گذاشته و ماهیتی معنادار ازنظر هزینه تمام شده دارد.وی با اشاره به نقش تحولات بازار جهانی نفت بر اقتصاد ایران گفت: با توجه به اتکای اقتصاد ایران به صادرات نفت، تحولات بازار جهانی نفت به عنوان یکی از دلایل اصلی نوسان های اقتصادی در کشور بوده است که آثار خود را از طریق بخش مالی برجای می گذارد.این کارشناس اقتصاد مسکن در این خصوص تاکید کرد: در دوره های افزایش درآمدهای ارزی حاصل از صادرات نفت خام و انتقال آن به اقتصاد که از طریق بخش مالی به صورت مستقیم منجر به افزایش درآمد در کوتاه مدت می شود، نتیجه میان مدت آن افزایش قیمت حقیقی مسکن خواهد بود.غیبی با اعتقاد به نقش انبساط پولی بر افزایش عرضه و تقاضا گفت: هرگونه انبساط پولی از طریق گسترش تسهیلات بانکی به طور مستقیم باعث افزایش تقاضا برای مسکن شده و در جهت افزایش قیمت مسکن عمل خواهد کرد.این تحلیلگر اقتصاد مسکن در این خصوص اظهار کرد: بر اساس مدل بلندمدت برآورد شده هر 10 درصد افزایش در تسهیلات بانکی می تواند منجر به افزایش 3 درصدی در قیمت مسکن شود.وی گفت: علاوه بر این، چنانچه انبساط پولی با کاهش هم زمان نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد، یک مسیر دیگر برای افزایش قیمت مسکن از طریق کاهش هزینه استفاده ایجاد خواهد شد. زیرا کاهش نرخ سپرده های بانکی فر ...

ادامه مطلب  

عوامل موثر بر قیمت گذاری املاک  

درخواست حذف این مطلب
تغییراتی که در قیمت مسکن ایجاد می شود، از یک سو باعث تغییر ثروت فرد در طول زمان و به تبع آن مطلوبیت ناشی از مصرف می شود و از سوی دیگر، با توجه به متفاوت بودن ترکیب دارایی برای افراد مختلف، تغییر در قیمت مسکن باعث خواهد شد ثروت افراد مختلف در مقایسه با یکدیگر تغییر کند.تیتر20- در همین حال، چنانچه از جنبه سرپناه به مسکن نگاه کنیم، اهمیت نوسان های قیمت آن برای دولت حتی می تواند بیشتر باشد، زیرا نوسان های قیمت مسکن و به ویژه افزایش های سریع آن از جمله تهدیدهایی است که هدف تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را با چالش مواجه می کند. نگاهی به عملکرد بازار مسکن در ایران حاکی از وجود نوسان های نسبتا مستمر و جهش های شدید در قیمت مسکن دارد.مطالعاتی که در ایران برای بررسی منشأ نوسان های قیمت مسکن انجام پذیرفته، نشان از تایید تاثیر شاخص های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید و اقتصاد و نیز عناصر مالی از جمله ارز و طلا و نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بهابازار، بر این نوسانات قیمت است. 2 سناریو اثر سیاست های پولی و مالیسیدمنصور غیبی تحلیلگر اقتصاد مسکن بابیان اینکه مطالعه بازار مسکن هم به دلیل اینکه یک دارایی و سرمایه محسوب می شود و هم از لحاظ خدمات و امکاناتی که به عنوان سرپناه ارائه می دهد حائز اهمیت است، گفت: چنانچه از بعد سرمایه به مسکن نگاه کنیم موضوع مهم این است که یکی از تصمیمات اصلی عوامل اقتصادی از جمله خانوارها انتخاب ترکیب مناسبی از دارایی ها به منظور بهره مندی مطلوب در بلندمدت است، و چنانچه کل اقتصاد را مدنظر قرار دهیم مسکن اصلی ترین دارایی در سبد خانوارها است.غیبی افزود: به استناد پارامتر برابری عرضه و تقاضا به منظور تعریف معادله قیمت مسکن می توان به این نتیجه رسید که نرخ شهرنشینی، اجاره بها مسکن، درآمد سرانه، اعتبارات بانکی، مالیات بر مسکن، شاخص قیمت مصالح، نرخ بیکاری و متغیرمجازی کاهش ارزش افزوده بخش نفت تاثیر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن داشته و همچنین، تولید ناخالص ملی، هزینه های دولت در فصل تامین مسکن و پروانه های ساختمانی صادرشده رابطه منفی باقیمت مسکن دارد.وی با بیان اینکه یک رویکرد اصلی در بررسی قیمت مسکن، مطالعه عوامل موثر بر رفتار تقاضاکنندگان و عرضه کنندگان است، گفت: هدف اصلی در رابطه با تقاضای مسکن این است که تقاضا برای مسکن به عنوان یک دارایی مدنظر قرار گیرد. در این رویکرد هدف این است که میزان اثرگذاری متغیرهای اقتصادی و جمعیتی نظیر قیمت مسکن، درآمد، نرخ بهره، اجاره، جمعیت کشور و ساختار آن و... بر انتخاب مصرف کنندگان بررسی شود.غیبی با اشاره به دو سناریو سیاست های پولی و مالی بر قیمت مسکن اظهار کرد: توجه به نقش سیاست های پولی و مالی بر قیمت مسکن، از این جهت که نقش کلیه عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن را مورد بررسی قرار می دهد می تواند یک مدل عمومی تلقی شود اما در خصوص بررسی نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن می توان علاوه بر سیاست های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل عرضه را نیز مورد تجزیه و تحلیل قرارداد.این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: آثار سیاست های مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل تحلیل است. در ایران عمده ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان های درآمدهای نفتی روی می دهد. وی گفت: به عبارت روشن تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمدها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالاهای غیر مبادله یی می تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. تغییرات جمعیتی و آثار آناین کارشناس اقتصاد همچنین گفت: همچنین سیاست پولی و اعتباری می تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یک سو، سیاست های انبساطی پولی به طور معمول با افزایش قدرت وام دهی بانک ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت ها متوجه بازار مسکن می شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می کند.این تحلیلگر اقتصاد مسکن همچنین گفت: از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می دهد، بنابراین این سیاست می تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند.غیبی با بیان اینکه تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر می شود، گفت: این مورد در ارتباط با عوامل عرضه نیز به نقش هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن تاکید دارد که متاثر از سیاست های پولی و مالی تاثیر خود را بر محصول تولیدی یعنی مسکن بجا گذاشته و ماهیتی معنادار ازنظر هزینه تمام شده دارد.وی با اشاره به نقش تحولات بازار جهانی نفت بر اقتصاد ایران گفت: با توجه به اتکای اقتصاد ایران به صادرات نفت، تحولات بازار جهانی نفت به عنوان یکی از دلایل اصلی نوسان های اقتصادی در کشور بوده است که آثار خود را از طریق بخش مالی برجای می گذارد.این کارشناس اقتصاد مسکن در این خصوص تاکید کرد: در دوره های افزایش درآمدهای ارزی حاصل از صادرات نفت خام و انتقال آن به اقتصاد که از طریق بخش مالی به صورت مستقیم منجر به افزایش درآمد در کوتاه مدت می شود، نتیجه میان مدت آن افزایش قیمت حقیقی مسکن خواهد بود.غیبی با اعتقاد به نقش انبساط پولی بر افزایش عرضه و تقاضا گفت: هرگونه انبساط پولی از طریق گسترش تسهیلات بانکی به طور مستقیم باعث افزایش تقاضا برای مسکن شده و در جهت افزایش قیمت مسکن عمل خواهد کرد.این تحلیلگر اقتصاد مسکن در این خصوص اظهار کرد: بر اساس مدل بلندمدت برآورد شده هر 10 درصد افزایش در تسهیلات بانکی می تواند منجر به افزایش 3 درصدی در قیمت مسکن شود.وی گفت: علاوه بر این، چنانچه انبساط پولی با کاهش هم زمان نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد، یک مسیر دیگر برای افزایش قیمت مسکن از طریق کاهش هزینه استفاده ایجاد خواهد شد. زیرا کاهش نرخ سپرده های بانکی فرصت خرید مسکن را نیز ک ...

ادامه مطلب  

وام مسکن زوجین ۲۰ میلیون تومان کاهش یافت  

درخواست حذف این مطلب
یک روزنامه حامی دولت نوشت: چهارشنبه هفته گذشته، اظهاراتی از سوی وزیر خزانه داری آمریکا مطرح شد که نشان از کارشکنی جدیدی از سوی آمریکا بر سر توافق هسته ای داشت.به گزارش آناج به نقل از مشریق نیوز، واردات پژو ۳۰۱ که قرار است در ایران تولید شود، ابهاماتی را درباره قرارداد با پژو ایجاد کرده است.* همشهری- کاهش ۶ درصدی تقاضا برای وام مسکنهمشهری از شکست دولت یازدهم در حوزه مسکن گزارش داده است: با وجود افزایش سقف وام مسکن، همچنان حجم تقاضا برای دریافت وام های مسکن در حال کاهش است.تحلیلگران می گویند مردم توان بازپرداخت اقساط سنگین وام مسکن را ندارند.به گزارش همشهری، در شرایطی که نزدیک به ۳سال است دولت تلاش می کند با تحرک در بخش مسکن رونق اقتصادی ایجاد کند، اما بازار مسکن همچنان در خواب است و تحلیل ها حکایت از آن دارد که این رویه با توجه به توان اقتصادی مردم همچنان ادامه خواهد داشت.قیمت وام مسکن در شروع کار دولت یازدهم ۲۰میلیون تومان بود اما دولت این مبلغ را طی چند مرحله افزایش داد و اکنون سقف وام مسکن به ۱۲۰میلیون تومان رسیده است. هدف دولت از افزایش سقف وام مسکن، قبل از افزایش توان اقتصادی مردم برای خرید خانه ایجاد تحرک در بخش مسکن بود. دولت معتقد است که بخش مسکن به عنوان پیشران اقتصادی ایران صنایع دیگر را هم به حرکت درمی آورد و چنانچه بخش مسکن از رکود خارج شود، این توانایی را دارد که اقتصاد را از رکود خارج کند.منتقدان با تکیه بر تغییرات اقتصادی ایران این ایده را مربوط به دهه های قبل می دانند. آمارها نیز نشان می دهد که با وجود افزایش سقف وام مسکن، حجم تقاضا برای دریافت این وام ها نه فقط رشد نکرده بلکه مدام در حال کاهش است. این اطلاعات نشان می دهد که حجم تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل دست کم ۶درصد کاهش یافته است.کاهش تقاضا برای خرید وام مسکن حتی در ابتدای سال شدیدتر بود در فروردین ماه با ۲۰درصد کاهش مواجه شده بود. اطلاعات آماری نشان می دهد که ۱۵۳میلیارد تومان وام مسکن از طریق فرابورس خریده شده که این مقدار نسبت به سال قبل ۱۰میلیارد تومان کاهش نشان می دهد. سال قبل در همین مدت دست کم ۱۶۵میلیارد تومان اوراق تسهیلات مسکن توسط سرمایه گذاران دادوستد شده بود.به اعتقاد تحلیلگران، یکی از دلایلی که مردم برای خرید این اوراق تمایلی ندارند، بازپرداخت و سود سنگین این اوراق است. هم اکنون نرخ بهره مؤثر این اوراق بیش از ۲۲درصد و چنانچه یک زوج بخواهد یک وام ۱۲۰میلیون تومانی در تهران دریافت کند باید یک میلیون ۹۰۰هزار تومان اقساط ماهانه پرداخت کند و جمعا در طول ۱۲سال ۱۶۷میلیون تومان سود این اوراق را بدهد.این به معنای این است که کسی که یک وام ۱۲۰میلیون تومانی دریافت می کند بایددر طول ۱۲سال ۲۸۷میلیون تومان به حساب بانک مسکن واریز کند که اگررقم خرید این اوراق از فرابورس را هم حساب کنیم، این رقم جمعا به بیش از ۳۰۵میلیون تومان افزایش می یابد. هم اکنون کمترین میزان اقساط وام مسکن ۸۳۰هزار تومان است که به زوج های ساکن در شهرهای کمتر از ۲۰۰هزار نفر اختصاص دارد. این خانواده ها هم باید برای دریافت یک وام ۵۰میلیون تومانی ۱۳۰میلیون تومان به بانک مسکن پرداخت کنند.در همین رابطه رئیس کمیسیون عمران مجلس با تأکید بر اینکه افزایش رقم تسهیلات مسکن نمی تواند تأثیر چندانی در قدرت خرید مردم داشته باشد، تصریح کرد: افزایش رقم وام مسکن رشد قیمت مسکن نسبت به سال۹۵ را جبران خواهد کرد. این نماینده مردم در مجلس دهم، با بیان اینکه افزایش میزان تسهیلات مسکن اقدام مثبتی بود، اما به خرید خانه برای اقشار جوان کمکی نمی کند، گفت: دولت باید با ارائه تسهیلات ارزان قیمت از حیث نرخ سود منطقی اقدامی بنیادی در زمینه تأمین مسکن قشر جوان انجام دهد. رضایی کوچی ادامه داد: متأسفانه طبق برآوردهایی که انجام شده برای تسهیلات ۱۲۰میلیونی ۱۴میلیون از پول متقاضی هزینه می شود که این میزان رقم کمی نیست.در عین حال شهرام کوسه غراوی عضو کمیسیون عمران مجلس هم با اشاره به اینکه زوجین برای دریافت تسهیلات ۱۲۰میلیونی مسکن باید اوراق گواهی حق تقدم مسکن را خریداری کنند، گفت: خرید اوراق برای مردم به صرفه نبوده و دولت باید این پیش شرط را از پرداخت تسهیلات بردارد. در غیر این صورت بر کاهش تقاضا در این حوزه تأثیر خواهد داشت.- خودروی داخلی در حسرت ستاره کیفیتهمشهری درباره کیفیت خودروهای داخلی گزارش داده است: براساس تازه ترین گزارش وزارت صنعت، معدن و تجارت از وضعیت ارزشیابی کیفی خودروهای تولید داخل طی اردیبهشت ماه امسال، از ۴۲ خودروی سبک سواری و وانت تولید داخل هیچ خودرویی موفق به کسب ۵ ستاره کیفیت نشده و همانند گذشته ۱۹ خودرو ساخت داخل فقط یک ستاره کیفیت(حداقل ممکن) را دارند.گزارش شرکت بازرسی کیفیت و استاندارد ایران از کم و کیف تولید و عرضه خودرو در کشورمان حاکی است که در اردیبهشت ماه ۹۶ تعداد ۶۴هزارو ۲۱۹دستگاه خودرو در کشور تولید شده که ۹۹درصد از این حجم تولید به خودروهای گروه سبک و فقط یک درصد به خودروهای گروه سنگین اختصاص داشته است. خودروهای تولیدی کشور در این ماه شامل ۴۲مدل خودرو در گروه سبک و ۷مدل در گروه سنگین بوده است.در بخش سواری در سطح قیمتی یک(بالاتر از ۱۰۰میلیون تومان) خودروهای نیومزدا ۳ و گرند ویتارا، در سطح قیمتی ۲(۷۵تا ۱۰۰میلیون تومان)خودروهای هیوندایی آی۲۰ و کیا سراتو، در سطح قیمتی ۳(۵۰تا ۷۵میلیون تومان) خودروهیوندایی آی ۱۰ و در سطح قیمتی ۴(۲۵تا ۵۰میلیون تومان) خودروهای رنو ساندرو، تندر۹۰اتوماتیک و پارس تندر با دریافت ۴ستاره کیفی، بالاترین کیفیت خودروهای ساخت داخل را در این ماه به خود اختصاص دادند. اما در رده قیمتی ۵(کمتر از ۲۵میلیون تومان) نیز ۴خودرو تولیدی سایپا قرار دارند که همگی فقط یک ستاره کیفیت دارند.در بخش خودروهای سبک وانت نیز تمامی خودروهای تولیدی به جز (وانت تندر۹۰ با ۳ستاره و وانت پیکاپ فوتون با ۲ستاره) با اخذ یک ستاره کیفی، پایین ترین کیفیت خودروهای ساخت داخل را به خود اختصاص دادند. گزارش ارزشیابی کیفی خودروهای تولید داخل در اردیبهشت ماه ۹۶ حاکی از تداوم صدرنشینی خودروهای دارای حداقل کیفیت با کسب تنها یک ستاره کیفی در جدول رده بندی است. به نحوی که از ۴۲خودروی سبک سواری شامل ۳۴خودروی سواری و ۸خودروی وانت ارزشیابی شده در ۷رده قیمتی، هیچ خودرویی موفق به کسب ۵ستاره کیفیت نشده و تنها ۸خودروی سواری ۴ستاره کیفی کسب کردند.همانند ماه های گذشته بازهم ۱۹خودرو (۱۳خودروی سبک سواری و ۶خودروی سبک وانت) در آسمان کیفیت تنها یک ستاره دارند که سهم سایپا و ایران خودرو از خودروهای سبک سواری دارای حداقل کیفیت مساوی (هر کدام ۵خودرو) بوده و خودروسازان چینی نیز ۳خودروی سبک سواری یک ستاره کیفی را به خود اختصاص داده اند.در گروه خودروهای سبک وانت دارای یک ستاره کیفیت نیز سایپا و شرکت های تابعه(زامیاد و بن رو) با ۳خودرو صدرنشین بوده و بهمن موتور با ۲وانت تک ستاره و ایران خودرو با یک وانت در رده های بعدی قرار دارند. گزارش شرکت بازرسی کیفیت و استاندارد ایران نشان می دهد که ۱۰خودروی سبک سواری و یک خودروی سبک وانت موفق به ۳ستاره کیفی شده و ۳خودروی سبک سواری و یک خودروی سبک وانت نیز تنها ۲ستاره از ۵ستاره کیفی را به دست آورده اند.* وطن امروز- سپرده گذاران بی پناه کاسپین دست به دامن مجلس شدندوطن امروز درباره موسسه کاسپین گزارش داده است: در پی افزایش نگرانی سپرده گذاران کاسپین از عدم تعیین تکلیف سپرده ها و سرمایه های خود نزد موسسه مالی- اعتباری مجاز کاسپین، دیروز نیز عده زیادی از مردم که غالبا از استان های دیگر هستند، راهی بهارستان شدند. تجمع کنندگان با سر دادن شعارهای «الله اکبر» و «نماینده ملت حمایت» خواهان دخالت سریع تر نمایندگان مجلس جهت پاسخگویی دولت و تسریع در استرداد سپرده های خود شدند. هر چند بارها نمایندگان، مجلس به رئیس کل بانک مرکزی و وزیر اقتصاد نامه نوشته اند اما ولی الله سیف تاکنون بدون توجه و بی اعتنا به گلایه های مردم و نمایندگان، روشی مشخص و قطعی از احقاق حقوق مردم ارائه نکرده تا جایی که رئیس کمیسیون اقتصادی وی را تهدید به اعمال ماده ۲۳۶ در صحن علنی مجلس کرده است. روز گذشته تجمع کنندگان معترض اعلام کردند: مدیران بانک مرکزی اراده عملی برای پایان دادن به این بلاتکلیفی طولانی مدت ۸ ماهه ندارند و مشکلی را که براحتی می توانست حل شود تبدیل به یک بحران مالی و اجتماعی و امنیتی برای کشور کرده اند، در حالی که بانک مرکزی در دوره های قبل بدون کوچک ترین تبعات اجتماعی و مالی بر مردم و ایجاد مشکلاتی اینچنینی در کوتاه ترین زمان حل می کرد اما در مدیریت کنونی بانک مرکزی صیانت از امنیت سرمایه های مردم جایگاهی نداشته و فقط منافع افراد متمول و صاحبان کاسپین در نظر گرفته شده است.ایشان معتقدند: بانک مرکزی با فریبکاری و نوعی تعمد آگاهانه و بدون بررسی های اصولی صورت های مالی تعاونی های اعتبار هشتگانه به این موسسه تحت عنوان کاسپین که قبل تر هم تحت عنوان آرمان ایرانیان فعال بود مجوز داده است و باعث شده عده زیادی از مردم پول شان را در این موسسه بگذارند و الان هم بدون کوچک ترین اقدامی از سوی این نهاد مسؤولیت گریز پس از ۸ ماه انتظار و صبر سرمایه زندگی خود را از دست رفته می بینیم و نه تنها سود پول حذف شده بلکه ۱۰ درصد از اصل پول هم کسر شده و همین اندک باقیمانده که نصف پول می شود قرار است به صورت قطره چکانی و اقساطی پس داده شود، آن هم بدون ذکر تاریخ مشخص که چه زمانی نوبت به مبالغ بالا برسد. پس کجاست صندوق ضمانت سپرده؟ کجاست مدعی العموم؟ کجاست مجلس؟ کجاست قوه قضائیه؟در همین باره شهاب نادری، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی با اشاره به نامه نگاری رئیس کل بانک مرکزی با لاریجانی درباره مؤسسه کاسپین، گفت: در صورت عدم اجرای قانون درباره این نوع مؤسسات، کمیسیون اقتصادی، تحقیق و تفحص از بانک مرکزی را در دستور کار قرار خواهد داد. نادری در گفت وگو با تسنیم با اشاره به جلسه اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی با رئیس کل بانک مرکزی درباره مشکلاتی که اخیراً برای مؤسسات مالی- اعتباری ایجاد شده، گفت: رئیس کل بانک مرکزی گزارش کاملی برای ریاست مجلس ارسال کرده است، از سوی دیگر سیف با حضور در کمیسیون اقتصادی گزارشی از آخرین وضعیت مؤسساتی مانند کاسپین، ثامن الحجج و میزان ارائه کرد، این درحالی است که اینها نمونه هایی از مؤسسات غیرمجازی است که بنا بود تا پایان سال ۱۳۹۵ تعیین تکلیف شوند. به گفته نادری، هم اکنون از سراسر ایران، مردم درباره این نوع مؤسسات مطالبات خود را از نمایندگان مجلس پیگیری می کنند و در این رابطه بانک مرکزی باید هرچه سریع تر نسبت به تعیین تکلیف این دست مؤسسات اقدام کند.این عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با اشاره به تأکید طیب نیا بر ساماندهی مؤسسات مالی و اعتباری بدون مجوزی که اخیراً مشکلاتی را برای سپرده گذاران ایجاد کرده اند، گفت: در صورت عدم رسیدگی به این موضوع از سوی بانک مرکزی، کمیسیون اقتصادی مجلس ناچار است براساس ماده ۲۳۶ آیین نامه داخلی مجلس، تحقیق و تفحص از بانک مرکزی را کلید بزند. نادری با یادآوری اینکه مؤسسه کاسپین از تجمیع و انحلال ۸ تعاونی و مؤسسه از جمله عام کشاورزان مازندران، دامداران و کشاورزان کرمانشاه، حسنات اصفهان، پیوند مشهد، الزهرا، صدر طوس، امید جلین و فرشتگان ایجاد شده، گفت: بعد از مدتی شایعات درباره این مؤسسه تازه تأسیس داغ شد و سپرده گذاران نگران از مسدود شدن حساب بانکی خود به کاسپین برای برداشت سپرده های شان هجوم بردند. به هر حال امروز این مشکل ایجاد شده است و بانک مرکزی باید نسبت به حل و فصل این مشکل هرچه سریع تر اقدام کند. وی با ابراز اینکه در جلسه با رئیس کل بانک مرکزی علاوه بر ارائه گزارش درباره اقدامات انجام شده برای رسیدگی به وضعیت کاسپین نمایندگان کمیسیون نیز نظرات خود را بیان کردند، گفت: قرار است در جلسات بعدی در این باره پیگیری های لازم ادامه یابد.* کیهان- آسمان و ریسمان وزارت نفت برای توجیه صدور گاز مفت به ترکیهکیهان نوشته است: دو روز بعد از انتشار گزارش کیهان با عنوان «صدور گاز مجانی به ترکیه تاوان کدام فساد اقتصادی است» روابط عمومی وزارت نفت جوابیه ای به کیهان ارسال کرد. در بدو امر قصد این بود که مثل همه جوابیه های – درست یا نادرست دیگر- متن این جوابیه را همراه با توضیحاتی روشنگر منتشر کنیم. اما ملاحظه شد که متن جوابیه ، بیش از پاسخی برای رفع شبهات- احتمالی- متنی توهین آمیز و در شأن نگارندگان آن بود و افزون بر قلب حقیقت و تمسک به امور متعدد خلاف واقع و کتمان بدیهیات، در موارد متعددی متضمن عبارات توهین آمیز و تمسخرگونه بود. یقینا از دولتی که رئیس جمهور آن منتقدان را به جهنم حواله می دهد و آنها را بی سواد و بی شناسنامه و ... خطاب می کند، انتظار ادب و متانت و منطق، انتظار بی موردی است و بر همین سیاق، جوابیه نویسان وزارت نفت را هم جزئی از همین کل می دانیم. اما آلودن روزنامه به توهین و بی تربیتی را در شأن خوانندگان فهیم ندانسته ، با هدف تبیین موضوع و شرح خیانت صورت گرفته در قرار داد کرسنت، ارتباط آن با قرارداد گازی با ترکیه، خسارت بیش از میلیارد دلاری حضور زنگنه در مقام وزارت نفت از جیب مردم و ... مطالبی به استحضار خوانندگان عزیز می رسد.در اواخر دولت اصلاحات و در دوره وزارت بیژن زنگنه، قراردادی برای فروش گاز ایران، به مدت ۲۵سال منعقد شد. این قرارداد برخلاف همه قراردادهای متعارف ما، با یک شهروند عادی امارات متحده عربی منعقد شد که به قرارداد کرسنت معروف شد. براساس این قرارداد ایران متعهد شد تا به مدت ۲۵ سال بین ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون فوت مکعب گاز به این کشور صادر کند.قیمت این معامله، شگفت انگیز و نشانی بارز از خیانت و تبانی در انجام معامله بود. این قیمت به قدری پایین و ناچیز بود که طرف اماراتی برای دستیابی به آن از هیچ تلاشی فروگذار نکرده و هیچ کسی در وزارت نفت وقت نبود که ندیده باشد... در قرارداد مذکور ذکر شده بود که قیمت گذاری تا ۷ سال برمبنای تنها ۱۷ دلار و بعد از آن حداکثر ۴۰ دلار باشد! این خیانت در حالی رقم می خورد که ایران همان زمان با یکی از دیگر کشورهای همسایه قراردادی با قیمت ۱۵۰ دلار منعقد کرده بود! یعنی حدود ۱۰ برابر قیمت کرسنت! با پایان عمر دولت اصلاحات ، در دولت بعد نسبت به این قرارداد اعتراض شد و مسئولان وقت نفتی حاضر نشدند سرمایه ملی را با تبانی و رشوه به دلالان و واسطه ها واگذار کنند. طرف اماراتی که سود هنگفت و شیرینی را از دست داده بود، به مراجع بین المللی شکایت کرد و مدعی شد ایران به تعهد خود پایبند نیست! در مقابل ، ایران با ارائه اسناد و مدارکی اعلام کرد قرارداد مذکور با تبانی منعقد شده و هم اکنون نیز عوامل آن هیچ سمتی در کشور ندارند. در این مقطع اتفاقات زیادی افتاد، پای برخی افراد مختلف به این پرونده باز شد، فرزند یک چهره مشهور در ماجرا وارد شد، شریک وی به طرز مشکوکی پس از درز اطلاعاتی ، مفقود و پس از مدتی جسد وی کشف شد و ... اما همه عوامل برای رد نهایی ادعای طرف اماراتی به سود ایران بود تا اینکه ...با روی کار آمدن دولت یازدهم، بار دیگر پای تیم کارگزاران به دولت باز شد و روحانی بیژن زنگنه را به عنوان وزیر نفت معرفی کرد! سخنان روز رای اعتماد نمایندگان مخالف زنگنه، شنیدنی و عبرت آموز است. همان روز نمایندگان دلسوز، به صراحت اعلام کردند که انتصاب زنگنه به عنوان وزیر نفت ، مساوی محکومیت ایران در پرونده کرسنت و وارد شدن هزاران میلیارد تومان خسارت به کشور است ، اما گوش شنوایی نبود! در آن زمان فولاگر نماینده اصفهان گفته بود:« در زمان انتخاب وزرا به دولت گفتیم که بهتر است که آقای زنگنه وزیر نشود تا در پرونده کرسنت ایران خود شاکی باشد اما همان وزیر که در زمان او تخلف صورت گرفته دوباره بر مسند وزارت قرار گرفت.» علیرضا زاکانی نماینده وقت مردم تهران هم گفته بود: « یکی از علل مخالفت من با وزیر نفت این بود که ما می گفتیم اگر منصوب شوی ما در این قضیه محکوم می شویم زیرا معاون شما این قرارداد را امضا کرده است.» هرچند در نهایت تلاش و دفاع نمایندگان مخالف نتیجه نداد و زنگنه موفق شد با اظهارات عجیب احمد توکلی بار دیگر به وزارت نفت برسد! معلوم نیست اکنون توکلی از کرده خود چه احساسی دارد!معرفی زنگنه از سوی روحانی در حالی صورت می گرفت که شخص رئیس جمهور از مفاد خیانت بار و خطرناک کرسنت مطلع بود و معلوم نیست چرا با این علم و اطلاع باز چنین می کند؟! او در آذرماه سال ۸۱ و از جایگاه دبیر شورای عالی امنیت ملی با ارسال نامه ای خطاب به خاتمی رئیس جمهور وقت، به عملکرد بیژن زنگنه وزیر نفت کابینه اصلاحات به شدت اعتراض کرده و اقدام زنگنه در انعقاد قرارداد نفتی «کرسنت» را بیرون از چارچوب قانون و از طریق «واسطه» و دارای آثار منفی فراوان برای جمهوری اسلامی ایران دانسته بود.روحانی در این نامه تأکید کرده بود «عقد قرارداد طولانی گاز با شرکتی غیرمعتبر که بنابر گزارشات دریافتی از وزارت نفت طی سال های گذشته عملکردی ضعیف و توأم با نادیده گرفتن حقوق ایران در ارتباط با میدان نفتی مبارک داشته، تکرار تجربه تلخی است که سالیان دراز گرفتار آن خواهیم بود.» روحانی همان زمان معتقد بود: «شرایط بازار موجب گردیده که قیمت و شرایط قراردادی مذاکره شده در مقایسه با منطقه بسیار پایین و غیرمطلوب باشد.»روحانی در آن نامه با هشدار درباره اینکه قرارداد کرسنت(با پیگیری شخص زنگنه) احتمالاً آثار منفی اقتصادی درازمدت بر بازار گاز کشور خواهد داشت و هیچ منفعت سیاسی نیز در پی نخواهد داشت، تأکید کرده بود از حدود یک سال پیش سؤالاتی از وزیر نفت (زنگنه) درباره قرارداد کرسنت مطرح کرده که با وجود دستور خاتمی، پاسخی دریافت نشده است.روحانی در این نامه تصریح می کند قرارداد مذکور از طریق واسطه ها و عدم ارتباط مستقیم دولتی با یک شرکت غیرمعتبر به امضا رسیده است!روی کار آمدن زنگنه برای شروع خسارت های هزاران میلیاردی به کشور کافی بود! در پی این انتصاب بود که به گفته وزیر سابق ارشاد در مجلس، ایران به پرداخت مبلغ ۱۴.۵میلیارد دلار خسارت به طرف اماراتی محکوم شد! اما این همه ماجرا نبود. طرف ترکیه ای که پیش تر در برخی دعاوی علیه ایران شکست خورده بود، با جدیت بیشتری پیگیر شکایت خود شد؛ شکایتی که به وضع کنون منتهی شد و باعث آسمان و ریسمان بافتن مسئولان وزارت نفت در جوابیه شد. اما ماجرای گاز مفت به ترکیه چیست؟در سال ۱۹۹۶ میلادی قرارداد صادرات گاز طبیعی ایران به ترکیه با شرکت بوتاش ترکیه منعقد و مراحل اجرایی آن پس از ۵ سال، در ۱۰ دسامبر سال ۲۰۰۱ برابر با ۱۹ آذرماه سال ۱۳۸۰ آغاز شد.قرارداد گازی ایران و ترکیه ۲۵ ساله بود و امسال، ۲۰ سال از عمر ۲۵ ساله اش سپری شده است. این قرارداد فراز و فرودهایی داشته و تاکنون دادگاه های مختلفی را پشت سر گذاشته است.مسئولان دولت یازدهم و جوابیه نویسان وزارت نفت که علاقه مندند همه خرابی های عالم را به دولت قبل از خود نسبت دهند، عامدانه حقایق را پنهان می کنند. شاید آنها علاقه مند هستند که به دوران کشف نفت و قرارداد بستن با ویلیام ناکس دارسی بازگردند تا دیگر کسی از آی پی سی، تبانی قرارداد و خیانت به نسل های آینده سوال نکند! به خاطر همین است که پرونده دعاوی ایران با ترکیه را ناقص نمایش می دهند تا خود را ناجی و دیگران را خائن معرفی نمایند!حقیقت این است که نخستین دعوای میان ایران و ترکیه بر سر قرارداد گازی، با شکایت ایران و براساس بند take or pay صورت گرفت بندی براساس آن، هر یک از طرفین قرارداد که قادر به تحویل و یا دریافت میزان گاز مندرج در قرارداد نباشند، به پرداخت خسارت محکوم می شود. در آن سال ایران با تکیه بر همین بند و لزوم تحویل سالانه ۲۰ میلیارد متر مکعب گاز به ترکیه شکایت کرد و ترکیه که نتوانسته بود گاز مورد تعهد خود را از ایران تحویل بگیرد به پرداخت ۶۰۰ میلیون دلار جریمه محکوم شد.بعد از یک شکست، شرکت بوتاش در ژانویه سال ٢٠١٢ میلادی دو شکایت در زمینه «نامطمئن بودن شرکت ملی گاز ایران در تحویل گاز» و «کاهش قیمت گاز به دلیل تجاری» به دیوان داوری بین المللی تقدیم کرد.شکایت اول رد شد و به جایی نرسید. در تاریخ ١٠ نوامبر ٢٠١٤ میلادی، شکایت گازی ترکیه از ایران مبنی بر نامطمئن بودن شرکت ملی گاز ایران در تحویل گاز رد شد و نیمی از دعوای ترکیه ای ها از بین رفت اما ماجرا ادامه یافت.ترکیه شکایت خود را در موضوع کاهش قیمت گاز پیگیری کرد و ایران را به گران فروشی گاز و پایین نیاوردن قیمت با وجود ارزان تر فروختن به دیگران متهم کرد. آنها در اصل معتقد بودند ایران ترکیه را مغبون کرده و گازی که به دیگران ارزان تر می فروشد، به ترکیه گران تر می فروشد! در جوابیه وزارت نفت، خیلی محترمانه و آرام از کنار دلایل ترکیه برای این شکایت عبور شده است! منطقی نیست یک کشور براساس همان جوابیه ، تقاضای تنزیل قیمت تا حد ۶۲.۵ درصد بنماید ولی دلیل آنها صرفا مقایسه با قیمت روسیه باشد(ادعای مندرج در جوابیه ) جهت آگاهی مردم عزیز ذکر این نکته ضروری است که ترکیه دو قرارداد گازی با روسیه دارد که براساس یکی از آنها هر هزار متر مکعب گاز به مبلغ ٤٠٦ دلار و براساس دیگری به مبلغ ٣٨٠ دلار محاسبه می شود. این درحالی است که قیمت گاز ایران،۴۶۰ دلار است و البته براساس ادعای یک منبع ترکیه ای، گاز ایران ٥٧٠ دلار به این کشور فروخته می شود. با یک محاسبه ساده معلوم می شود کاهش ۶۲.۵ درصدی قیمت گاز ایران، با قیمت فروش گاز در هیچ نقطه ای از جهان تطابق ندارد و طرف ترکیه ای ، طمعی بیش از قیمت خرید گاز از روسیه دارد! زیرا به فرض رای آوردن آنچه ترکیه تقاضا کرده بود، قیمت گاز ما به ۱۷۲ دلار می رسید که از نصف قیمت گاز روسیه هم کمتر بود! یادآوری این نکته ضروری است که هرچند ترکیه در شکایت خ ...

ادامه مطلب  

تعمیق رکود مسکن با مالیات ۱۰درصدی  

درخواست حذف این مطلب
برای این منظور نکات زیادی به عنوان مبناهای مالیاتی در نظر می گیرند. یکی از مواردی که تشخیص استحقاق پرداخت مالیات بسیار دشوار است، بخش مسکن است. بخش مسکن دارای ماهیتی دوگانه است. از یک سو به عنوان یک نیاز ضروری مطرح است و از طرف دیگر ابزاری برای سرمایه گذاری به حساب می آید. طبیعی است که اخذ مالیات از مورد اول باید با وسواس بسیاری صورت گیرد یا اصلا صورت نپذیرد. از طرف دیگر در مورد املاکی که با نیت سرمایه گذاری و سوداگری خریداری و نگهداری شده است، می توان با خیال آسوده مالیات گرفت، چراکه این سوداگران بخش مسکن هستند که در کنار تورم عمومی کشور، باعث لجام گسیختگی قیمت های این بازار می شوند و اگر انگیزه سوداگری از این بازار حذف شود، خانوارهای نیازمند به آسانی می توانند مالک واحد مسکونی شوند؛ اما اخذ مالیات از مسکن نیازمند برهه زمانی حساب شده و مطلوبی است. به عقیده بیشتر کارشناسان اخذ مالیات از بازار مسکن در زمان رکود باعث اغمای بیشتر این بازار خواهد شد. اگرچه این کارشناسان اخذ مالیات از مسکن را واجب می دانند، اما معتقدند بازار کنونی هیچ سنخیتی با بخشنامه جدید سازمان امور مالیاتی مبنی بر اخذ مالیات 10درصدی از درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان را ندارد. بر اساس این بخش نامه مقررشده در شهرهای بالای 100هزار نفر جمعیت، مالیات علی الحساب ۱۰درصدی از اشخاص حقیقی اخذ شود. برای بررسی اثر این مالیات بر بازار مسکن سراغ چند کارشناس رفتیم و نظر آنها را جویا شدیم. مالیات 4 گانه مسکن در جهانبه گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مالیات مسکن در جهان به 4 شکل اخذ می شود، گفت: این مالیات ها شامل مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر مسکن خالی، مالیات بر خانه های گران بها و مالیات بر ارزش زمین است.غیبی افزود: اخذ مالیات بر عایدی سرمایه یکی از موثرترین ابزارهای دولتی برای رفع و سد انگیزه های سوداگری و بازار سیاه کالای مصرفی است. اصل کلی اخذ این نوع مالیات بر پایه منفعت حاصل از خرید و فروش املاک، معافیت سرپناه و تمایز قائل شدن بین انگیزه های سوداگری و غیره در تعیین نرخ و پایه مالیاتی است. در حال حاضر این نوع مالیات در بیشتر کشورهای جهان اجرا می شود.وی در خصوص مالیات بر خانه های خالی گفت: کشورهایی که به شدت به نظام بازار معتقد هستند، در خصوص اخذ مالیات از خانه های خالی چشم پوشی نمی کند. وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه های خالی برای مالکان شده و نگهداری خانه های خالی را هزینه بر می کند. این نوع مالیات به صورت دوره یی و تا زمانی که ملک موردنظر به صورت کالای مصرفی و مسکونی لحاظ نشود، اخذ می شود. غیبی در خصوص مالیات بر خرید املاک گران قیمت نیز گفت: از آنجای که املاک لوکس فاقد فلسفه سرپناهی هستند و به نوعی یک سرمایه محسوب می شوند، مشمول مالیات بر املاک گران قیمت می شوند در بیشتر کشورهای جهان به دلیل اینکه این مالیات از املاک با قیمت بالاتر از قیمت متوسط اخذ می شود، تعداد واحدهای مسکونی مشمول مالیات محدود اما درآمدهای مالیاتی حاصله قابل توجه است. غیبی همچنین در خصوص مالیات بر ارزش زمین نیز یادآور شد: یکی دیگر از مالیات های بخش مسکن در مناطق شهری، مالیات بر ارزش زمین است. اهمیت این نوع مالیات از جایی نشات می گیرد که با افزایش روزافزون تقاضا برای مسکن از سویی و محدود بودن منابع زمین شهری و عدم امکان تولید زمین، استفاده بهینه از منابع زمین شهری موجود را اجتناب ناپذیر و مسکن هدایت کند. مالیات بر زمین های خالی به دلیل اینکه مدیریت منابع زمین شهری و تخصیص بهینه آنها برای ایجاد زیرساخت های شهری بر عهده شهرداری هاست، اخذ این نوع مالیات بیشتر بر عهده شهرداری ها و به صورت عوارض شهری صورت می گیرد. تامین منابع درآمدی شهرداری ها از طریق اجرای این مالیات به جای عوارض فروش تراکم منجر به ایجاد رویکردی عدالت محور در عرصه درآمدهای شهرداری ها می شود، چرا که هر چه میزان خدمات شهری در منطقه یی بیشتر باشد، قیمت زمین در آن منطقه بالاتر بوده و درنتیجه مالیات پرداختی نیز در آن منطقه بالاتر خواهد بود.وی با ابراز تاسف از اینکه در حال حاضر هیچ یک از 4 نوع مالیات مسکن و زمین در کشور ما اخذ نمی شود، گفت: به نظر می رسد التهاب های دوره یی قیمت مسکن ناشی از عدم اخذ مالیات از بخش های گفته شده باشد. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه دولت یازدهم خواسته یا ناخواسته باعث خروج مسکن از بخش سرمایه یی شد، اظهار کرد: در دوران رونق شاهد عدم شفافیت مسکن، رشد تصاعدی قیمت ها و فضای نوکیسگی بودیم. حال باید گفت، اگر در حال حاضر با این مفاهیم روبه رو نیستم، به خاطر تلاش و اصلاح قانون های خریدوفروش دولت یازدهم نیست، این موضوع در پس رکود بازار نهفته شده و همانند آتش زیر خاکستر است. بازی شطرنج و دانه گندموی همچنین گفت: به نظر می رسد اخذ مالیات 10 درصدی بخشنامه سازمان امور مالیاتی طبق ماده 77 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم بتواند راهکاری برای توجیه سازندگان برای عدم احتکار املاک ساخته شده لحاظ شود. این مالیات به علت گستردگی در کشور رقم بزرگی محسوب و یادآور بازی شطرنج و دانه گندم است (افزایش تصاعدی میزان گندم بر اساس خانه های جدول) بنابراین رقم کوچکی نیست و دولت می تواند از این مالیات عایدی مطلوبی داشته باشد. اشتباه فاحش مالیات 10درصدی فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن اما با انتقاد از عملکرد مجلس در خصوص تصویب اخذ مالیات 10 درصدی از فروش مسکن گفت: چند سال پیش در مجلس مقرر شد دو نوع مالیات بر عایدی سرمایه برای املاک بلوکه شده بالای سه سال و زیر سه سال اخذ شود. اما یک اتفاق اشتباه در این بین رخ داد. ماده اخذ مالیات بر عایدی سرمایه بالای سه سال با مخالفت مجلس و شخص وزیر (عباس آخوندی در سال 93) رد و ماده اصلاحی 77 تصویب شد.بیضایی افزود: ازآنجایی که اخذ پایان کار مسکن منوط به پایان و اتمام پروژه نیست، احتکار کنندگان چندساله می تواند هر زمان که دلشان بخواهد پایان کار اخذ کرده و مشمول 10درصدی ها شوند.وی همچنین گفت: به هرحال در ماده قبل تر، مالیات بر عایدی سرمایه یک اشتباه بزرگ برای مجلس در حیطه قانون مالیات محسوب می شود و بطورکلی بخش نامه اجرایی ماده 77 را زیر سوال می برد؛ زیرا سازنده می داند در صورت عدم ارائه ملک خود تا قبل از سه سال، مشمول هیچ مالیاتی نمی شود و برعکس اگر قبل از سه سال ملک موردنظر خود را وارد میدان فروش کند، باید 10درصد مالیات بپردازد که این رقم در دوران رکود عدد بزرگی است.بیضایی بابیان اینکه این ناهماهنگی ها به وضوح نشان می دهد عزم جدی برای پایان احتکار مسکن وجود ندارد، تاکید کرد: بدون تردید این مالیات اثر عکس دارد و باعث بلوکه شدن بیشتر املاک بیش از سه سال می شود. این کارشناس بازار مسکن با اعتقاد بر اینکه اگر مسوولان به دنبال ایجاد و حفظ توازن در بازار عرضه و تقاضا هستند، باید نگاه جدی تری به قوانین مالیاتی داشته باشند و با ابتر سازی این قوانین باعث شوک و خنده سوداگران نشوند؛ زیرا این عده از هر اشتباهی امتیازی برای خود می گیرند.بیضایی همچنین گفت: این اشتباه آشکار باعث عمیق تر شدن دوران رکود خواهد شد. وی همچنین با اشاره به اینکه این نوع مالیات از جیب مصرف کننده نخواهد بود، گفت: این موضوع از تفاوت خریدوفروش مسکن محاسبه می شود و حتی اگر طی 10سال مسکنی فروخته نشود، از این نوع مالیات معاف است و عملا تاثیری در بازار نخواهد داشت.این کارشناس گفت: اخذ مالیات عایدی بخش مسکن طبق پیش بینی قانون بر اساس خوداظهاری خواهد بود و حتی متناسب بودن با قیمت منطقه یی نیز در آن لحاظ نشده که این موضوع نیز می تواند موجب بی اثر کردن این نوع مالیات شود، زیرا قیمت واقعی در آن اظهار نخواهد شد. وی گفت: اخذ مالیات صحیح باعث حفظ و توازن عرضه و تقاضا می شود. به نظر می رسد اگر املاک بلوکه شده وارد بازار مصرف شود، بسیاری از درگیری های ذهنی دولت در خصوص تامین مسکن نیز رفع شود. چه خدمتی در ازای مالیات ارائه می شود؟شاهین افتخاری، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان اینکه همواره اقتصاد بیمار درگیر نرخ تورم است، گفت: در حال حاضر رکود سنگینی دامن مسکن را فراگرفته و بدون تردید اخذ مالیات برشدت این رکود اضافه خواهد کرد.این کارشناس بازار مسکن با اعتقاد به اینکه شهرداری ها به اندازه کافی سازنده ها را چپاول می کنند گفت: بروکراسی های شدید ملی و معنوی ارگان های وابسته به شهرداری ها به اندازه کافی سد راه سازنده ها هستند. اعمال قوانین مالیاتی برازنده کشورهایی است که راه را برای تولیدکنندگان هموار کردند. در حال حاضر دولت و دولت های محلی تنها به دنبال جبران هزینه های خود هستند.وی گفت: بیشتر کشورهای اروپایی مالیات را اخذ و آن را در قالب خدمات مختلف به مردم برمی گردانند. حال باید ...

ادامه مطلب  

۱۰ گره لیزینگ مسکن  

درخواست حذف این مطلب
با گذشت بیش از 4 ماه از ابلاغ مجوز ورود شرکت های لیزینگ به بازار تامین مالی بخش مسکن از سوی بانک مرکزی، درحالی که هنوز موانع دسترسی سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید آپارتمان به تسهیلات موثر برطرف نشده است، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران از وجود دست کم 10 مانع عمده برای ورود شرکت های لیزینگ به بازار مالی مسکن خبر می دهد. دی ماه سال گذشته، سیاست گذار پولی کشور در حالی به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که «تداوم ممنوعیت ورود بانک ها به حوزه لیزینگ»، همچنان مسیر فعالیت آماده ترین گروه مالی برای راه اندازی بازار تسهیلات به نفع متقاضیان دهک های 6 تا 8 خرید آپارتمان را بسته نگه داشته است. براساس دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، این شرکت ها می توانند در قالب یکی از دو روش«اجاره به شرط تملیک» یا «فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر 3 درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان ارائه کنند.تکلیف سیاست گذار پولی برای راه اندازی لیزینگ مسکن از سوی شرکت هایی غیر از بانک ها و وابسته به بانک ها و همچنین تاکید بر عدم اتکای لیزینگ ها به منابع بانکی با هدف جلوگیری از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک ها برای پرداخت تسهیلات 21 درصدی به متقاضیان پردرآمد مسکن، صورت گرفت تا بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک ها، از هدف اصلی خود یعنی پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بازار تقاضای مصرفی مسکن مختص دهک های 3 تا 6، منحرف نشوند. مخاطبان اصلی بازار لیزینگ مسکن حدود 10درصد از تقاضای مربوط به بازار خرید آپارتمان های مصرفی را به خود اختصاص می دهند. برمبنای برآوردهای کارشناسی، در صورت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن سهم فروش آپارتمان های 600 تا 800 میلیون تومانی در بازار فعلی تقریبا دوبرابر افزایش خواهد یافت و بازار فروش واحدهای نوساز گرم می شود و انگیزه ساخت وساز افزایش می یابد و همچنین بازار غیررسمی و دلالی وام مسکن تحت کنترل قرار می گیرد.10 گره عملیاتی برای لیزینگ مسکنمحمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران درحالی از وجود 10 گره عملیاتی برای برقراری تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن خبر می دهد که هم اکنون شرکت های لیزینگ به رغم صدور مجوز فعالیت در بازار مسکن از سوی سیاست گذار پولی، کمترین فعالیت در این بازار را دارند.قبل از پرداختن به گره های بازار لیزینگ مسکن باید به یک گشایش مهم در این زمینه توجه شود و آن اقدام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در صدور مجوز ورود لیزینگ های غیر بانکی به بازار مسکن است. دبیرکل انجمن ملی لیزینگ این اقدام را سرنوشت ساز برای حضور مؤثر صنعت لیزینگ در تامین مالی اموال غیرمنقول تلقی و ابراز امیدواری کرد که شرکت های لیزینگ بانکی نیز بتوانند وارد بازار لیزینگ مسکن شوند. در این ارتباط وی عدم ورود لیزینگ های بانکی به بازار مسکن را ناشی از «نگاه احتیاط آمیز سیاست گذار پولی» به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن دانست و از دیدگاه وی به نوعی اولین گره همین موضوع است. به نظر می رسد دستورالعمل ابلاغ شده در زمینه تاثیر گذاری برای پرداخت تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن باید مورد بررسی مجدد و اصلاح قرار گیرد. گره دوم به «محدودیت اعمال شده درخصوص عدم اتکای شرکت های لیزینگ به منابع بانکی» برمی گردد. مطابق با دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن از سوی شرکت های لیزینگ باید با منابعی غیر از منابع بانکی انجام شود چراکه مطابق با این دستورالعمل، شرکت های لیزینگ تنها تا دوبرابر جمع حقوق صاحبان سهام خود می توانند از منابع بانکی استفاده کنند. این درحالی است که «ادامه ممنوعیت بانک ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن» عملا توان بالقوه برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سه دهک، 6، 7 و 8 درآمدی را به حداقل می رساند؛ چرا که در حال حاضر آماده ترین و بی مشکل ترین شرکت ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن، شرکت های لیزینگ وابسته به بانک ها هستند که بابت تامین منابع برای پرداخت تسهیلات به سه دهک متوسط رو به بالا، آمادگی بیشتری دارند.از سوی دیگر، «کمبود منابع داخلی شرکت های لیزینگ»، محدودیت دیگری است که عملا انگیزه و رغبت مدیران این شرکت ها را برای ورود به بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده است. براساس بررسی های صورت گرفته، هم اکنون از مجموع 44 شرکت لیزینگ که مجوز فعالیت در بازار لیزینگ را دارند، تنها 10 شرکت پتانسیل فعالیت در بازار مسکن را دارند که این شرکت ها نیز مطابق با برآوردهای انجام شده هم اکنون منابع مالی کافی برای ورود به بازار تسهیلات مسکن را ندارند.بررسی ها نشان می دهد هم اکنون منابع داخلی شرکت های لیزینگ در هر شرکت به طور متوسط حدود 100 میلیارد تومان برآورد می شود که این حد سرمایه برای پاسخ به نیاز متقاضیان دهک های متوسط رو به بالای درآمدی به منظور خرید مسکن کافی نیست. برآوردهای کارشناسان مالی مسکن نشان می دهد هم اکنون برای تشکیل یک شرکت لیزینگ که قصد فعالیت در حوزه مالی مسکن را داشته باشد، دست کم 400 تا 500 میلیارد تومان منابع اولیه مورد نیاز است. مقایسه ای بین یکی از صندوق های پس انداز مسکن با نیاز صندوق های لیزینگ مشخص می کند منابع شرکت های لیزینگ هم اکنون برای فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن ناکافی است. در صندوق پس انداز مسکن یکم، تاکنون بیش از 2هزار میلیارد تومان منابع در قالب پس انداز حدود 200هزار نفر جمع شده که این میزان قرار است به تدریج و نه به صورت آنی به متقاضیان پرداخت شود. بنابراین شرکت های لیزینگ که باید به شکل آنی و بدون اتکا به سپرده متقاضیان وارد بازار تامین مالی مسکن شوند به طور قطع به منابع مالی بیشتری نیاز دارند. محدودیت پنجم به «گران تمام شدن هزینه تامین پول» برای شرکت های لیزینگ و شکاف موجود بین این نرخ و نرخ سود تکلیف شده از سوی سیاست گذار پولی در بازار لیزینگ مسکن برمی گردد؛ به گفته دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، در شرایطی نرخ سود مجاز در بازار لیزینگ مسکن 21 درصد معادل 3 درصد بیشتر از نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار- تعیین شد که قیمت تمام شده پول برای شرکت های لیزینگ هم اکنون به طور متوسط بیش از 25 درصد است.گره ششم به «عدم دسترسی شرکت های لیزینگ به یارانه سود تسهیلات» برمی گردد؛شرکت های لیزینگ هم اکنون برای تامین فاصله موجود بین نرخ 21 درصدی مصوب با سود مورد انتظار آنها، به یارانه نرخ سود دسترسی ندارند. به گفته محمد هادی موقعی، این محدودیت مانع اصلی فعالیت شرکت های لیزینگ در بازار مسکن اجتماعی است. مشکل «تضمین تعهدات» در معاملات لیزینگی مسکن، موضوع دیگری است که به عنوان هفتمین گره راه اندازی بازار لیزینگ مسکن مورد تاکید قرار دارد؛ درحال حاضر ترکیب مشخصی از نهادهای تضمین کننده حقوق شرکت های لیزینگ، متقاضیان تسهیلات لیزینگی مسکن وهمچنین انبوه سازان همکار با شرکت های لیزینگ وجود ندارد. گره هشتم به «ابهامات موجود در نحوه استفاده از بازار سرمایه» برای شرکت های لیزینگ به منظور تامین مالی تسهیلات مسکن برمی گردد؛ در شرایطی که منابع بانکی به راحتی در اختیار شرکت های لیزینگ قرار نمی گیرد و منابع درنظر گرفته شده نیز برای پاسخ به تقاضای سه دهک مخاطب تسهیلات لیزینگ مسکن جوابگو نیست، ابهامات قانونی درخصوص نحوه ورود شرکت های لیزین ...

ادامه مطلب  

10 گره لیزینگ مسکن  

درخواست حذف این مطلب
با گذشت بیش از 4 ماه از ابلاغ مجوز ورود شرکت های لیزینگ به بازار تامین مالی بخش مسکن از سوی بانک مرکزی، درحالی که هنوز موانع دسترسی سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید آپارتمان به تسهیلات موثر برطرف نشده است، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران از وجود دست کم 10 مانع عمده برای ورود شرکت های لیزینگ به بازار مالی مسکن خبر می دهد. دی ماه سال گذشته، سیاست گذار پولی کشور در حالی به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که «تداوم ممنوعیت ورود بانک ها به حوزه لیزینگ»، همچنان مسیر فعالیت آماده ترین گروه مالی برای راه اندازی بازار تسهیلات به نفع متقاضیان دهک های 6 تا 8 خرید آپارتمان را بسته نگه داشته است. براساس دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، این شرکت ها می توانند در قالب یکی از دو روش«اجاره به شرط تملیک» یا «فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر 3 درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان ارائه کنند.تکلیف سیاست گذار پولی برای راه اندازی لیزینگ مسکن از سوی شرکت هایی غیر از بانک ها و وابسته به بانک ها و همچنین تاکید بر عدم اتکای لیزینگ ها به منابع بانکی با هدف جلوگیری از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک ها برای پرداخت تسهیلات 21 درصدی به متقاضیان پردرآمد مسکن، صورت گرفت تا بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک ها، از هدف اصلی خود یعنی پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بازار تقاضای مصرفی مسکن مختص دهک های 3 تا 6، منحرف نشوند. مخاطبان اصلی بازار لیزینگ مسکن حدود 10درصد از تقاضای مربوط به بازار خرید آپارتمان های مصرفی را به خود اختصاص می دهند. برمبنای برآوردهای کارشناسی، در صورت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن سهم فروش آپارتمان های 600 تا 800 میلیون تومانی در بازار فعلی تقریبا دوبرابر افزایش خواهد یافت و بازار فروش واحدهای نوساز گرم می شود و انگیزه ساخت وساز افزایش می یابد و همچنین بازار غیررسمی و دلالی وام مسکن تحت کنترل قرار می گیرد.10 گره عملیاتی برای لیزینگ مسکنمحمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران درحالی از وجود 10 گره عملیاتی برای برقراری تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن خبر می دهد که هم اکنون شرکت های لیزینگ به رغم صدور مجوز فعالیت در بازار مسکن از سوی سیاست گذار پولی، کمترین فعالیت در این بازار را دارند.قبل از پرداختن به گره های بازار لیزینگ مسکن باید به یک گشایش مهم در این زمینه توجه شود و آن اقدام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در صدور مجوز ورود لیزینگ های غیر بانکی به بازار مسکن است. دبیرکل انجمن ملی لیزینگ این اقدام را سرنوشت ساز برای حضور مؤثر صنعت لیزینگ در تامین مالی اموال غیرمنقول تلقی و ابراز امیدواری کرد که شرکت های لیزینگ بانکی نیز بتوانند وارد بازار لیزینگ مسکن شوند. در این ارتباط وی عدم ورود لیزینگ های بانکی به بازار مسکن را ناشی از «نگاه احتیاط آمیز سیاست گذار پولی» به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن دانست و از دیدگاه وی به نوعی اولین گره همین موضوع است. به نظر می رسد دستورالعمل ابلاغ شده در زمینه تاثیر گذاری برای پرداخت تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن باید مورد بررسی مجدد و اصلاح قرار گیرد. گره دوم به «محدودیت اعمال شده درخصوص عدم اتکای شرکت های لیزینگ به منابع بانکی» برمی گردد. مطابق با دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن از سوی شرکت های لیزینگ باید با منابعی غیر از منابع بانکی انجام شود چراکه مطابق با این دستورالعمل، شرکت های لیزینگ تنها تا دوبرابر جمع حقوق صاحبان سهام خود می توانند از منابع بانکی استفاده کنند. این درحالی است که «ادامه ممنوعیت بانک ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن» عملا توان بالقوه برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سه دهک، 6، 7 و 8 درآمدی را به حداقل می رساند؛ چرا که در حال حاضر آماده ترین و بی مشکل ترین شرکت ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن، شرکت های لیزینگ وابسته به بانک ها هستند که بابت تامین منابع برای پرداخت تسهیلات به سه دهک متوسط رو به بالا، آمادگی بیشتری دارند.از سوی دیگر، «کمبود منابع داخلی شرکت های لیزینگ»، محدودیت دیگری است که عملا انگیزه و رغبت مدیران این شرکت ها را برای ورود به بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده است. براساس بررسی های صورت گرفته، هم اکنون از مجموع 44 شرکت لیزینگ که مجوز فعالیت در بازار لیزینگ را دارند، تنها 10 شرکت پتانسیل فعالیت در بازار مسکن را دارند که این شرکت ها نیز مطابق با برآوردهای انجام شده هم اکنون منابع مالی کافی برای ورود به بازار تسهیلات مسکن را ندارند.بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد هم اکنون منابع داخلی شرکت های لیزینگ در هر شرکت به طور متوسط حدود 100 میلیارد تومان برآورد می شود که این حد سرمایه برای پاسخ به نیاز متقاضیان دهک های متوسط رو به بالای درآمدی به منظور خرید مسکن کافی نیست. برآوردهای کارشناسان مالی مسکن نشان می دهد هم اکنون برای تشکیل یک شرکت لیزینگ که قصد فعالیت در حوزه مالی مسکن را داشته باشد، دست کم 400 تا 500 میلیارد تومان منابع اولیه مورد نیاز است. مقایسه ای بین یکی از صندوق های پس انداز مسکن با نیاز صندوق های لیزینگ مشخص می کند منابع شرکت های لیزینگ هم اکنون برای فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن ناکافی است. در صندوق پس انداز مسکن یکم، تاکنون بیش از 2هزار میلیارد تومان منابع در قالب پس انداز حدود 200هزار نفر جمع شده که این میزان قرار است به تدریج و نه به صورت آنی به متقاضیان پرداخت شود. بنابراین شرکت های لیزینگ که باید به شکل آنی و بدون اتکا به سپرده متقاضیان وارد بازار تامین مالی مسکن شوند به طور قطع به منابع مالی بیشتری نیاز دارند. محدودیت پنجم به «گران تمام شدن هزینه تامین پول» برای شرکت های لیزینگ و شکاف موجود بین این نرخ و نرخ سود تکلیف شده از سوی سیاست گذار پولی در بازار لیزینگ مسکن برمی گردد؛ به گفته دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، در شرایطی نرخ سود مجاز در بازار لیزینگ مسکن 21 درصد معادل 3 درصد بیشتر از نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار- تعیین شد که قیمت تمام شده پول برای شرکت های لیزینگ هم اکنون به طور متوسط بیش از 25 درصد است.گره ششم به «عدم دسترسی شرکت های لیزینگ به یارانه سود تسهیلات» برمی گردد؛شرکت های لیزینگ هم اکنون برای تامین فاصله موجود بین نرخ 21 درصدی مصوب با سود مورد انتظار آنها، به یارانه نرخ سود دسترسی ندارند. به گفته محمد هادی موقعی، این محدودیت مانع اصلی فعالیت شرکت های لیزینگ در بازار مسکن اجتماعی است. مشکل «تضمین تعهدات» در معاملات لیزینگی مسکن، موضوع دیگری است که به عنوان هفتمین گره راه اندازی بازار لیزینگ مسکن مورد تاکید قرار دارد؛ درحال حاضر ترکیب مشخصی از نهادهای تضمین کننده حقوق شرکت های لیزینگ، متقاضیان تسهیلات لیزینگی مسکن وهمچنین انبوه سازان همکار با شرکت های لیزینگ وجود ندارد. گره هشتم به «ابهامات موجود در نحوه استفاده از بازار سرمایه» برای شرکت های لیزینگ به منظور تامین مالی تسهیلات مسکن برمی گردد؛ در شرایطی که منابع بانکی به راحتی در اختیار شرکت های لیزینگ قرار نمی گیرد و منابع درنظر گرفته شده نیز برای پاسخ به تقاضای سه دهک مخاطب تسهیلات لیزینگ مسکن جوابگو نیست، ابهامات قانونی درخصوص نحوه ورود شرکت های لیزینگ به بازار ...

ادامه مطلب  

موتور معیوب رونق مسکن  

درخواست حذف این مطلب
دولت ها چگونه با تسهیلات خرید مسکن به حاشیه نشینی و رکود ساختمانی پایان می دهند؟ ۵۵آنلاین :سبد وام مسکن در ایران در مقایسه با شکل جهانی این تسهیلات، سه نقص اساسی دارد که رفع آن موتور رونق بازار ملک را فعال می کند. الگوی موفق تامین مالی مسکن در کشورهای مختلف نشان می دهد بازار تسهیلات رهنی (وام بلندمدت خرید مسکن) باید از «انعطاف کامل»، «تنوع کافی» و «عمق لازم» برخوردار باشد تا امکان پرداخت تسهیلات در استطاعت، برای غالب دهک ها، با مبلغ و تعداد مناسب فراهم شود. اصلاح سبد تسهیلات ملکی با این الگو، علاوه بر تسهیل صاحب خانه شدن و رونق عرضه، به مهار حاشیه نشینی منجر خواهد شد.نسخه عملیاتی نظام تامین مالی مسکن در کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی وجود سه ضعف عمده در سبد تسهیلات خرید مسکن ایران را تایید و در عین حال برداشت تازه ای از سه تکلیف مهم و ضروری دولت دوازدهم را در بخش مسکن منعکس می کند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایطی که بازار مسکن کشور به واسطه «عدم برخورداری از تنوع لازم وانعطاف کافی در سبد تسهیلات فعلی خرید آپارتمان»، «تیراژ نسبتا محدود تسهیلات برای پاسخ به نیاز طیف های گوناگون متقاضی مسکن» و «غیبت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن»، حاوی سه نقص عمده در نظام تامین مالی است، تجربه عمده کشورهای درحال توسعه یا نوظهور و در عین حال موفق دنیا در حوزه تامین مالی مسکن نشان می دهد این کشورها طی سال های اخیر برای ترمیم و بازسازی انواع الگوهای موثر در افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن، چک لیستی حاوی دست کم سه شاخص مهم به منظور ارزیابی و سنجش میزان کارآیی و اثرگذاری نظام تامین مالی مسکن طراحی و عملیاتی کرده اند.عمده این کشورها، کشورهایی هستند که موفق شده اند با کمک بازار تسهیلات رهنی (پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن به متقاضیان) به نسخه ای کارآمد برای تامین مالی مسکن دست پیدا کنند؛نتایج بررسی های به عمل آمده از سوی دفتر اقتصاد مسکن که در قالب یک مقاله تحقیقاتی در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است نشان می دهد هم اکنون نظام تامین مالی مسکن در کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی موفق در اجرای مدل های بهینه تامین مالی مسکن، حداقل از سه شاخص مهم «انعطاف»، «تنوع» و «برخورداری از عمق کافی» بهره مند است؛این در حالی است که نتایج بررسی ها حاکی است درحال حاضر سبد تسهیلات خرید مسکن در ایران به طور موثر فاقد هر کدام از این سه شاخص به میزان کافی و اثرگذار است.سه گانه اثرگذاری تسهیلات رهنیدولت ها و موسسات مالی مداخله کننده در بازار مسکن در کشورهای توسعه یافته و برخی کشورهای درحال توسعه موفق در حوزه تامین مالی مسکن، برمبنای چک لیست طراحی شده با ساختار سه شاخص گفته شده، همواره ویژگی های بازار تسهیلات رهنی خود را با این شاخص ها مطابقت می دهند؛ نتایج بررسی های صورت گرفته در این پژوهش که در آن تجربه کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی در این زمینه مورد بررسی قرار گرفته است نشان می دهد برمبنای الگوهای موفق جهانی، یک نظام تامین مالی موثر به پشتوانه «بازار تسهیلات رهنی کارآمد» می تواند در گام اول برای دهک های مختلف جامعه متقاضی خرید مسکن، «قدرت خرید» ایجاد کند؛در گام دوم این نظام تامین مالی کارآمد از طریق افزایش تقاضا در میان متقاضیان منجر به تعریف جهت مشخص برای فعالیت سازندگان و در نتیجه «رونق ساخت و ساز و عرضه بیشتر مسکن به خصوص در کانون تقاضای مسکن(بازار آپارتمان های مصرفی کوچک و میان متراژ)» شده و در گام سوم از طریق «پرداخت تسهیلات در استطاعت به متقاضیان خرید مسکن واقع در دهک های درآمدی ضعیف تر»، منجر به «کاهش حاشیه نشینی و مهار سکونتگاه های غیررسمی واقع در حاشیه شهرها و به خصوص کلانشهرها» می شود.در کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی که طی سال های اخیر مدل های موفقی از نظام تامین مالی مسکن را عملیاتی کرده اند «بازار تسهیلات خرید مسکن»نقش اصلی را در صاحبخانه شدن خانوارها ایفا کرده است این درحالی است که کشورهای درحال توسعه آسیایی نیز که طی سال های اخیر الگوهای موفق تامین مالی مسکن در میان سایر کشورها را تجربه کرده اند «بازار تسهیلات رهنی» علاوه بر نقش موثر تسهیلات خرید مسکن در صاحبخانه شدن خانوارهای متعلق به دهک های درآمدی متوسط و متوسط رو به پایین، موفق به رفع چالش «حاشیه نشینی» خانوارهای کم درآمدتر در حاشیه شهرها وکلانشهرها شده است. تجربه دو کشور هند وتایلند در حوزه رفع چالش حاشیه نشینی از طریق «کارآمدسازی نظام تامین مالی مسکن»، یک الگوی موفق برای پیاده سازی در کشورهایی نظیر ایران است که بدمسکنی به چالشی فراگیر در آنها تبدیل شده است؛ مطابق آمارهای رسمی هم اکنون حدود 20 میلیون نفر از جمعیت 80 میلیونی ایران در شرایط بدمسکنی و در حاشیه ها و سکونتگاه های غیررسمی اطراف شهرها و کلانشهرها یا بافت های فرسوده سکونت دارند که در صورت عدم انجام اقدام به موقع، این میزان طی سال های پیش رو چند برابر خواهد شد.بررسی ها نشان می دهد کشورهای مختلف دنیا با رعایت سه شاخص تنوع، انعطاف و برخورداری بازار تسهیلات خرید مسکن از عمق کافی، در چک لیست نظام کارآمد تامین مالی مسکن خود، موفق شده اند بازار تسهیلات رهنی را به منظور رونق بخشی به معاملات مصرفی مسکن و همچنین رونق ساخت وساز و رفع حاشیه نشینی سازماندهی کنند.ویژگی اصلی وام منعطفبررسی های «دنیای اقتصاد» درباره این سه ویژگی با استناد به نتایج تحقیقات منتشر شده در فصلنامه اقتصاد مسکن حاکی است وام بلندمدت خرید مسکن باید همزمان از انعطاف و تنوع کافی برخوردار و در عین حال بازار این تسهیلات از عمق کافی بهره مند باشد. شرط اصلی انعطاف پذیر بودن تسهیلات خرید مسکن «در استطاعت بودن وام های پرداختی برای متقاضیان موثر»است؛این در حالی است که ساده ترین راه پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای شکل دهی به بازار تسهیلات رهنی در شرایط فعلی وام دهی به گروه های میانی جامعه و برخوردار از تو ...

ادامه مطلب  

مسکن و حمل ونقل مهمترین محورهای وزیرپیشنهادی راه و شهرسازی در مجلس  

درخواست حذف این مطلب
به گزارش روز شنبه ایرنا، بررسی صلاحیت وزیران پیشنهادی دولت دوازدهم در مجلس شورای اسلامی از روز سه شنبه هفته گذشته شروع شده است. در سومین روز (پنجشنبه گذشته) بررسی گزینه های پیشنهادی دولت دوازدهم در مجلس شورای اسلامی، نوبت به بررسی صلاحیت «عباس آخوندی» گزینه پیشنهادی دولت دوازدهم برای وزارت راه و شهرسازی رسید.بررسی برنامه های وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی روز پنجشنبه گذشته با اظهارنظر تعدادی از نمایندگان مخالف و موافق به اتمام رسید و ادامه جلسه به صبح امروز (شنبه) موکول شد. ** مخالفان'محمود صادقی' نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات و اسلامشهر به عنوان مخالف وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی ضمن تایید عملکرد وزارت راه و شهرسازی در جلوگیری از گسترش بی رویه شهرها نظیر اجرای طرح های جامع شهری، ساماندهی حوزه شهرسازی بویژه در حوزه برج سازی و مقابله با تغییر کاربری و افزایش تراکم های غیرقانونی اظهار داشت: این اقدامات در عمل ثمری نداشته است. وی افزود: متاسفانه در شهر تهران با افزایش بی رویه شهر و تغییر کاربری ها مواجهیم که تنفس را در تهران و بسیاری از کلان شهرها دشوار کرده است. نماینده مردم تهران گفت: برای چهار سال آینده ساخت 500 هزار واحد مسکونی از طریق بنیاد مسکن پیش بینی شده است، اما به نظر نمی آید که بتوانند آن را عملیاتی و اجرایی کنند و حتی وزیر پیشنهادی دربرنامه های ارایه شده نیز توضیحی در این زمینه نداده است. این نماینده مجلس دهم با بیان اینکه این وزارتخانه در حوزه حمل و نقل توفیق های بزرگی داشت، گفت: گزارش خوبی در خرید هواپیماهای نو از شرکت های بوئینگ و شرکت های ارائه شد که از آثار مثبت برجام است اما ضعف هایی در حوزه ناوبری دیده می شود. وی افزود: در شرکت فرودگاه ها و ناوبری هوایی ایران از نظر مدیریتی اخلال های زیادی دیده می شود؛ نظام مدیریتی ، نظام حقوق و مزایا و نظام اداری آن دچار اخلال است؛ دسته بندی و باندبازی و رقابت های مخرب وجود دارد به طوری که سبب اتلاف منابع و منابع انسانی می شود. وی ادامه داد: ناآگاهی و احاطه نداشتن مدیران ارشد به مسئله کلان حوزه هوانوردی و انتخاب نامناسب مدیران میانی و سیستم نامناسب پاداش و ارتقاء و بی توجهی و بها ندادن به نیروهای مختصص و کارآمد موجب گسترش نارضایتی شده است. صادقی تداوم این وضعیت را با توجه به حساسیت این حوزه برای آینده صنعت هوانوردی کشور بسیار خطرناک و مشکل آفرین دانست. نماینده مردم تهران گفت: اجرا نشدن پروژه های عملیاتی که ایران براساس مصوبات سازمان جهانی هوانوردی (ایکائو ) به آن تعهد دارد نیز یکی دیگر از مشکلات است که می توان به پروژه های آموزش سامانه تبادل پیام ها و ترافیک هوایی و سامانه اطلاعات هوانوردی اشاره کرد. وی افزود: در حالی که قرارداد اجرای این پروژه ها با شرکت آلمانی «اوی تک» در سال 2010 بسته شده و تاکنون حدود 50 درصد مبلغ قرارداد پرداخت شده است و حتی نماینده آن شرکت برای اجرا اعلام آمادگی کرده، اما اجرای آن همچنان روی زمین مانده است. صادقی در ادامه گفت: در بحث زمینه های تعارض منافع بین مدیرانی که سابقه ای در بخش خصوصی داشته و دارند و در حوزه عمومی عهده دار مسوولیت شدند، وجود دارد که درخواست می کنم به این موضوع رسیدگی شود. سپس نماینده مردم گلپایگان و خوانسار در مجلس شورای اسلامی با انتقاد از میزان حوادث رانندگی، سوانح ریلی، مسکن مهر و اجرا نشدن مسکن اجتماعی گفت: به عنوان نمایندگان ملت، دیگر نمی توانیم پاسخ این نبود مدیریت ها را به مردم بدهیم.'علی بختیار' به عنوان نماینده جامعه مهندسی تاکید کرد: آیین نامه جدید کنترل ساختمان به پیچیدگی برآیند ساخت و ساز، کاهش حجم سرمایه گذاری، تزریق رکود بیشتر در صنعت ساختمان، ساخت و ساز بدون پروانه و کاهش ایمنی ساختمان منجر می شود. این آیین نامه خلاف قوانین مصوب مجلس شورای اسلامی است.بختیار میزان سوانح جاده ای در کشور را بیش از اندازه استاندارد دانست و گفت: سوانح جاده ای ما اکنون 22 هزار فقره در سال است و با استاندارد جهانی که 6هزار فقره برآورد می شود، فاصله زیادی دارد.وی همچنین با اشاره به حوادث ریلی که سال گذشته در مسیر مشهد-تبریز اتفاق افتاد، گفت: سوانح ریلی به تازگی به مجموع حوادث حوزه حمل و نقل کشور افزوده شده است. انتظار می رفت خود وزیر به خاطر شرایطی که پیش آمد برای التیام مردمی که در این سانحه جان باختند، استعفا می کرد. در کشورهای توسعه یافته این رسم است وزیر زمانی که سانحه بزرگی این گونه اتفاق می افتد، خودش استعفا می کند.بختیار افزود: یکی از مهمترین موضوعات این است که ما در حوزه ریل تنها 2 هزار میلیارد تومان از منابع داخلی می توانیم بیاوریم و باید 130هزار میلیارد تومان از منابع و سرمایه گذاری خارجی بیاوریم که مکانیسم جذب آنها مهیا نیست. بختیار همچنین در خصوص پرداخت نشدن حقوق راهداران و تاخیر بیش از اندازه پروازها نیز در حوزه حمل و نقل اشاره کرد و گفت: ما به عنوان نمایندگان ملت باید پاسخگوی مردم باشیم.وی همچنین توسعه روستایی در کشور را نامتوازن خواند و اظهار داشت: یکی از مولفه های توسعه روستایی، جاده، راه و ریل است که در این زمینه موضوع توازن در نظر گرفته نشده است. وی در عین حال درباره موضوع مسکن نیز گفت: مسکن مهر، وضعیت نامناسبی دارد و امروز هم به دلیل این که مسکن اجتماعی اجرایی نشد، با بالارفتن قیمت میلگرد، در صورت نبود مدیریت دچار تورمی در بخش مسکن در نیمه دوم سال خواهیم شد. ** موافقانهمچنین چند موافق با برنامه وزیر پیشنهادی راه و شهر سازی در مجلس سخن گفتند.نماینده مردم آباده در مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه سهم وزارت راه و شهرسازی در تولید مسکن حدود پنج درصد است، گفت: موضوع مسکن فرابخشی است و باید همه دستگاهها در این زمینه فعال شوند.'رحیم زارع' اظهار داشت: نقش این وزارتخانه در سیاست گذاری توسعه و تولید مسکن 60 تا 70 درصد است اما در اجرا این وزارتخانه شاید 5 درصد نقش داشته باشد. باید مجموعه ای از عوامل دست به دست هم بدهند تا تولید مسکن رونق بخشد که می توان به نقش آفرینی سازمان برنامه و بودجه، وزارت اقتصاد، نظام بانکی، بانک مرکزی و وزارت تعاون در این زمینه اشاره کرد. زارع با انتقاد به نبود نگاه سیستمی گفت: وقتی نگاه سیستمی نباشد همه مشکلات این بخش به گردن وزارت راه و شهرسازی می افتد در حالی که شرایط مثل زمانی است که خودرویی فرمان نداشته باشد. زارع با مقایسه عملکرد چهارساله آخوندی در حوزه مسکن مهر با قبل از آن اظهار داشت: ساخت مسکن مهر از سال 1386 شروع شد؛ در 6 سال قبل از دولت یازدهم 48 هزار میلیارد تومان منابع بانکی برای این کار در اختیار راه و شهرسازی قرار گرفت اما در دوره چهارساله وزارت آخوندی 7 هزار و 500 میلیارد تومان تخصیص یافت یعنی یک هفتم منابع قبل به مسکن مهر رسید. وی با بیان اینکه البته یک سال قبل از آغاز دولت یازدهم ارزش پول ملی یکباره یک سوم شد، ادامه داد: اگر منابعی که در 6 سال قبل از دولت یازدهم را به ارزش امروز حساب کنیم، حدود 35 میلیارد دلار می شود اما در دوران آخوندی 2 میلیارد دلار برای مسکن مهر اختصاص دادیم که از 2 میلیون و 200 هزار مسکن مهر 50 درصد قبل از دوره وی به بهره برداری رسیده بود و بقیه مربوط به دوره یازدهم است. وی گفت: وقتی ورودی منابع به طرح مسکن مهر به یک هفتم کاهش یافته است، دیگر نمی شود عملکردها را مقایسه کرد. زارع با یادآوری اینکه در کشورهای توسعه یافته 80 درصد هزینه مسکن از محل تسهیلات تامین می شود، گفت: امروز مجموعه نظام بانکی تامین کننده اصلی این منابع است که رمقی برای تامین بیشتر مسکن ندارد. نماینده مردم آباده در مجلس تاکید کرد: برای رونق بخشیدن به حوزه مسکن ابتدا باید خود رییس جمهوری دست به کار شود و بین نهادهای مختلف و درگیر با این عرصه یک همسویی ایجاد کند. زارع در ادامه حوزه حمل و نقل را کلید توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور توصیف کرد و گفت: حمل و نقل نقش زیربنایی رشد کشور و حلقه واسط میان فعالیت های مختلف اقتصادی است. وی از ایران به عنوان کشوری با شبکه گسترده راه ها یاد کرد و اظهار داشت: در دوره آخوندی 30 هزار میلیارد تومان بودجه برای امور زیربنایی، راهداری و راهسازی اختصاص یافت و 10 هزار میلیارد تومان نیز کار انجام شده که مطالبات آن بر گردن وزارت راه و شهرسازی است. سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس تاکید کرد: این وزارتخانه 163 هزار میلیارد تومان برای پروژه هایی که همه ما در حوزه های انتخابیه خود می خواهیم اجرا شود، نیاز دارد در حالی که در سال گذشته یک بیستم این مبلغ یعنی فقط هشت هزار میلیارد تومان اختصاص یافت. زارع در ادامه به موضوع خرید هواپیما اشاره کرد و گفت: در دوره آخوندی قرارداد خرید 200 فروند هواپیما در کلاس جهانی شامل 100 فروند هواپیمای ایرباس، 80 فروند با بویینگ و 20 فروند از شرکت ای تی آر ایتالیا امضا شد که در مجموع 33 میلیارد دلار ارزش دارد. وی به حضور بخش خصوصی در اجرای پروژه های حمل و نقل در بندر چابهار، مشهد و زاهدان اشاره کرد و گفت: در این مدت 6 هزار و 580 کلیومتر انواع راه ها و زیرساخت های جاده ای 5850 کیلومتر راه روستایی ساخته شده که تنها هزار کلیومتر در استان هرمزگان بوده است. زارع تاکید کرد: در دولت یازدهم میزان حمل بار در شبکه ریلی از 30 به 40 میلیون تن رسید که افزایش 33 درصدی را نشان می دهد. وی افزود: همچنین میزان جابجایی مسافر درحوزه ریلی از 2 به 7 میلیون نفر رسیده که رشد 350 درصدی را نشان می دهد. به گفته این نماینده مجلس، در دولت یازدهم پتانسیل شبکه حمل و نقل ریلی کشور برای حمل بار به 90 میلیون تن و جابه جایی مسافر 20 میلیون نفر افزایش یافته است. «قرجه طیار» نماینده مردم گنبد کاووس در مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه آخوندی در دولت یازدهم توفیقات فراوانی داشته است، گفت: قریب به اتفاق متخصصان حوزه راه به درایت وزیر پیشنهادی اذعان دارند. وی خاطر نشان کرد: وزارت راه و شهرسازی در طول 4 سال اخیر و بویژه پس از توافق برجام، به کشور، ملت بزرگ ایران و نظام جمهوری اسلامی خدمات بسیار بزرگی ارایه کرد که بعضی از این خدمات همچون بازسازی ناوگان هوایی کشور، حضور شرکت های عظیم اروپایی و آمریکایی پای میز مذاکره و عقد قرارداد با شرکت های بوئینگ، ایرباس و ای تی آر در تاریخ 38 ساله انقلاب اسلامی بی نظیر است. عضو کمیسیون اقتصادی مجلس تصریح کرد: رشد سه برابری ترانزیت ریلی، رشد 2.5 برابری ترانزیت کالاهای غیرنفتی از بنادر تجاری، رشد 114 درصدی پروازهای ترانزیتی از فراز کشور، رشد 32.4 درصدی صادرات کالاهای غیرنفتی از بنادر و همچنین به سازی و بازسازی هزار و 400 کیلومتر از خطوط ریلی کشور، احداث، توسعه و تکمیل بیش از 16 هزار کیلومتر راه های روستایی، اصلی و زیرساخت جاده ها و همچنین بهره برداری از بزرگترین پایانه مسافری دریایی کشور از بندر شهید حقانی استان هرمزگان از اقدامات صورت گرفته در 4 سال گذشته وزارت راه است. طیار با بیان اینکه آخوندی در حوزه مسکن نیز کارنامه قابل قبولی دارد،گفت: تلاش برای بازآفرینی سکونت های غیر رسمی شهری شامل بافت های حاشیه ای با جمعیت ساکن 11 میلیون نفر، بافت های فرسوده با جمعیتی بالغ بر 8 میلیون نفر، تامین مسکن اقشار آسیب پذیر و کم درآمد جامعه، تنها بخشی از اقدامات وزارت راه و شهرسازی است. وی گفت: بازنگری طرح جامع مسکن به عنوان نقشه راه، ارتقای وضعیت مسکن و همچنین تصویب و ساخت سالانه 100 هزار واحد مسکن در قالب طرح های اجتماعی، حمایتی و همچنین تسریع و نوسازی مسکن روستایی با سالانه 200 هزار فقره تسهیلات ارزان قیمت، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن تا 100 میلیون تومان و تسهیلات ساخت مسکن تا 150 میلیون تومان برخی از اقدامات وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم است. عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با اشاره به برنامه های وزیر پیشنهادی راه ادامه داد: اولویت توسعه ریلی به توسعه جاده ای، تقویت بازاریابی ترانزیت برای استفاده از ظرفیت های داخلی و بین المللی و نفوذ حمل و نقل جمهوری اسلامی ایران در منطقه در افق 44 ساله پیش رو از جمله انتظارات ما از وزارت راه و شهرسازی است.طیار گفت:تکمیل زیر ساخت ها و افزایش خطوط ریلی و آزا ...

ادامه مطلب  

اکران متفاوت وام مسکن زوجین  

درخواست حذف این مطلب
سبد سال 96 تسهیلات خرید مسکن در فاصله «تصویب» تا «شروع پرداخت» با تغییر روبه رو شد. براساس آنچه نیمه اردیبهشت امسال به تصویب رسید بانک عامل بخش مسکن مجاز شده بود در تهران 140 میلیون تومان وام خرید با ترکیبی از «تسهیلات اوراق» و «وام بدون نیاز به خرید اوراق» به زوجین پرداخت کند و در کنار آن بانک های تجاری نیز با ارائه تسهیلات 100 میلیونی به زوجین دامنه پوشش تقاضای مصرفی وام مسکن را افزایش دهند. به گزارش ایران خبر اما با آغاز پرداخت تسهیلات جدید مسکن از دیروز وام خرید با یک سقف جدیدتر و در عین حال «کمتر از سقف مصوب» در اختیار زوجین قرار می گیرد. شعب بانک عامل بخش مسکن تسهیلات زوجین را تا سقف 120 میلیون تومان به متقاضیان واجد شرایط ارائه می کنند به طوری که اخذ این تسهیلات نیازمند خرید اوراق معادل 100 درصد ارزش وام است. علت کاهش سقف وام 140 میلیونی «کمبود اعتبار» و «احتمال بر هم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک» عنوان شده است. تحقیقات میدانی از شعب عمده بانک های تجاری نیز حکایت از «عدم مشارکت» بانک ها در هدایت بخش مسکن به ریل رونق از طریق تحریک بیشتر تقاضای مصرفی دارد. در این میان برای دریافت وام 120 میلیونی مهلت زمانی 4 ماهه تعریف شده است.بانک عامل بخش مسکن دستورالعمل نحوه پرداخت تسهیلات بدون سپرده مسکن با سقف های جدید را به شکلی ابلاغ کرده که جزئیات آن بدون انطباق کامل با مجوزهایی که شورای پول و اعتبار در این خصوص صادر کرده اکران متفاوتی از مصوبه مذکور را رقم زده است. بر این اساس سبد تسهیلات خرید مسکن سال 96 از مرحله تصویب تا پرداخت دستخوش تغییرات قابل توجه شده است. برابر مصوبه ای که حدود یک ماه قبل از سوی شورای پول و اعتبار تصویب و ابلاغ شد بانک عامل بخش مسکن مجوز افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده از محل خرید اوراق در تهران را برای زوجین خانه اولی از 110 به 140 میلیون تومان و برای مجردها از 70 به 90 میلیون تومان دریافت کرد و در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر و مراکز استان ها و نیز سایر شهرها نیز به همین نسبت امکان افزایش سقف قابل پرداخت فراهم شد. اما آنچه اخیرا با عنوان «دستورالعمل نحوه پرداخت» توسط بانک تدوین و به شعب ابلاغ شده است عملا سقف وام زوجین به 120 میلیون تومان آن هم به صورت موقت و برای مدت محدودی تا پایان شهریور ماه افزایش پیدا کرده و برای مجردها نیز به جای سقف 90 میلیونی پرداخت 80 میلیون تومان در این بازه زمانی محدود برای شعب بانک مسکن مجاز شمرده است.بانک عامل بخش مسکن به دلیل آنچه «کمبود منابع» عنوان کرده فعلا از پرداخت تسهیلات 140 میلیونی زوجین که به صورت ترکیبی از وام اوراق و وام بدون نیاز به خرید اوراق بوده و برای نخستین بار از سوی شورای پول و اعتبار به تصویب رسید صرف نظر کرده است. این در حالی است که با گذشت یک ماه از مصوبه مذکور بانک های تجاری نیز هنوز قدمی برای اجرای بند مربوط به خود در این مصوبه برنداشته و عملا تمایلی به پرداخت تسهیلات خرید مسکن نشان نمی دهند.به گزارش «دنیای اقتصاد» شورای پول و اعتبار در جلسه 12 اردیبهشت مصوبه ای گذراند که به موجب آن مجوز افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده بانک عامل بخش مسکن و دیگر بانک های تجاری که در زمینه اعطای تسهیلات بانک مسکن فعالیت می کنند صادر شد. بر اساس این مصوبه بانک مرکزی مجوز افزایش تسهیلات خرید مسکن در بخش تسهیلات بدون سپرده بانک عامل بخش مسکن را در سه بخش مجزا صادر کرد. بخش نخست ناظر بر افزایش تسهیلات خرید مسکن برای زوجین جوان در تهران از 110 میلیون به 140 میلیون تومان بود به این ترتیب که تا پیش از مصوبه مذکور زوجین می توانستند هر یک 50 میلیون تومان وام بدون سپرده و نیز 10 میلیون تومان جعاله بدون نیاز به سپرده گذاری مدت دار و صرفا از طریق خرید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن دریافت کنند. این در حالی است که طبق مصوبه مذکور بانک مرکزی به بانک عامل بخش مسکن مجوز داد اولا وام جعاله را برای خریداران مسکن به 20 میلیون تومان افزایش دهد ثانیا 20 میلیون تومان وام بدون سپرده و بدون نیاز به خرید اوراق نیز پرداخت کند و به این ترتیب برابر مصوبه شورا سقف وام بدون سپرده خرید مسکن برای زوجین از 110 میلیون به 140 میلیون تومان رسید.همچنین تسهیلات بدون سپرده ای که بانک عامل بخش مسکن به مجردها پرداخت می کند پیش از مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار 70 میلیون تومان شامل 60 میلیون تومان وام خرید و 10 میلیون تومان جعاله بود که طبق این مصوبه اجازه افزایش آن به 90 میلیون تومان از طریق افزایش دوبرابری وام جعاله و نیز پرداخت 10 میلیون تومان وام بدون سپرده بدون نیاز به خرید اوراق مسکن صادر شد. در بخش سوم نیز طبق این مصوبه مجوز پرداخت «دو وام برای یک خانه» برای آن دسته از زوج های جوان که سال ها قبل به صورت انفرادی در صندوق پس انداز مسکن جوانان سپرده گذاری کرده بودند و اکنون زمان استفاده آنها از وام فرا رسیده است امکان استفاده توامان هر دو نفر از این نوع از تسهیلات مسکن برای خرید یک خانه فراهم شد.بر اساس مصوبه مذکور همچنین بانک های تجاری که حدود دو سال قبل مجوز پرداخت وام خرید مسکن بدون سپرده را از بانک مرکزی دریافت کرده بودند امکان افزایش سقف این وام برای زوجین را پیدا کردند. سقف مصوب قبلی برای همه نوع متقاضی (مجرد و متاهل) 60 50 و 40 میلیون تومان برای تهران شهرهای بزرگ و مراکز استان ها و نیز شهرهای کوچک بود که با مصوبه 12 اردیبهشت شورای پول و اعتبار صرفا برای زوجین به 100 80 و 60 میلیون تومان افزایش یافت.نحوه پرداخت تسهیلات جدیداخیرا با ابلاغ «دستورالعمل نحوه پرداخت» این تسهیلات که همان طور که انتظار می رفت فرآیند تدوین و ابلاغ آن به شعب بانک عامل بخش مسکن حدود یک ماه به طول انجامید اجرای این مصوبه با تغییراتی نسبت به متن مصوبه اجرایی شد. طبق ابلاغیه بانک مسکن اکران متفاوتی از مصوبه شورای پول و اعتبار در شعب بانک صورت گرفته که به این ترتیب سقف تسهیلات بدون سپرده مسکن اگرچه نسبت به سال گذشته افزایش یافته اما این میزان افزایش به اندازه سقف پیش بینی شده در مصوبه شورای پول و اعتبار نبوده و کمتر است.براساس این دستورالعمل سقف تسهیلات جعاله مطابق با مصوبه شورای پول و اعتبار از 10 به 20 میلیون تومان افزایش یافته است اما بانک عامل بخش مسکن به دلیل آنچه «کمبود منابع» و احتمال «بر هم خوردن تعادل منافع و مصارف» عنوان کرده بخش دیگر این مصوبه ناظر بر پرداخت تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به خرید اوراق تسهیلات مسکن را اجرایی نمی کند.بر این اساس سقف تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده از محل خرید اوراق برای زوجین خانه اولی در تهران از 110 میلیون تومان سال گذشته به 120 میلیون تومان افزایش یافت که این افزایش صرفا از طریق دو برابر شدن وام جعاله اعمال خواهد شد. بنابراین انتظار برای پرداخت وام 140 میلیون تومانی بدون سپرده به بخش مستعد خرید در جامعه متقاضیان م ...

ادامه مطلب  

رونمایی از سند راهبردی بانک مسکن در افق1400  

درخواست حذف این مطلب
سند راهبردی بانک مسکن در افق 1400 با حضور وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل بانک مسکن با تبیین هفت استراتژی بانک در 10 هدف کلان در محل ستاد مرکزی بانک مسکن رونمایی شد.به گزارش شفاف، مراسم رونمایی از سند راهبردی بانک مسکن در افق 1400 که همزمان با جلسه شورای هماهنگی مدیران ستادی بانک مسکن انجام شد شاملِ بیانیه ماموریت، ماموریت، استراتژی های بانک، بیانیه چشم انداز و تعریف اهداف کلان بانک است.سند راهبردی بانک مسکن در افق 1400 که رونمایی شد بدین شرح است:بیانیه ماموریتبانک مسکن، بانک توسعه ای- تخصصی در حوزه مسکن و توسعه شهری است که با پشتیبانی از اجرای اهداف کلان دولت و توسعه کمی و کیفی بخش مسکن و رونق آن، نقش موثری در توانمندسازی مالی فاقدین مسکن، تامین مالی، اجرای برنامه های مالی- بانکی طرح های توسعه ای دولت در حوزه مسکن و توسعه شهری و بازآفرینی شهری ایفا می کند.ماموریتتسهیل فرآیند تامین مالی حوزه مسکن و توسعه شهری و اعطای تسهیلات جهت تامین مسکن کلیه خانوارهای فاقد مسکن و ارایه خدمات مالی، بانکی و مشاوره ای به فعالان، توسعه گران و سازندگان واحدهای مسکونی منطبق با الگوی مصرف برای اقشار میان درآمد و کم درآمد با تاکید بر احیای بافت های فرسوده میان جمعیتی.بیانیه چشم اندازرهبری در ارایه اثربخش خدمات تامین مالی به فعالیت های مسکن و توسعه شهری و تبدیل شدن به یکی از توانمندترین بانک های توسعه ای- تخصصی منطقه غرب آسیا.استراتژی های بانک در هفت محور تعریف شده است و شاملِ توسعه بانکداری تخصصی خرد (ratail banking) به آحاد مردم، ارایه خدمات بانک سرمایه گذاری (investment banking)از طریق گروه مالی با ساز و کار بازار سرمایه، تقویت بانکداری رهنی (mortagae banking)، پیاده سازی مدل بانکداری توسعه ای (development banking)، تقویت مدل بانکداری شرکتی تخصصی به انبوه سازان و توسعه گران (corporate banking)، ظرفیت سازی نهادی بانک با حمایت از راه اندازی انواع موسسات مالی و اعتباری (financial holding company) و مشارکت موثر در سیاستگذاری بخش مسکن و توسعه شهری است.اهداف کلان بانک نیز شامل 10 هدف است و شاملِ افزایش سهم از تامین مالی بخش مسکن و توسعه شهری، تقویت ظرفیت تسهیلات دهی و توان مالی بانک، ساماندهی انواع تقاضا در بخش مسکن و توانمندسازی مالی خانوارهای فاقدمسکن به ویژه گروه های کم درآمد، مدیریت بهینه ریسک و اداره اقتصادی بانک، تقویت سلامت و شفافیت و انضباط، ایجاد سازمان یادگیرنده و توسعه سرمایه های انسانی و سازمان و اطلاعاتی، برتری در ارایه خدمات مالی و بانکی و مشاوره به فعالین بخش مسکن، افزایش مستمر بهره وری و چابکی سازمانی و بهبود فرآیندهای کلیدی بانک با بهره گیری از ابزارهای نوین فناوری اطلاعات، بهبود نوآوری در محصولات و خدمات و ابزارهای مالی- بانکی و در نهایت ارزش آفرینی مستمر برای همه ذینفعان به ویژه مشتریان بانکی است.گزارش عملکرد چهارساله بانک مسکنهمچنین در مراسم فوق از کتاب گزارش عملکرد بانک مسکن در چهارساله دولت تدبیر و امید که گزارش عملکرد آن بانک را در سال های 92 تا 96 به تصویر می کشد، رونمایی شد.کتاب گزارش عملکرد بانک مسکن در چهارساله دولت تدبیر و امید که به امضای وزیر راه و شهرسازی رسید در 10 فصل تهیه شده است که به ترتیب فصول آن شاملِ ارکان بانک، طراحی محصولات و خدمات نوین حوزه مسکن، سیاست های تجهیز منابع و اصلاح ساختار مالی، سیاست های تاثیر اعتباری و اعتبار تسهیلات، نهادسازی مالی، نظام برنامه ریزی و عملکرد بخش وزارت، ساماندهی امور شعب و توسعه منابع انسانی، عملکرد بخش ارزی بانک، برنامه ها و عملکرد حوزه فن آوری اطلاعات و بانکداری الکترونیک از سال 92 تا 96 و در نهایت مسایل حقوقی و امور مجلس که به تفصیل در کتاب توضیح داده شد.در مراسم رونمایی از سند راهبردی بانک مسکن در افق 1400، حامدمظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، محمد سعید ایزدی مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، محسن نریمان مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، حمیدرضا عظیمیان مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، محمدجعفر علیزاده مدیرعامل سازمان مجری و تاسیسات عمومی و دولتی، علیرضا تابش رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، عزیز الله مهدیان معاون امور بازسازی مسکن روستایی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، و اعضای هیات مدیره بانک مسکن حضور داشتند.مدیرعامل بانک مسکن با تشریح عمده ترین دستاوردهای استراتژیک بانک مسکن در دولت تدبیر و امید از تهیه برنامه پنج ساله بانک تا پایان شهریور خبر داد و خواستار افزایش سرمایه 5 هزار میلیارد تومانی دوم بانک و تعیین تکلیف یارانه سود مسکن در صورت های مالی آن بانک شد.بنابر گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، محمدهاشم بت شکن گفت: بانک مسکن پس از طی یک دوره چهارساله توام با فشار کاری مضاعف ناشی از اجرای طرح مسکن مهر در فاصله سال های 84 تا 88 و تبدیل شدن به یک بانک کارگزار و در دوره دوم چهارساله دولت دهم، دوره ای توام با چالش، التهاب و تخریب ناشی از انجام فعالیت های ناصحیح ارزی به بهانه بانک غیرتحریمی بودن که ما آن را در بانک مسکن، پلاسکوی ارزی نامیده ایم اکنون به نظر می رسد بتدریج، به ساحل آرامش نزدیک شده و در ریل اصلی فعالیت 80 ساله خود قرار گرفته است.مدیرعامل بانک مسکن در بیان عملکردهای بانک مسکن در دولت تدبیر و امید به انضباط پولی، ساماندهی منابع مالی و تبدیل کلیه اضافه برداشت های مسکن مهر به خطوط اعتباری بلندمدت، شفافیت در صورت های مالی و حذف دارایی های موهومی اشاره کرد و افزود: ساماندهی شرکت های تابعه و ایجاد شرکت تامین سرمایه و گروه مالی، راه اندازی انواع صندوق های زمین و ساختمان به منظور بهره گیری از ظرفیت تامین مالی بازار سرمایه، طراحی انواع محصولات مبتنی بر رژیم پس اندازی نظیر صندوق پس انداز یکم، هشت برابر کردن قدرت خرید متقاضیان، پرداخت 518 هزار میلیارد ریال تسهیلات مسکن مهر و ف ...

ادامه مطلب  

وام ساخت و ساز به چه کسانی پرداخت می شود؟  

درخواست حذف این مطلب
اواخر سال گذشته، وضع «تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن»، همچون افزایش سقف وام 30 میلیون تومانی مسکن مهر به 40 میلیون تومان و همچنین آغاز «مسابقه مخرب افزایش نرخ سود سپرده های بانکی از سوی برخی بانک ها» موجب شد بخشی از منابعی که می توانست امسال با اولویت ساخت واحدهای مصرفی به سازندگان مسکن پرداخت شود، عملا صرف تامین مالی پروژه های تکلیف شده برای پرداخت تسهیلات بانکی شود؛ از سوی دیگر، شیوع پرداخت «سودهای نامتعارف» به سپرده گذاران در بازار پول موجب شد حجم سپرده های شکل دهنده منابع برای پرداخت وام سه رقمی بدون سپرده ساخت مسکن به میزان چشمگیری کاهش یابد و بانک عامل با معضل کسری منابع برای پرداخت این تسهیلات مواجه شود. به عبارت دیگر، همزمان با آغاز پرداخت نرخ های سود غیرمتعارف به سپرده گذاران، این نوع بانک ها به اولویت سرمایه گذاران برای سپرده گذاری تبدیل شدند و در نتیجه منابع موردنیاز برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن از محل جذب سپرده ها در بانک پرداخت کننده تسهیلات مسکن به طور محسوس کاهش یافت. هرچند هم اکنون به گفته مقامات بانکی، مسیر دسترسی سازندگان مسکن به تسهیلات بدون سپرده به طور کامل و 100 درصدی مسدود نشده بلکه محدودیت هایی در پرداخت این تسهیلات به وجود آمده است اما در حال حاضر کمترین حجم ممکن از پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در مقایسه با تقاضای موجود در اختیار سازندگان قرار دارد. وام بدون سپرده ساخت مسکن، نوعی از تسهیلات ساخت مسکن است که اوایل پارسال جریان دسترسی سازندگان مسکن به تسهیلات سه رقمی ساخت آپارتمان های مسکونی را برقرار کرد اما همزمان با افزایش استقبال از این نوع تسهیلات در اواخر سال گذشته و درحالی که هم اکنون نیز حجم بالایی از تقاضا برای دریافت این تسهیلات از سوی سازندگان وجود دارد، در نتیجه بروز دو مانع عمده این تسهیلات از دسترس فعالان ساختمانی دور شده است. پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که از اوایل سال گذشته، امکان دسترسی سازندگان مسکن به وام های سه رقمی 110، 130 و 150 میلیون تومانی را به ترتیب برای ساخت وسازهای سنتی، صنعتی و ساخت مسکن با تکیه بر فناوری های جدید ساختمانی، در شهر تهران و تسهیلات 90 تا 110 میلیون تومانی در سایر شهرها را هموار کرد، در حالی از نیمه دوم سال گذشته تحت تاثیر بروز دو مانع گفته شده، محدود شد که هم اکنون تنها کانال در دسترس سازندگان برای استفاده از تسهیلات ساخت با استفاده از «اوراق» است. کارشناسان معتقدند با توجه به اعلام نیاز از سوی سازندگان برای دریافت این وام و همچنین قرار گرفتن بازار ساخت و ساز در آخرین ایستگاه رکود، در صورت برطرف نشدن این دو مانع رونق ساختمانی که انتظار می رفت تا پایان امسال تحت تاثیر تبعیت بازار ساخت و ساز از بازار معاملات مسکن محقق شود، با تاخیر مواجه شود.مانع اصلی محدودیت وام ساختبررسی های نشان می دهد توقف تعمیق رکود ساختمانی به معنای توقف رشد منفی تیراژ ساخت مسکن در سال گذشته، بیش از هر عامل دیگری مدیون پرداخت تسهیلات سه رقمی بدون سپرده به سازندگان مسکن است- آمارهای موجود از حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سال گذشته نشان می دهد تا نیمه دوم سال گذشته، یعنی قبل از شروع پرداخت نرخ سودهای غیرمتعارف از سوی برخی بانک ها، حجم پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به سازندگان به لحاظ تعداد تسهیلات، از خرداد ماه تا پایان آذرماه 95، نسبت به مدت مشابه سال 94 در تمام ماه ها بیش از 50 درصد رشد کرد. این در حالی است که همزمان با شیوع عبور برخی بانک ها از نرخ سود مصوب 15 درصدی در نیمه زمستان، در دی ماه، حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به لحاظ تعداد 60 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 کاهش یافت.از سوی دیگر، تکلیف دولت به بانک عامل برای افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر از 30 به 40 میلیون تومان در نیمه زمستان نیز در کنار تصمیم برخی بانک ها به پرداخت سودهای غیرمتعارف، منابع بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت ملک به سازندگان را با آسیب کاهشی مواجه کرد طوری که این آسیب اثر خود را به شکل نشتی منابع به سمت تسهیلات تکلیفی و کسری منابع ناشی از کاهش سپرده در بانک متعهد به سود مصوب شورای پول در تخصیص این نوع تسهیلات به سازندگان نشان داد. رشد منفی حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سازندگان از نیمه زمستان سال گذشته تحت تاثیر دو مانع گفته شده به سال جاری نیز کشیده شد و در سه ماه اول امسال نیز ادامه یافت، اسفند سال گذشته حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن نسبت به اسفند سال 94 حدود 70 درصد کاهش یافت و در سه ماه اول امسال نیز با ادامه این روند کاهشی، حجم پرداخت این تسهیلات در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته 50 درصد رشد منفی را تجربه کرد. موانع ایجاد شده ناشی از وضع تسهیلات تکلیفی برای بانک پرداخت کننده تسهیلات مسکن از جمله تکلیف این بانک برای پرداخت تسهیلات 10 میلیون تومانی اضافی به پروژه های نیمه تمام مسکن مهر و همچنین سهم بیش از 25 هزار فقره ای برای پرداخت تسهیلات 18 تا 20 میلیون تومانی مسکن روستایی با نرخ سود 4 درصد و همچنین جذب سپرده های شکل دهنده منابع تسهیلات ساخت بدون سپرده توسط بانک هایی که سودهای غیر متعارف پرداخت می کنند، بیشترین اثر منفی خود را در ایجاد محدودیت برای تخصیص منابع برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سازندگان برجا گذاشته است. درحالی که از اواسط سال گذشته سازندگان واحدهای مسکونی تحت تاثیر «افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن» و تسهیل شرایط دریافت این تسهیلات در قالب وام بدون سپرده و همچنین «رشد حجم معاملات خرید مسکن» در بازار ملک برای بازگشت به بازار ساخت وساز مصمم شدند، اختلال ایجاد شده در نتیجه بروز موانع گفته شده، بیشترین تاثیر منفی خود را در روند پرداخت تسهیلات بدون سپرده از نیمه زمستان سال گذشته، نشان داد.سال گذشته، حجم تسهیلات پرداخت شده به متقاضیان خرید مسکن به لحاظ تعداد، 23 درصد رشد کرد ولی تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به طور متوسط با 3 درصد رشد منفی در کل یکسال 95 مواجه شد. این رشد منفی عملا نتیجه افت محسوس حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در نیمه زمستان سال گذشته است که با وجود افزایش بیش از 50 درصدی پرداخت این تسهیلات در سه فصل اول سال، سقوط حجم تسهیلات پرداختی از دی ماه سال گذشته به لحاظ تعداد وام های پرداخت شده به سازندگان، رشد منفی 3 درصدی را در آمار پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده طی یکسال را رقم زد. 3 ماه اول امسال حجم تسهیلات پرداخت شده به متقاضیان خرید مسکن به ل ...

ادامه مطلب  

۱۰ مانع پیش روی فعال شدن لیزینگ مسکن  

درخواست حذف این مطلب
با گذشت بیش از ۴ ماه از ابلاغ مجوز ورود شرکت های لیزینگ به بازار تامین مالی بخش مسکن از سوی بانک مرکزی، درحالی که هنوز موانع دسترسی سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید آپارتمان به تسهیلات موثر برطرف نشده است، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران از وجود دست کم ۱۰ مانع عمده برای ورود شرکت های لیزینگ به بازار مالی مسکن خبر می دهد. به گزارش شفاف، دی ماه سال گذشته، سیاست گذار پولی کشور در حالی به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که «تداوم ممنوعیت ورود بانک ها به حوزه لیزینگ»، همچنان مسیر فعالیت آماده ترین گروه مالی برای راه اندازی بازار تسهیلات به نفع متقاضیان دهک های 6 تا 8 خرید آپارتمان را بسته نگه داشته است. براساس دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، این شرکت ها می توانند در قالب یکی از دو روش«اجاره به شرط تملیک» یا «فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر 3 درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان ارائه کنند.تکلیف سیاست گذار پولی برای راه اندازی لیزینگ مسکن از سوی شرکت هایی غیر از بانک ها و وابسته به بانک ها و همچنین تاکید بر عدم اتکای لیزینگ ها به منابع بانکی با هدف جلوگیری از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک ها برای پرداخت تسهیلات 21 درصدی به متقاضیان پردرآمد مسکن، صورت گرفت تا بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک ها، از هدف اصلی خود یعنی پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بازار تقاضای مصرفی مسکن مختص دهک های 3 تا 6، منحرف نشوند. مخاطبان اصلی بازار لیزینگ مسکن حدود 10درصد از تقاضای مربوط به بازار خرید آپارتمان های مصرفی را به خود اختصاص می دهند. برمبنای برآوردهای کارشناسی، در صورت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن سهم فروش آپارتمان های 600 تا 800 میلیون تومانی در بازار فعلی تقریبا دوبرابر افزایش خواهد یافت و بازار فروش واحدهای نوساز گرم می شود و انگیزه ساخت وساز افزایش می یابد و همچنین بازار غیررسمی و دلالی وام مسکن تحت کنترل قرار می گیرد. 10 گره عملیاتی برای لیزینگ مسکنمحمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران درحالی از وجود 10 گره عملیاتی برای برقراری تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن خبر می دهد که هم اکنون شرکت های لیزینگ به رغم صدور مجوز فعالیت در بازار مسکن از سوی سیاست گذار پولی، کمترین فعالیت در این بازار را دارند.قبل از پرداختن به گره های بازار لیزینگ مسکن باید به یک گشایش مهم در این زمینه توجه شود و آن اقدام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در صدور مجوز ورود لیزینگ های غیر بانکی به بازار مسکن است. دبیرکل انجمن ملی لیزینگ این اقدام را سرنوشت ساز برای حضور مؤثر صنعت لیزینگ در تامین مالی اموال غیرمنقول تلقی و ابراز امیدواری کرد که شرکت های لیزینگ بانکی نیز بتوانند وارد بازار لیزینگ مسکن شوند. در این ارتباط وی عدم ورود لیزینگ های بانکی به بازار مسکن را ناشی از «نگاه احتیاط آمیز سیاست گذار پولی» به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن دانست و از دیدگاه وی به نوعی اولین گره همین موضوع است. به نظر می رسد دستورالعمل ابلاغ شده در زمینه تاثیر گذاری برای پرداخت تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن باید مورد بررسی مجدد و اصلاح قرار گیرد.گره دوم به «محدودیت اعمال شده درخصوص عدم اتکای شرکت های لیزینگ به منابع بانکی» برمی گردد. مطابق با دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن از سوی شرکت های لیزینگ باید با منابعی غیر از منابع بانکی انجام شود چراکه مطابق با این دستورالعمل، شرکت های لیزینگ تنها تا دوبرابر جمع حقوق صاحبان سهام خود می توانند از منابع بانکی استفاده کنند. این درحالی است که «ادامه ممنوعیت بانک ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن» عملا توان بالقوه برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سه دهک، 6، 7 و 8 درآمدی را به حداقل می رساند؛ چرا که در حال حاضر آماده ترین و بی مشکل ترین شرکت ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن، شرکت های لیزینگ وابسته به بانک ها هستند که بابت تامین منابع برای پرداخت تسهیلات به سه دهک متوسط رو به بالا، آمادگی بیشتری دارند.از سوی دیگر، «کمبود منابع داخلی شرکت های لیزینگ»، محدودیت دیگری است که عملا انگیزه و رغبت مدیران این شرکت ها را برای ورود به بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده است. براساس بررسی های صورت گرفته، هم اکنون از مجموع 44 شرکت لیزینگ که مجوز فعالیت در بازار لیزینگ را دارند، تنها 10 شرکت پتانسیل فعالیت در بازار مسکن را دارند که این شرکت ها نیز مطابق با برآوردهای انجام شده هم اکنون منابع مالی کافی برای ورود به بازار تسهیلات مسکن را ندارند. هم اکنون منابع داخلی شرکت های لیزینگ در هر شرکت به طور متوسط حدود 100 میلیارد تومان برآورد می شود که این حد سرمایه برای پاسخ به نیاز متقاضیان دهک های متوسط رو به بالای درآمدی به منظور خرید مسکن کافی نیست. برآوردهای کارشناسان مالی مسکن نشان می دهد هم اکنون برای تشکیل یک شرکت لیزینگ که قصد فعالیت در حوزه مالی مسکن را داشته باشد، دست کم 400 تا 500 میلیارد تومان منابع اولیه مورد نیاز است. مقایسه ای بین یکی از صندوق های پس انداز مسکن با نیاز صندوق های لیزینگ مشخص می کند منابع شرکت های لیزینگ هم اکنون برای فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن ناکافی است. در صندوق پس انداز مسکن یکم، تاکنون بیش از 2هزار میلیارد تومان منابع در قالب پس انداز حدود 200هزار نفر جمع شده که این میزان قرار است به تدریج و نه به صورت آنی به متقاضیان پرداخت شود.بنابراین شرکت های لیزینگ که باید به شکل آنی و بدون اتکا به سپرده متقاضیان وارد بازار تامین مالی مسکن شوند به طور قطع به منابع مالی بیشتری نیاز دارند. محدودیت پنجم به «گران تمام شدن هزینه تامین پول» برای شرکت های لیزینگ و شکاف موجود بین این نرخ و نرخ سود تکلیف شده از سوی سیاست گذار پولی در بازار لیزینگ مسکن برمی گردد؛ به گفته دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، در شرایطی نرخ سود مجاز در بازار لیزینگ مسکن 21 درصد معادل 3 درصد بیشتر از نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار- تعیین شد که قیمت تمام شده پول برای شرکت های لیزینگ هم اکنون به طور متوسط بیش از 25 درصد است.گره ششم به «عدم دسترسی شرکت های لیزینگ به یارانه سود تسهیلات» برمی گردد؛شرکت های لیزینگ هم اکنون برای تامین فاصله موجود بین نرخ 21 درصدی مصوب با سود مورد انتظار آنها، به یارانه نرخ سود دسترسی ندارند. به گفته محمد هادی موقعی، این محدودیت مانع اصلی فعالیت شرکت های لیزینگ در بازار مسکن اجتماعی است. مشکل «تضمین ت ...

ادامه مطلب  

۱۰ گره لیزینگ مسکن  

درخواست حذف این مطلب
بررسی ها درباره این محرومیت نشان می دهد پروسه پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن در ابتدای کار به 10 گره (عمدتا از جنس مالی) برخورد کرده است. فعالان حوزه لیزینگ با تاکید بر اینکه بازار مسکن امن ترین بخش برای پرداخت تسهیلات لیزینگ به لحاظ تضمین وصول به موقع اقساط محسوب می شود، چالش اصلی را در «ناهمخوانی بین سود مصوب تسهیلات لیزینگ و هزینه تامین منابع» عنوان می کنند. برآورد لیزینگی ها مشخص می کند قیمت تمام شده پول در این بازار، به مراتب بیش از سقف سود تعیین شده برای تسهیلات لیزینگ مسکن است. از طرفی «عدم کفایت» اعتبارات داخلی شرکت های لیزینگ برای پرداخت تسهیلات مسکن موردنیاز دهک های با درآمد متوسط رو به بالا و همچنین «محدودیت» استفاده از منابع بانکی در این حوزه، بخشی از معاملات مصرفی در بازار ملک را معطل ابزار رونق ساز گذاشته است. در این میان، از «معوقات» به عنوان چالش پنهان گروهی از شرکت های لیزینگ نام برده می شود که فعلا توان پرداخت تسهیلات بلندمدت را سلب کرده است.با گذشت بیش از 4 ماه از ابلاغ مجوز ورود شرکت های لیزینگ به بازار تامین مالی بخش مسکن از سوی بانک مرکزی، درحالی که هنوز موانع دسترسی سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید آپارتمان به تسهیلات موثر برطرف نشده است، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران از وجود دست کم 10 مانع عمده برای ورود شرکت های لیزینگ به بازار مالی مسکن خبر می دهد. دی ماه سال گذشته، سیاست گذار پولی کشور در حالی به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که «تداوم ممنوعیت ورود بانک ها به حوزه لیزینگ»، همچنان مسیر فعالیت آماده ترین گروه مالی برای راه اندازی بازار تسهیلات به نفع متقاضیان دهک های 6 تا 8 خرید آپارتمان را بسته نگه داشته است. براساس دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، این شرکت ها می توانند در قالب یکی از دو روش«اجاره به شرط تملیک» یا «فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر 3 درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان ارائه کنند.تکلیف سیاست گذار پولی برای راه اندازی لیزینگ مسکن از سوی شرکت هایی غیر از بانک ها و وابسته به بانک ها و همچنین تاکید بر عدم اتکای لیزینگ ها به منابع بانکی با هدف جلوگیری از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک ها برای پرداخت تسهیلات 21 درصدی به متقاضیان پردرآمد مسکن، صورت گرفت تا بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک ها، از هدف اصلی خود یعنی پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بازار تقاضای مصرفی مسکن مختص دهک های 3 تا 6، منحرف نشوند. مخاطبان اصلی بازار لیزینگ مسکن حدود 10درصد از تقاضای مربوط به بازار خرید آپارتمان های مصرفی را به خود اختصاص می دهند. برمبنای برآوردهای کارشناسی، در صورت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن سهم فروش آپارتمان های 600 تا 800 میلیون تومانی در بازار فعلی تقریبا دوبرابر افزایش خواهد یافت و بازار فروش واحدهای نوساز گرم می شود و انگیزه ساخت وساز افزایش می یابد و همچنین بازار غیررسمی و دلالی وام مسکن تحت کنترل قرار می گیرد.10 گره عملیاتی برای لیزینگ مسکنمحمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران درحالی از وجود 10 گره عملیاتی برای برقراری تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن خبر می دهد که هم اکنون شرکت های لیزینگ به رغم صدور مجوز فعالیت در بازار مسکن از سوی سیاست گذار پولی، کمترین فعالیت در این بازار را دارند.قبل از پرداختن به گره های بازار لیزینگ مسکن باید به یک گشایش مهم در این زمینه توجه شود و آن اقدام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در صدور مجوز ورود لیزینگ های غیر بانکی به بازار مسکن است. دبیرکل انجمن ملی لیزینگ این اقدام را سرنوشت ساز برای حضور مؤثر صنعت لیزینگ در تامین مالی اموال غیرمنقول تلقی و ابراز امیدواری کرد که شرکت های لیزینگ بانکی نیز بتوانند وارد بازار لیزینگ مسکن شوند. در این ارتباط وی عدم ورود لیزینگ های بانکی به بازار مسکن را ناشی از «نگاه احتیاط آمیز سیاست گذار پولی» به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن دانست و از دیدگاه وی به نوعی اولین گره همین موضوع است. به نظر می رسد دستورالعمل ابلاغ شده در زمینه تاثیر گذاری برای پرداخت تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن باید مورد بررسی مجدد و اصلاح قرار گیرد. گره دوم به «محدودیت اعمال شده درخصوص عدم اتکای شرکت های لیزینگ به منابع بانکی» برمی گردد. مطابق با دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن از سوی شرکت های لیزینگ باید با منابعی غیر از منابع بانکی انجام شود چراکه مطابق با این دستورالعمل، شرکت های لیزینگ تنها تا دوبرابر جمع حقوق صاحبان سهام خود می توانند از منابع بانکی استفاده کنند. این درحالی است که «ادامه ممنوعیت بانک ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن» عملا توان بالقوه برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سه دهک، 6، 7 و 8 درآمدی را به حداقل می رساند؛ چرا که در حال حاضر آماده ترین و بی مشکل ترین شرکت ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن، شرکت های لیزینگ وابسته به بانک ها هستند که بابت تامین منابع برای پرداخت تسهیلات به سه دهک متوسط رو به بالا، آمادگی بیشتری دارند.از سوی دیگر، «کمبود منابع داخلی شرکت های لیزینگ»، محدودیت دیگری است که عملا انگیزه و رغبت مدیران این شرکت ها را برای ورود به بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده است. براساس بررسی های صورت گرفته، هم اکنون از مجموع 44 شرکت لیزینگ که مجوز فعالیت در بازار لیزینگ را دارند، تنها 10 شرکت پتانسیل فعالیت در بازار مسکن را دارند که این شرکت ها نیز مطابق با برآوردهای انجام شده هم اکنون منابع مالی کافی برای ورود به بازار تسهیلات مسکن را ندارند.بررسی ها نشان می دهد هم اکنون منابع داخلی شرکت های لیزینگ در هر شرکت به طور متوسط حدود 100 میلیارد تومان برآورد می شود که این حد سرمایه برای پاسخ به نیاز متقاضیان دهک های متوسط رو به بالای درآمدی به منظور خرید مسکن کافی نیست. برآوردهای کارشناسان مالی مسکن نشان می دهد هم اکنون برای تشکیل یک شرکت لیزینگ که قصد فعالیت در حوزه مالی مسکن را داشته باشد، دست کم 400 تا 500 میلیارد تومان منابع اولیه مورد نیاز است. مقایسه ای بین یکی از صندوق های پس انداز مسکن با نیاز صندوق های لیزینگ مشخص می کند منابع شرکت های لیزینگ هم اکنون برای فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن ناکافی است. در صندوق پس انداز مسکن یکم، تاکنون بیش از 2هزار میلیارد تومان منابع در قالب پس انداز حدود 200هزار نفر جمع شده که این میزان قرار است به تدریج و نه به صورت آنی به متقاضیان پرداخت شود. بناب ...

ادامه مطلب  

رونمایی از سند راهبردی بانک مسکن در افق1400  

درخواست حذف این مطلب
به گزارش خبرگزاری بسیج، مراسم رونمایی از سند راهبردی بانک مسکن در افق 1400 که همزمان با جلسه شورای هماهنگی مدیران ستادی بانک مسکن انجام شد شاملِ بیانیه ماموریت، ماموریت، استراتژی های بانک، بیانیه چشم انداز و تعریف اهداف کلان بانک است. سند راهبردی بانک مسکن در افق 1400 که رونمایی شد بدین شرح است:بیانیه ماموریتبانک مسکن، بانک توسعه ای- تخصصی در حوزه مسکن و توسعه شهری است که با پشتیبانی از اجرای اهداف کلان دولت و توسعه کمی و کیفی بخش مسکن و رونق آن، نقش موثری در توانمندسازی مالی فاقدین مسکن، تامین مالی، اجرای برنامه های مالی- بانکی طرح های توسعه ای دولت در حوزه مسکن و توسعه شهری و بازآفرینی شهری ایفا می کند.ماموریتتسهیل فرآیند تامین مالی حوزه مسکن و توسعه شهری و اعطای تسهیلات جهت تامین مسکن کلیه خانوارهای فاقد مسکن و ارایه خدمات مالی، بانکی و مشاوره ای به فعالان، توسعه گران و سازندگان واحدهای مسکونی منطبق با الگوی مصرف برای اقشار میان درآمد و کم درآمد با تاکید بر احیای بافت های فرسوده میان جمعیتی.بیانیه چشم انداز رهبری در ارایه اثربخش خدمات تامین مالی به فعالیت های مسکن و توسعه شهری و تبدیل شدن به یکی از توانمندترین بانک های توسعه ای- تخصصی منطقه غرب آسیا.استراتژی های بانک در هفت محور تعریف شده است و شاملِ توسعه بانکداری تخصصی خرد (ratail banking) به آحاد مردم، ارایه خدمات بانک سرمایه گذاری (investment banking)از طریق گروه مالی با ساز و کار بازار سرمایه، تقویت بانکداری رهنی (mortagae banking)، پیاده سازی مدل بانکداری توسعه ای (development banking)، تقویت مدل بانکداری شرکتی تخصصی به انبوه سازان و توسعه گران (corporate banking)، ظرفیت سازی نهادی بانک با حمایت از راه اندازی انواع موسسات مالی و اعتباری (financial holding company) و مشارکت موثر در سیاستگذاری بخش مسکن و توسعه شهری است.اهداف کلان بانک نیز شامل 10 هدف است و شاملِ افزایش سهم از تامین مالی بخش مسکن و توسعه شهری، تقویت ظرفیت تسهیلات دهی و توان مالی بانک، ساماندهی انواع تقاضا در بخش مسکن و توانمندسازی مالی خانوارهای فاقدمسکن به ویژه گروه های کم درآمد، مدیریت بهینه ریسک و اداره اقتصادی بانک، تقویت سلامت و شفافیت و انضباط، ایجاد سازمان یادگیرنده و توسعه سرمایه های انسانی و سازمان و اطلاعاتی، برتری در ارایه خدمات مالی و بانکی و مشاوره به فعالین بخش مسکن، افزایش مستمر بهره وری و چابکی سازمانی و بهبود فرآیندهای کلیدی بانک با بهره گیری از ابزارهای نوین فناوری اطلاعات، بهبود نوآوری در محصولات و خدمات و ابزارهای مالی- بانکی و در نهایت ارزش آفرینی مستمر برای همه ذینفعان به ویژه مشتریان بانکی است.گزارش عملکرد چهارساله بانک مسکن همچنین در مراسم فوق از کتاب گزارش عملکرد بانک مسکن در چهارساله دولت تدبیر و امید که گزارش عملکرد آن بانک را در سال های 92 تا 96 به تصویر می کشد، رونمایی شد.کتاب گزارش عملکرد بانک مسکن در چهارساله دولت تدبیر و امید که به امضای وزیر راه و شهرسازی رسید در 10 فصل تهیه شده است که به ترتیب فصول آن شاملِ ارکان بانک، طراحی محصولات و خدمات نوین حوزه مسکن، سیاست های تجهیز منابع و اصلاح ساختار مالی، سیاست های تاثیر اعتباری و اعتبار تسهیلات، نهادسازی مالی، نظام برنامه ریزی و عملکرد بخش وزارت، ساماندهی امور شعب و توسعه منابع انسانی، عملکرد بخش ارزی بانک، برنامه ها و عملکرد حوزه فن آوری اطلاعات و بانکداری الکترونیک از سال 92 تا 96 و در نهایت مسایل حقوقی و امور مجلس که به تفصیل در کتاب توضیح داده شد.در مراسم رونمایی از سند راهبردی بانک مسکن در افق 1400، حامدمظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، محمد سعید ایزدی مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، محسن نریمان مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، حمیدرضا عظیمیان مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، محمدجعفر علیزاده مدیرعامل سازمان مجری و تاسیسات عمومی و دولتی، علیرضا تابش رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، عزیز الله مهدیان معاون امور بازسازی مسکن روستایی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، و اعضای هیات مدیره بانک مسکن حضور داشتند. مدیرعامل بانک مسکن با تشریح عمده ترین دستاوردهای استراتژیک بانک مسکن در دولت تدبیر و امید از تهیه برنامه پنج ساله بانک تا پایان شهریور خبر داد و خواستار افزایش سرمایه 5 هزار میلیارد تومانی دوم بانک و تعیین تکلیف یارانه سود مسکن در صورت های مالی آن بانک شد. بنابر گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، محمدهاشم بت شکن گفت: بانک مسکن پس از طی یک دوره چهارساله توام با فشار کاری مضاعف ناشی از اجرای طرح مسکن مهر در فاصله سال های 84 تا 88 و تبدیل شدن به یک بانک کارگزار و در دوره دوم چهارساله دولت دهم، دوره ای توام با چالش، التهاب و تخریب ناشی از انجام فعالیت های ناصحیح ارزی به بهانه بانک غیرتحریمی بودن که ما آن را در بانک مسکن، پلاسکوی ارزی نامیده ایم اکنون به نظر می رسد بتدریج، به ساحل آرامش نزدیک شده و در ریل اصلی فعالیت 80 ساله خود قرار گرفته است.مدیرعامل بانک مسکن در بیان عملکردهای بانک مسکن در دولت تدبیر و امید به انضباط پولی، ساماندهی منابع مالی و تبدیل کلیه اضافه برداشت های مسکن مهر به خطوط اعتباری بلندمدت، شفافیت در صورت های مالی و حذف دارایی های موهومی اشاره کرد و افزود: ساماندهی شرکت های تابعه و ایجاد شرکت تامین سرمایه و گروه مالی، راه اندازی انواع صندوق های زمین و ساختمان به منظور بهره گیری از ظرفیت تامین مالی بازار سرمایه، طراحی انواع محصولات مبتنی بر رژیم پس اندازی نظیر صندوق پس انداز یکم، هشت برابر کردن قدرت خرید متقاضیان، پرداخت 518 هزار میلیارد ریال تسهیلات مسکن مهر و فروش اقساطی بالغ بر یک میلیون و 760 واحد مسکونی به مبلغ 390 هزار میلیا ...

ادامه مطلب  

افزایش هزینه های مسکن ناگوار است  

درخواست حذف این مطلب
گروه اقتصادی: تغییراتی که در قیمت مسکن ایجاد می شود، از یک سو باعث تغییر ثروت فرد در طول زمان و به تبع آن مطلوبیت ناشی از مصرف می شود و از سوی دیگر، با توجه به متفاوت بودن ترکیب دارایی برای افراد مختلف تغییر در قیمت مسکن باعث خواهد شد ثروت افراد مختلف در مقایسه با یکدیگر تغییر کند. در همین حال، چنانچه از جنبه سرپناه به مسکن نگاه کنیم، اهمیت نوسان های قیمت آن برای دولت حتی می تواند بیشتر باشد، زیرا نوسان های قیمت مسکن و به ویژه افزایش های سریع آن از جمله تهدیدهایی است که هدف تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را با چالش مواجه می کند. نگاهی به عملکرد بازار مسکن در ایران حاکی از وجود نوسان های نسبتا مستمر و جهش های شدید در قیمت مسکن دارد.مطالعاتی که در ایران برای بررسی منشأ نوسان های قیمت مسکن انجام پذیرفته، نشان از تایید تاثیر شاخص های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید و اقتصاد و نیز عناصر مالی از جمله ارز و طلا و نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بهابازار، بر این نوسانات قیمت است. سیدمنصور غیبی تحلیلگر اقتصاد مسکن بابیان اینکه مطالعه بازار مسکن هم به دلیل اینکه یک دارایی و سرمایه محسوب می شود و هم از لحاظ خدمات و امکاناتی که به عنوان سرپناه ارائه می دهد حائز اهمیت است گفت: چنانچه از بعد سرمایه به مسکن نگاه کنیم موضوع مهم این است که یکی از تصمیمات اصلی عوامل اقتصادی از جمله خانوارها انتخاب ترکیب مناسبی از دارایی ها به منظور بهره مندی مطلوب در بلندمدت است، و چنانچه کل اقتصاد را مدنظر قرار دهیم مسکن اصلی ترین دارایی در سبد خانوارها است.غیبی افزود: به استناد پارامتر برابری عرضه و تقاضا به منظور تعریف معادله قیمت مسکن می توان به این نتیجه رسید که نرخ شهرنشینی اجاره بها مسکن، درآمد سرانه، اعتبارات بانکی مالیات بر مسکن، شاخص قیمت مصالح، نرخ بیکاری و متغیرمجازی کاهش ارزش افزوده بخش نفت تاثیر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن داشته و همچنین، تولید ناخالص ملی هزینه های دولت در فصل تامین مسکن و پروانه های ساختمانی صادرشده رابطه منفی باقیمت مسکن دارد.وی با بیان اینکه یک رویکرد اصلی در بررسی قیمت مسکن، مطالعه عوامل موثر بر رفتار تقاضاکنندگان و عرضه کنندگان است، گفت: هدف اصلی در رابطه با تقاضای مسکن این است که تقاضا برای مسکن به عنوان یک دارایی مدنظر قرار گیرد. در این رویکرد هدف این است که میزان اثرگذاری متغیرهای اقتصادی و جمعیتی نظیر قیمت مسکن، درآمد، نرخ بهره، اجاره جمعیت کشور و ساختار آن و… بر انتخاب مصرف کنندگان بررسی شود.غیبی با اشاره به دو سناریو سیاست های پولی و مالی بر قیمت مسکن اظهار کرد: توجه به نقش سیاست های پولی و مالی بر قیمت مسکن، از این جهت که نقش کلیه عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن را مورد بررسی قرار می دهد می تواند یک مدل عمومی تلقی شود اما در خصوص بررسی نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن می توان علاوه بر سیاست های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل عرضه را نیز مورد تجزیه و تحلیل قرارداد.این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: آثار سیاست های مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل تحلیل است. در ایران عمده ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان های درآمدهای نفتی روی می دهد. وی گفت: به عبارت روشن تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمدها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالاهای غیر مبادله یی می تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود.این کارشناس اقتصاد همچنین گفت: همچنین سیاست پولی و اعتباری می تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یک سو سیاست های انبساطی پولی به طور معمول با افزایش قدرت ...

ادامه مطلب  

اکران متفاوت وام مسکن زوجین  

درخواست حذف این مطلب
براساس آنچه نیمه اردیبهشت امسال به تصویب رسید بانک عامل بخش مسکن مجاز شده بود در تهران 140 میلیون تومان وام خرید با ترکیبی از «تسهیلات اوراق» و «وام بدون نیاز به خرید اوراق» به زوجین پرداخت کند و در کنار آن بانک های تجاری نیز با ارائه تسهیلات 100 میلیونی به زوجین دامنه پوشش تقاضای مصرفی وام مسکن را افزایش دهند. اما با آغاز پرداخت تسهیلات جدید مسکن از دیروز وام خرید با یک سقف جدیدتر و در عین حال «کمتر از سقف مصوب» در اختیار زوجین قرار می گیرد. شعب بانک عامل بخش مسکن تسهیلات زوجین را تا سقف 120 میلیون تومان به متقاضیان واجد شرایط ارائه می کنند به طوری که اخذ این تسهیلات نیازمند خرید اوراق معادل 100 درصد ارزش وام است. علت کاهش سقف وام 140 میلیونی «کمبود اعتبار» و «احتمال بر هم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک» عنوان شده است. تحقیقات میدانی از شعب عمده بانک های تجاری نیز حکایت از «عدم مشارکت» بانک ها در هدایت بخش مسکن به ریل رونق از طریق تحریک بیشتر تقاضای مصرفی دارد. در این میان برای دریافت وام 120 میلیونی مهلت زمانی 4 ماهه تعریف شده است.بانک عامل بخش مسکن دستورالعمل نحوه پرداخت تسهیلات بدون سپرده مسکن با سقف های جدید را به شکلی ابلاغ کرده که جزئیات آن بدون انطباق کامل با مجوزهایی که شورای پول و اعتبار در این خصوص صادر کرده اکران متفاوتی از مصوبه مذکور را رقم زده است. بر این اساس سبد تسهیلات خرید مسکن سال 96 از مرحله تصویب تا پرداخت دستخوش تغییرات قابل توجه شده است. برابر مصوبه ای که حدود یک ماه قبل از سوی شورای پول و اعتبار تصویب و ابلاغ شد بانک عامل بخش مسکن مجوز افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده از محل خرید اوراق در تهران را برای زوجین خانه اولی از 110 به 140 میلیون تومان و برای مجردها از 70 به 90 میلیون تومان دریافت کرد و در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر و مراکز استان ها و نیز سایر شهرها نیز به همین نسبت امکان افزایش سقف قابل پرداخت فراهم شد. اما آنچه اخیرا با عنوان «دستورالعمل نحوه پرداخت» توسط بانک تدوین و به شعب ابلاغ شده است عملا سقف وام زوجین به 120 میلیون تومان آن هم به صورت موقت و برای مدت محدودی تا پایان شهریور ماه افزایش پیدا کرده و برای مجردها نیز به جای سقف 90 میلیونی پرداخت 80 میلیون تومان در این بازه زمانی محدود برای شعب بانک مسکن مجاز شمرده است.بانک عامل بخش مسکن به دلیل آنچه «کمبود منابع» عنوان کرده فعلا از پرداخت تسهیلات 140 میلیونی زوجین که به صورت ترکیبی از وام اوراق و وام بدون نیاز به خرید اوراق بوده و برای نخستین بار از سوی شورای پول و اعتبار به تصویب رسید صرف نظر کرده است. این در حالی است که با گذشت یک ماه از مصوبه مذکور بانک های تجاری نیز هنوز قدمی برای اجرای بند مربوط به خود در این مصوبه برنداشته و عملا تمایلی به پرداخت تسهیلات خرید مسکن نشان نمی دهند.شورای پول و اعتبار در جلسه 12 اردیبهشت مصوبه ای گذراند که به موجب آن مجوز افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده بانک عامل بخش مسکن و دیگر بانک های تجاری که در زمینه اعطای تسهیلات بانک مسکن فعالیت می کنند صادر شد. بر اساس این مصوبه بانک مرکزی مجوز افزایش تسهیلات خرید مسکن در بخش تسهیلات بدون سپرده بانک عامل بخش مسکن را در سه بخش مجزا صادر کرد. بخش نخست ناظر بر افزایش تسهیلات خرید مسکن برای زوجین جوان در تهران از 110 میلیون به 140 میلیون تومان بود به این ترتیب که تا پیش از مصوبه مذکور زوجین می توانستند هر یک 50 میلیون تومان وام بدون سپرده و نیز 10 میلیون تومان جعاله بدون نیاز به سپرده گذاری مدت دار و صرفا از طریق خرید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن دریافت کنند. این در حالی است که طبق مصوبه مذکور بانک مرکزی به بانک عامل بخش مسکن مجوز داد اولا وام جعاله را برای خریداران مسکن به 20 میلیون تومان افزایش دهد ثانیا 20 میلیون تومان وام بدون سپرده و بدون نیاز به خرید اوراق نیز پرداخت کند و به این ترتیب برابر مصوبه شورا سقف وام بدون سپرده خرید مسکن برای زوجین از 110 میلیون به 140 میلیون تومان رسید.همچنین تسهیلات بدون سپرده ای که بانک عامل بخش مسکن به مجردها پرداخت می کند پیش از مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار 70 میلیون تومان شامل 60 میلیون تومان وام خرید و 10 میلیون تومان جعاله بود که طبق این مصوبه اجازه افزایش آن به 90 میلیون تومان از طریق افزایش دوبرابری وام جعاله و نیز پرداخت 10 میلیون تومان وام بدون سپرده بدون نیاز به خرید اوراق مسکن صادر شد. در بخش سوم نیز طبق این مصوبه مجوز پرداخت «دو وام برای یک خانه» برای آن دسته از زوج های جوان که سال ها قبل به صورت انفرادی در صندوق پس انداز مسکن جوانان سپرده گذاری کرده بودند و اکنون زمان استفاده آنها از وام فرا رسیده است امکان استفاده توامان هر دو نفر از این نوع از تسهیلات مسکن برای خرید یک خانه فراهم شد.بر اساس مصوبه مذکور همچنین بانک های تجاری که حدود دو سال قبل مجوز پرداخت وام خرید مسکن بدون سپرده را از بانک مرکزی دریافت کرده بودند امکان افزایش سقف این وام برای زوجین را پیدا کردند. سقف مصوب قبلی برای همه نوع متقاضی (مجرد و متاهل) 60 50 و 40 میلیون تومان برای تهران شهرهای بزرگ و مراکز استان ها و نیز شهرهای کوچک بود که با مصوبه 12 اردیبهشت شورای پول و اعتبار صرفا برای زوجین به 100 80 و 60 میلیون تومان افزایش یافت.نحوه پرداخت تسهیلات جدیداخیرا با ابلاغ «دستورالعمل نحوه پرداخت» این تسهیلات که همان طور که انتظار می رفت فرآیند تدوین و ابلاغ آن به شعب بانک عامل بخش مسکن حدود یک ماه به طول انجامید اجرای این مصوبه با تغییراتی نسبت به متن مصوبه اجرایی شد. طبق ابلاغیه بانک مسکن اکران متفاوتی از مصوبه شورای پول و اعتبار در شعب بانک صورت گرفته که به این ترتیب سقف تسهیلات بدون سپرده مسکن اگرچه نسبت به سال گذشته افزایش یافته اما این میزان افزایش به اندازه سقف پیش بینی شده در مصوبه شورای پول و اعتبار نبوده و کمتر است.براساس این دستورالعمل سقف تسهیلات جعاله مطابق با مصوبه شورای پول و اعتبار از 10 به 20 میلیون تومان افزایش یافته است اما بانک عامل بخش مسکن به دلیل آنچه «کمبود منابع» و احتمال «بر هم خوردن تعادل منافع و مصارف» عنوان کرده بخش دیگر این مصوبه ناظر بر پرداخت تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به خرید اوراق تسهیلات مسکن را اجرایی نمی کند.بر این اساس سقف تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده از محل خرید اوراق برای زوجین خانه اولی در تهران از 110 میلیون تومان سال گذشته به 120 میلیون تومان افزایش یافت که این افزایش صرفا از طریق دو برابر شدن وام جعاله اعمال خواهد شد. بنابراین انتظار برای پرداخت وام 140 میلیون تومانی بدون سپرده به بخش مستعد خرید در جامعه متقاضیان مصرفی مسکن یعنی زوجین جوان عملا در شرایط ف ...

ادامه مطلب  

۵ علت کمبود فایل پیش فروش آپارتمان  

درخواست حذف این مطلب
بازار دوم معاملات مسکن در حالی هم اکنون از سوی حجم قابل توجهی از متقاضیان پیش خرید مورد توجه قرار گرفته است که کمبود عرضه فایل در این بازار به یک خلأ محسوس تبدیل شده است؛ این در حالی است که هم اکنون تعداد قابل توجهی از متقاضیان موثر خرید مسکن تحت تاثیر سه دلیل عمده ترجیح می دهند به جای خرید واحدهای آماده، از فرصت در اختیار خود برای پیش خرید مسکن با شرایط مناسب تر قیمتی، استفاده کنند.به گزارش اقتصادنیوز، در شرایطی که یک همگرایی محسوس در بازار اول معاملات خرید وفروش مسکن هم اکنون میان سمت عرضه و تقاضای آپارتمان های آماده شکل گرفته و محصول آن خود را در شکل افزایش حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی در مناطق پرتقاضا نشان می دهد اما در بازار پیش فروش مسکن به عنوان بازار دوم معاملات ملک، رفتار سمت عرضه و تقاضا در دو مسیر متفاوت قرار گرفته و غیر هم جهت شده است.پس از آنکه در نتیجه ورود تقاضای موثر برای خرید واحدهای آماده نوساز و چندساله به بازار ملک و همچنین تلاش واسطه های بازار مسکن برای ترغیب مالکان به فروش واحدهای قابل عرضه، هم اکنون رفتار سمت عرضه و تقاضای آپارتمان های مسکونی در یک جهت نسبتا هماهنگ قرار گرفته است، در بازار پیش فروش، دو جهت متفاوت در رفتار سمت خریدار و فروشنده واحدهای در حال ساخت رصد می شود.تحقیقات میدانی نشان می دهد، بازار دوم معاملات مسکن در حالی هم اکنون از سوی حجم قابل توجهی از متقاضیان پیش خرید مورد توجه قرار گرفته است که کمبود عرضه فایل در این بازار به یک خلأ محسوس تبدیل شده است؛ این در حالی است که هم اکنون تعداد قابل توجهی از متقاضیان موثر خرید مسکن تحت تاثیر سه دلیل عمده ترجیح می دهند به جای خرید واحدهای آماده، از فرصت در اختیار خود برای پیش خرید مسکن با شرایط مناسب تر قیمتی، استفاده کنند.«شروع ریز نوسانات قیمتی در بازار مسکن»، «فاصله حداقل یک ساله سپرده گذاری برای دریافت بزرگ ترین، موثرترین و ارزان ترین تسهیلات فعلی خرید مسکن» و همچنین «استفاده از فرصت ممکن برای نگهداری بخش قابل توجهی از نقدینگی در قالب سپرده برای دریافت سود بیشتر از بانک ها»، سه دلیل مهمی است که هم اکنون منجر به افزایش تمایل حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن برای ورود به بازار دوم مسکن شده است؛ این دسته از متقاضیان که درحال حاضر بنا بر سه علت گفته شده و همچنین در اختیار داشتن زمان کافی برای استفاده از سطح مناسب تر قیمت ها در بازار دوم معاملات مسکن نسبت به بازار واحدهای نوساز و آماده، ترجیح می دهند واحد مسکونی مورد نیاز خود را پیش خرید کنند، با رفتار متفاوت سمت عرضه در این بازار روبه رو شده اند.پنج دلیل ضعف عرضه در بازار پیش فروشسازندگان واحدهای مسکونی که طی سال های گذشته همواره از روش پیش فروش مسکن به عنوان یکی از شیوه های رایج و موثر تامین مالی برای تکمیل پروژه های در حال ساخت استفاده می کردند هم اکنون بنا بر پنج دلیل عمده، رفتاری خلاف جهت سمت تقاضا در این بازار در پیش گرفته اند.سازندگان که طی سال های اخیر در نبود قانون مشخص برای پیش فروش ساختمان، به صورت مستقیم یا با واسطه دلالان فعال در بازار ملک بخشی از واحدهای درحال ساخت خود را با قیمتی معادل10 تا 20 درصد ارزان تر از واحدهای آماده به متقاضیان پیش خرید عرضه می کردند بعد از ابلاغ قانون پیش فروش ساختمان در نتیجه بروز برخی ابهامات در اجرای قانون و اعمال بعضی محدودیت ها وممنوعیت های تعیین شده برای دلالان ملکی، از یکسو و بوروکراسی های ایجاد شده در مسیر دریافت مجوزهای قانونی برای طی مراحل مختلف پیش فروش آپارتمان ها(از تبلیغات تا پیش فروش)، فعالیت خود در این بازار را کاهش داده اند؛ طوری که امسال، براساس آمار رسمی برگرفته از سامانه رهگیری معاملات مسکن، حجم معاملات پیش فروش مسکن در شهر تهران تیرماه امسال به زیر 200 فقره کاهش یافت؛ این درحالی است که سال گذشته که بازار معاملات مسکن در رکود به سر می برد وعملا تمایل وانگیزه قوی برای پیش خرید ملک از سوی خریداران نیز وجود نداشت، به طور متوسط در هرماه حدود 400 معامله پیش فروش انجام شد.هرچند به دلیل اعمال محدودیت ها و ممنوعیت ها و همچنین بوروکراسی های موجود در مسیر انجام پیش فروش قانونی در بنگاه ها، بخش قابل توجهی ازمعاملات پیش خرید ملک هم اکنون خارج از بنگاه های مسکن انجام می شود و همین معاملات به اصطلاح «زیرپله ای» و «غیرشفاف» موجب شده درحال حاضر آمارهای رسمی موجود از حجم معاملات انجام شده در بازار دوم معاملات مسکن عملا کمتر از حجم واقعی این معاملات باشد.در واقع محدودیت های ایجاد شده به واسطه به وجود آمدن بوروکراسی های اداری در مسیر کسب مجوز تبلیغات و انجام معاملات پیش فروش به دنبال ابلاغ قانون پیش فروش ساختمان و همچنین وجود موانع اجرایی در مسیر معاملات پیش فروش به دلیل فراهم نبودن برخی بسترهای مورد نیاز همچون شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از یک طرف و همچنین ممنوعیت واسطه های فروش مسکن یا فروش مستقیم واحدها در بازار پیش فروش، موجب «کم نمایی آماری» درخصوص حجم این گروه از معاملات مسکن شده است.به عبارت دیگر اگرچه هم اکنون متقاضیان پیش خرید در بازار مسکن با کمبود فایل در این بازار مواجه شده اند اما آمارهای رسمی موجود از حجم خرید وفروش در بازار دوم معاملات مسکن، تنها نشان دهنده تعداد پیش فروش های انجام شده در بنگاه های مسکن است و معاملات زیرزمینی و خارج از بنگاه ها را دربرنمی گیرد.بنابراین نوعی کم نمائی در آمار معاملات پیش فروش وجود دارد.نامریی شدن حجم قابل توجهی از معاملات پیش فروش مسکن در نتیجه حرکت «چراغ خاموش» برخی سازندگان هم اکنون خود را در تبلیغات نامحسوس برای فروش واحدهای درحال ساخت وهمچنین قراردادهای ثبت نشده در سامانه رهگیری مسکن، نشان می دهد.درحال حاضر عمده سازندگان عرضه کننده واحدهای پیش فروشی به جای طی پروسه قانونی برای کسب مجوز پیش فروش ساختمان، تبلیغات خود را با عبارت های غیرمستقیم و به صورت نامحسوس در میان آگهی های مربوط به فروش واحدهای آماده منتشر می کنند.از سوی دیگر این گروه از سازندگان برای در امان ماندن از مجازات پیش فروش غیرقانونی و بدون مجوز، قراردادهای خود را به صورت غیررسمی خارج از بنگاه های مسکن تنظیم می کنند و بنابراین حجم قابل توجهی از این معاملات هم اکنون به صورت غیرشفاف درآمده و در آمارهای رسمی نشانی از آنها وجود ندارد.با این حال، کاهش فاصله بین سطح پایین قیمت پیش فروش دربرابر سطح بالای قیمت فروش واحدهای نوساز که همواره در سال های گذشته یکی از مهم ترین مشوق های سمت تقاضا برای ورود به بازار دوم معاملات مسکن محسوب می شده، موجب شده است، عملا تفاوت قیمت واحدهای پیش فروشی با واحدهای آماده به طور متوسط به زیر 5 درصد برسد.از سوی دیگر، بازار پیش فروش واحدهای مسکونی در حال حاضر به اصلی ترین محل اثرپذیری پدیده «افت حجم ساخت وساز مسکن طی دو سال گذشته»، تبدیل شده است.به این معنا که بیشترین اثر منفی کاهش ساخت وساز در دو سال اخیر خود را هم اکنون در بازار دوم معاملات مسکن نشان می دهد؛ درحال حاضر کاهش تعدا ...

ادامه مطلب  

پنج نقطه تاریک بازار مسکن  

درخواست حذف این مطلب
مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری درباره پنج نقطه تاریک بازار مسکن که بخشی از انتقادها به دولت یازدهم را موجب شده، گزارش داد. ۵۵آنلاین :مطالعات نشان می دهد «رکود دو طرفه» در مسکن - عرضه و تقاضا- و همچنین اقدامات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق، دو ابهام اصلی فعالان بازار ملک طی 4 سال اخیر بوده است. این مرکز ضمن تشریح پشت صحنه چالش های کهنه بخش مسکن، برای برون رفت از وضع موجود، 10 برنامه راهبردی معرفی کرده که مهم ترین آنها «ایجاد انعطاف در تسهیلات و راه اندازی لیزینگ» است.مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، با مرور آنچه در دوره های قبل و حین فعالیت دولت یازدهم، بر بازار مسکن گذشت، فهرست برنامه های راهبردی دولت دوازدهم برای بخش پرچالش اقتصاد را منتشر کرد.محتوای گزارش 50 صفحه ای این مرکز که بخشی از مجموعه گزارش های مربوط به «اقدامات وزارت راه و شهرسازی در سال های 92 تا 95» را تشکیل داده است، نشان می دهد: دولت در این مقطع، ضمن واکنش قابل انتظار به «ابهامات و پرسش های مطرح در ذهن فعالان بازار ملک»، از یکسو «کارنامه» متولی بخش مسکن و نهادهای فرابخشی مرتبط را مورد «سنجش» قرار داده و از سوی دیگر «همراستا» با دغدغه صاحب نظران و راهکارهای کارشناسان بخش، برای «اصلاح و رفع نقص» از سیاست های موجود و همچنین «مسائل بر زمین مانده» و نادیده گرفته شده طی 4 سال اخیر، برنامه های لازم الاجرا را در 4 سال آینده معرفی کرده است.بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی و کلیه دستگاه ها، نهادها و سازمان های دولتی و عمومی مسوول و متولی حوزه های مختلف بخش مسکن از جمله سیاست گذار پولی، وزارت اقتصاد و شهرداری وظیفه دارند نسبت به فراهم کردن زمینه اجرای «10 فرمان در بازار مسکن»، با دولت دوازدهم همکاری و مشارکت کنند. گزارش مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری قبل از پرداختن به برنامه های راهبردی دولت دوازدهم برای بخش مسکن، 5 «نقطه تاریک» این بخش را در اتاق ظهور قرار داده و به ابهامات ناظران و فعالان بازار ملک درباره «رکود دوطرفه»، «محرک های کم اثر»، «کندسازی در بافت فرسوده»، «عارضه مزمن مسکن مهر» و «وعده اجرای مسکن اجتماعی» پاسخ داده است. در این بررسی همچنین 8 چالش کلیدی بخش مسکن و ساختمان فهرست شده و در نهایت 10 فرمان برای دستیابی به رونق پایدار و غیرتورمی در حوزه خرید و ساخت مسکن با هدف «تسهیل صاحب خانه شدن خانه اولی ها و کاهش جمعیت بدمسکن، ساماندهی بافت فرسوده و حل معضل حاشیه نشینی» اعلام شده است.به گزارش «دنیای اقتصاد»، یک پرسش طی همه سال های فعالیت دولت یازدهم از متولی بخش مسکن، به «رکود دوطرفه در بازار مسکن» مربوط بوده است. مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، رکود ساخت و ساز طی 4 سال گذشته را ناشی از سه عامل شکل دهنده سونامی ساختمانی در سال های 89 تا 92 عنوان می کند که پیامد آن، در سال های اواسط 92 تاکنون باعث شده بازار ساخت مسکن با«رژیم اجباری لاغری» برای تعیین تکلیف مازاد عرضه در بخش لوکس ها و فروش تدریجی در بخش واحدهای مصرفی، مواجه شود. گزارش این مرکز، سونامی ساخت و سازهای مسکونی و غیرمسکونی در دوره قبل از استقرار دولت یازدهم را ناشی از «ورود قابل توجه منابع مالی بخش خصوصی و بسیاری از نهادها و بانک ها به بازار سرمایه گذاری ملکی در سال های سرکوب مالی (اوج کاهش دستوری نرخ سود بانکی در سال های 91 و 92)، ورود منابع پرقدرت بانک مرکزی به ساخت وساز (مسکن مهر) و همچنین فروش تراکم مازاد توسط شهرداری ها» می داند که مجموعه این سه عامل باعث شد ساخت و سازهای مغایر الگوی تقاضای مصرفی، به ثبت رکود بیشترین عرضه سالانه ملک در تهران و کشور منجر شود. تبعات آن سونامی، در سال 95 باعث رشد تعداد خانه های خالی و بلااستفاده از 6/ 1 میلیون واحد در سال 90 به 6/ 2 میلیون واحد شد. در این میان به دلیل ممنوعیت به روزرسانی سقف وام خرید مسکن متناسب با تورم طی دست کم 5 سال منتهی به سال 92 و همچنین کاهش درآمد خانوارها و درآمد سرانه ناشی از تحریم و رشد منفی اقتصاد، در عمل تقاضای موثر خرید مسکن نیز طی سال های اخیر، سرکوب و رکود سمت عرضه با رکود سمت تقاضا توام شد. مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، در گزارش خود، بعد از پرداختن به اولین نقطه تاریک بازار مسکن، درباره دومین ابهام فعالان بازار ملک که در قالب «اقدمات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق» مطرح است، این طور پاسخ می دهد: برخی اقدمات 4 سال گذشته در حوزه تامین مالی مسکن، همچون راه اندازی صندوق پس انداز مسکن، اقدام «بنیادین» تلقی می شود و در کوتاه مدت قابلیت اثرگذاری محسوس ندارد ضمن آنکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در تیراژ محدود نمی تواند اثر آنی و پررنگ در رونق داشته باشد.در این گزارش، علت طولانی شدن فرآیند ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی مهر و نیز برخورد دولت یازدهم به هسته سخت این طرح بزرگ –پایان خط اعتباری بانک مرکزی، وابسته شدن پروژه ها به آورده نقدی متقاضیان و نیاز پروژه های مسکن مهر به تامین زیرساخت ها و خدمات زیربنایی و روبنایی- عنوان شده است و درباره تاخیر در اجرای مسکن اجتماعی و نوسازی بافت های فرسوده نیز به کمبود منابع و محدودیت های بودجه ای دولت اشاره شده است.در مقطع فعلی، مطابق بررسی های انجام شده توسط مرکز وابسته به نهاد ریاست جمهوری، مهم ترین چالش در بخش مسکن به «ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن» مربوط است به طوری که «عدم انعطاف در پرداخت تسهیلات، بانک محور بودن این نظام و همچنین سهم ناچیز بازار سرمایه از تامین مالی بخش مسکن» باعث کمبود شدید مناب ...

ادامه مطلب  

گزارشی از ۵ نقطه تاریک بازار مسکن  

درخواست حذف این مطلب
مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری درباره پنج نقطه تاریک بازار مسکن که بخشی از انتقادها به دولت یازدهم را موجب شده، گزارش داد.تیتر20- مطالعات نشان می دهد «رکود دو طرفه» در مسکن - عرضه و تقاضا- و همچنین اقدامات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق، دو ابهام اصلی فعالان بازار ملک طی 4 سال اخیر بوده است. این مرکز ضمن تشریح پشت صحنه چالش های کهنه بخش مسکن، برای برون رفت از وضع موجود، 10 برنامه راهبردی معرفی کرده که مهم ترین آنها «ایجاد انعطاف در تسهیلات و راه اندازی لیزینگ» است. مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، با مرور آنچه در دوره های قبل و حین فعالیت دولت یازدهم، بر بازار مسکن گذشت، فهرست برنامه های راهبردی دولت دوازدهم برای بخش پرچالش اقتصاد را منتشر کرد.محتوای گزارش 50 صفحه ای این مرکز که بخشی از مجموعه گزارش های مربوط به «اقدامات وزارت راه و شهرسازی در سال های 92 تا 95» را تشکیل داده است، نشان می دهد: دولت در این مقطع، ضمن واکنش قابل انتظار به «ابهامات و پرسش های مطرح در ذهن فعالان بازار ملک»، از یکسو «کارنامه» متولی بخش مسکن و نهادهای فرابخشی مرتبط را مورد «سنجش» قرار داده و از سوی دیگر «همراستا» با دغدغه صاحب نظران و راهکارهای کارشناسان بخش، برای «اصلاح و رفع نقص» از سیاست های موجود و همچنین «مسائل بر زمین مانده» و نادیده گرفته شده طی 4 سال اخیر، برنامه های لازم الاجرا را در 4 سال آینده معرفی کرده است.بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی و کلیه دستگاه ها، نهادها و سازمان های دولتی و عمومی مسوول و متولی حوزه های مختلف بخش مسکن از جمله سیاست گذار پولی، وزارت اقتصاد و شهرداری وظیفه دارند نسبت به فراهم کردن زمینه اجرای «10 فرمان در بازار مسکن»، با دولت دوازدهم همکاری و مشارکت کنند. گزارش مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری قبل از پرداختن به برنامه های راهبردی دولت دوازدهم برای بخش مسکن، 5 «نقطه تاریک» این بخش را در اتاق ظهور قرار داده و به ابهامات ناظران و فعالان بازار ملک درباره «رکود دوطرفه»، «محرک های کم اثر»، «کندسازی در بافت فرسوده»، «عارضه مزمن مسکن مهر» و «وعده اجرای مسکن اجتماعی» پاسخ داده است. در این بررسی همچنین 8 چالش کلیدی بخش مسکن و ساختمان فهرست شده و در نهایت 10 فرمان برای دستیابی به رونق پایدار و غیرتورمی در حوزه خرید و ساخت مسکن با هدف «تسهیل صاحب خانه شدن خانه اولی ها و کاهش جمعیت بدمسکن، ساماندهی بافت فرسوده و حل معضل حاشیه نشینی» اعلام شده است.یک پرسش طی همه سال های فعالیت دولت یازدهم از متولی بخش مسکن، به «رکود دوطرفه در بازار مسکن» مربوط بوده است. مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، رکود ساخت و ساز طی 4 سال گذشته را ناشی از سه عامل شکل دهنده سونامی ساختمانی در سال های 89 تا 92 عنوان می کند که پیامد آن، در سال های اواسط 92 تاکنون باعث شده بازار ساخت مسکن با«رژیم اجباری لاغری» برای تعیین تکلیف مازاد عرضه در بخش لوکس ها و فروش تدریجی در بخش واحدهای مصرفی، مواجه شود. گزارش این مرکز، سونامی ساخت و سازهای مسکونی و غیرمسکونی در دوره قبل از استقرار دولت یازدهم را ناشی از «ورود قابل توجه منابع مالی بخش خصوصی و بسیاری از نهادها و بانک ها به بازار سرمایه گذاری ملکی در سال های سرکوب مالی (اوج کاهش دستوری نرخ سود بانکی در سال های 91 و 92)، ورود منابع پرقدرت بانک مرکزی به ساخت وساز (مسکن مهر) و همچنین فروش تراکم مازاد توسط شهرداری ها» می داند که مجموعه این سه عامل باعث شد ساخت و سازهای مغایر الگوی تقاضای مصرفی، به ثبت رکود بیشترین عرضه سالانه ملک در تهران و کشور منجر شود. تبعات آن سونامی، در سال 95 باعث رشد تعداد خانه های خالی و بلااستفاده از 6/ 1 میلیون واحد در سال 90 به 6/ 2 میلیون واحد شد. در این میان به دلیل ممنوعیت به روزرسانی سقف وام خرید مسکن متناسب با تورم طی دست کم 5 سال منتهی به سال 92 و همچنین کاهش درآمد خانوارها و درآمد سرانه ناشی از تحریم و رشد منفی اقتصاد، در عمل تقاضای موثر خرید مسکن نیز طی سال های اخیر، سرکوب و رکود سمت عرضه با رکود سمت تقاضا توام شد. مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، در گزارش خود، بعد از پرداختن به اولین نقطه تاریک بازار مسکن، درباره دومین ابهام فعالان بازار ملک که در قالب «اقدمات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق» مطرح است، این طور پاسخ می دهد: برخی اقدمات 4 سال گذشته در حوزه تامین مالی مسکن، همچون راه اندازی صندوق پس انداز مسکن، اقدام «بنیادین» تلقی می شود و در کوتاه مدت قابلیت اثرگذاری محسوس ندارد ضمن آنکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در تیراژ محدود نمی تواند اثر آنی و پررنگ در رونق داشته باشد.در این گزارش، علت طولانی شدن فرآیند ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی مهر و نیز برخورد دولت یازدهم به هسته سخت این طرح بزرگ –پایان خط اعتباری بانک مرکزی، وابسته شدن پروژه ها به آورده نقدی متقاضیان و نیاز پروژه های مسکن مهر به تامین زیرساخت ها و خدمات زیربنایی و روبنایی- عنوان شده است و درباره تاخیر در اجرای مسکن اجتماعی و نوسازی بافت های فرسوده نیز به کمبود منابع و محدودیت های بودجه ای دولت اشاره شده است.در مقطع فعلی، مطابق بررسی های انجام شده توسط مرکز وابسته به نهاد ریاست جمهوری، مهم ترین چالش در بخش مسکن به «ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن» مربوط است به طوری که «عدم انعطاف در پرداخت تسهیلات، بانک محور بودن این نظام و همچنین سهم ناچیز بازار سرمایه از تامین مالی بخش مسکن» باعث کمبود شدید منابع مورد نیاز ...

ادامه مطلب  

پنج نقطه تاریک بازار مسکن  

درخواست حذف این مطلب
مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری درباره پنج نقطه تاریک بازار مسکن که بخشی از انتقادها به دولت یازدهم را موجب شده، گزارش داد. مطالعات نشان می دهد «رکود دو طرفه» در مسکن - عرضه و تقاضا- و همچنین اقدامات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق، دو ابهام اصلی فعالان بازار ملک طی ۴ سال اخیر بوده است.ایران اکونومیست - این مرکز ضمن تشریح پشت صحنه چالش های کهنه بخش مسکن، برای برون رفت از وضع موجود، ۱۰ برنامه راهبردی معرفی کرده که مهم ترین آنها «ایجاد انعطاف در تسهیلات و راه اندازی لیزینگ» است. مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، با مرور آنچه در دوره های قبل و حین فعالیت دولت یازدهم، بر بازار مسکن گذشت، فهرست برنامه های راهبردی دولت دوازدهم برای بخش پرچالش اقتصاد را منتشر کرد.محتوای گزارش ۵۰ صفحه ای این مرکز که بخشی از مجموعه گزارش های مربوط به «اقدامات وزارت راه و شهرسازی در سال های ۹۲ تا ۹۵» را تشکیل داده است، نشان می دهد: دولت در این مقطع، ضمن واکنش قابل انتظار به «ابهامات و پرسش های مطرح در ذهن فعالان بازار ملک»، از یکسو «کارنامه» متولی بخش مسکن و نهادهای فرابخشی مرتبط را مورد «سنجش» قرار داده و از سوی دیگر «همراستا» با دغدغه صاحب نظران و راهکارهای کارشناسان بخش، برای «اصلاح و رفع نقص» از سیاست های موجود و همچنین «مسائل بر زمین مانده» و نادیده گرفته شده طی ۴ سال اخیر، برنامه های لازم الاجرا را در ۴ سال آینده معرفی کرده است.بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی و کلیه دستگاه ها، نهادها و سازمان های دولتی و عمومی مسوول و متولی حوزه های مختلف بخش مسکن از جمله سیاست گذار پولی، وزارت اقتصاد و شهرداری وظیفه دارند نسبت به فراهم کردن زمینه اجرای «۱۰ فرمان در بازار مسکن»، با دولت دوازدهم همکاری و مشارکت کنند. گزارش مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری قبل از پرداختن به برنامه های راهبردی دولت دوازدهم برای بخش مسکن، ۵ «نقطه تاریک» این بخش را در اتاق ظهور قرار داده و به ابهامات ناظران و فعالان بازار ملک درباره «رکود دوطرفه»، «محرک های کم اثر»، «کندسازی در بافت فرسوده»، «عارضه مزمن مسکن مهر» و «وعده اجرای مسکن اجتماعی» پاسخ داده است. در این بررسی همچنین ۸ چالش کلیدی بخش مسکن و ساختمان فهرست شده و در نهایت ۱۰ فرمان برای دستیابی به رونق پایدار و غیرتورمی در حوزه خرید و ساخت مسکن با هدف «تسهیل صاحب خانه شدن خانه اولی ها و کاهش جمعیت بدمسکن، ساماندهی بافت فرسوده و حل معضل حاشیه نشینی» اعلام شده است.یک پرسش طی همه سال های فعالیت دولت یازدهم از متولی بخش مسکن، به «رکود دوطرفه در بازار مسکن» مربوط بوده است. مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، رکود ساخت و ساز طی ۴ سال گذشته را ناشی از سه عامل شکل دهنده سونامی ساختمانی در سال های ۸۹ تا ۹۲ عنوان می کند که پیامد آن، در سال های اواسط ۹۲ تاکنون باعث شده بازار ساخت مسکن با«رژیم اجباری لاغری» برای تعیین تکلیف مازاد عرضه در بخش لوکس ها و فروش تدریجی در بخش واحدهای مصرفی، مواجه شود. گزارش این مرکز، سونامی ساخت و سازهای مسکونی و غیرمسکونی در دوره قبل از استقرار دولت یازدهم را ناشی از «ورود قابل توجه منابع مالی بخش خصوصی و بسیاری از نهادها و بانک ها به بازار سرمایه گذاری ملکی در سال های سرکوب مالی (اوج کاهش دستوری نرخ سود بانکی در سال های ۹۱ و ۹۲)، ورود منابع پرقدرت بانک مرکزی به ساخت وساز (مسکن مهر) و همچنین فروش تراکم مازاد توسط شهرداری ها» می داند که مجموعه این سه عامل باعث شد ساخت و سازهای مغایر الگوی تقاضای مصرفی، به ثبت رکود بیشترین عرضه سالانه ملک در تهران و کشور منجر شود. تبعات آن سونامی، در سال ۹۵ باعث رشد تعداد خانه های خالی و بلااستفاده از ۶/ ۱ میلیون واحد در سال ۹۰ به ۶/ ۲ میلیون واحد شد.در این میان به دلیل ممنوعیت به روزرسانی سقف وام خرید مسکن متناسب با تورم طی دست کم ۵ سال منتهی به سال ۹۲ و همچنین کاهش درآمد خانوارها و درآمد سرانه ناشی از تحریم و رشد منفی اقتصاد، در عمل تقاضای موثر خرید مسکن نیز طی سال های اخیر، سرکوب و رکود سمت عرضه با رکود سمت تقاضا توام شد. مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، در گزارش خود، بعد از پرداختن به اولین نقطه تاریک بازار مسکن، درباره دومین ابهام فعالان بازار ملک که در قالب «اقدمات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق» مطرح است، این طور پاسخ می دهد: برخی اقدامات ۴ سال گذشته در حوزه تامین مالی مسکن، همچون راه اندازی صندوق پس انداز مسکن، اقدام «بنیادین» تلقی می شود و در کوتاه مدت قابلیت اثرگذاری محسوس ندارد ضمن آنکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در تیراژ محدود نمی تواند اثر آنی و پررنگ در رونق داشته باشد.در این گزارش، علت طولانی شدن فرآیند ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی مهر و نیز برخورد دولت یازدهم به هسته سخت این طرح بزرگ –پایان خط اعتباری بانک مرکزی، وابسته شدن پروژه ها به آورده نقدی متقاضیان و نیاز پروژه های مسکن مهر به تامین زیرساخت ها و خدمات زیربنایی و روبنایی- عنوان شده است و درباره تاخیر در اجرای مسکن اجتماعی و نوسازی بافت های فرسوده نیز به کمبود منابع و محدودیت های بودجه ای دولت اشاره شده است.در مقطع فعلی، مطابق بررسی های انجام شده توسط مرکز وابسته به نهاد ریاست جمهوری، مهم ترین چالش در بخش مسکن به «ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن» مربوط است به طوری که «عدم انعطاف در پرداخت تسهیلات، بانک محور بودن این نظام و همچنین سهم ناچیز بازار سرمایه از تامین مالی بخش مسکن» باعث کمبود ش ...

ادامه مطلب  

تسهیلات ارزان قیمت تنها راه رونق مسکن  

درخواست حذف این مطلب
مسکن یکی از مهم ترین بخش های اقتصادی کشور است که سال هاست رکود شدید در آن اقتصاد کشور را تحت تاثیر قرار داده است. مسکن یکی از مهم ترین بخش های اقتصادی کشور است که سال هاست رکود شدید در آن اقتصاد کشور را تحت تاثیر قرار داده است.رشد منفی در بخش مسکن علاوه بر یک عامل منفی در رشد اقتصادی کشور به دلیل وابستگی صدها صنعت به این بخش منجربه کاهش رشد صنعتی کشور نیز می شود. به عبارتی حیات بخش وسیعی از صنایع کشور که شامل صنایع فلزی، ساختمانی و... می شود در گرو رونق مسکن است. از منظر هزینه ای نیز مسکن حدود ۲۸درصد از سهم هزینه های سبد خانوار را در محاسبه تورم تشکیل می دهد بنابراین مسکن مهم ترین و تاثیرگذارترین بخش در اقتصاد کشور است. پس از رشد شدید تورم در سال های ۹۰ و ۹۱ و کاهش قدرت خرید مردم مسکن به خواب عمیق رکود فرو رفته و بعد از گذشت ۵سال و با بازگشت رونق به بیشتر بخش های اقتصادی کشور مسکن هنوز در رکود قراردارد. برهمین اساس دولت از سال گذشته تسهیلات خرید مسکن را آغاز کرده و در امسال نیز میزان آن را افزایش داده است به همین دلیل کارشناسان معتقدند در امسال فضا برای بازگشت رونق و مثبت شدن بخش مسکن وجود دارد اما در کنار این موضوع با مصوبه اخیر دولت مبنی بر افزایش مالیات از ساخت وساز مسکن عده ای معتقدند انگیزه سرمایه گذاری در این بخش کاسته می شود و نرخ مسکن افزایش پیدا می کند. از سوی دیگر عده ای معتقدند بهترین زمان برای اجرای افزایش مالیات، شرایط رکودی است چون تاثیر آن بر نرخ مسکن را به حداقل می رساند.در همین زمینه «گسترش صنعت» در گفت وگو با محمدعلی دهقان دهنوی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی به بررسی بیشتر شرایط رکود، تاثیر بحران بانکی بر سرمایه گذاری مسکن و طرح جدید افزایش مالیات مسکن پرداخته که می خوانید:- چرا دوره رکود مسکن نسبت به دوره های گذشته به این میزان طولانی شده و با وجود بازگشت رونق به بخش های مختلف اقتصادی هنوز رشد مسکن منفی است؟ بازار مسکن تحت تاثیر عواملی است که در ۷ تا ۸ سال گذشته اتفاق افتاده است. این عوامل چند دسته هستند. در مقطعی با اجرای مسکن مهر تعداد قابل توجهی مسکن فراتر از توان کشور ساخته شده و عده ای نیز به هر حال در آن ساکن شده اند به عبارت دیگر بخشی از تقاضای بازار به وسیله مسکن مهر پاسخ داده شده است. از سوی دیگر کشور در سال های گذشته به ویژه در سال های ۹۰ و ۹۱ تورم شدیدی را در تمام بخش های اقتصادی ازجمله مسکن تجربه کرد و از قدرت خرید مردم کاسته شد. درحال حاضر نیز با وجود آنکه تورم تک رقمی شده اما قدرت خرید مردم افزایش پیدا نکرده است. براساس آمارها درآمد سرانه در حال نزدیک شدن به شرایط قبل از سال ۹۱ است.به عبارت دیگر ویرانی که دولت نهم و دهم در اقتصاد کشور ایجاد کرد دولت یازدهم توانسته است در این ۴ سال کشور را به روزهای قبل از ویرانی بازگرداند. تا زمانی که قدرت خرید مردم به اندازه کافی وجود نداشته باشد تقاضا برای مسکن کم خواهد بود. این عوامل باعث شده تا مسکن در رکود فرو رود و جهش های گذشته را در این بخش مشاهده نکنیم البته زمانی که صحبت از رونق مسکن می شود منظور رشد ۲، ۳ برابری که منجر به سوداگری عده ای برای خرید و احتکار مسکن می شود نیست بلکه منظور رشد سرمایه گذاری مثبتی است که با شیب ملایم و آرام افزایش پیدا کند. در چند سال گذشته بخش مسکن رشد منفی را تجربه کرده که باعث کاهش رشد اقتصادی کشور شده است.امسال به نظر می رسد شرایط کشور به نحوی است که می توان انتظار رشد مثبت و رونق نسبی را در بخش مسکن داشت.- آیا چالش موسسه های غیرمجاز در نظام بانکی و شایعه های ورشکستگی بانک ها توانسته منجر به خروج سرمایه از بانک ها و رونق بخش مسکن شود؟بانک مرکزی در ماجرای ساماندهی موسسه های غیرمجاز قاطعانه وارد شد و با اعلام حمایت از بانک ها و حذف موسسه های غیرمجاز به شایعات پایان داد و نگرانی سپرده گذاران برای خارج کردن سپرده ها برطرف شد. تنها یک موسسه غیرمجاز بود که مشکلاتی را برای مردم به وجود آورد که با مدیریت بانک مرکزی این موضوع نیز ساماندهی شد. مردم اگر حمایت و ضمانت بانک مرکزی را می خواهند باید به تذکرات بانک مرکزی توجه کنند بنابراین بحرانی در نظام بانکی وجود ندارد که منجر به خروج سرمایه از بانک ها شود تا در بخش های دیگر اقتصاد همچون مسکن سرمایه گذاری شود. بنابراین اگر رونقی در بخش مسکن شکل بگیرد، رشدی آرام و پایدار بدون افزایش شدید نرخ مسکن خواهد بود.- با ساماندهی موسسه های غیرمجاز سود تسهیلات ...

ادامه مطلب  

ماجرای سندی که قابل اجرا نیست  

درخواست حذف این مطلب
وزارت راه در حالی از سند راهبردی برنامه های بازار مسکن تا ۱۴۰۰ رونمایی کرد، که به نظر می رسد بندهای این چشم انداز بارها در دولت یازدهم تکرار یا آزموده شده، ولی موفق نبوده است. خبرگزاری مهر:وزارت راه در حالی از سند راهبردی برنامه های بازار مسکن تا ۱۴۰۰ رونمایی کرد، که به نظر می رسد بندهای این چشم انداز بارها در دولت یازدهم تکرار یا آزموده شده، ولی موفق نبوده است. عباس آخوندی هفته گذشته در مراسم رونمایی از سند راهبردی بانک مسکن تا افق ۱۴۰۰ اظهاراتی در خصوص وضعیت فعلی و آتی بازار مسکن بیان کرده که نشان می دهد دستگاه سیاست گذار مسکن نه تنها هیچ برنامه ای در چهار سال گذشته برای خروج این بخش از رکود نداشته بلکه عملا تا پایان سال ۱۴۰۰ نیز قرار است تصمیم گیران اقتصاد مسکن باز هم به تکرار مکرراتی در خصوص زیان های وارد شده از سوی دولت گذشته به بخش مسکن با اجرای طرح مسکن مهر، پرداخت تسهیلات دولتی در دولت های نهم و دهم به ساخت مسکن لوکس و درنتیجه وجود تعداد زیادی خانه خالی و مواردی از این دست بپردازند. بویژه آنکه وزیر راه درست در پایان دوره وزارت خود از این سند رونمایی کرد حال آنکه انتظار می رفت چنین سندی را چنانچه قابلیت اجرا دارد،در ابتدای دوره وزارت خود رونمایی می کرد تا طی چهار سال فعالیت خود بتواند نسبت آن را پیاده سازی و اجرا کند نه آنکه بعنوان یک میراث کاغذی غیرقابل اجرا برای وزیر بعدی برجای بگذارد. تکرار برنامه های شکست خورده دولت در بخش مسکن این بار به اسم سند چشم انداز بانک مسکن آنچه هفته گذشته با حضور عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و محمدهاشم بت شکن مدیرعامل بانک مسکن تحت عنوان سند راهبردی یا سند چشم انداز بانک مسکن تا سال ۱۴۰۰ رونمایی شد، در واقع کلیاتی بود که آخوندی در ۴ سال وزارت خود بارها و بارها بیان کرد. «اینکه باید بانک مسکن به فکر خانه اولی ها و ساکنان بافت های فرسوده و حاشیه ای شهرها باشد»، صرفا کلیاتی هستند که وزیر راه و شهرسازی و معاونان مسکنی وی به همراه مدیرعامل بانک مسکن در طول سال های فعالیت دولت یازدهم بارها اعلام شده و تنها نتیجه عملیاتی آن، تأسیس صندوق پس انداز مسکن یکم در بانک مسکن بود که در طول دو سال، فقط ۸ هزار نفر تسهیلات خرید مسکن از آن دریافت کردند؛ همچنین اصرار دولت بر بهسازی بافت فرسوده منجر به اخذ مصوباتی از هیئت دولت مبنی بر تقسیم سهمیه تسهیلات نوسازی بافت فرسوده میان حدود ۳۰ بانک و مؤسسه اعتباری دولتی، تخصصی، توسعه ای، تجاری و خصوصی بود؛ بانک هایی که بسیاری از آنها از پرداخت حتی سهمیه های تکلیفی خود نیز سرباز زدند و عملا اتفاق خاصی در بخش بافت فرسوده شاهد نبودیم. دولت یازدهم که در انتقاد از مسکن مهر زبان گویایی داشت، هرگز درباره جزئیات طرح مسکن اجتماعی تا خردادماه امسال توضیحی نداد؛ بعد آنکه جزئیات نحوه اجرای این طرح نیز اعلام شد، هنوز هم منابع مالی آن به دستگاه مجری (بنیاد مسکن) واگذار نشده است. بنابراین هیچ یک از برنامه های وزارت راه و شهرسازی برای خروج از رکود کارآمد نیست و اگر گفته می شود که مسکن در حال خروج از رکود است، به دلیل توقف ساخت و ساز و عدم تولید مسکن جدید بوده که سبب شده تا عرضه و تقاضا (که عمدتا واحدهای مسکونی خانواده های میان درآمد را شامل می شود) به صورت غیر برنامه ریزی شده و تنها به صورت تابعی از کمبود ساخت وساز به هم نزدیک شوند. حال در آستانه آغاز دولت دوازدهم، بانک مسکن چشم اندازی را رونمایی کرد که باز هم تکرار همین کلیات بود و در آن خبری از جزئیات برنامه این بانک برای خارج کردن بازار مسکن از رکود دیده نمی شود؛ این در حالی است که مدیران بانک مسکن اصرار دارند این سند چشم انداز، نقشه راه بازار مسکن تا ۱۴۰۰ است. به نظر می رسد سند چشم انداز ۱۴۰۰ بانک مسکن به نوعی تکرار همین ایده های قبلی بوده و چندان قابلیت اجرا نداشته باشد. تجربیان موفق جهانی درباره دخالت دولت در بازار مسکن اگرچه وزیر راه و شهرسازی معتقد است بازار مسکن در ایران همواره در دست بخش خصوصی بوده و اگر دولت دخالت کند، نتیجه آن اجرای طرحی چون مسکن مهر خواهد بود، اما به نظر می رسد در بسیاری از کشورهایی که داعیه بازار آزاد و تسلط عرضه و تقاضا بر نحوه توزیع انواع کالاها را دارند، اما موضوع «مسکن» از این قانون مستثنی بوده و برای حفظ قیمت زمین و مسکن و دور نگه داشتن آن از سرمایه ای شدن و ورود سفته بازان به این حوزه، دستورالعمل های ...

ادامه مطلب  

تحلیل دلایل افزایش فعالیت های سوداگرانه در بخش مسکن در سال های پیشین  

درخواست حذف این مطلب
به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، بخش مسکن از جمله بخش های اقتصادی است که نقش قابل توجهی در اقتصاد خانوار و اقتصاد کلان ایفا می کند. مطابق با آمارها حدود ۵ تا ۸ درصد از تولید ناخالص داخلی، حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد از تشکیل سرمایه ناخالص، به طور میانگین حدود ۳۰ از درآمد خانوار و حدود ۳۰ درصد از شاخص تورم عمومی را به خود اختصاص می دهد.بر این اساس و مطابق با اصل ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی کشور، دولت های مختلف، کم و بیش به حوزه مسکن ورود و طرح ها و برنامه های مختلفی را اجرا کردند. با این حال به نظر می رسد که طرح ها و برنامه های اجراشده تاکنون نتوانستند مسائل بنیادین بخش مسکن را حل کنند.معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی که سیاستگذاری های عمده حوزه مسکن را برعهده دارد از جمله دلایل عدم موفقیت برنامه ها و طرح ها در حل مسائل بنیادین بخش مسکن را اجرای برخی سیاست های نادرست در گذشته و هم راستا نبودن و بعضا" وجود تناقض در برنامه های مختلف اجرا شده در بخش مسکن و همچنین عدم ایجاد و توسعه ابزارها و نهادهای موردنیاز بخش مسکن جهت اجرای مطلوب برنامه ها و سیاست های مدنظر دولت و از همه مهمتر عدم وجود وفاق ملی در خصوص نحوه حل مشکلات بخش مسکن دانسته است.افزایش فعالیت های سوداگرانه در سال های پیشین یکی از مسائل بنیادین بخش مسکن بوده است و در این مورد بارها عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و معاونان وی در حوزه های معماری و شهرسازی، مسکن و ساختمان، مدیران عامل شرکت عمران بهسازی شهری ایران و شرکت عمران شهرهای جدید، اظهارنظر کرده اند.بخش مسکن، در کشورهای مختلف، کم و بیش با فعالیت های سوداگرانه و تقاضای سرمایه ای مواجه است. در ایران نیز بنا به دلایل مختلف از جمله وجود فضای نامناسب کسب و کار جهت جذب نقدینگی مازاد موجود در جامعه توسط بخش تولیدی و همچنین نوسان در متغیرهای اقتصادی (از جمله نرخ ارز و تورم عمومی)، همواره بخش مسکن با فعالیت های سوداگرانه مواجه بوده ولی این فعالیت ها در طول یک دهه اخیر به خصوص در کلان شهرها به دلیل برخی از سیاست های اتخاذ شده و ناشی از شرایط اقتصادی حاکم بر کشور، به شرحی که در زیر خواهد آمد، افزایش یافته است.آمارها حاکی است که بخش مسکن و ساختمان در سال ۱۳۸۶ با شکست ساختاری (جهش) در متغیرهای سرمایه گذاری و ارزش افزوده مواجه و به ترتیب دارای نرخ رشد۴۰ و۵۰ درصدی بود و این روند تا سال ۱۳۹۲ بنا به دلایلی همچون ورود دولت به بخش مسکن در قالب طرح مسکن مهر، ورود بسیاری از موسسات و نهادهای مالی و غیر مالی به بخش مسکن به دلیل عدم وجود فضای مناسب کسب و کار و سرکوب مالی (تعیین دستوری نرخ بهره) و همچنین وقوع بیماری هلندی در دوره وفور نفتی، ادامه یافته است. ولی از سال ۱۳۹۲ با اشباع بازار مسکن، حبس منابع قابل توجهی از سازندگان و موسسات مذکور در این بازار (به خصوص در کلان شهرها)، فروکش کردن انتظارات تورمی در کشور و همچنین وقوع رکود در کل اقتصاد، بخش مسکن نیز با رکود مواجه شد.بررسی میزان صدور پروانه های ساختمانی در شهر تهران نشان می دهد که در شهر تهران طی سال های ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۴ برای حدود یک سوم واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است. هر چند بخشی از این واحدها جایگزین واحدهای تخریبی شده اند ولی طی این دوره (حتی با کسر واحدهای تخریب شده)، معادل ۲۵ درصد از کل واحدهای موجود در شهر تهران، پروانه ساختمانی صادر شده است. به عبارت دیگر ۲۵ درصد از کل واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران، طی سال های ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۴ مجوز ساخت گرفته اند.کل واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران در سال ۱۳۹۴(اعلامی شهرداری)جمع واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی از سال۸۶ تا ۹۴جمع واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی از سال ۸۶ تا ۹۴ با کسر واحدهای تخریب شدهنسبت مجموع واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی از سال ۸۶ تا ۹۴ (با کسر واحدهای تخریب شده) به موجودی مسکن در سال ۱۳۹۴ (درصد)۳، ۴۰۷، ۳۹۲۱، ۲۹۴، ۰۰۰۸۴۱، ۱۰۰۲۵ماخذ: شهرداری تهران و بانک مرکزی ج. ا.اساخت و سازهای فوق الذکر در حالی روی داده است که در همین دوره مطابق با آمارهای موجود (نمودار شماره ۴ و جدول شماره ۲) نرخ رشد جمعیت در شهر تهران به کمترین میزان رسیده و نرخ رشد تعداد خانوار نیز بسیار کمتر از نرخ رشد موجودی واحدهای مسکونی بوده است. مجموع این عوامل منجر به کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (با احتساب خانه های خالی) به عدد ۰.۸۴ در پایان سال ۱۳۹۴ شده است. (به عبارت دیگر در این سال در شهر تهران به ازاء حدود هر ۱۰۰ خانوار ساکن، ۱۱۹ واحد مسکونی موجود بوده است.)گفتنی است، موارد فوق بدون لحاظ ساخت و سازهای صورت پذیرفته در قالب طرح مسکن مهر در شهرهای جدید اطراف شهر تهران (ساخت حدود ۱۸۰ هزار واحد مسکن مهر در پرند و پردیس) است.آمارها نشان می دهند که در کل کشور نیز (البته با شدت کمتر) رویدادهای فوق به وقوع پیوسته و بر اساس برآوردها شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بدون احتساب خانه های خالی در سال ۱۳۹۵ در عدد ۱.۰۶ثابت باقی مانده و با احتساب خانه های خالی به ۰.۹۴ کاهش یافته است.نکته ای که باید مدنظر قرار گیرد این است که با وجود حجم زیاد ساخت و ساز در بخش مسکن و بهبود شاخص نسبت تعداد واحد مسکونی به خانوار طی یک دهه گذشته، همچنان تعداد زیادی از خانوار با مشکل تامین مسکن مواجه هستند. به نظر می رسد دلیل اصلی این روی داد (در کنار عواملی همچون عدم افزایش مناسب درآمد واقعی خانوار به خصوص در دهک های کم درآمد)، گسترش فعالیت های سوداگرانه در بخش مسکن طی دوره ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲ است. زیرا که افزایش انگیزه های سوداگرانه در بخش مسکن هرچند منجر به افزایش ساخت و ساز می شود ولی ساخت و سازهای با مقاصد سوداگری، عموما با نیازهای بازار و گروه های کم درآمد و با درآمد متوسط هم خوانی ندارد.از جمله شواهد و شاخص های تاییدکننده افزایش فعالیت های سوداگری در بخش مسکن طی دوره مذکور در پنج بخشِ افزایش شدید قیمت مسکن، افزایش خانه های خالی، توزیع جغرافیایی مسکن های احداث شده در شهر تهران، افزایش مساحت واحدهای مسکونی جدیدالاحداث و کاهش نرخ مالکیت و افزایش اجاره نشینی به شرح ذیل است.افزایش شدید قیمت مسکنقیمت مسکن در دوره ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲ در شهر تهران با دو شوک قیمتی (افزایش ۸۶ درصدی در سال ۱۳۸۶ و افزایش ۳۱ و ۳۵ درصدی در سال های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲) مواجه شده و با وجود نرخ تورم عمومی ۲۱ درصدی در سال، قیمت مسکن در این دوره سالانه به طور میانگین ۲۸ درصد رشد داشته است. این در حالی است که به دلیل حجم قابل توجه ساخت و ساز و عرضه مسکن، قیمت مسکن، مسکن باید از ثبات بیشتری برخوردار می شد، ولی به دلیل فعالیت های سوداگرانه این ثبات روی نداده است.افزایش خانه های خالیمطابق با سرشماری عمومی نفوس و مسکن تعداد خانه های خالی در کل کشور در سال ۱۳۹۵ به حدود ۲.۸۵ میلیون واحد افزایش یافته که بخش عمده ای از این واحدهای مسکون ...

ادامه مطلب  

مسکن اجاره ای شاه بیت طرح مسکن اجتماعی  

درخواست حذف این مطلب
به سازنده زمین رایگان، به مصرف کننده تسهیلات اجاره پرداخت می شودگروه امورزیربنایی-مسئله تامین مسکن برای همه اقشار جامعه همواره یکی از دغدغه دولت هایی که سر کار آمده اند، بوده است. پس از روی کار آمدن دولت یازدهم و انتقاداتی که مقامات و مسئولان حوزه مسکن به طرح مسکن مهر که در دولت پیشین به تصویب رسیده بود، این دولت طرح مسکن اجتماعی را در دو بخش مسکن حمایتی و استیجاری ارائه داد که البته به تصویب هم رسید. در بخش اول، دولت مبلغی به عنوان کمک اجاره و در بخش دوم، دولت تامین زمین برای ساخت مسکن استیجاری را برعهده می گیرد.معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن در تشریح جزئیات طرح مسکن اجتماعی بیان کرد: این طرح برای ۴ دهک برنامه ریزی شده است که شامل ۲ فصل کلی مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی و شامل ۷ برنامه است.جواد حق شناس با اشاره به اینکه بر طبق قانون اساسی تامین مسکن برای اقشاری که توان تامین مسکن را ندارند به عهده دولت است، گفت: دولت به آن دسته از افرادی که قادر به تامین زمین برای ساخت مسکن هستند تسهیلاتی برای تامین مسکن به صورت ملکی ارائه می دهد.معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن تاکید کرد: ۳ برنامه در مسکن حمایتی پیش بینی شده است، کسانی که تمایل به ساخت مسکن دارند می توانند از تسهیلات (بر حسب جمعیت شهرها) ۳۰ – ۴۰ و ۵۰ میلیون تومان استفاده کنند.وی افزود: تسهیلات ۳۰ میلیون تومانی برای شهرهای زیر ۲۰ هزار جمعیت، ۴۰ میلیون تومان برای شهرهای ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار نفر و همچنین تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی برای بیش از ۵۰۰ هزار نفر است.حق شناس تاکید کرد: افرادی که زمین دارای پروانه ساختمانی دارند نیز می توانند از این تسهیلات استفاده کنند.وی افزود: نوع دوم مسکن حمایتی به صورت خرید مسکن ملکی است به گونه ای که افراد در همان شهری که ساکن هستند می توانند مسکنی تا ۲۰ سال ساخت خریداری کنند این طرح کمک می کند افراد برای خرید از تسهیلات استفاده کنند.فروش مسکن مهرمازاد در لوای طرح مسکن اجتماعیوی با بیان اینکه کمک به خرید مسکن مهر در این طرح برنامه ریزی شده است، تصریح کرد: اگر تقاضا برای مسکن مهر فاقد متقاضی وجود داشته باشد تا ۷ میلیون تومان کمک بلاعوض دریافت می کنند.وی با تاکید بر اینکه در برنامه مسکن حمایتی ۳۵ هزار نفر از تسهیلات این طرح استفاده می کنند، گفت: در سال ۹۶، ۱۰ هزار واحد برای ساخت مسکن، ۲۰ هزار واحد برای خرید مسکن ملکی، ۵ هزار واحد برای مسکن مهر فاقد متقاضی از تسهیلات مسکن حمایتی برخوردار می شوند.معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن، طرح مسکن اجتماعی را برای گروهی از متقاضیانی که آورده لازم را برای ساخت یا خرید ندارند دانست و گفت: در مسکن اجتماعی برنامه دولت در قالب مسکن اجاره ای است به طوری که ۲ برنامه برای آن پیش بینی شده است.حق شناس افزود: برخی از نهاد ها و دستگاه های که خانوارهای تحت پوشش دارند اگر برن ...

ادامه مطلب  

حاشیه سازی های شبکه ماهواره ای معاند تمامی ندارد/ از تیزر غیرمجاز تا برگشتی های ساده انگار!  

درخواست حذف این مطلب
سینماپرس: اغلب مهاجران به این شبکه ماهواره ای در بورس تولیدات نمایشی نبودند و اصلا مهاجرت کردند تا به قول برخی از آنها تواناییهایشان تلف نشود! حالا چه چیز جز یک مسافر برگشتی بر سیاهه رزومه آنها اضافه شده که انتظار داشته باشیم در بازگشت با روی باز تولیدات داخل روبرو شوند؟ به ...

ادامه مطلب