تهران رتبه ۱۱ در تورم مسکن  

درخواست حذف این مطلب
بازار معاملات کشوری مسکن با چرخش مثبت در نیمه اول امسال، وارد مسیر «خروج از رکود» شد. آمارهای مربوط به خرید و فروش واحد مسکونی در کل شهرهای کشور حاکی است: معاملات کشوری ملک بعد از افت ۴۰ درصدی در سال ۹۵، از اوایل امسال در تعقیب تحولات بازار مسکن پایتخت، با افزایش در حجم خرید و فروش روبه رو شد. کارنامه فروش املاک مسکونی در کشور، از رشد حدود ۱۸ درصدی معاملات در ۵ ماه اول سال ۹۶ نسبت به مدت زمان مشابه سال قبل حکایت دارد. بررسی ها درباره وضعیت قیمت ها نیز نشان می دهد شیب تغییرات قیمت در بازار مسکن کشوری، هماهنگی نسبی با تهران پیدا کرده؛ به طوری که بهار امسال، متوسط کشوری قیمت ملک، با رشد تک رقمی -کمتر از ۵ درصد- نسبت به بهار پارسال مواجه شد. واسطه های بازار مسکن در برخی شهرها عامل اصلی جنب وجوش معاملاتی را تحریک تقاضا به واسطه تسهیلات خرید عنوان می کنند. به گزارش دنیای اقتصاد، با استناد به سطح میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور، متوسط قدرت خرید تسهیلات مسکن در شهرها معادل ۵/ ۳۵ مترمربع برآورد می شود. میزان پوشش هزینه خرید مسکن با تسهیلات بدون سپرده در ۲۶ مرکز استان مشخص می کند در عمده کلان شهرها، قدرت این نوع وام مسکن، حول وحوش ۳۰ مترمربع است.تغییرات فصلی قیمت مسکن در کل کشور طی سه ماه اول امسال درحالی منجر به افزایش خفیف قدرت خرید متقاضیان با استفاده از تسهیلات بانکی بدون سپرده در برخی استان ها شده است که در همین مدت، آهنگ نوسانات قیمت در بازار کشوری معاملات ملک با بازار خرید و فروش آپارتمان های مسکونی پایتخت هماهنگ شد. بررسی ها از آمارها و اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و سامانه رهگیری مسکن از بروز سه رخداد در بازار کشوری مسکن طی نیمه اول سال ۹۶ خبر می دهد؛ بهار ۹۶، ریتم قیمت کشوری مسکن با قیمت مسکن شهر تهران هماهنگ شد؛ همچنین تغییرات قدرت خرید مسکن در ۲۶ استان کشور با توجه به کاهش قیمت کشوری مسکن، بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته افزایش یافت؛ رخداد سوم بازار مسکن به پیش رونق معاملات ملک در کل کشور به تبعیت از پایتخت برمی گردد. کارشناسان پیش رونق فعلی معاملات کشوری مسکن را پیش رونقی «غیرتورمی» اعلام می کنند؛ چرا که نرخ رشد قیمت کشوری مسکن در بهار ۹۶ نسبت به بهار ۹۵، معادل ۲/ ۴ درصد بوده است. در ۵ ماه اول امسال، بیش از ۳۰۰ هزار فقره معامله خرید مسکن در کل کشور انجام شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۱۸ درصد افزایش داشته است.ریتم قیمت مسکن در بازار فروش آپارتمان های مسکونی در مراکز استان های کشور نشان می دهد مسیری که بازار کشوری معاملات مسکن برای هماهنگی با بازار مسکن شهر تهران از سال گذشته وارد آن شده بود هم اکنون به مقصد رسیده است؛ به طوری که تازه ترین آمارها از تحولات قیمت مسکن کل کشور مربوط به بهار امسال از به حداقل رسیدن فاصله موجود بین نرخ رشد نقطه ای قیمت کشوری مسکن و نرخ رشد قیمت آپارتمان در شهر تهران خبر می دهد.کاهش شیب رشد قیمت مسکن در ۱۷ شهر بزرگ و متوسط از مجموع ۲۶ شهر مرکز استان کشور بررسی شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن طی بهار امسال نسبت به فصل قبل از آن(زمستان سال ۹۵) و همچنین بروز رشد منفی در ۶ شهر مرکز استان طی همین مدت، نشان دهنده افزایش سطح پوشش تسهیلات از هزینه خرید مسکن در این استان ها است. اگرچه آمارهای منتشرشده درخصوص نوسانات کشوری قیمت مسکن، تحولات قیمتی بازار مسکن کل کشور را هدف قرار داده است اما از آنجا که کمتر از ۱۰ مورد از معاملات خرید و فروش صورت گرفته در ۵ شهر مرکز استان، در سامانه رهگیری مسکن(منبع دفتر اقتصاد مسکن برای استخراج آمار قیمت و حجم معاملات آپارتمان های مسکونی) ثبت شده است، عملا این ۵ شهر از فهرست شهرهایی که قیمت کشوری مسکن از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آنها محاسبه شده است، کنار گذاشته شده اند.بهار ۹۶، قدرت خرید متقاضیان آپارتمان های مصرفی با استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن(وام انفرادی ۷۰ میلیون تومانی اوراق) در ۱۴ شهر مرکز استان از میان ۲۶ مرکز استان بررسی شده، نسبت به زمستان ۹۵، افزایش یافت. هم اکنون بیشترین سطح پوشش تسهیلات خرید از قیمت مسکن با احتساب تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی(وام ۵۰ میلیون تومانی بدون سپرده به اضافه تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی جعاله در مراکز استان ها) مربوط به شهر سمنان با پوشش بهای خرید ۵۸ مترمربعی است؛ این درحالی است که بر مبنای میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهرهای مختلف، بجنورد با پوشش ۵۴ مترمربعی و اردبیل با پوشش ۵/ ۴۶ مترمربعی در رتبه های دوم و سوم بیشترین میزان تقویت قدرت خرید مسکن با استفاده از وام بانکی بدون سپرده قرار دارند.همچنین به واسطه تسهیلات انفرادی بدون سپرده مسکن با استفاده از اوراق-تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی مرکب از وام ۶۰ میلیونی بدون سپرده به اضافه وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله- در شهر تهران، به طور متوسط ۵/ ۱۷ مترمربع از هزینه خرید مسکن با استفاده از این تسهیلات تامین می شود که این رقم در عین حال کمترین میزان پوشش تسهیلات بدون سپرده از هزینه خرید مسکن در میان سایر مراکز استان های کشور محسوب می شود. با توجه به اینکه سطح کنونی قیمت آپارتمان در تهران تغییر آنچنانی نسبت به بهار ۹۶ نداشته، قدرت خرید بهاری در حال حاضر حدود ۵/ ۰ مترمربع کاهش یافته است.بررسی ها درخصوص نوسانات قیمت آپارتمان های مسکونی در کل کشور طی سه ماه اول امسال، با استناد به آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نشان می دهد با سقوط آزاد نرخ رشد قیمت مسکن در کشور طی بهار امسال، حجم معاملات افزایش پیدا کرد.آمارهای منتشر شده از وضعیت نوسانات قیمت مسکن در مراکز استان های کشور نشان می دهد بهار امسال، در مقایسه با بهار سال گذشته، نرخ رشد قیمت مسکن به ۲/ ۴ درصد رسید؛ این در حالی است که نرخ رشد قیمت کشوری مسکن در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان ۹۴ رقمی معادل ۱۵ درصد اعلام شده بود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور طی سه ماه اول امسال به یک میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسید که نسبت به زمستان ۹۴ با کاهش ۵/ ۲درصدی همراه شد.همچنین با سقوط آزاد نرخ رشد نقطه ای قیمت مسکن در کل کشور، فاصله نرخ رشد قیمت کشوری با نرخ رشد قیمت مسکن در تهران در همین بازه زمانی، به کمترین حد خود رسید؛ زمستان سال گذشته در شرایطی نرخ رشد قیمت مسکن در پایتخت نسبت به زمستان سال ۹۴ به ۵/ ۷ درصد رسید که نرخ رشد قیمت کشوری واحدهای مسکونی ۱۵ درصد (معادل دو برابر نرخ رشد قیمت مسکن در تهران) گزارش شد؛ با وجود این، بهار امسال نرخ رشد نقطه ای قیمت فروش آپارتمان در بازار مسکن کل کشور به ۲/ ۴ درصد رسید که با توجه به تورم نقطه ای ۲/ ۵ درصدی بازار مسکن تهران نشان دهنده هماهنگی ریتم قیمت مسکن بین تهران و سایر شهرها است.آمارهای دفتر اقتصاد مسکن درباره میانگین و نرخ رشد قیمت مسکن به تفکیک ۲۶ شهر مرکز استان کشور، نشان می دهد «کاهش محسوس شیب رشد قیمت کشوری مسکن در بهار امسال»، اولین علام ...

ادامه مطلب  

چرخش معاملات کشوری ملک  

درخواست حذف این مطلب
بازار معاملات کشوری مسکن با چرخش مثبت در نیمه اول امسال، وارد مسیر «خروج از رکود» شد. آمارهای مربوط به خرید و فروش واحد مسکونی در کل شهرهای کشور حاکی است: معاملات کشوری ملک بعد از افت ۴۰ درصدی در سال ۹۵، از اوایل امسال در تعقیب تحولات بازار مسکن پایتخت، با افزایش در حجم خرید و فروش روبه رو شد. ۵۵آنلاین : کارنامه فروش املاک مسکونی در کشور، از رشد حدود ۱۸ درصدی معاملات در ۵ ماه اول سال ۹۶ نسبت به مدت زمان مشابه سال قبل حکایت دارد. بررسی ها درباره وضعیت قیمت ها نیز نشان می دهد شیب تغییرات قیمت در بازار مسکن کشوری، هماهنگی نسبی با تهران پیدا کرده؛ به طوری که بهار امسال، متوسط کشوری قیمت ملک، با رشد تک رقمی -کمتر از ۵ درصد- نسبت به بهار پارسال مواجه شد. واسطه های بازار مسکن در برخی شهرها عامل اصلی جنب وجوش معاملاتی را تحریک تقاضا به واسطه تسهیلات خرید عنوان می کنند. با استناد به سطح میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور، متوسط قدرت خرید تسهیلات مسکن در شهرها معادل ۵/ ۳۵ مترمربع برآورد می شود. میزان پوشش هزینه خرید مسکن با تسهیلات بدون سپرده در ۲۶ مرکز استان مشخص می کند در عمده کلان شهرها، قدرت این نوع وام مسکن، حول وحوش ۳۰ مترمربع است.تغییرات فصلی قیمت مسکن در کل کشور طی سه ماه اول امسال درحالی منجر به افزایش خفیف قدرت خرید متقاضیان با استفاده از تسهیلات بانکی بدون سپرده در برخی استان ها شده است که در همین مدت، آهنگ نوسانات قیمت در بازار کشوری معاملات ملک با بازار خرید و فروش آپارتمان های مسکونی پایتخت هماهنگ شد. بررسی های «دنیای اقتصاد» از آمارها و اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و سامانه رهگیری مسکن از بروز سه رخداد در بازار کشوری مسکن طی نیمه اول سال ۹۶ خبر می دهد؛ بهار ۹۶، ریتم قیمت کشوری مسکن با قیمت مسکن شهر تهران هماهنگ شد؛ همچنین تغییرات قدرت خرید مسکن در ۲۶ استان کشور با توجه به کاهش قیمت کشوری مسکن، بهار امسال نسبت بهزمستان سال گذشته افزایش یافت؛ رخداد سوم بازار مسکن به پیش رونق معاملات ملک در کل کشور به تبعیت از پایتخت برمی گردد. کارشناسان پیش رونق فعلی معاملات کشوری مسکن را پیش رونقی «غیرتورمی» اعلام می کنند؛ چرا که نرخ رشد قیمت کشوری مسکن در بهار ۹۶ نسبت به بهار ۹۵، معادل ۲/ ۴ درصد بوده است. در ۵ ماه اول امسال، بیش از ۳۰۰ هزار فقره معامله خرید مسکن در کل کشور انجام شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۱۸ درصد افزایش داشته است.ریتم قیمت مسکن در بازار فروش آپارتمان های مسکونی در مراکز استان های کشور نشان می دهد مسیری که بازار کشوری معاملات مسکن برای هماهنگی با بازار مسکن شهر تهران از سال گذشته وارد آن شده بود هم اکنون به مقصد رسیده است؛ به طوری که تازه ترین آمارها از تحولات قیمت مسکن کل کشور مربوط به بهار امسال از به حداقل رسیدن فاصله موجود بین نرخ رشد نقطه ای قیمت کشوری مسکن و نرخ رشد قیمت آپارتمان در شهر تهران خبر می دهد.به گزارش «دنیای اقتصاد» کاهش شیب رشد قیمت مسکن در ۱۷ شهر بزرگ و متوسط از مجموع ۲۶ شهر مرکز استان کشور بررسی شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن طی بهار امسال نسبت به فصل قبل از آن(زمستان سال ۹۵) و همچنین بروز رشد منفی در ۶ شهر مرکز استان طی همین مدت، نشان دهنده افزایش سطح پوشش تسهیلات از هزینه خرید مسکن در این استان ها است. اگرچه آمارهای منتشرشده درخصوص نوسانات کشوری قیمت مسکن، تحولات قیمتی بازار مسکن کل کشور را هدف قرار داده است اما از آنجا که کمتر از ۱۰ مورد از معاملات خرید و فروش صورت گرفته در ۵ شهر مرکز استان، در سامانه رهگیری مسکن(منبع دفتر اقتصاد مسکن برای استخراج آمار قیمت و حجم معاملات آپارتمان های مسکونی) ثبت شده است، عملا این ۵ شهر از فهرست شهرهایی که قیمت کشوری مسکن از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آنها محاسبه شده است، کنار گذاشته شده اند.بهار ۹۶، قدرت خرید متقاضیان آپارتمان های مصرفی با استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن(وام انفرادی ۷۰ میلیون تومانی اوراق) در ۱۴ شهر مرکز استان از میان ۲۶ مرکز استان بررسی شده، نسبت به زمستان ۹۵، افزایش یافت. هم اکنون بیشترین سطح پوشش تسهیلات خرید از قیمت مسکن با احتساب تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی(وام ۵۰ میلیون تومانی بدون سپرده به اضافه تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی جعاله در مراکز استان ها) مربوط به شهر سمنان با پوشش بهای خرید ۵۸ مترمربعی است؛ این درحالی است که بر مبنای میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهرهای مختلف، بجنورد با پوشش ۵۴ مترمربعی و اردبیل با پوشش ۵/ ۴۶ مترمربعی در رتبه های دوم و سوم بیشترین میزان تقویت قدرت خرید مسکن با استفاده از وام بانکی بدون سپرده قرار دارند.همچنین به واسطه تسهیلات انفرادی بدون سپرده مسکن با استفاده از اوراق-تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی مرکب از وام ۶۰ میلیونی بدون سپرده به اضافه وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله- در شهر تهران، به طور متوسط ۵/ ۱۷ مترمربع از هزینه خرید مسکن با استفاده از این تسهیلات تامین می شود که این رقم در عین حال کمترین میزان پوشش تسهیلات بدون سپرده از هزینه خرید مسکن در میان سایر مراکز استان های کشور محسوب می شود. با توجه به اینکه سطح کنونی قیمت آپارتمان در تهران تغییر آنچنانی نسبت به بهار ۹۶ نداشته، قدرت خرید بهاری در حال حاضر حدود ۵/ ۰ مترمربع کاهش یافته است.بررسی های «دنیای اقتصاد» درخصوص نوسانات قیمت آپارتمان های مسکونی در کل کشور طی سه ماه اول امسال، با استناد به آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نشان می دهد با سقوط آزاد نرخ رشد قیمت مسکن در کشور طی بهار امسال، حجم معاملات افزایش پیدا کرد.آمارهای منتشر شده از وضعیت نوسانات قیمت مسکن در مراکز استان های کشور نشان می دهد بهار امسال، در مقایسه با بهار سال گذشته، نرخ رشد قیمت مسکن به ۲/ ۴ درصد رسید؛ این در حالی است که نرخ رشد قیمت کشوری مسکن در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان ۹۴ رقمی معادل ۱۵ درصد اعلام شده بود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور طی سه ماه اول امسال به یک میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسید که نسبت به زمستان ۹۴ با کاهش ۵/ ۲درصدی همراه شد.همچنین با سقوط آزاد نرخ رشد نقطه ای قیمت مسکن در کل کشور، فاصله نرخ رشد قیمت کشوری با نرخ رشد قیمت مسکن در تهران در همین بازه زمانی، به کمترین حد خود رسید؛ زمستان سال گذشته در شرایطی نرخ رشد قیمت مسکن در پایتخت نسبت به زمستان سال ۹۴ به ۵/ ۷ درصد رسید که نرخ رشد قیمت کشوری واحدهای مسکونی ۱۵ درصد (معادل دو برابر نرخ رشد قیمت مسکن در تهران) گزارش شد؛ با وجود این، بهار امسال نرخ رشد نقطه ای قیمت فروش آپارتمان در بازار مسکن کل کشور به ۲/ ۴ درصد رسید که با توجه به تورمنقطه ای ۲/ ۵ درصدی بازار مسکن تهران نشان دهنده هماهنگی ریتم قیمت مسکن بین تهران و سایر شهرها است.آمارهای دفتر اقتصاد مسکن درباره میانگین و نرخ رشد قیمت مسکن به تفکیک ۲۶ شهر مرکز استان کشور، نشان می دهد «کاهش محسوس شیب رشد قیمت کشوری مسکن در بهار امسال»، اولین علامت کمی و آماری درخصوص ...

ادامه مطلب  

بازار مسکن در این مناطق تهران داغ است  

درخواست حذف این مطلب
تشدید پیش رونق معاملات ملک، تعداد مناطق داغ بازار مسکن پایتخت را افزایش داد.تیتر 20 - اوضاع تابستانی بازار مسکن 22 منطقه نشان می دهد فروش آپارتمان در سه تیپ از مناطق، رشد 2 رقمی پیدا کرده؛ به طوری که در محله های لوکس (مناطق یک و دو)، حجم معاملات تا 20 درصد نسبت به تابستان 95 افزایش یافته و در منطقه 6 (مرکز)، رکورد بیشترین رشد خرید – 39 درصد- ثبت شده است. در معادله جدید معاملات مسکن، دو منطقه دارای بیشترین سهم فروش (4 و 5)، از رشد تدریجی برخوردار است.تازه ترین صورت وضعیت معاملات خرید مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران نشان می دهد، مرداد امسال هر سه تیپ واحدهای مسکونی اعم از واحدهای «لوکس»، «مصرفی» و آپارتمان های واقع در «بافت های فرسوده»، با استقبال قابل توجه متقاضیان خرید مسکن مواجه شد. کارنامه معاملات خرید مسکن به تفکیک سهم هریک از مناطق 22گانه پایتخت از کل معاملات ملک، در دومین ماه از فصل تابستان درحالی بروز «رشد مثبت» در کل شهر تهران در حجم معاملات خرید آپارتمان در هر سه نوع مناطق بافت فرسوده، لوکس و مصرفی را تایید می کند که در این ماه، رکورد بیشترین حجم فروش مسکن طی 39 ماه اخیر زده شد.مرداد امسال حجم کل معاملات خرید مسکن 5درصد نسبت به مرداد سال گذشته افزایش یافت و به مرز 17 هزار فقره معامله خرید مسکن رسید؛ هر چند جزئیات تحولات مربوط به میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در هر یک از 22 منطقه شهر تهران به واسطه تفاوت در سطح قیمت ها و همچنین میزان تقاضا برای خرید مسکن، متفاوت است اما مرداد ماه امسال نرخ رشد حجم معاملات مسکن در 10 منطقه شهر تهران بیشتر از نرخ رشد حجم خرید و فروش مسکن در کل شهر به ثبت رسید. با این حال در این ماه، 8 منطقه شهر تهران (مناطق 9، 15، 16، 17، 18، 19، 20، 21) با رشد منفی در حجم معاملات خرید مسکن نسبت به مردادماه سال گذشته روبه رو شدند که عموما از میان مناطق جنوبی شهر تهران و نقاطی هستند که تسهیلات بانکی خرید مسکن از بابت مبلغ اقساط، فعلا در «استطاعت» متقاضیان کم درآمد خرید مسکن در این مناطق نیست.رکورد بیشترین رشد حجم معاملات مسکن در مردادماه امسال نسبت به مرداد سال گذشته، مربوط به منطقه 6 پایتخت با نزدیک 40 درصد رشد فروش آپارتمان بود؛این درحالی است که منطقه 22 نیز با 31 درصد رشد مثبت، دومین منطقه به لحاظ بیشترین نرخ رشد حجم معاملات خرید وفروش آپارتمان در این ماه نسبت به مرداد 95 بوده است. نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در منطقه 6 شهر تهران در حالی مردادماه به مرز 40 درصد رسید که در تیرماه نرخ رشد حجم معاملات مسکن در این منطقه نسبت به تیر95، معادل منفی 3 درصد بوده است. به این ترتیب، منطقه 6 شهر تهران در حالی رکورددار بیشترین نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در مرداد ماه نسبت به سایر مناطق شهر تهران است که کارشناسان این رکوردزنی را نوعی رشد معنادار در حجم معاملات خرید ملک در این منطقه عنوان می کنند. منطقه 6 شهر تهران به علت نزدیکی به مرکز کار وفعالیت پایتخت یکی از مناطق مصرفی بازار مسکن است که عمده متقاضیان خرید مسکن در این منطقه از میان افرادی هستند که قصد دارند برای در امان ماندن از ترافیک روزانه و همچنین نزدیک شدن به مرکز کار وفعالیت به خصوص مجاورت با محل کارشان، اقدام به خرید مسکن در این منطقه کنند؛عمده معاملات خرید مسکن در این منطقه عموما از سوی افرادی انجام می شود که قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود را دارند؛چرا که واحدهای مسکونی واقع در این منطقه عمدتا هم به لحاظ متراژ، هم به لحاظ سطح قیمت و هم از نظر عمربنا معمولا مقصد خانه اولی ها و متقاضیان خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ، ارزان قیمت و نوساز یا کم سن و سال نیست.در منطقه 22 شهر تهران نیز که با رشد 31درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مردادماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل مواجه شده است، حجم بالای عرضه واحدهای مسکونی واقع در برج های نوساز و آماده عرضه که به واسطه خالی بودن تمام واحدهای آنها معمولا با قیمت مناسب به بازار فروش معرفی می شوند موجب شده این منطقه دومین رکورددار تحقق بیشترین نرخ رشد در حجم فروش آپارتمان در میانه تابستان امسال باشد؛ متوسط قیمت فروش آپارتمان در منطقه 22 در مردادماه 3 میلیون و800 هزار تومان بوده است که عملا این منطقه کمترین فاصله قیمتی را با مثلا منطقه 11 به عنوان یکی از مناطق محدوده جنوبی تهران با متوسط قیمت 3 میلیون و300 هزار تومان دارد و حتی به سطحی نسبتا برابر با میانگین قیمت مسکن در منطقه 13 می رسد؛میانگین قیمت فروش مسکن در منطقه 13 طی مردادماه امسال 3 میلیون و900 هزار تومان گزارش شده است. همچنین متوسط قیمت فروش آپارتمان در منطقه 22، هم اکنون به طور متوسط 5/ 1 میلیون تومان از سطح متوسط قیمت آپارتمان در منطقه 5 و همچنین یک میلیون تومان از سطح متوسط قیمت مسکن در منطقه 4 کمتر است. این سطح قیمت در مقطع فعلی که موج تقاضا، بازار معاملات ملک را تا مرز رونق پیش برده، طبیعی است به رشد خیره کننده فروش آپارتمان در منطقه 22 در مقایسه با سایر مناطق منجر شود.پنج ویژگی منطقه ای بازار مسکنجزئیات مربوط به نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران نشان می دهد بازار مسکن در این ماه دست کم با پنج ویژگی عمده همراه بوده است. اولین ویژگی، به «استقبال گروه های مختلف متقاضی خرید مسکن از هر سه نوع آپارتمان های لوکس، مصرفی و واحدهای مسکونی واقع در محدوده اصلی بافت فرسوده شهر تهران» برمی گردد؛ سه منطقه اول شهر تهران به لحاظ بیشترین رشد حجم معاملات خرید مسکن در ماه میانی تابستان نسبت به مدت مشابه سال قبل، از میان دو منطقه مصرفی(مناطق 6 و22) و یک منطقه شمالی(منطقه 2)پایتخت هستند. در این میان منطقه 6 با رشد 40درصدی، منطقه 12 با رشد 31 درصدی و منطقه 2 با رشد 20 درصدی، سه منطقه اول شهر تهران به لحاظ بروز بیشترین رشد مثبت در حجم معاملات خرید مسکن هستند. این در حالی است که علاوه بر این سه منطقه، مناطق یک، سه، هفت، هشت، 11، 12 و 13 شهر تهران نرخ رشدی بیش از میانگین نرخ رشد حجم کل معاملات مسکن در مرداد ماه را تجربه کردند که نشان دهنده استقبال متقاضیان خرید مسکن از هر سه نوع آپارتمان های واقع در مناطق لوکس، مصرفی معمولی و بافت های فرسوده است. مرداد امسال نه تنها حجم معاملات خرید مسکن در سه منطقه لوکس شهر تهران(مناطق یک تا سه) به عنوان کانون واحدهای مسکونی بزرگ و گران قیمت با رشد مثبت بیشتر از میانگین رشد حجم معاملات مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل مواجه شد که حجم معاملات خرید مسکن در5 منطقه واقع در محدوده اصلی بافت های فرسوده شهری(مناطق 10 تا 14) نیز از حدود یک درصد تا حدود 18 درصد رشد کرد. حجم معاملات خرید مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران به ویژه در دو منطقه پرتقاضا وپرمعامله شهر تهران –مناطق 4 و 5- نیز، به شکل دیگری با افزایش مواجه شد که نشان دهنده استقبال متقاضیان از خرید واحدهای ریزمتراژ و کوچک متراژ در این مناطق است. حجم معاملات مسکن در این دو منطقه به دلیل حضور تقاضا در آنها طی ماه های قبل، در مرداد ماه با شیب ملایم افزایش پیدا کرد.تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در مرداد ماه نیز وضعیتی مشابه تغییرات نقطه ای در نرخ رشد حجم معاملات مسکن در این ماه را نشان می دهد؛جزئیات مربوط به کارنامه حجم معاملات خرید مسکن به تفکیک مناطق 22 گانه پایتخت که در شکل صورت وضعیت ریز بازار مسکن در مردادماه، نشان می دهد مرداد امسال، حجم معاملات خرید مسکن در سه منطقه اول تهران –مناطق بورس واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت- به ترتیب 5/ 36 درصد در منطقه یک، 2/ 27 درصد در منطقه 2 و 5/ 6 درصد در منطقه 3 نسبت به حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق طی تیرماه، افزایش یافت. کارنامه تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در مردادماه همچنین از بروز رشد مثبت در حجم معاملات 21 منطقه از شهر تهران حکایت دارد؛در این میان، دست کم معاملات خرید مسکن در 10منطقه شهر تهران شامل دو منطقه لوکس(مناطق یک و دو)، 5 منطقه مصرفی(مناطق 4، 6، 7، 8 و 22) و همچنین 3 منطقه واقع در محدوده اصلی بافت های فرسوده(10، 13 و 14)، با ...

ادامه مطلب  

مناطق داغ در بازار مسکن تهران  

درخواست حذف این مطلب
تشدید پیش رونق معاملات ملک، تعداد مناطق داغ بازار مسکن پایتخت را افزایش داد. اوضاع تابستانی بازار مسکن 22 منطقه نشان می دهد فروش ...دنیای اقتصاد- تشدید پیش رونق معاملات ملک، تعداد مناطق داغ بازار مسکن پایتخت را افزایش داد. اوضاع تابستانی بازار مسکن 22 منطقه نشان می دهد فروش آپارتمان در سه تیپ از مناطق، رشد 2 رقمی پیدا کرده؛ به طوری که در محله های لوکس (مناطق یک و دو)، حجم معاملات تا 20 درصد نسبت به تابستان 95 افزایش یافته و در منطقه 6 (مرکز)، رکورد بیشترین رشد خرید – 39 درصد- ثبت شده است. در معادله جدید معاملات مسکن، دو منطقه دارای بیشترین سهم فروش (4 و 5)، از رشد تدریجی برخوردار است.تازه ترین صورت وضعیت معاملات خرید مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران نشان می دهد، مرداد امسال هر سه تیپ واحدهای مسکونی اعم از واحدهای «لوکس»، «مصرفی» و آپارتمان های واقع در «بافت های فرسوده»، با استقبال قابل توجه متقاضیان خرید مسکن مواجه شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارنامه معاملات خرید مسکن به تفکیک سهم هریک از مناطق 22گانه پایتخت از کل معاملات ملک، در دومین ماه از فصل تابستان درحالی بروز «رشد مثبت» در کل شهر تهران در حجم معاملات خرید آپارتمان در هر سه نوع مناطق بافت فرسوده، لوکس و مصرفی را تایید می کند که در این ماه، رکورد بیشترین حجم فروش مسکن طی 39 ماه اخیر زده شد.مرداد امسال حجم کل معاملات خرید مسکن 5 درصد نسبت به مرداد سال گذشته افزایش یافت و به مرز 17 هزار فقره معامله خرید مسکن رسید؛ هر چند جزئیات تحولات مربوط به میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در هر یک از 22 منطقه شهر تهران به واسطه تفاوت در سطح قیمت ها و همچنین میزان تقاضا برای خرید مسکن، متفاوت است اما مرداد ماه امسال نرخ رشد حجم معاملات مسکن در 10 منطقه شهر تهران بیشتر از نرخ رشد حجم خرید و فروش مسکن در کل شهر به ثبت رسید. با این حال در این ماه، 8 منطقه شهر تهران (مناطق 9، 15، 16، 17، 18، 19، 20، 21) با رشد منفی در حجم معاملات خرید مسکن نسبت به مردادماه سال گذشته روبه رو شدند که عموما از میان مناطق جنوبی شهر تهران و نقاطی هستند که تسهیلات بانکی خرید مسکن از بابت مبلغ اقساط، فعلا در «استطاعت» متقاضیان کم درآمد خرید مسکن در این مناطق نیست.رکورد بیشترین رشد حجم معاملات مسکن در مردادماه امسال نسبت به مرداد سال گذشته، مربوط به منطقه 6 پایتخت با نزدیک 40 درصد رشد فروش آپارتمان بود؛این درحالی است که منطقه 22 نیز با 31 درصد رشد مثبت، دومین منطقه به لحاظ بیشترین نرخ رشد حجم معاملات خرید وفروش آپارتمان در این ماه نسبت به مرداد 95 بوده است. نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در منطقه 6 شهر تهران در حالی مردادماه به مرز 40 درصد رسید که در تیرماه نرخ رشد حجم معاملات مسکن در این منطقه نسبت به تیر95، معادل منفی 3 درصد بوده است. به این ترتیب، منطقه 6 شهر تهران در حالی رکورددار بیشترین نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در مرداد ماه نسبت به سایر مناطق شهر تهران است که کارشناسان این رکوردزنی را نوعی رشد معنادار در حجم معاملات خرید ملک در این منطقه عنوان می کنند. منطقه 6 شهر تهران به علت نزدیکی به مرکز کار وفعالیت پایتخت یکی از مناطق مصرفی بازار مسکن است که عمده متقاضیان خرید مسکن در این منطقه از میان افرادی هستند که قصد دارند برای در امان ماندن از ترافیک روزانه و همچنین نزدیک شدن به مرکز کار وفعالیت به خصوص مجاورت با محل کارشان، اقدام به خرید مسکن در این منطقه کنند؛عمده معاملات خرید مسکن در این منطقه عموما از سوی افرادی انجام می شود که قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود را دارند؛چرا که واحدهای مسکونی واقع در این منطقه عمدتا هم به لحاظ متراژ، هم به لحاظ سطح قیمت و هم از نظر عمربنا معمولا مقصد خانه اولی ها و متقاضیان خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ، ارزان قیمت و نوساز یا کم سن و سال نیست.در منطقه 22 شهر تهران نیز که با رشد 31درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مردادماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل مواجه شده است، حجم بالای عرضه واحدهای مسکونی واقع در برج های نوساز و آماده عرضه که به واسطه خالی بودن تمام واحدهای آنها معمولا با قیمت مناسب به بازار فروش معرفی می شوند موجب شده این منطقه دومین رکورددار تحقق بیشترین نرخ رشد در حجم فروش آپارتمان در میانه تابستان امسال باشد؛ متوسط قیمت فروش آپارتمان در منطقه 22 در مردادماه 3 میلیون و800 هزار تومان بوده است که عملا این منطقه کمترین فاصله قیمتی را با مثلا منطقه 11 به عنوان یکی از مناطق محدوده جنوبی تهران با متوسط قیمت 3 میلیون و300 هزار تومان دارد و حتی به سطحی نسبتا برابر با میانگین قیمت مسکن در منطقه 13 می رسد؛میانگین قیمت فروش مسکن در منطقه 13 طی مردادماه امسال 3 میلیون و900 هزار تومان گزارش شده است. همچنین متوسط قیمت فروش آپارتمان در منطقه 22، هم اکنون به طور متوسط 5/ 1 میلیون تومان از سطح متوسط قیمت آپارتمان در منطقه 5 و همچنین یک میلیون تومان از سطح متوسط قیمت مسکن در منطقه 4 کمتر است. این سطح قیمت در مقطع فعلی که موج تقاضا، بازار معاملات ملک را تا مرز رونق پیش برده، طبیعی است به رشد خیره کننده فروش آپارتمان در منطقه 22 در مقایسه با سایر مناطق منجر شود.پنج ویژگی منطقه ای بازار مسکنبه گزارش «دنیای اقتصاد»، جزئیات مربوط به نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران نشان می دهد بازار مسکن در این ماه دست کم با پنج ویژگی عمده همراه بوده است. اولین ویژگی، به «استقبال گروه های مختلف متقاضی خرید مسکن از هر سه نوع آپارتمان های لوکس، مصرفی و واحدهای مسکونی واقع در محدوده اصلی بافت فرسوده شهر تهران» برمی گردد؛ سه منطقه اول شهر تهران به لحاظ بیشترین رشد حجم معاملات خرید مسکن در ماه میانی تابستان نسبت به مدت مشابه سال قبل، از میان دو منطقه مصرفی(مناطق 6 و22) و یک منطقه شمالی(منطقه 2)پایتخت هستند. در این میان منطقه 6 با رشد 40درصدی، منطقه 12 با رشد 31 درصدی و منطقه 2 با رشد 20 درصدی، سه منطقه اول شهر تهران به لحاظ بروز بیشترین رشد مثبت در حجم معاملات خرید مسکن هستند. این در حالی است که علاوه بر این سه منطقه، مناطق یک، سه، هفت، هشت، 11، 12 و 13 شهر تهران نرخ رشدی بیش از میانگین نرخ رشد حجم کل معاملات مسکن در مرداد ماه را تجربه کردند که نشان دهنده استقبال متقاضیان خرید مسکن از هر سه نوع آپارتمان های واقع در مناطق لوکس، مصرفی معمولی و بافت های فرسوده است.مرداد امسال نه تنها حجم معاملات خرید مسکن در سه منطقه لوکس شهر تهران(مناطق یک تا سه) به عنوان کانون واحدهای مسکونی بزرگ و گران قیمت با رشد مثبت بیشتر از میانگین رشد حجم معاملات مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل مواجه شد که حجم معاملات خرید مسکن در5 منطقه واقع در محدوده اصلی بافت های فرسوده شهری(مناطق 10 تا 14) نیز از حدود یک درصد تا حدود 18 درصد رشد کرد. حجم معاملات خرید مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران به ویژه در دو منطقه پرتقاضا وپرمعامله شهر تهران –مناطق 4 و 5- نیز، به شکل دیگری با افزایش مواجه شد که نشان دهنده استقبال متقاضیان از خرید واحدهای ریزمتراژ و کوچک متراژ در این مناطق است. حجم معاملات مسکن در این دو منطقه به دلیل حضور تقاضا در آنها طی ماه های قبل، در مرداد ماه با شیب ملایم افزایش پیدا کرد.تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در مرداد ماه نیز وضعیتی مشابه تغییرات نقطه ای در نرخ رشد حجم معاملات مسکن در این ماه را نشان می دهد؛جزئیات مربوط به کارنامه حجم معاملات خرید مسکن به تفکیک مناطق 22 گانه پایتخت که در شکل صورت وضعیت ریز بازار مسکن در مردادماه، به تازگی در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است نشان می دهد مرداد امسال، حجم معاملات خرید مسکن در سه منطقه اول تهران –مناطق بورس واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت- به ترتیب 5/ 36 درصد در منطقه یک، 2/ 27 درصد در منطقه 2 و 5/ 6 درصد در منطقه 3 نسبت به حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق طی تیرماه، افزایش یافت. کارنامه تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در مردادماه همچنین از بروز رشد مثبت در حجم معاملات 21 منطقه از شهر تهران حکایت دارد؛در این میان، دست کم معاملات خرید مسکن در 10منطقه شهر تهران شامل دو منطقه لوکس(مناطق یک و دو)، 5 منطق ...

ادامه مطلب  

بازار مسکن در این مناطق تهران داغ است  

درخواست حذف این مطلب
اوضاع تابستانی بازار مسکن 22 منطقه نشان می دهد فروش آپارتمان در سه تیپ از مناطق، رشد 2 رقمی پیدا کرده؛ به طوری که در محله های لوکس (مناطق یک و دو)، حجم معاملات تا 20 درصد نسبت به تابستان 95 افزایش یافته و در منطقه 6 (مرکز)، رکورد بیشترین رشد خرید – 39 درصد- ثبت شده است. در معادله جدید معاملات مسکن، دو منطقه دارای بیشترین سهم فروش (4 و 5)، از رشد تدریجی برخوردار است.تازه ترین صورت وضعیت معاملات خرید مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران نشان می دهد، مرداد امسال هر سه تیپ واحدهای مسکونی اعم از واحدهای «لوکس»، «مصرفی» و آپارتمان های واقع در «بافت های فرسوده»، با استقبال قابل توجه متقاضیان خرید مسکن مواجه شد. به گزارش دنیای اقتصاد، کارنامه معاملات خرید مسکن به تفکیک سهم هریک از مناطق 22گانه پایتخت از کل معاملات ملک، در دومین ماه از فصل تابستان درحالی بروز «رشد مثبت» در کل شهر تهران در حجم معاملات خرید آپارتمان در هر سه نوع مناطق بافت فرسوده، لوکس و مصرفی را تایید می کند که در این ماه، رکورد بیشترین حجم فروش مسکن طی 39 ماه اخیر زده شد.مرداد امسال حجم کل معاملات خرید مسکن 5درصد نسبت به مرداد سال گذشته افزایش یافت و به مرز 17 هزار فقره معامله خرید مسکن رسید؛ هر چند جزئیات تحولات مربوط به میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در هر یک از 22 منطقه شهر تهران به واسطه تفاوت در سطح قیمت ها و همچنین میزان تقاضا برای خرید مسکن، متفاوت است اما مرداد ماه امسال نرخ رشد حجم معاملات مسکن در 10 منطقه شهر تهران بیشتر از نرخ رشد حجم خرید و فروش مسکن در کل شهر به ثبت رسید. با این حال در این ماه، 8 منطقه شهر تهران (مناطق 9، 15، 16، 17، 18، 19، 20، 21) با رشد منفی در حجم معاملات خرید مسکن نسبت به مردادماه سال گذشته روبه رو شدند که عموما از میان مناطق جنوبی شهر تهران و نقاطی هستند که تسهیلات بانکی خرید مسکن از بابت مبلغ اقساط، فعلا در «استطاعت» متقاضیان کم درآمد خرید مسکن در این مناطق نیست.رکورد بیشترین رشد حجم معاملات مسکن در مردادماه امسال نسبت به مرداد سال گذشته، مربوط به منطقه 6 پایتخت با نزدیک 40 درصد رشد فروش آپارتمان بود؛این درحالی است که منطقه 22 نیز با 31 درصد رشد مثبت، دومین منطقه به لحاظ بیشترین نرخ رشد حجم معاملات خرید وفروش آپارتمان در این ماه نسبت به مرداد 95 بوده است. نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در منطقه 6 شهر تهران در حالی مردادماه به مرز 40 درصد رسید که در تیرماه نرخ رشد حجم معاملات مسکن در این منطقه نسبت به تیر95، معادل منفی 3 درصد بوده است. به این ترتیب، منطقه 6 شهر تهران در حالی رکورددار بیشترین نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در مرداد ماه نسبت به سایر مناطق شهر تهران است که کارشناسان این رکوردزنی را نوعی رشد معنادار در حجم معاملات خرید ملک در این منطقه عنوان می کنند. منطقه 6 شهر تهران به علت نزدیکی به مرکز کار وفعالیت پایتخت یکی از مناطق مصرفی بازار مسکن است که عمده متقاضیان خرید مسکن در این منطقه از میان افرادی هستند که قصد دارند برای در امان ماندن از ترافیک روزانه و همچنین نزدیک شدن به مرکز کار وفعالیت به خصوص مجاورت با محل کارشان، اقدام به خرید مسکن در این منطقه کنند؛عمده معاملات خرید مسکن در این منطقه عموما از سوی افرادی انجام می شود که قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود را دارند؛چرا که واحدهای مسکونی واقع در این منطقه عمدتا هم به لحاظ متراژ، هم به لحاظ سطح قیمت و هم از نظر عمربنا معمولا مقصد خانه اولی ها و متقاضیان خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ، ارزان قیمت و نوساز یا کم سن و سال نیست.در منطقه 22 شهر تهران نیز که با رشد 31درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مردادماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل مواجه شده است، حجم بالای عرضه واحدهای مسکونی واقع در برج های نوساز و آماده عرضه که به واسطه خالی بودن تمام واحدهای آنها معمولا با قیمت مناسب به بازار فروش معرفی می شوند موجب شده این منطقه دومین رکورددار تحقق بیشترین نرخ رشد در حجم فروش آپارتمان در میانه تابستان امسال باشد؛ متوسط قیمت فروش آپارتمان در منطقه 22 در مردادماه 3 میلیون و800 هزار تومان بوده است که عملا این منطقه کمترین فاصله قیمتی را با مثلا منطقه 11 به عنوان یکی از مناطق محدوده جنوبی تهران با متوسط قیمت 3 میلیون و300 هزار تومان دارد و حتی به سطحی نسبتا برابر با میانگین قیمت مسکن در منطقه 13 می رسد؛میانگین قیمت فروش مسکن در منطقه 13 طی مردادماه امسال 3 میلیون و900 هزار تومان گزارش شده است. همچنین متوسط قیمت فروش آپارتمان در منطقه 22، هم اکنون به طور متوسط 5/ 1 میلیون تومان از سطح متوسط قیمت آپارتمان در منطقه 5 و همچنین یک میلیون تومان از سطح متوسط قیمت مسکن در منطقه 4 کمتر است. این سطح قیمت در مقطع فعلی که موج تقاضا، بازار معاملات ملک را تا مرز رونق پیش برده، طبیعی است به رشد خیره کننده فروش آپارتمان در منطقه 22 در مقایسه با سایر مناطق منجر شود.پنج ویژگی منطقه ای بازار مسکنجزئیات مربوط به نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران نشان می دهد بازار مسکن در این ماه دست کم با پنج ویژگی عمده همراه بوده است. اولین ویژگی، به «استقبال گروه های مختلف متقاضی خرید مسکن از هر سه نوع آپارتمان های لوکس، مصرفی و واحدهای مسکونی واقع در محدوده اصلی بافت فرسوده شهر تهران» برمی گردد؛ سه منطقه اول شهر تهران به لحاظ بیشترین رشد حجم معاملات خرید مسکن در ماه میانی تابستان نسبت به مدت مشابه سال قبل، از میان دو منطقه مصرفی(مناطق 6 و22) و یک منطقه شمالی(منطقه 2)پایتخت هستند. در این میان منطقه 6 با رشد 40درصدی، منطقه 12 با رشد 31 درصدی و منطقه 2 با رشد 20 درصدی، سه منطقه اول شهر تهران به لحاظ بروز بیشترین رشد مثبت در حجم معاملات خرید مسکن هستند. این در حالی است که علاوه بر این سه منطقه، مناطق یک، سه، هفت، هشت، 11، 12 و 13 شهر تهران نرخ رشدی بیش از میانگین نرخ رشد حجم کل معاملات مسکن در مرداد ماه را تجربه کردند که نشان دهنده استقبال متقاضیان خرید مسکن از هر سه نوع آپارتمان های واقع در مناطق لوکس، مصرفی معمولی و بافت های فرسوده است. مرداد امسال نه تنها حجم معاملات خرید مسکن در سه منطقه لوکس شهر تهران(مناطق یک تا سه) به عنوان کانون واحدهای مسکونی بزرگ و گران قیمت با رشد مثبت بیشتر از میانگین رشد حجم معاملات مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل مواجه شد که حجم معاملات خرید مسکن در5 منطقه واقع در محدوده اصلی بافت های فرسوده شهری(مناطق 10 تا 14) نیز از حدود یک درصد تا حدود 18 درصد رشد کرد. حجم معاملات خرید مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران به ویژه در دو منطقه پرتقاضا وپرمعامله شهر تهران –مناطق 4 و 5- نیز، به شکل دیگری با افزایش مواجه شد که نشان دهنده استقبال متقاضیان از خرید واحدهای ریزمتراژ و کوچک متراژ در این مناطق است. حجم معاملات مسکن در این دو منطقه به دلیل حضور تقاضا در آنها طی ماه های قبل، در مرداد ماه با شیب ملایم افزایش پیدا کرد.تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در مرداد ماه نیز وضعیتی مشابه تغییرات نقطه ای در نرخ رشد حجم معاملات مسکن در این ماه را نشان می دهد؛جزئیات مربوط به کارنامه حجم معاملات خرید مسکن به تفکیک مناطق 22 گانه پایتخت که در شکل صورت وضعیت ریز بازار مسکن در مردادماه، نشان می دهد مرداد امسال، حجم معاملات خرید مسکن در سه منطقه اول تهران –مناطق بورس واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت- به ترتیب 5/ 36 درصد در منطقه یک، 2/ 27 درصد در منطقه 2 و 5/ 6 درصد در منطقه 3 نسبت به حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق طی تیرماه، افزایش یافت. کارنامه تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در مردادماه همچنین از بروز رشد مثبت در حجم معاملات 21 منطقه از شهر تهران حکایت دارد؛در این میان، دست کم معاملات خرید مسکن در 10منطقه شهر تهران شامل دو منطقه لوکس(مناطق یک و دو)، 5 منطقه مصرفی(مناطق 4، 6، 7، 8 و 22) و همچنین 3 منطقه واقع در محدوده اصلی بافت های فرسوده(10، 13 و 14)، با رشد بیشتر از میانگین نرخ ...

ادامه مطلب  

رکود کشوری مسکن در خط پایان است؟  

درخواست حذف این مطلب
بازار کشوری مسکن مطابق آخرین دریافتی از وضعیت معاملات به خط پایان رکود رسید. سال گذشته به رغم بروز پیش رونق در بازار املاک ...بازار کشوری مسکن مطابق آخرین دریافتی از وضعیت معاملات به خط پایان رکود رسید. سال گذشته به رغم بروز پیش رونق در بازار املاک پایتخت، رکود در سایر شهرها با افت 40 درصدی معاملات خرید عمیق تر شد. با این حال، وضعیت دو ماه اخیر بازار خرید و فروش آپارتمان در کل کشور از رشد معاملات حکایت دارد و مشخص می کند تغییر فاز بازار مسکن تهران با تاخیر در حال سرایت به سایر شهرها است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در 31 مرکز استان اعلام شد.به گزارش ایران جیب به نقل از دنیای اقتصاد، بازار معاملات کشوری مسکن بعد از تعمیق رکود در سال 95، از اوایل امسال وارد مسیری شد که سال گذشته در بازار مسکن پایتخت شکل گرفت. دمای یکساله بازار مسکن در دو بعد عمده یعنی به لحاظ «حجم معاملات» و «متوسط قیمت»، براساس آخرین آمار استخراج شده از سامانه رهگیری مسکن و تازه ترین اطلاعات اعلام شده از دفتر اقتصاد مسکن، در حالی از رفتار متفاوت بازار کشوری معاملات ملک نسبت به بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد که سه منبع اطلاعاتی بازار مسکن از ورود معاملات کشوری به فاز جدید از ابتدای امسال خبر می دهند. هر چند کارنامه یکساله بازار مسکن از نبض متفاوت معاملات کشوری ملک در مقایسه با تحولات یک سال اخیر بازار خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران حکایت دارد، اما اولین آمارها از معاملات کشوری مسکن در سال 96، تحلیل رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و برآورد فعالان و مشاوران املاک مراکز استان ها نشان می دهد بازار کشوری مسکن به رغم تعمیق رکود در سال 95، هم اکنون وارد مسیری شده است که سال گذشته در تهران شکل گرفت و منجر به خروج بازار مسکن پایتخت از رکود و ورود آن به فاز پیش رونق شد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، اردیبهشت سال گذشته، مجموعا 60 هزار معامله خرید وفروش مسکن در قالب مبایعه نامه ملکی در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسید؛این درحالی است که اردیبهشت امسال این رقم به 100 هزار فقره معامله خرید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری افزایش یافت؛براساس ویژگی های بازار مسکن در دوره های رکود ورونق، کارشناسان معتقدند یکی از نشانگرهای خروج بازار معاملات مسکن کشوری از حالت رکود افزایش حجم ماهانه معاملات خرید مسکن به حدود 100 هزار واحد مسکونی است. به این معنا که به اعتقاد کارشناسان زمانی می توان ادعا کرد که بازار مسکن از فاز رکود خارج شده و در حال ورود به دوره پیش رونق است که حجم معاملات خرید مسکن کشور در هر ماه به 100 هزار فقره معامله واحد مسکونی برسد.با این حال، جغرافیای کشوری معاملات مسکن در حالی از شکل گیری دو جهت هماهنگ در تغییر فاز بازار مسکن پایتخت طی یک سال گذشته حکایت می کند که بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها، سال گذشته مسیری کاملا متفاوت با آنچه طی یک سال اخیر در شهر تهران شکل گرفت را تجربه کرد. طی یک سال گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران 5 درصد افزایش یافت؛این درحالی است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت نیز در همین بازه زمانی ریزنوسا ن 5 درصدی را تجربه کرد؛بازار معاملات مسکن شهر تهران درحالی سال گذشته با افزایش حجم معاملات و ریزنوسان 5 درصدی قیمت از ابتدای سال با عبور از دوره رکود به فاز پیش رونق وارد شد که کارنامه یک سال گذشته بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها روندی متفاوت یعنی «تعمیق رکود» در بازار مسکن دیگر شهرهای کشور را گزارش می کند.روند متفاوت در بازار کشوری مسکنبه گزارش «دنیای اقتصاد»، وضعیت کشوری بازار معاملات مسکن طی سال 95 نه تنها با دمای بازار معاملات ملک 31 مرکز استان در سال 94 متفاوت بود، بلکه روند خرید وفروش آپارتمان در کشور در سال گذشته از سوی دیگر به طور کلی وضعیتی کاملا متفاوت با مسیر طی شده در بازار مسکن پایتخت را تجربه کرد.سال 95 به رغم افزایش 17 درصدی میانگین قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، حجم معاملات خرید آپارتمان 40 درصد کاهش یافت؛ این درحالی است که در مدت مشابه سال قبل -یک سال 94- حجم معاملات خرید مسکن تنها 17 درصد افت کرد و متوسط کشوری قیمت مسکن نیز با ریزنوسان 5/ 1 درصدی همراه شد. سال 94 حجم معاملات مسکن در شهر تهران 10 درصد افت کرد. از سوی دیگر درحالی که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی یکسال 95 معادل 5 درصد افزایش یافت، بازار کشوری معاملات خرید وفروش ملک در سایر مراکز استان ها با افت 40 درصدی در حجم معاملات همراه شد و به رغم بروز ریزنوسان جزئی- حدود 5 درصدی- در میانگین قیمت خرید مسکن در پایتخت، میانگین قیمت کشوری مسکن 17 درصد افزایش یافت. یافته های «دنیای اقتصاد» از تازه ترین آمارهای مربوط به تحولات کشوری قیمت مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن استخراج شده است و همچنین برآوردهای صورت گرفته از تحولات یک ساله حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در 31 مرکز استان، نشان می دهد درحالی که طی یکسال گذشته بازار معاملات مسکن در شهر تهران وارد فاز «پیش رونق» شده است، «رکود معاملات ملک» در سایر شهرهای کشور «عمیق تر» شده و این دو جهت ناهماهنگ بین روند یکساله بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرهای کشور، نشان دهنده همان دو مسیر متفاوتی است که در یک طرف آن بازار مسکن شهر تهران و در سمت دیگر بازار معاملات مسکن سایر شهرهای کشور قرار دارد. این درحالی است که کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن در شهرهای مختلف، پیش بینی می کنند از ابتدای امسال بازار کشوری معاملات مسکن حرکت در مسیر سال گذشته بازار مسکن شهر تهران را آغاز کرده است؛تحلیل های کارشناسی حاکی است معاملات کشوری مسکن در سال 96 با استارت خروج از رکود از ابتدای سال، طی ماه های پیش رو به سمت فاز پیش رونق حرکت خواهد کرد. این درحالی است که صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقدند امسال بازار مسکن شهر تهران وارد فاز رونق می شود و مطابق با روال معمول همیشگی که بازار مس ...

ادامه مطلب  

رکود بازار مسکن در خط پایان؟  

درخواست حذف این مطلب
سال گذشته به رغم بروز پیش رونق در بازار املاک پایتخت، رکود در سایر شهرها با افت 40 درصدی معاملات خرید عمیق تر شد. با این حال، وضعیت دو ماه اخیر بازار خرید و فروش آپارتمان در کل کشور از رشد معاملات حکایت دارد و مشخص می کند تغییر فاز بازار مسکن تهران با تاخیر در حال سرایت به سایر شهرها است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در 31 مرکز استان اعلام شد.بازار معاملات کشوری مسکن بعد از تعمیق رکود در سال 95، از اوایل امسال وارد مسیری شد که سال گذشته در بازار مسکن پایتخت شکل گرفت. دمای یکساله بازار مسکن در دو بعد عمده یعنی به لحاظ «حجم معاملات» و «متوسط قیمت»، براساس آخرین آمار استخراج شده از سامانه رهگیری مسکن و تازه ترین اطلاعات اعلام شده از دفتر اقتصاد مسکن، در حالی از رفتار متفاوت بازار کشوری معاملات ملک نسبت به بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد که سه منبع اطلاعاتی بازار مسکن از ورود معاملات کشوری به فاز جدید از ابتدای امسال خبر می دهند. به گزارش دنیای اقتصاد، هر چند کارنامه یکساله بازار مسکن از نبض متفاوت معاملات کشوری ملک در مقایسه با تحولات یک سال اخیر بازار خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران حکایت دارد، اما اولین آمارها از معاملات کشوری مسکن در سال 96، تحلیل رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و برآورد فعالان و مشاوران املاک مراکز استان ها نشان می دهد بازار کشوری مسکن به رغم تعمیق رکود در سال 95، هم اکنون وارد مسیری شده است که سال گذشته در تهران شکل گرفت و منجر به خروج بازار مسکن پایتخت از رکود و ورود آن به فاز پیش رونق شد. اردیبهشت سال گذشته، مجموعا 60 هزار معامله خرید وفروش مسکن در قالب مبایعه نامه ملکی در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسید؛این درحالی است که اردیبهشت امسال این رقم به 100 هزار فقره معامله خرید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری افزایش یافت؛براساس ویژگی های بازار مسکن در دوره های رکود ورونق، کارشناسان معتقدند یکی از نشانگرهای خروج بازار معاملات مسکن کشوری از حالت رکود افزایش حجم ماهانه معاملات خرید مسکن به حدود 100 هزار واحد مسکونی است. به این معنا که به اعتقاد کارشناسان زمانی می توان ادعا کرد که بازار مسکن از فاز رکود خارج شده و در حال ورود به دوره پیش رونق است که حجم معاملات خرید مسکن کشور در هر ماه به 100 هزار فقره معامله واحد مسکونی برسد. با این حال، جغرافیای کشوری معاملات مسکن در حالی از شکل گیری دو جهت هماهنگ در تغییر فاز بازار مسکن پایتخت طی یک سال گذشته حکایت می کند که بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها، سال گذشته مسیری کاملا متفاوت با آنچه طی یک سال اخیر در شهر تهران شکل گرفت را تجربه کرد. طی یک سال گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران 5 درصد افزایش یافت؛این درحالی است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت نیز در همین بازه زمانی ریزنوسا ن 5 درصدی را تجربه کرد؛بازار معاملات مسکن شهر تهران درحالی سال گذشته با افزایش حجم معاملات و ریزنوسان 5 درصدی قیمت از ابتدای سال با عبور از دوره رکود به فاز پیش رونق وارد شد که کارنامه یک سال گذشته بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها روندی متفاوت یعنی «تعمیق رکود» در بازار مسکن دیگر شهرهای کشور را گزارش می کند.روند متفاوت در بازار کشوری مسکنوضعیت کشوری بازار معاملات مسکن طی سال 95 نه تنها با دمای بازار معاملات ملک 31 مرکز استان در سال 94 متفاوت بود، بلکه روند خرید وفروش آپارتمان در کشور در سال گذشته از سوی دیگر به طور کلی وضعیتی کاملا متفاوت با مسیر طی شده در بازار مسکن پایتخت را تجربه کرد.سال 95 به رغم افزایش 17 درصدی میانگین قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، حجم معاملات خرید آپارتمان 40 درصد کاهش یافت؛ این درحالی است که در مدت مشابه سال قبل -یک سال 94- حجم معاملات خرید مسکن تنها 17 درصد افت کرد و متوسط کشوری قیمت مسکن نیز با ریزنوسان 5/ 1 درصدی همراه شد. سال 94 حجم معاملات مسکن در شهر تهران 10 درصد افت کرد. از سوی دیگر درحالی که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی یکسال 95 معادل 5 درصد افزایش یافت، بازار کشوری معاملات خرید وفروش ملک در سایر مراکز استان ها با افت 40 درصدی در حجم معاملات همراه شد و به رغم بروز ریزنوسان جزئی- حدود 5 درصدی- در میانگین قیمت خرید مسکن در پایتخت، میانگین قیمت کشوری مسکن 17 درصد افزایش یافت. یافته ها از تازه ترین آمارهای مربوط به تحولات کشوری قیمت مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن استخراج شده است و همچنین برآوردهای صورت گرفته از تحولات یک ساله حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در 31 مرکز استان، نشان می دهد درحالی که طی یکسال گذشته بازار معاملات مسکن در شهر تهران وارد فاز «پیش رونق» شده است، «رکود معاملات ملک» در سایر شهرهای کشور «عمیق تر» شده و این دو جهت ناهماهنگ بین روند یکساله بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرهای کشور، نشان دهنده همان دو مسیر متفاوتی است که در یک طرف آن بازار مسکن شهر تهران و در سمت دیگر بازار معاملات مسکن سایر شهرهای کشور قرار دارد. این درحالی است که کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن در شهرهای مختلف، پیش بینی می کنند از ابتدای امسال بازار کشوری معاملات مسکن حرکت در مسیر سال گذشته بازار مسکن شهر تهران را آغاز کرده است؛تحلیل های کارشناسی حاکی است معاملات کشوری مسکن در سال 96 با استارت خروج از رکود از ابتدای سال، طی ماه های پیش رو به سمت فاز پیش رونق حرکت خواهد کرد. این درحالی است که صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقدند امسال بازار مسکن شهر تهران وارد فاز رونق می شود و مطابق با روال معمول همیشگی که بازار مسکن سایر شهرهای کشور با تاخیر یک تا دو فصل از تحولات بازار مسکن پایتخت تاثیر می پذیرد، عمق رکود در بازار معاملات سا ...

ادامه مطلب  

نرخ سود بانکی در حال افزایش است/ دولت یازدهم به گرانی ها بی توجه است/ افزایش نجومی اجاره و ناامیدی مستاجران/ سکوت دولت در برابر گوشت ۵۵ هزار تو  

درخواست حذف این مطلب
کیهان نوشته است: گوشت ۵۵ هزار تومانی هم مسئولان دولت یازدهم و ستاد تنظیم بازار را حساس نکرده و آن ها همچنان نسبت به گرانی دو ماهه گوشت قرمز و سایر کالاهای اساسی مورد نیاز مردم سکوت کرده و کاری نمی کنند. این روزها مدیریت بازار کالاهای اساسی مردم از دست دولتمردان تدبیر و امید در رفته و اغلب مردم بابت گرانی اقلام مصرفی سفره هایشان از دست دولتمردان گله مندند. برنج، مرغ، پیاز، گوشت، تخم مرغ و بسیاری از کالاهایی که اغلب مردم با آنها سر و کار دارند در ماه های اخیر با افزایش قیمت بی سابقه ای روبه رو بوده و هیچ کدام از دولتمردان هم در این زمینه پاسخگو نیستند. یکی از کالاهایی که گرانی آن در دو ماه گذشته مردم را اذیت کرده، گوشت قرمز است.* همشهری– حذف و اضافه مجوزهای کسب وکار به کابینه دوازدهم رسیدهمشهری نوشته است: ششمین گزارش رسمی وزارت اقتصاد از روند حذف و اضافه مجوزهای کسب و کار نشان می دهد که در ۶ سال گذشته با وجود حذف داوطلبانه برخی از مجوزهای غیرضرور بر سر فعالان اقتصادی و مردم، همچنان مجوزهای زیادی وجود دارند که برای حذف آنها گام جدی برداشته نشده است، به نحوی که در ۲سال ۹۴و ۹۵، البته تا پایان خرداد سال گذشته بالغ بر ۱۰۷۵مجوز در دستور بررسی هیأت ویژه مقررات زدایی قرار دارد و براساس قاعده بیست – هشتاد وزارت اقتصاد، در گزارش ششم تنها به ارزیابی ۲۰درصد از مجوزهایی رسیدگی شده که ۸۰ درصد از فضای کسب و کار را تحت تأثیر خود قرار داده است. قاعده ای که باعث شده تا نام برخی وزارتخانه ها و دستگاه های اجرایی دولتی و غیردولتی از فهرست هیأت ویژه مقررات زدایی خارج شوند.به گزارش همشهری، در گزارش ششم هیأت ویژه مقررات زدایی تنها به وضعیت همکاری مراجع صدور مجوزهای کسب و کار با دبیرخانه هیأت مقررات زدایی تا پایان خرداد ۹۵اشاره و تأکید شده است که طی سال های ۹۴و ۹۵، تعداد ۱۰۷۵مجوز در سامانه پایگاه مجوزهای کسب و کار بارگذاری شده که از مجموع ۶۴۸مجوز بررسی شده در این مدت تنها ۲۵۴مجوز به تأیید نهایی هیأت یادشده رسیده است.این گزارش می افزاید در گزارش منتهی به خرداد ۹۵تعداد ۶۳مجوز صادره از سازمان محیط زیست، ۴۷مجوز وزارت صنعت، معدن و تجارت و ۲۱مجوز وزارت نیرو به تصویب هیأت ویژه مقررات زدایی رسیده و هنوز پرونده مجوزهای صادره از سوی بانک مرکزی (۳۷مجوز)، وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات (۴۱مجوز)، وزارت ورزش و جوانان (۴مجوز)، معاونت امور زنان ریاست جمهوری (یک مجوز)، وزارت راه و شهرسازی (۱۲۹مجوز)، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی (۷۷مجوز)، سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی (۱۴مجوز)، سازمان امور مالیاتی کشور (۱۵مجوز)، سازمان خصوصی سازی (۶مجوز)، بیمه مرکزی (۴۶مجوز)، معاونت نظارت بر خزانه داری (۲۲مجوز) و سازمان سرمایه گذاری خارجی (یک مجوز) تعیین تکلیف نشده است.– تراکم مجوزها در هیأت مقررات زداییتازه ترین اظهارنظر یک مقام مسئول نشان می دهد که در ۶ سال اخیر از مجموعه ۲۱۰۰مجوز احصا شده، ۱۲۰۰مجوز بررسی و حدود ۴۰۰مجوز حذف شده و هنوز ۸۰۰مجوز در اولویت بررسی قرار دارند. حسین میرشجاعیان، معاون وزیر اقتصاد و دبیر هیأت ویژه مقررات زدایی در گفت وگو با همشهری اظهار کرده، روش این هیأت برای حذف مجوزها به کارگیری قاعده بیست- هشتاد خواهد بود، یعنی به سراغ ۲۰درصد مجوزهایی که ۸۰درصد فضای کسب و کار را متاثر می کند، رفته ایم که این موارد را معمولا اتاق های بازرگانی اعلام می کنند.این قاعده باعث شده تا نام سازمان تعزیرات حکومتی، سازمان مدیریت بحران، سازمان برنامه و بودجه، معاونت حقوقی رئیس جمهور، سازمان پزشکی قانونی، نیروی انتظامی و وزارتخانه های دفاع، امور خارجه و اطلاعات که پیش از این اقدام به ارائه اطلاعات نکرده بودند، در گزارش جدید هیأت ویژه مقررات زدایی حذف شود. تراکم مجوزهای کسب و کار از یک سو و برگزاری حداکثر ۸جلسه هیأت ویژه مقررات زدایی از سوی دیگر نشان دهنده این است که این روند در دولت دوازدهم هم ادامه خواهد داشت و فعالان بخش خصوصی برای برداشته شدن همه مجوزهای غیرضرور و سامان دادن به مجوزهای کسب و کار باید بازهم صبر کنند.وزارت اقتصاد در گزارش سال ۹۴خود تنها از ۲وزارتخانه جهادکشاورزی و صنعت، معدن و تجارت نام برده که گام های مؤثرتری نسبت به دیگر وزارتخانه ها و دستگاه های مسئول برداشته اند و تصمیم برای ایجاد پنجره واحد کسب و کار هم تاکنون ثمر بخش نبوده است. گزارش یادشده نشان می دهد که از مجموع ۴۹۶۴خدمت ارائه شده از سوی ۲۰دستگاه دولتی و غیردولتی برای احصای مجوزهای لازم برای کسب و کار تنها ۵۶خدمت به صورت الکترونیکی و ۴۹۰۸خدمت همچنان به صورت غیرالکترونیکی و سنتی ارائه می شود.براساس اعلام وزارت اقتصاد و دارایی وزارتخانه های بهداشت، درمان و آموزش پزشکی، فرهنگ و ارشاد اسلامی، کشور، راه و شهرسازی و سازمان غذا و دارو از همکاری برای سر و سامان دادن به مراحل و خدمات لازم جهت مجوزهای کسب و کار دست کم تا ۱۵فروردین ۹۵خودداری کرده اند.* وطن امروز– افزایش نجومی اجاره و ناامیدی مستاجرانوطن امروز درباره بازار اجاره گزارش داده است: آن چیزی که دولت منتقد آن بود در بازار مسکن رخ داد و مسکن دچار رکود تورمی شد.به گزارش «وطن امروز»، آمارهای رسمی نشان می دهد بازار مسکن بشدت دچار رکود است اما در کنار آن پدیده گرانی بی حد و مرز اجاره بها گریبانگیر مستاجران شده است. برخی کارشناسان، کاهش سود بانکی و نوسانات بازار سرمایه را علت اصلی این موضوع می دانند تا جایی که بسیاری از صاحبخانه ها دیگر تمایلی به دریافت رهن ندارند و اصرار به افزایش میزان اجاره دارند. تمایل صاحبخانه ها به دریافت اجاره به علت کاهش سود بانکی است اما افزایش ناگهانی اجاره بها بسیار ناامیدکننده است. به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، در حالی که به گفته بسیاری از کارشناسان نهایت افزایش قیمت در بازار اجاره ۱۵ درصد است اما گزارش های میدانی از افزایش ۴۰درصدی اجاره در ۲ هفته گذشته خبر می دهد.این روزها اوضاع و احوال بازار اجاره مسکن اصلا مناسب نیست و طی ۲ هفته گذشته قیمت های اجاره، نجومی افزایش یافته است. به گفته بسیاری از کارشناسان مسکن، قیمت های اجاره طی ۲ هفته گذشته نسبت به ماه قبل افزایش ناگهانی داشته که این موضوع در سال های گذشته به این شدت نبوده است. بانک مرکزی درباره آخرین وضعیت معاملات در تیر ماه گزارشی ارائه کرد که در این بین منطقه ۱۲ رکورددار افزایش قیمت های اجاره در بین مناطق بیست ودوگانه تهران شده است. در تیر ماه سال ۱۳۹۶، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۲/۴۶ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲/۱ و ۲/۶ درصد افزایش نشان می دهد. بنا بر این گزارش، بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۲ (معادل ۱۳ درصد) و بیشترین میزان کاهش به منطقه یک (معادل ۳/۱ درصد) تعلق دارد. در میان مناطق بیست ودوگانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۴/۹۷ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۷/۲۲ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام یادشده نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳/۱ درصد کاهش و ۵/۶ درصد افزایش نشان می دهد.– افزایش ۴۰ درصدی اجاره در ۲ هفته گذشتهیک مشاور املاک گفت: در ۲ هفته گذشته قیمت های اجاره افزایش ۴۰ درصدی را تجربه کرده اند و مستاجران از این بابت بسیار ناراحت هستند. وی با اشاره به اینکه قیمت های اجاره در ماه گذشته تا ۳۰ درصد نیز افزایش یافته بود، گفت: در عرض ۲ هفته ۱۰ درصد بر نرخ های اجاره افزوده شده و قیمت های اجاره کمتر از ۷۰۰ هزار تومان نیز نیست، این در حالی است که واحدهای مسکونی پارکینگ دار نیز قیمت های نجومی تر دارند. این مشاور املاک تصریح کرد: به دلیل کاهش نرخ های سود بانکی، میزان رهن کامل واحدها بسیار کم شده به طوری که با ۳۰ میلیون تومان رهن کامل هیچ واحدی در این منطقه پیدا نمی شود مگر اینکه ماهانه حداقل ۳۰۰ هزار تومان اجاره بدهند.– نایاب شدن رهن کامل در مناطق جنوبی تهرانیک مشاور املاک دیگر نیز با اشاره به اینکه قیمت های اجاره در یک کوچه با کوچه دیگر متفاوت است، گفت: متاسفانه در محدوده های جنوبی تهران قیمت های رهن نسبت به سایر مناطق بیشتر است و این به دلیل تراکم جمعیتی زیاد در این منطقه است. وی در ادامه تصریح کرد: قیمت اجاره یک واحد مسکونی در محدوده مختاری حدود یک میلیون تومان است، در حالی که سال گذشته قیمت های رهن حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ تومان بوده است. این مشاور املاک اظهار داشت: رکود در بازار خرید و فروش مسکن دلیل اصلی افزایش اجاره بهاست و این امر بهانه مناسبی برای مالکان بی انصاف شده است.– رکود تورمی در بازار مسکن حاکم شدحمید رضا عباسیان، کارشناس مسکن با اشاره به اینکه کشور با شرایط اقتصادی رکود تورمی روبه رو شده، گفت: در حاضر وجود خانه های خالی در کشور و از سوی دیگر عدم توانایی مردم برای خرید واحدهای مسکونی باعث افزایش قیمت های نجومی اجاره در این بخش شده است. وی در ادامه افزود: می توان با ایده اجاره دادن این واحدهای خالی در کشور بخش اجاره مسکن را ساماندهی کرد.عباسیان تصریح کرد: در بسیاری از کشورها در بحث اجاره دولت ورود مستقیم دارد و با اجاره دادن ساختمان های دولتی، حوزه ساخت و ساز و بویژه بخش اجاره ساماندهی می شود. براساس این گزارش، چندی پیش بانک مرکزی از آخرین تحولات اجاره های مسکن گزارشی ارائه کرد که در تیرماه سال ۱۳۹۶ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و ۳/۹ درصد رشد نشان می دهد. حسن محتشم، رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران نیز در این باره به «وطن امروز» گفت: افزایش قیمت اجاره بها به علت رشد قیمت واحدهای کوچک و متوسط و نیاز مستاجران به چنین واحدهایی است. علاوه بر این موضوع افزایش میزان تقاضا نسبت به عرضه در پی کاهش ساخت وساز مسکن رخ داده است. وی افزود: البته افزایش ۴۰ درصدی قیمت اجاره بها سراسری نیست و در برخی مناطق به موجب میزان افزایش ساختمان و واحد مسکونی است که ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش قیمت اجاره بها را شاهد هستیم. وی یکی دیگر از عوامل رشد اجاره بها را افزایش نرخ ازدواج و طلاق دانسته و افزود: کاهش درآمد و افزایش هزینه زندگی موجب شده کمتر کسی به فکر خرید خانه باشد و این بر تعداد مستاجران می افزاید و تقاضا را افزایش می دهد. محتشم سیاست های انقباضی دولت یازدهم و کاهش ساخت وساز را یکی از مهم ترین علل کاهش عرضه عنوان کرد و گفت: جهش قیمتی مسکن بزودی آغاز می شود و با توجه به نیاز انباشته مردم رکود تورمی در مسکن را شاهد خواهیم بود.وی افزود: وزیر مسکن دولت دوازدهم باید خود را با تیم اقتصادی دولت همراهی کند چرا که سهم بخش مسکن بر کل اقتصاد بیش از ۱۵ درصد است. وزیر راه وشهرسازی باید براساس سیاست های کلان راهبردهای خود را پیش ببرد و گروهی را مامور کند تا اوضاع اقتصاد مسکن را تحلیل و برای رفع ضعف ها و مشکلات تلاش کنند.۹۰ درصد ساخت وسازها در شهر تهران توسط افراد فاقد صلاحیت احداث می شود. حسن قربانخانی، رئیس سازمان نظام مهندسی تهران درباره اجرای قانون ورود افراد دارای صلاحیت به عرصه ساخت وساز به فارس گفت: دلیل اصلی پایین بودن کیفیت ساخت وساز، نبود افراد متخصص در فرآیند ساخت وساز است، چرا که ساخت وساز محصول یک فرآیند است که هم باید طراحی و نظارت درست باشد و هم توسط افراد واجد شرایط و دارای صلاحیت ایجاد شود. وی ادامه داد: در حال حاضر ۹۰ درصد ساختمان های احداث شده در تهران توسط تولیدکنندگان و به صرف اینکه آن افراد سرمایه دارند ساخته می شود و به عبارتی این ساخت وسازها توسط افراد غیرمتخصص انجام می شود. قربانخانی تأکید کرد: این افراد که فقط به صرف داشتن سرمایه وارد عرصه ساخت وساز می شوند، درصدد هستند مهندسان ناظر را به نوعی کنار زده و از مصالح ساختمانی غیراستاندارد استفاده کنند. وی اضافه کرد: متأسفانه به رغم اینکه در ماده ۴ قانون نظام مهندسی تأکید شده است هر فردی که وارد عرصه ساخت وساز می شود باید دارای صلاحیت باشد اما می بینیم هیچ گوش شنوایی برای آن نیست. وی با تأکید بر اینکه قطعاً وقتی مردم از فروشندگان مسکن درخواست بیمه تضمین کیفیت، شناسنامه فنی و ملکی و مجری ذی صلاح را داشته باشند، کیفیت ساخت وساز روز به روز افزایش خواهد یافت، گفت: به هر حال باید ماده ۴ قانون نظام مهندسی که می گوید هر فردی وارد عرصه ساخت وساز می شود، دارای صلاحیت باشد باید یک روزی و از یک نقطه ای آغاز شود.* کیهان– سکوت دولت در برابر گوشت ۵۵ هزار تومانیکیهان نوشته است: گوشت ۵۵ هزار تومانی هم مسئولان دولت یازدهم و ستاد تنظیم بازار را حساس نکرده و آن ها همچنان نسبت به گرانی دو ماهه گوشت قرمز و سایر کالاهای اساسی مورد نیاز مردم سکوت کرده و کاری نمی کنند. این روزها مدیریت بازار کالاهای اساسی مردم از دست دولتمردان تدبیر و امید در رفته و اغلب مردم بابت گرانی اقلام مصرفی سفره هایشان از دست دولتمردان گله مندند. برنج، مرغ، پیاز، گوشت، تخم مرغ و بسیاری از کالاهایی که اغلب مردم با آنها سر و کار دارند در ماه های اخیر با افزایش قیمت بی سابقه ای روبه رو بوده و هیچ کدام از دولتمردان هم در این زمینه پاسخگو نیستند. یکی از کالاهایی که گرانی آن در دو ماه گذشته مردم را اذیت کرده، گوشت قرمز است.قیمت این ماده پروتئینی از حدود ۷۰ روز پیش به شدت در مسیر افزایش قرار گرفته و آخرین گزارش های میدانی حاکی از رسیدن قیمت ۵۵ هزار تومانی گوشت گوسفندی دارد.در مورد گرانی گوشت دلایل متعددی در رسانه ها بیان می شود. برخی ها صحبت از قاچاق دام به کشورهای همسایه می کنند. برخی دیگر تصمیم وزارت جهاد کشاورزی را برای صادرات گوشت قرمز در برخی از نواحی غربی در این زمینه تاثیرگذار می دانند. عده ای دیگر هم گرمای هوا را دلیل اصلی گرانی گوشت می دانند.اما به نظر می رسد رها شدن بازار از سوی دولت مهم ترین دلیل گرانی گوشت در دو ماه گذشته باشد. از دو ماه قبل به خصوص در هفته های منتهی به انتخابات دوازدهم ریاست جمهوری مسئولان دولت از جمله مسئولان ستاد تنظیم بازار با رها کردن مدیریت بازار تمام تمرکز خود را روی پیروزی حسن روحانی در انتخابات معطوف کردند.محمد شریعتمداری رئیس ستاد تنظیم بازار دولت یازدهم که برای ریاست در ستاد انتخاباتی حسن روحانی از معاونت اجرایی رئیس جمهور استعفا داد، عملا تشکیل جلسات ستاد تنظیم بازار را به حالت تعلیق درآورد. محسن بهرامی ارض اقدس، عضو اتاق بازرگانی هم که مسئولیت دبیری ستاد تنظیم بازار را بر عهده دارد یا با سفر به کشورهای خارجی از جمله مصر به دنبال حاشیه سازی بوده و یا در رسانه ها مدام از مدیریت وزارت جهاد کشاورزی بر بازار انتقاد می کند.ارض اقدس که از طرفداران پروپاقرص تشکیل وزارت بازرگانی است، در ماه های اخیر به جای رسیدگی به وضعیت گرانی گوشت مدام در رسانه ها از محمود حجتی و مدیرانش در وزارت جهاد کشاورزی انتقاد کرد و آنها را عامل گرانی ها دانست.او در اظهار نظری عجیب گرانی مرغ تا مرز ۸ هزار و ۵۰۰ تومان را هم مسئله ای طبیعی دانست تا مشخص شود او اصلا این گرانی ها را مشکلی به حساب نمی آورد که بخواهد در ستاد تنظیم بازار به آنها رسیدگی کند!مسئولان وزارت جهاد کشاورزی هم در این مدت با شانه خالی کردن از مسئولیت تنظیم بازار تنها با اعلام آمار ارقامی از تزریق گوشت یخی به وسیله شرکت پشتیبانی امور دام وعده ارزانی به مردم می دهند اما این وعده ها هیچ کدام عملیاتی نشده تا رفته رفته گوشت از سفره های مردم رخت بربندد. در مجموع گرانی کالاهای اساسی شرایطی را به وجود آورده که اکثر مردم خواستار پایان یافتن وضعیت معلق بین دو دولت یازدهم و دوازدهم باشند، تا شاید دولتمردان دوازدهم فکری برای مدیریت قیمت های سر به فلک کشیده کالاهای اساسی بکنند.گفتنی است در ادامه روند گرانی گوشت قرمز که در یکسال گذشته از حدود ۳۰ هزار تومان به بیش از ۵۰ هزار تومان رسیده، بسیاری از مردم قادر به تأمین این ماده غذایی نیستند. افراد طبقه متوسط و ضعیف جامعه بعضا با حضور در قصابی ها درخواست خرید تنها چند صد گرم گوشت، به اندازه پول خود را دارند که برخی قصابی ها حاضر به فروش این مقادیر اندک نیستند. بنابراین گوشت قرمز مدتی است از سفره بخشی از افراد جامعه رخت بربسته که این موضوع آثار نامناسبی در سلامت جامعه برجای خواهد گذاشت.– بی انضباطی پولی بی سابقه در تاریخ کشورکیهان نوشته است: پایه پولی کشور که نشان دهنده پول چاپ شده توسط دولت می باشد در دوره حسن روحانی با افزایشی معادل هشت سال دولت های نهم و دهم، به رقم نجومی و خیره کننده ۸۴ هزار میلیارد تومان رسید.بر اساس گزارش بانک مرکزی، در پایان تیر ۱۳۹۲ حجم پایه پولی کشور ۹۵ هزار و ۸۰۴ میلیارد تومان بود که به منزله چاپ ۸۰ هزار میلیارد تومان پول پرقدرت در هشت سال عمر دولت های نهم و دهم (پایان تیر ۱۳۸۴ تا پایان تیر ۱۳۹۲) می باشد.لازم به ذکر است که حدود ۵۰ هزار میلیارد تومان از این رقم، مربوط به خط اعتباری مسکن مهر بود زیرا دولت قبل حدود ۵۰ هزار میلیارد تومان پول چاپ کرد تا صرف ساخت مسکن مهر شود. این مسئله بارها از سوی مسئولان دولت فعلی مورد انتقاد واقع شده است. (در حالی که رقم مورد استفاده بخش مسکن به نوعی قسمت عمده اش به جریان تولید برگشته و از طریق کاهش قیمت مسکن می تواند به کاهش تبعات تورمی چاپ پول بیانجامد)بر اساس گزارشی که مشرق منتشر کرده است، با این حال بر اساس آمارهای بانک مرکزی، در ۴۴ ماه عمر دولت یازدهم (ابتدای مرداد ۱۳۹۲ تا پایان اسفند ۱۳۹۵) بیش از ۸۴ هزار میلیارد تومان پول پرقدرت چاپ شده است.لذا دولت یازدهم در دوره چهار ساله خود، بیشتر از کل هشت سال دولت احمدی نژاد، پول چاپ کرده است. این در حالی است که مسئولان دولت یازدهم بارها و بارها از چاپ پول در دولت قبل گلایه کرده و میزان چاپ پول در آن دولت را مورد انتقاد خود قرارداده بودند. به عبارت دیگر با وجود تمسخر دولت قبل از سوی مسئولان دولت یازدهم بابت چاپ بی رویه پول پرقدرت و افزایش پایه پولی، دولت فعلی گوی سبقت را در این زمینه ربوده است.در مذمت چاپ پول بهتر است به سخنان پیمان قربانی معاون اقتصادی بانک مرکزی در دولت یازدهم رجوع کنیم که در ابتدای مسئولیتش در بانک مرکزی در سال ۱۳۹۲ به تمسخر دولت قبل پرداخت و گفت: هیچ کشوری با چاپ پول نتوانسته اقتصاد خود را رونق دهد.اما ظاهرا در زمانی که این دولت متصدی اقتصاد کشور بوده، نظر این کارشناسان تغییر کرده و به چاپ پول برای اداره اقتصاد کشور روی آورده اند!از آنجا که ولی ا… سیف از ابتدای دولت یازدهم عهده دار سمت بانک مرکزی شد، می توان گفت بدترین عملکرد را در تاریخ بانک مرکزی ایران و در میان سایر روسای بانک مرکزی در زمینه چاپ پول داشته است؛ چرا که همه روسای کل بانک مرکزی قبل از سیف، مجموعا کمتر از ۹۶ هزار میلیارد تومان پول چاپ کردند اما سیف یک تنه در کمتر از چهار سال، ۸۴ هزار میلیارد تومان پول چاپ کرد و در اختیار دولت قرارداد تا صرف مخارجش کند، رقم بالایی که با توجه به احتمال ابقای سیف به عنوان رئیس بانک مرکزی، احتمالا در آینده نزدیکی باید شاهد دو برابر شده پول های چاپ شده در زمان تصدی گری او نسبت به تاریخ پولی کشور باشیم!این در حالی است که مسئولان دولت یازدهم از جمله خود رئیس جمهور بر انضباط مالی خود بسیار تاکید داشته و این دولت را منضبط ترین دولت تاریخ در رعایت مسائل مالی می دانستند، اما همان طور که آمار بانک مرکزی نشان می دهد، این دولت رکورد دار چاپ پول و بی انضباطی پولی می باشد. پیش تر نیز کیهان در گزارشی از رشد ۱۱۸ درصدی بدهی بخش دولتی به سیستم بانکی خبر داده بود که آن هم نشان دهنده بی انضباطی مالی دولت روحانی می باشد.بدهی دولت به نظام بانکی طبق آمار بانک مرکزی، از حدود ۱۰۳ هزار میلیارد تومان به ۲۲۵ هزار میلیارد تومان افزایش یافت، تا بدهی دولت به نظام بانکی در دوره روحانی بیش از دو برابر شود.آمار چاپ پول هم نشان می دهد، رقم پایه پولی کشور از ۹۵ هزار میلیارد تومان به حدود ۱۸۰ هزار میلیارد تومان رسیده که نشان دهنده رشد ۹۰ درصدی نسبت به تاریخ پولی کشور و بیش از ۱۰۰ درصدی نسبت به هشت سال دولت قبل می باشد.جالب آنکه دیگر از ناحیه مقامات و مسئولان دولت یازدهم و بانک مرکزی، انتقادی نسبت به افزایش پایه پولی در دولت قبل صورت نمی گیرد و انگار دولتمردان کنونی انتقادات خود را از یاد برده و یا انتقادی که دیگر به خودشان باز می گردد را به صلاح دولت نمی دانند* فرهیختگان– دولت دوازدهم با بحران بیکاری چه خواهد کرد؟ فرهیختگان درباره بیکاری گزارش داده است: بخش مهمی از صحبت های حسن روحانی، رئیس جمهور در مراسم تنفیذ حکم ریاست جمهوری اش، اقتصادی بود. به گزارش «فرهیختگان»، رئیس دولت های یازدهم و دوازدهم در این مراسم، هدف دولت دوازدهم را «ریشه کن کردن کامل فقر مطلق از جامعه ایران» و «ایجاد نظام جامع تامین اجتماعی» خواند و گفت: «رفع فقر در گرو ایجاد شغل است و ایجاد شغل و تولید ثروت، مستلزم سرمایه گذاری های گسترده و دسترسی به بازار و فناوری های پیشرفته است. » روحانی اولویت اصلی دولت دوازدهم را «افزایش تولید و اشتغال» دانست و افزود: «ما برنامه اقتصادی خود را بر مبنای سیاست های کلی نظام به ویژه سیاست های اقتصاد مقاومتی و اصل ۴۴ و با هدف ایجاد یک انقلاب اقتصادی طراحی کرده ایم. »شرط لازم برای غلبه بر بحران بیکاری در کشور، داشتن تصویری دقیق از ابعاد مختلف این موضوع است. در همین راستا، ابتدا مناسب است نگاهی به آمارهای تعداد شاغلان هر خانوار در سال ۹۵ بیندازیم که اواخر هفته گذشته توسط بانک مرکزی رسانه ای شد.مطابق با آمارهای جدید بانک مرکزی، بیش از یک چهارم خانوارهای شهری فاقد حتی یک شغل هستند که بالاترین رقم در طول سه دهه اخیر است. مطابق با آمارها، در سال ۹۱ بالغ بر ۳/۲۳ درصد خانوارهای کشور فاقد حتی یک فرد شاغل بوده اند که این رقم در سال بعد حدود یک درصد افرایش پید ...

ادامه مطلب  

تازه ترین قیمت کشوری مسکن/رکود کشوری ملک در خط پایان؟  

درخواست حذف این مطلب
بازار معاملات کشوری مسکن بعد از تعمیق رکود در سال 95، از اوایل امسال وارد مسیری شد که سال گذشته در بازار مسکن پایتخت شکل گرفت.دمای یکساله بازار مسکن در دو بعد عمده یعنی به لحاظ «حجم معاملات» و «متوسط قیمت»، براساس آخرین آمار استخراج شده از سامانه رهگیری مسکن و تازه ترین اطلاعات اعلام شده از دفتر اقتصاد مسکن، در حالی از رفتار متفاوت بازار کشوری معاملات ملک نسبت به بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد که سه منبع اطلاعاتی بازار مسکن از ورود معاملات کشوری به فاز جدید از ابتدای امسال خبر می دهند.هر چند کارنامه یکساله بازار مسکن از نبض متفاوت معاملات کشوری ملک در مقایسه با تحولات یک سال اخیر بازار خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران حکایت دارد، اما اولین آمارها از معاملات کشوری مسکن در سال 96، تحلیل رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و برآورد فعالان و مشاوران املاک مراکز استان ها نشان می دهد بازار کشوری مسکن به رغم تعمیق رکود در سال 95، هم اکنون وارد مسیری شده است که سال گذشته در تهران شکل گرفت و منجر به خروج بازار مسکن پایتخت از رکود و ورود آن به فاز پیش رونق شد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، اردیبهشت سال گذشته، مجموعا 60 هزار معامله خرید وفروش مسکن در قالب مبایعه نامه ملکی در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسید؛این درحالی است که اردیبهشت امسال این رقم به 100 هزار فقره معامله خرید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری افزایش یافت؛براساس ویژگی های بازار مسکن در دوره های رکود ورونق، کارشناسان معتقدند یکی از نشانگرهای خروج بازار معاملات مسکن کشوری از حالت رکود افزایش حجم ماهانه معاملات خرید مسکن به حدود 100 هزار واحد مسکونی است. به این معنا که به اعتقاد کارشناسان زمانی می توان ادعا کرد که بازار مسکن از فاز رکود خارج شده و در حال ورود به دوره پیش رونق است که حجم معاملات خرید مسکن کشور در هر ماه به 100 هزار فقره معامله واحد مسکونی برسد. با این حال، جغرافیای کشوری معاملات مسکن در حالی از شکل گیری دو جهت هماهنگ در تغییر فاز بازار مسکن پایتخت طی یک سال گذشته حکایت می کند که بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها، سال گذشته مسیری کاملا متفاوت با آنچه طی یک سال اخیر در شهر تهران شکل گرفت را تجربه کرد. طی یک سال گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران 5 درصد افزایش یافت؛این درحالی است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت نیز در همین بازه زمانی ریزنوسا ن 5 درصدی را تجربه کرد؛بازار معاملات مسکن شهر تهران درحالی سال گذشته با افزایش حجم معاملات و ریزنوسان 5 درصدی قیمت از ابتدای سال با عبور از دوره رکود به فاز پیش رونق وارد شد که کارنامه یک سال گذشته بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها روندی متفاوت یعنی «تعمیق رکود» در بازار مسکن دیگر شهرهای کشور را گزارش می کند.روند متفاوت در بازار کشوری مسکنوضعیت کشوری بازار معاملات مسکن طی سال 95 نه تنها با دمای بازار معاملات ملک 31 مرکز استان در سال 94 متفاوت بود، بلکه روند خرید وفروش آپارتمان در کشور در سال گذشته از سوی دیگر به طور کلی وضعیتی کاملا متفاوت با مسیر طی شده در بازار مسکن پایتخت را تجربه کرد.سال 95 به رغم افزایش 17 درصدی میانگین قیمت مسکن در 31 مرکز استان کشور، حجم معاملات خرید آپارتمان 40 درصد کاهش یافت؛ این درحالی است که در مدت مشابه سال قبل -یک سال 94- حجم معاملات خرید مسکن تنها 17 درصد افت کرد و متوسط کشوری قیمت مسکن نیز با ریزنوسان 5/ 1 درصدی همراه شد. سال 94 حجم معاملات مسکن در شهر تهران 10 درصد افت کرد. از سوی دیگر درحالی که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی یکسال 95 معادل 5 درصد افزایش یافت، بازار کشوری معاملات خرید وفروش ملک در سایر مراکز استان ها با افت 40 درصدی در حجم معاملات همراه شد و به رغم بروز ریزنوسان جزئی- حدود 5 درصدی- در میانگین قیمت خرید مسکن در پایتخت، میانگین قیمت کشوری مسکن 17 درصد افزایش یافت.یافته های «دنیای اقتصاد» از تازه ترین آمارهای مربوط به تحولات کشوری قیمت مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن استخراج شده است و همچنین برآوردهای صورت گرفته از تحولات یک ساله حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در 31 مرکز استان، نشان می دهد درحالی که طی یکسال گذشته بازار معاملات مسکن در شهر تهران وارد فاز «پیش رونق» شده است، «رکود معاملات ملک» در سایر شهرهای کشور «عمیق تر» شده و این دو جهت ناهماهنگ بین روند یکساله بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرهای کشور، نشان دهنده همان دو مسیر متفاوتی است که در یک طرف آن بازار مسکن شهر تهران و در سمت دیگر بازار معاملات مسکن سایر شهرهای کشور قرار دارد. این درحالی است که کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن در شهرهای مختلف، پیش بینی می کنند از ابتدای امسال بازار کشوری معاملات مسکن حرکت در مسیر سال گذشته بازار مسکن شهر تهران را آغاز کرده است؛تحلیل های کارشناسی حاکی است معاملات کشوری مسکن در سال 96 با استارت خروج از رکود از ابتدای سال، طی ماه های پیش رو به سمت فاز پیش رونق حرکت خواهد کرد. این درحالی است که صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقدند امسال بازار مسکن شهر تهران وارد فاز رونق می شود و مطابق با روال معمول همیشگی که بازار مسکن سایر شهرهای کشور با تاخیر یک تا دو فصل از تحولات بازار مسکن پایتخت تاثیر می پذیرد، عمق رکود در بازار معاملات سایر شهرها نیز کاهش یافته و حرکت آنها در فاز پیش رونق آغاز می شود. تازه ترین قیمت کشوری مسکنبراساس آخرین سطح متوسط قیمت کشوری مسکن اعلام شده از طرف دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه ...

ادامه مطلب  

پیش بینی خروج ملایم مسکن از رکود و افزایش ۱۰ برابری معاملات طی امسال  

درخواست حذف این مطلب
به گزارش صبحانه، احمد خرم، وزیر راه و ترابری دولت اصلاحات در گفت وگو با نشریه اتاق بازرگانی ایران در مورد دلایل رکود در بازار مسکن سخن می گوید. او همچنین طرح جامع راهبردی مسکن را یکی از ضرورت های حال حاضر کشور می داند و از سوی دیگر نقاط ضعف مسکن مهر را یادآور می شود. مسکن استیجاری یکی از پیشنهادهای خرم است. در ادامه مشروح مصاحبه او را می خوانید.شاید یکی از مهم ترین مشکلاتی که در بخش مسکن وجود دارد مربوط به طرح جامع آن باشد. وضعیت طرح جامع در ایران چگونه است؟یکی از شعارهای اصلی جمهوری اسلامی ایران مسکن برای همه است. این شعار در متن قانون اساسی آمده است. از انقلاب اسلامی ایران 38 سال می گذرد. در همان 10 سال اول باید طرح جامع مسکن ارائه می شد که متاسفانه این کار نشد. تا امروز هم سندی به نام طرح جامع مسکن وجود ندارد. طرح جامع فرآیندی دارد. تهیه کننده طرح، کارفرما یا سفارش دهنده آن، بررسی و تاییدکننده و تصویب کننده نهایی و بعد ابلاغ و اجرا مشخص است. این روندی است که باید در همه طرح های جامع طی شود. در تمام بخش ها مانند راه و ترابری، مسکن و شهرسازی، کشاورزی، فرابخش محیط زیست و... در کشور باید سند طرح جامع تهیه شود. هیچ کشوری بدون سند کار نمی کند. توسعه مانند یک پازل است. اگر قطعات آن به درستی چیده نشود، تصویر مناسبی که در پازل تعیین شده، دیده نمی شود. قطعات باید درست سر جای خود چیده شود. بدون سند و هیئتی کار کردن یعنی قطعات پازل توسعه هرکدام به گوشه ای انداخته شود. توسعه باید همه جانبه باشد و بخش و فرابخش همه باید در یک زمان یا با فاصله زمانی اندک طرح توسعه خود را تهیه و حرکت کنند. طرح توسعه باید متوازن باشد و یک بخش مانند انرژی هسته ای، سیلوسازی و کشاورزی از سایر بخش های صنعت پیشی نگیرد. باید همه با هم و متوازن حرکت کنند و این حرکت پایدار باشد. نمی شود زمانی بر اساس طرح حرکت کرد و بعد طرح را کنار گذاشت و بر اساس سلیقه مدیران عمل کرد. نمی شود یک بخش براساس طرح جامع و یک بخش بدون طرح جامع و سلیقه ای حرکت کند. این چالش مهم و اساسی جمهوری اسلامی ایران است که مانع رسیدن کشور به سرمنزل مقصود که توسعه همه جانبه کشور است، می شود. در رژیم پهلوی، دولت با شرکت ستیران فرانسه که مشاور طرح آمایش سرزمین طرح های جامع بود، قراردادی بسته بود و طرح آمایش در سال 53 تهیه شد و مبنای حرکت توسعه ای قرار گرفت. بعد از انقلاب اسلامی این طرح کنار گذاشته شد. افق طرح 25ساله بود یعنی 78 تمام می شد. در کنار این طرح آمایش سرزمین، طرح جامع حمل و نقل نیز توسط این شرکت کار شد که بخشی از آن در سال 80 از بین اسقاطی های وزارت راه پیدا شد.آیا این طرح هم عمل نشد؟نه عمل نشد. بعد از انقلاب طرح آمایش و کالبد ملی و طرح های جامع فراموش شد یا به مشاوران فاقد صلاحیت و رتبه بندی بین الملل داده شد. در طرح آمایش، سفارش دهنده و کارفرما دولت است. مشاور طرح را تهیه می کند که البته مشاور ذی صلاح در ایران نیست و باید با مشاوران خارجی قرارداد بست و در مطالعات و طراحی مشارکت کرد. می توانستیم یک گروه مشاور برای طرح جامع و آمایش در ایران تشکیل دهیم و با حضور یک همکار خارجی باتجربه، کار مشترکی انجام شود. با این کار هم طرح جامع نوشته می شد و هم مشاوران ایرانی طراحی سند آمایش را یاد می گرفتند. اقداماتی به صورت پراکنده انجام شد. اولاً دعوا شد بین سازمان مدیریت و برنامه ریزی و زارت مسکن و شهرسازی وقت که هرکدام می گفتند وظیفه من است. به طور مثال زمانی سازمان مدیریت مسئول این آمایش شد و در یک جلسه طرحی به دولت ارائه کرد که به دلیل نقایصی که داشت، رد شد. یک بار دیگر در زمان آقای هاشمی مطرح شد و در زمان دولت اصلاحات هم جلسه ای گذاشتند که یک ساعت و نیم بحث شد و چون مشاور ذی صلاح و دارای رتبه بندی بین المللی این کار را انجام نداده بود، طرح قابل بررسی نبود و رد شد. یعنی مسیر انحراف پیدا کرد. در طرح های جامع کارفرما دستگاه اجرایی است. مثلاً کارفرمای طرح جامع کشاورزی کشور، وزارت جهاد کشاورزی است و این کارفرما با موافقت سازمان مدیریت قرارداد مطالعات طرح جامع را می بندد ومشاور طرح را تهیه می کند. دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت مجموعاً طرح مشاور را بررسی می کنند و طرح به دولت می رود و تصویب می شود. وقتی دولت طرح آمایش یا طرح های جامع را تصویب کرد، به قانون تبدیل می شود و هرگونه اصلاح در طرح و ورود مقوله یا تغییر جدید پیش آمد، وزیر یا رئیس دستگاه، پیشنهاد را به مشاور ابلاغ می کند. مشاورِ مطالعه دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت، بررسی و دولت تغییرات را تصویب و ابلاغ می کند. به این صورت برخوردهای سلیقه ای که توسعه برانداز است رخت برمی بندد. بنابراین تهیه و بازنگری طرح هم مسیر مشخصی دارد و وزیر نمی تواند با سلیقه خود کار کند. نظارت بر طرح های جامع برعهده دولت، سازمان مدیریت، مجلس و دستگاه های نظارتی است. این اتفاق در کشور ما رخ نداد. پیش از انقلاب طرح آمایش تهیه شد اما پس از انقلاب کنار گذاشته شد. به طور مثال در طرح آمایش سرزمین تکلیف شده بود که در استان هرمزگان در نزدیکی بندرعباس تولید 15 میلیون تن فولاد استقرار پیدا کند که امروزه تنها دو و نیم میلیون تن است.این همان طرحی است که به اصفهان منتقل شد؟بله، حاصل آن فولاد مبارکه است که با ظرفیت 2 و نیم میلیون تن کار می کند. در طرح آمایش سقف تولید فولاد در صنایع مادر، سقف تولید پتروشیمی در بالادستی، میانی و در پایین دستی مشخص بود. امروز ما در صنایع بالادستی پتروشیمی فعالیت داریم اما صنایع میانی و پایین دستی را رها کرده ایم. یعنی کالای بالادستی را به چین، کره و سایر کشورها صادر می کنیم و کالای میانی و پایین دستی پتروشیمی را با ارزش افزوده ای بین 5 و 10 تا بعضاً 100 برابر از آنها خریداری می کنیم. یعنی مشکل اشتغال را برای آنها حل کردیم نه خودمان و کارخانه های تولیدی آنها را رونق دادیم. یکی دیگر از مسائل مهم که به بخش مسکن و شهرسازی نیز ارتباط دارد، استقرار جمعیت است. شما می دانید که غالب جمعیت ایران در شمال و غرب مستقر هستند. در قسمت مرکزی، شرق و جنوب کشور حداقل ممکن جمعیت استقرار دارد. در طرح آمایش، مشاور استقرار جمعیت را به هم می زند و به سمت مزیت های نسبی می برد. در سند آمایشی که پیش از انقلاب تهیه شده بود این موضوع مدنظر بود و به همین دلیل صنعت فولاد در استان هرمزگان تعریف شد و صنایع مادر و بزرگ کشور در جنوب و در سواحل خلیج فارس و دریای عمان دیده شده بود. در کنار دریا حداکثر فشار هوا باعث احتراق کامل در صنعت فولاد می شود. با قرار دادن این صنعت در اصفهان 20 الی 25 درصد راندمان کاهش می یابد زیرا به دلیل کاهش فشار هوا احتراق کامل نیست. یعنی پرت حرارتی نسبت به جنوب داریم. اگر صنعت فولاد در کنار دریا باشد برای سیستم خنک کننده و تامین آب نیز مشکلی نداریم. با یک دستگاه آب شیرین کن می توان آب آن را از دریا تامین کرد. در حالی که این صنعت را اگر بخواهیم به قم، استان مرکزی، اصفهان، تهران و... بیاوریم مشکل آب ایجاد می شود. سد 15 خرداد در قم زده شده ولی باید منتظر باشیم که باران می آید یا خیر. در این استان برای تامین آب، مردم با مشکل مواجه اند با وجود این، صنعتی آب بر را در آنجا احداث کردیم. در استان مرکزی و اصفهان، با آوردن صنعت فولاد محیط زیست را تخریب کردیم، چون فکر می کردند اگر این صنعت در بندرعباس باشد، خیلی راحت دشمن آن را هدف موشک های خود قرار خواهد داد. در حالی که برای امریکا، شوروی سابق و اروپایی ها تخریب پالایشگاه، کارخانه فولاد یا آلومینیوم در بندرعباس و جنوب همان قدر سخت است که در تبریز. موشک کروز با یک متر اختلاف هدف را می زند. بنابراین یک هزینه بسیار سنگین برای مردم ایجاد کردند و فولاد را از بندرعباس به اصفهان آوردند و بعد برای تامین آب آن به سختی افتادند و محیط زیست را نابود کردند. سواحل جنوبی ایران که به آب های آزاد راه دارد در تامین آب صنایع آب بر مشکلی ندارد و مقرون به صرفه است. همچنین استقرار جمعیت از آبادان تا چابهار 2 تا 2 و نیم میلیون نفر است. در حالی که در سواحل جنوب می توانیم نقاط مختلف جمعیتی تعریف کنیم و صنایع بزرگ مانند خودروسازی، فولاد و گاز و نفت و پتروشیمی و آلومینیوم را به کنار دریا منتقل کنیم. سواحل شمالی خلیج فارس و دریای عمان استعداد استقرار حداقل 30 میلیون نفر را دارد. دولت می تواند فعالیت را در آنجا تعریف کند. همان طور که در پارس جنوبی این کار را کرد. صنایع این چنینی می تواند به طور وسیع تر و گسترده تر در کل سواحل سامان داده شود. در کنار تهران علاوه بر شهرک های متعدد سه شهر جدید ایجاد شده است. یعنی به جای اینکه با احداث صنایع در استان های دیگر استقرار جمعیت را مدیریت کنیم، تمام امکانات را در تهران، اصفهان و دیگر کلان شهرهای داخلی کشور قرار دادیم و به طور طبیعی جمعیت از روستاها و شهرهای کوچک به کلان شهرها و به ویژه تهران مهاجرت کرده و برای کشور بحران ایجاد کرده است. انجمن فناوران صنعتی سازی ساختمان، به منظور برنامه ریزی برای طرح جامع صنعتی سازی ساختمان شکل گرفت. در همین راستا به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد دادیم که حاضریم در تهیه طرح جامع طرح صنعتی سازی، عامل چهارم یعنی نماینده وزارت راه و شهرسازی باشیم. اما این پیشنهاد نه تایید شد نه رد. اگر این پیشنهاد را سه سال پیش پذیرفته بودند، طرح جامع صنعتی سازی و طرح جامع مسکن نوشته شده بود. سال 80 با سازمان مدیریت که رئیس آن دکتر ستاری فر بود، صحبت کردیم که در راه و ترابری یک ردیف برای تهیه طرح جامع باز کنند. بررسی کردیم در سطح جهان 40 مشاور را برای نوشتن طرح جامع حمل و نقل پیدا کردیم. 4 مشاور قوی در بین آنها بود که آنها را جدا کردیم. با اطلاعاتی که گرفتیم به دو مشاور رسیدیم. یک مشاور فرانسوی به نام اجیس و یک مشاور امریکایی. با مشاور امریکایی نمی توانستیم قرارداد ببندیم. با مشاور فرانسوی وارد مذاکره شدیم. قرارداد 2 ساله و با مبلغ 4 میلیون دلار بود. غوغایی شد. نامه و طومار به بیت رهبری و دولت سرازیر شد که یک عده اجنبی پرست می خواهند با خارجی ها قرارداد ببندند. بالاخره قرارداد بسته شد، 22 مشاور داخلی را همکار مشاور فرانسوی قرار دادیم که طرح جامع را یاد بگیرند. از این طرح جامع یک اتاق 3 در 4 پر از نقشه مطالعات و برنامه استحصال شد.گویا در حال حاضر هم طرح جامعی برای مسکن تهیه شده است.حالا وزارت راه و شهرسازی طرح جامعی برای مسکن نوشته که 200 صفحه است. ما در انجمن مطالعه کردیم و به این مسئله رسیدیم که این تنها شرح خدمات طرح جامع مسکن است و خود طرح نیست. طرح باید مطالعه کند که جمعیت ها در کجا استقرار پیدا کردند، نقاط قوت و ضعف این استقرار و فعالیتی که سال هاست انجام می شود، چیست. فرصت های جدید و تهدیدات کدام است. این موارد در مسکن و شهرسازی حدود 20 تا 22 جلد کتاب می شود. بخش بعدی، مدل توسعه مسکن است. مدل توسعه مسکن چندین بار تغییر کرده است. زمانی دولت مستقیماً وارد بحث مسکن شد، آماده سازی می کرد و به تعاونی ها و اشخاص واگذار می کرد یا مسکن می ساخت و واگذار می کرد. یعنی دخالت اجرایی در بحث مسکن داشت. تا رسیدیم به جایی که آماده سازی را دولت انجام می داد، به تعاونی ها و اشخاص زمین واگذار می کرد و خودش دخالتی نمی کرد. این مسئله ادامه پیدا کرد تا به مسکن اجتماعی و مسکن استیجاری و فروش مترمربعی ساختمان رسید. همه این طرح ها شکست خورد. مسکن امری است که سیاست گذاری، تعیین مدل، روش ساخت، ضوابط، معیار ها و استانداردها باید توسط دولت و شهرداری ها تهیه و ابلاغ شود. دولت باید بر کار شهرداری نظارت کند. شهرداری باید مجوز صادر کند و نظارت عالی بر ساخت مسکن داشته باشد. سازنده باید مسکن بسازد و در اختیار مردم قرار دهد. برای مشخص شدن نقش مدل در مسکن، امریکا را مثال می زنیم. در امریکا سیاست گذاری های کلانی در بحث مسکن وجود دارد. اول اینکه مسکن کالای سرمایه ای نیست و به عنوان یک کالای مصرفی مطرح است. در ایران مسکن کالای سرمایه ای است و هر سال که می گذرد رقمی به قیمت آن اضافه می شود. در حالی که در امریکا اگر یک مسکن 300 هزار دلار خریداری شود، 10 سال بعد قیمت آن به 200 هزار دلار می رسد. قیمت کالای مصرفی با گذشت زمان کاهش می یابد. اما با گذر زمان به قیمت کالای سرمایه ای افزوده می شود. دوم اینکه اجاره بها باید با قیمت مسکن تناسب داشته باشد. به طور مثال باید در 20 سال پول و سود حداکثر 2 درصدی مسکن از اجاره حاصل شود. امروز در ایران در یک بازه 20 ساله، مجموع اجاره بها از قیمت ساخت مسکن بالاتر است. اجاره ها در چند سال اخیر شدیداً افزایش پیدا کرده و باید مهار شود در غیر این صورت به دلیل کمبود مسکن مردم دچار مشکل می شوند. در مدل امریکایی سازنده در مرحله اول باید بازار را بررسی کند. به طور مثال شما در شرقی ترین نقطه تهران زمین دارید. باید با بررسی بازار دریابید که چند واحد مسکن می توانید بسازید تا فروش رود یا اجاره داده شود. بررسی بازار تعیین می کند که چه میزان زمین خریداری شود. بانک به شما 95 درصد قیمت زمین را وام با بهره یک یا 2 درصد می دهد. شما نقشه زمین را تهیه می کنید، به شهرداری می دهید و آنجا تایید می شود و پروانه ساختمان صادر می شود. سازنده، پروانه را به بانک می برد و وام ساخت می گیرد. بنابراین در امریکا سازنده، وام زمین و ساخت را با بهره یک یا 2 درصد معادل 95% هزینه ساخت می گیرد.در ایران وام خرید زمین نداریم. درست است؟همین طور است. در این مدل سازنده شروع به ساخت می کند. مدت زمان ساخت مشخص است. پس از ساخت سازنده یک سال فرصت دارد که یا خانه ها را بفروشد یا اجاره دهد. در غیر این صورت از سال دوم باید مالیات آنها را پرداخت کند. ظرف 5 سال آن قدر مالیات سنگین می شود که خانه را از دست می دهد. پس از اتمام پروژه باید پس از سال سوم پول بانک پرداخت شود. سازنده واحدها را می فروشد و پول به دست می آورد. وام بانک را می دهد. قیمت ساختمان بر اساس ارزیابی شهرداری و کارشناسان تعیین می شود.یعنی سازنده نمی تواند با هر قیمتی که می خواهد خانه ها را بفروشد؟خیر. افسارگسیخته نیست. این اتفاقی است که در یک کشور سرمایه داری می افتد. ما به یک اقتصاد نیمه کنترلی معتقدیم. اقتصاد در ایران رها شده است. در مدل امریکایی وام سومی به نام وام خرید در نظر گرفته شده است. متقاضی مسکن به بانک مراجعه می کند و بانک فیش حقوقی متقاضی خرید مسکن را می بیند. بر اساس درآمد تا یک سوم حقوقشان را قسط فرض می کند و افزایش درآمد سالانه را هم در نظر می گیرد. افزایش درآمد آنها مشخص است. به طور مثال 2 درصد به طور سالانه حقوقشان افزایش پیدا می کند. قیمت یک ساختمان 50 تا 100 متری محاسبه می شود. بانک بررسی می کند که این زوج قسط های چه مبلغ وام را می توانند طی 15 سال پرداخت کنند. پس هر میزان که قسط بتواند پرداخت کند، می تواند ساختم ...

ادامه مطلب  

طراحی دکوراسیون آپارتمان، برای زوج های جوان  

درخواست حذف این مطلب
اغلب زوج های جوان تمایل دارند از دکوراسیون های خاص و مدرن برای طراحی دکوراسیون آپارتمان خود استفاده کنند؛ در ادامه این مطلب ایده هایی برای طراحی دکوراسیون داخلی آپارتمان زوج های جوان را به همراه طراحی داخلی اتاق کودکان مشاهده خواهید کرد.طراحی دکوراسیون داخلی منزل این روز ها از اهمیت زیادی برخوردار شده است و اغلب افراد برای طراحی داخلی منزل خود تمایل دارند از دکوراسیون های مدرن و جذاب استفاده کنند که در این دکوراسیون های مدرن از همه فضاهای موجود در آپارتمان استفاده بهینه می شود.در طراحی داخلی این آپارتمان شیک و زیبا از گیاهان و چوب طبیعی استفاده شده است که ترکیب این عناصر طبیعی باعث ایجاد فضایی شگفت انگیز و متفاوت در دکوراسیون این آپارتمان زیبا شده است.در طراحی داخلی اتاق کودک خلاقیت زیبایی به چشم می خورد و همانطور که در تصاویر مشاهده می کنید از نقاشی های زیبا و جذاب برای تزیین دیوار اتاق کودک استفاده شده است.طراحی دکوراسیون داخلی اتاق خواب والدین زیبا و متفاوت است و کاغذ دیواری با طراحی شیک و متفاوتی برای تزیین روی دیوار نصب شده است. استفاده از گیاهان طبیعی در فضای اتاق خواب نیز باعث متفاوت به نظر رسیدن دکوراسیون داخلی اتاق خواب شده است.در طراحی دکوراسیون این آپارتمان زیبا از مبلمان با طراحی خاص و متفاوت استفاده شده و علاوه بر این در فضای اتاق نشیمن برای استفاده بهینه از فضا از قفسه های دیواری روی دیوار نصب شده اند. همانطور که مشاهده می کنید آشپزخانه این آپارتمان شیک و مدرن به ...

ادامه مطلب  

پیام حباب سنج مسکن  

درخواست حذف این مطلب
نشانگر «حباب سنج» بازار مسکن، از تخلیه حباب قیمتی حکایت دارد و نشان می دهد روند ورود تقاضای مصرفی به بازار، مشروط به تعیین تکلیف دو متغیر کاهنده معاملات ملک، می تواند طی ماه های آتی افزایش یابد. ۵۵آنلاین : بررسی ها درباره شاخص «قیمت به اجاره بها» حاکی است این نسبت به پایین ترین سطح رسیده است. طی 25 سال گذشته، شاخص «قیمت به اجاره بها» در دوره های مختلف بازار ملک، متناسب با میزان افت وخیز قیمت، بین عدد 14 تا 21 در نوسان بوده؛ به طوری که هنگام جهش قیمت، شاخص به اوج رسیده و در پایان فرآیند تخلیه حباب، در نقطه کف قرار گرفته است. هم اکنون مطابق آخرین سطح میانگین قیمت واحد مسکونی و همچنین متوسط اجاره بها در تهران، «حباب سنج» عدد 8/ 13را نشان و از «تخلیه حباب قیمتی» خبر می دهد. ازآنجاکه توان خرید به رغم تسهیلات موجود، «شکننده» ارزیابی می شود، افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» باعث عقبگرد متقاضیان می شود. در برخی مناطق پایتخت، حجم معاملات افزایش یافته اما برای رشد کل معاملات (همه مناطق)، باید سقف تسهیلات از کفایت لازم برای دهک های متوسط رو به بالا برخوردار شود و اقساط ماهانه وام های فعلی، در استطاعت دسته ای از متقاضیان قرار بگیرد. کارشناسان پیش شرط رونق مسکن را کاهش نرخ سود بانکی می دانند.برخی ناظران بازار املاک با طرح فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، وضعیت کلی معاملات ملک که از رشد منفی حجم فروش آپارتمان در کل شهر تهران حکایت دارد را به حبابی بودن بازار نسبت می دهند و بازگشت رونق را منوط به تخلیه حباب قیمتی عنوان می کنند. بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره صحت و سقم فرضیه «حباب در قیمت مسکن» نشان می دهد صرف نظر از آنچه صاحب نظران و کارشناسان اقتصاد مسکن درباره پشت صحنه وضع موجود بازار ملک مطرح می کنند، نتیجه یک سنجش از قیمت آپارتمان در تهران، از رد فرضیه وجود حباب حکایت دارد. نتایج سنجش حباب قیمت مسکن که از رابطه p به r قابل بررسی و محاسبه است، مشخص می کند: مطابق رابطه بلندمدت گذشته بین قیمت مسکن (p) و اجاره بها (r) در شهر تهران، نسبت p به r در بازار ملک طی 5/ 2 دهه گذشته، معمولا در دامنه 15 تا 20 در نوسان بوده است به طوری که در زمان اوج رونق معاملات ملک و بالطبع، رشد حداکثری قیمت آپارتمان، عدد حاصل از این نسبت، تحت تاثیر شکل گیری حباب قیمتی، تاحدود 20 تا 21 صعود کرده و در زمان رکود معاملات مسکن ناشی از تخلیه حباب، روند کاهشی نسبت p به r، تا اطراف عدد 15 و بعضا نزدیک به 14، متوقف شده است.این نسبت که از سوی کارشناسان مسکن به عنوان یک روش برای پیش بینی قیمت و چشم انداز بازار ملک مورد استفاده قرار می گیرد، در حال حاضر بر اساس آخرین سطح ریالی متوسط قیمت فروش و اجاره آپارتمان در تهران، عدد 8/ 13 است که نشان می دهد هم اکنون نسبت p به r در مقایسه با دوره های گذشته –زمان های تخلیه حباب مسکن- در پایین ترین سطح قرار دارد و به معنای نبود حباب در قیمت میانگین است. هرچند وضع موجود هرگز مجوزی برای افزایش قیمت نیست چراکه سمت عرضه با تنظیم قیمت پیشنهادی متناسب با توان محدود خریداران می تواند رشد معاملات را موجب شود. سال 92 تحت تاثیر رونق معاملات سفته بازانه در بازار ملک و جهش قیمت مسکن در بهار آن سال، نسبت p به r در بازار مسکن تهران به 18 رسید اما بعد از آن، با شروع افت تدریجی معاملات خرید ناشی از شکل گیری رکود مسکن، نسبت p به r سال به سال کاهش پیدا کرد و در سال های 93 و 94 به ترتیب در سطح 6/ 16 و 15 قرار گرفت.در سال 95 نیز این نسبت در اطراف 15 نوسان داشت و در حال حاضر به سطح 8/ 13 رسیده است.به این ترتیب، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، با سنجش صورت گرفته، مردود است. فرآیند تخلیه حباب از نیمه سال 92 با شروع رشد منفی قیمت واقعی ملک در تهران آغاز شد. از مهر سال 92 ارزش واقعی املاک مسکونی در تهران با رشد منفی مواجه بوده است. سال 93، قیمت واقعی آپارتمان ها در تهران –مقایسه میزان رشد اسمی و نرخ تورم- 5 درصد افت کرد و در سال های 94 و 95 نیز قیمت واقعی با رشد منفی 13 درصد و 4 درصد مواجه شد. شروع ریزنوسانات قیمت مسکن طی ماه های اخیر، نشانه ای از تخلیه حباب است. متوسط قیمت مسکن در تهران طی یک سال 95 حدود 5 درصد افزایش پیدا کرد. این شاخص در 4 ماه اول امسال نیز مطابق آمار دفتر اقتصاد مسکن و آمار بانک مرکزی، 2/ 5 درصد نسبت به 4 ماه اول سال 95 رشد کرد. این میزان رشد البته کمتر از نرخ تورم بوده است.به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطرح کنندگان فرضیه «وجود حباب»، فضای کلی حاکم بر معاملات ملک را ناشی از «حبابی بودن قیمت مسکن و انتظار برای تخلیه آن» می دانند و از این طریق، سعی در تجزیه و تحلیل رخدادهای بازار دارند. این در حالی است که صاحب نظران بخش مسکن معتقدند حباب قیمت مسکن تخلیه شده است و رخوت کنونی معاملات به دو متغیر اصلی بیرونی و درونی (نرخ سود بانکی و تسهیلات مسکن) مربوط است. بر اساس این گزارش، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن» به عنوان مانع ذهنی رونق، می تواند باعث «انحراف» از توجه به عوامل اصلی رونق ساز شود.بررسی ها در این باره مشخص می کند شرایط بازار معاملات مسکن در سه مولفه «تقاضای مصرفی»، «تقاضای سرمایه ای» و «تسهیلات خرید» نسبت به اوایل دهه 90 (دوره قبلی رونق)، تفاوت محسوسی پیدا کرده است. این اختلاف در مولفه های بازار، باعث شده خروج از رکود معاملاتی در این دوره به صورت تدریجی رخ دهد و در عین حال، شدت تحرک معاملات به مراتب کمتر از دوره های گذشته باشد. اما در این میان چون که برخی ناظران بازار، با غفلت از تغییرات در مولفه های سه گانه، رونق قبلی را ملاک مقایسه قرار می دهند، در تحلیل چرایی وضع موجود، سراغ متغیرهای فرعی می روند.گروهی از فعالان بازار ملک بدون توجه به هشدارهای مکرر اواخر سال گذشته اقتصاددانان و صاحب نظران بخش مسکن که از ضرورت «تغییر پارادایم در بازار مسکن» سخن گفته بودند، در حال حاضر برای خروج کامل از رکود، انتظار تکرار رونق شبیه دوره قبل را دارند. انتظار این گروه آن است که معاملات خرید ملک، وضعیتی مشابه سال های 90 تا 92 به خود بگیرد. در آن سال ها، تقاضای سرمایه ای (سفته بازی) ناشی از پشتیبانی مستقیم و غیرمستقیم برخی بانک ها برای سرمایه گذاری های ملکی و همچنین سهم بالای بخش مسکن از تسهیلات بانکی باعث شد حجم معاملات خرید آپارتمان رشد قابل ملاحظه ای پیدا کند و همزمان، قیمت مسکن دچار جهش شود. در حال حاضر، برخی ناظران بازار با طرح فرضیه وجود حباب در قیمت ملک و غفلت از تغییر ساختار بازار ملک، انتظار تکرار رونق سال های 90 تا 92 را دارند.بررسی ها در این باره حاکی است در مقطع فعلی، از یکسو تقاضای سرمایه ای و سفته بازی ملکی به دو دلیل «حبس منابع بانک ها در املاک لوکس، متراژ بزرگ و فاقد مشتری موثر» و همچنین «جذابیت سپرده گذاری در بانک ها»، در پایین ترین سطح قرار دارد. برخی بانک ها در سال های 90 تا 92، به شکل مستقیم و غیرمستقیم وارد فعالیت های ملکی شدند و بخشی از تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن در آن سال ها، از این محل شکل گرفت اما اکنون جنس معاملات خرید مسکن در تهران، عمدتا مصرفی به شمار می رود. از طرفی، حجم تقاضای مصرفی خرید مسکن نیز به دلیل افت میزان ازدواج های سالانه، کاهش پیدا کرده است.در کشور نرخ رشد ازدواج ها از نرخ رشد یک درصدی جمعیت، کمتر شده و در مقایسه با اوایل دهه 90، شیب منفی به خود گرفته است. میزان ازدواج ها از بالای 900 هزار ازدواج در سال 91 به کمتر از 680 هزار ازدواج در سال گذشته رسید. نرخ رشد ازدواج طی سال های اخیر رشد منفی 2 تا 7 درصد در سال را تجربه کرده است. سهم تهران از کل ازدواج ها حدود 10 تا 12 درصد برآورد می شود و در حال حاضر سالانه کمتر از 100 هزار فقره است.با توجه به اینکه بخشی از خانوارهای جدید برای مدتی مستقیم وارد بازار اجاره می شوند، روند کاهشی ازدواج ها، میزان تقاضای مصرفی از این محل را ن ...

ادامه مطلب  

کیش و مات سرمایه با سوداگری در بازار مسکن  

درخواست حذف این مطلب
خبرآنلاین نوشت: تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که دولت باید بتواند به سمتی برود که از مداخله در ساخت فارغ شود؛هرچند که در شرایط کنونی،بازار مسکن گرفتار نبرد دو گروهی است که یک گروه می خواهد کالای سرمایه ای داشته باشد و دیگری به دنبال سوداگری است.۲۰ فصل از رکود در بازار مسکن می گذرد؛ این موضوع را حتی رییس اتاق بازرگانی تهران در هفته گذشته تایید کرد؛ اگرچه به گفته مسعود خوانساری، احتمال این که در ماه های آینده شاهد خروج از رکود باشیم، زیاد است. خوانساری عنوان کرده است؛ «بعد از ۲۰ فصل که رشد بخش ساختمانی کشور منفی یا حداکثر صفر بوده، در بهار سال جاری به ۷.۱ درصد رسیده است. این رشد حتما رونق بخش ساختمان و مسکن را به همراه خواهد داشت.»اما نکته ای که در این میان مطرح است، این که کارشناسان معتقدند مداخله دولت تاکنون باعث شده که شاهد برهم ریختگی در این بازار باشیم؛ اگرچه وزیر راه و شهرسازی، یکی از مدل های دولت دوازدهم برای رونق بخش مسکن و سیاست گذاری های شهرسازی را متکی به تمام ظرفیت های بخش خصوصی و بدون مداخله دولت دانسته است؛ آنچه که بی توجهی به آن در سال های اخیر، رکود در بازار مسکن را رقم زد.در همین راستا، در مناظره ای که با حضور بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در خبرگزاری خبرآنلاین برگزار شد، راه های خروج از رکود بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت. آنچه در ادامه می خوانید، مشروح اظهارات ستاریان و سلامی درباره وضعیت صنعت ساختمان و بازار مسکن است.**** در حالی حدود ۵ سال است که بازار مسکن در رکود به سر می برد که برخی منتقدان و کارشناسان مسکن عنوان می کنند که دولت یازدهم هیچ برنامه ای در حوزه مسکن نداشته است. این در حالی است که رییس جمهور در سخنرانی خود در مجلس در دفاع از وزیر راه و شهرسازی عنوان کرد که من از آقای آخوندی می خواهم که مشکل مسکن از طریق بافت های فرسوده حل شود. در این شرایط، شما وضعیت بازار مسکن را چطور می بینید و آیا انتقادات مطرح شده را وارد می دانید؟– سلامی: واقعیت این است که وضع اقتصاد مسکن اسفناک است و صنایع وابسته به مسکن و حتی بانک ها نیز تحت تاثیر این رکود قرار گرفتند، زیرا خیلی از منابع بانک ها در بخش مسکن مصرف شده است. به نظر من، اقتصاد مسکن لطمه زیادی به اقتصاد کشور زده است.در کل اگر بخواهیم عملکرد یک دوره وزارت راه و شهرسازی را بررسی کنیم، منصفانه این است که آسیب شناسی بیشتری نسبت به مسایل داشته باشیم. اصولا وقتی که مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه ای و وسیله ای برای سوداگری می شود، اتفاقات زیادی می افتد. این که چرا مسکن تبدیل به ابزار سوداگری می شود، عوامل زیادی در آن موثر است که تا آنها را نشناسیم، راه به جایی نمی بریم. تا حالا هم به این موضوع پرداخته نشده است.موضوع از بحث آمایش سرزمین شروع می شود. ما اصلا هیچ تفکری پشت توزیع تراکم در کشور پنهاور ایران نداشته ایم. این در حالی است که در اکثر کشورهای دنیا، تجارت، صنعت و جمعیت در سواحل دریا متمرکز است. از سوی دیگر، واردات و صادرات از این نواحی خیلی راحت تر صورت می گیرد. اما تراکم جمعیت در ایران در سواحل دریای عمان و خلیج فارس در حدود ۴، ۵ نفر است؛ در حالی که تراکم صنعت در جاهایی مثل مناطق کویری است که مشکلات محیط زیستی وجود دارد. این به نوعی نگرش دولتمردان ما بوده است؛ یعنی همان بخشی نگری.وقتی جمعیت کلانشهرها به این شکل بالا رود، روی تبدیل شدن مسکن به ابزار سوداگری اثر می گذارد. به هرحال هر شهری یک ظرفیتی دارد و حتی جاهای خوب آن شهر یک ظرفیتی دارد. یک زمانی در توکیو صحبت هر مترمربع یک میلیون دلار بود. آنها البته بلافاصله سیاست های خود را تغییر دادند و در حال حاضر خانه در این کشور ارزان شده است. در کل آن جریان متوقف و معکوس شد. در ایران اما هیچ کاری برای این موضوع صورت نگرفته و همیشه جاذبه تهران، اصفهان و کلانشهرها را زیادتر کردیم و صنایع و تجارت در این شهرها متمرکز شده است. همه این ها باعث شد سوداگری وحشتناکی روی ملک به وجود آید.شهرداری ها نیز محل درآمدهایشان را برخلاف همه شهرداری های دنیا که درآمد مستمر و پایدار دارند، روی تراکم فروشی و شهرفروشی متمرکز کردند. همه این ها دست به دست هم داد و مقداری از نقدینگی سرمایه گذاران را به سمت تولید مسکن برد که فقط در بازار سوداگری بفروشند. ما شاهد بودیم که در عرض دو، سه سال قیمت ملک چند برابر شد.در بخش مسکن سوداگری وجود ندارد– ستاریان: من مخالف بحث سوداگری هستم. سوداگری اصطلاحی است که در اقتصاد برای آن تعریف وجود دارد. در واقع در حوزه سوداگری، یک کالایی خریداری و روی آن سرمایه گذاری می شود. زمانی که کمبود در بازار ایجاد شد، قیمت آن کالا را افزایش می دهیم. اما در بخش مسکن سوداگری وجود ندارد، چون جزو کالاهای استیجاری است و کالایی است که به شکل اجاره وارد بازار می شود. ما اگر خانه را خالی بگذاریم و احتکار کنیم، موضوع سوداگری مطرح می شود، اما اگر ملکی را گرفتیم و به بازار اجاره عرضه کردیم، از سوداگری خارج می شود. کالاهایی که عموما به صورت استیجاری وارد بازار می شود، نمی تواند سوداگری باشد. حالا اگر آن کالا واگذار شود و سرمایه گذار سود ببرد، ناشی از سرمایه گذاری و سوداگری نیست، به دلیل پتانسیلی است که در بخش مسکن وجود دارد. ریشه آن هم برمی گردد به این که برای مثال، زمانی که در دولت دهم رکود اتفاق افتاد، آقای نیکزاد در سال ۱۳۹۰ جشن سربه سری گرفت. گفتیم این حرف را نگویید؛ این آمار غلط است. جشن سربه سری را باید کشور فرانسه بگیرد که نیم درصد حاشیه نشینی ندارد و ۸٫۵ درصد سبد خانوار را مسکن را به خود اختصاص می دهد.نقطه سربه سری معنا و مفهوم دارد. تولید اضافه داشتن معنا و مفهوم دارد. به این معنا که شما اگر حقوق تان ۲ میلیون تومان است، بتوانید با ۴۰۰ هزار تومان واحد مسکونی مطابق شأن خودتان تهیه کنید. ما نباید با کلمات بازی کنیم.به سمت ساخت مسکن برای اجاره نرفتیم– سلامی: ببینید، همان طور که شما گفتید، مسکن می تواند یک کالای سرمایه ای تلقی شود؛ آن هم وقتی که مسکن برای اجاره ساخته شود. اما ما در ایران این کار را نکردیم و به سمت ساخت مسکن برای اجاره خیلی کم رفتیم. دائما تفکر این بود که بسازیم و با سود ۱۰۰ و ۱۵۰ در سال بفروشیم. همین باعث می شود که قیمت نهاده های مسکن بیش از حد بالا رود و آن زمان قدرت خرید مردم عادی کاهش می یابد که مسکن را به عنوان سرپناه و نه یک کالای سرمایه ای می خواهند. به این ترتیب رکود ایجاد می شود. در واقع گروهی در بازار سوداگری حضور داشتند که وقتی مسکن از رونق افتاد، کنار کشیدند و به همین دلیل رکود اتفاق افتاد.در کل باید بین قیمت مسکن و درآمد مردم تناسب وجود داشته باشد. ما باید ببینیم در یک کشور افراد با چند سال درآمد می توانند خانه بخرند. از سوی دیگر، عموما مردم در کشورهای دیگر با پس انداز آینده خانه می خرند، نه با پس انداز گذشته. در واقع در کشورهای دیگر ۷۰، ۸۰ درصد درآمد را وام های ارزان قیمت می دهند و سپس از پس اندازهای آینده، از محل اجاره ای که باید بدهند، خانه می خرند. اما ما باید ۸۰، ۹۰ درصد قیمت خانه را از محل پس انداز گذشته تهیه کنیم و ۲۰ درصد هم وام بگیریم تا بتوانیم یک ملک را بخریم.در کل اگر بخواهم به سوال شما برگردیم، می بینیم عوامل زیادی در مساله مسکن اثر دارد. مشکل مسکن چیزی نبوده که با یک تصمیم یا سیاست دو یا چهار ساله حل کرد. من قصد دفاع از وزارت راه و شهرسازی دولت روحانی ندارم، اما یکی از مشکلات عظیمی که وجود داشت، این بود که بدون مطالعه در دولت احمدی نژاد مسکن مهر اجرا شد. مسکن مهر برخلاف ظاهر پوپولیستی که داشت، لطمه شدیدی به اقتصاد ایران زد. به عبارتی، تورم بالایی که طی چند سال تجربه کردیم و رکودی که امروز تجربه می کنیم، عمدتا ناشی و نتیجه تزریق منابعی بود که به مسکن مهر وارد شد. صحبت از ۵۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی است. در حقیقت پول پرقدرت به این بخش تزریق شد که تورم ۴۰ درصدی را در پی داشت. تازه مسکن مهرها هم که ساخته شد، مسایل بی شماری به دنبال داشت. یعنی پشت آن، تفکر شهرسازی و سکونت برای مردم نبود. در واقع ده ها هزار واحد مسکونی ساخته شد؛ بدون این که مدرسه، پاسگاه پلیس، درمانگاه و… برای آن ساخته شود، حتی بدون این که کارهای زیربنایی شود. ساخت همه این ها منابع زیادی می خواست، اما منابعی که لازم بود کارهای زیربنایی و روبنایی مناطق مسکونی جدید صورت گیرد، اصلا دیده نشد. همه این ها فشار زیادی به دولت یازدهم وارد کرد. این در شرایطی است که دولت یازدهم نمی خواست پولی به اقتصاد ایران تزریق شود، اما در مقابل نیاز و الزام بود که مشکل واحدهای مسکونی مهر رفع شود.چرا مسکن مهر سیاسی شد؟– ستاریان: درباره این که چرا برای مسکن مهر این اتفاقات افتاد، باید بگویم روزی که اجرای طرح مسکن مهر شروع شد، ما دید خیلی مثبتی نسبت به آن داشتیم. من می گفتم که دولت دارد خدمات به مسکن می دهد و باید سیاست گذاری هم کند. وقتی که دیدیم آمدند زمین ها را واگذار کردند، دولت خودش هم آستین بالا زد و وسط میدان آمد. از آن بدتر، متوجه شدیم که حرکت های سیاسی انجام می شود.دولت دهم می دانست تمام اپوزوسیون ها در بخش مسکن است. علت این که می گویم مسکن سیاسی است، در این نکته نهفته است. ببینید، تمام اپوزوسیون ها در بخش مسکن سرمایه گذاری می کنند. احمدی نژاد می خواست به نوعی به این ها حمله کند. آمد پول ریخت و خواست حرکت سیاسی انجام دهد. از سوی دیگر، مطالعات خیلی زودرسی انجام داد. در برخی جاها اصلا مطالعه نشد. بعضی ها از من می پرسیدند که برای مسکن مهر چه راهکاری دارید؟ مسکن مهر مقوله ای است که برای هر پروژه اش باید یک نسخه مستقل نوشت. نمی شود در دسته های مختلف تقسیم کرد، خیلی سخت است؛ مگر این که چشم بپوشیم. بعضی از این واحدها باید تخریب شود. یعنی ما پروژه هایی داریم که اگر تخریب شود، سودش بیشتر از این است که وجود داشته باشد.– سلامی: به نظر من، یکی از کارهای مثبتی که در طول ۴ سال گذشته صورت گرفت، این بود که طرح صندوق پس انداز مسکن یکم اجرا شد. به این ترتیب، میزان وام مسکن افزایش یافت تا امکان خرید مسکن برای جوانان تسهیل شود. به عبارتی، وام خرید مسکن به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش یافت. این یک تحول بزرگ بود. از سوی دیگر، نرخ بهره را به زیر ۱۰ درصد رساندند. این ها تا حدودی تقاضای واقعی را ترغیب کرد. منابع نیز از محل بازپرداخت اقساط مسکن مهر تامین شد. در حقیقت دولت منبع جدیدی ایجاد نکرد. در حوزه بافت های فرسوده نیز برنامه ریزی زیادی صورت گرفته و آن طور که آقای وزیر گفته، برای حل مشکل مسکن در تهران و کلانشهرها، اولویت احیای بافت های فرسوده قرار داده شده است. یعنی محلات قدیمی را به جایی برای زندگی تبدیل کنیم.* آقای ستاریان، شما هم معتقدند مشکل مسکن را نمی توانستیم در یک دوره فعالیت دولت یازدهم حل کنیم؟– ستاریان: ما باید ابتدا موضوع و مشکلات مسکن را به درستی باز کنیم که ببینیم دولت می توانسته کاری کند یا خیر. مسکن ابعاد بسیار وسیع اقتصادی دارد و بخش ساختمان تقریبا بیش از نیمی از اقتصاد دولت ها را در بر می گیرد. در کشور ما نیز همین طور است. عموما نیز ۹۱ درصد بخش ساختمان در دست بخش خصوصی است و بیش از ۶۳ درصد مردم نیز در این بخش اشتغال دارند. این ارقام نشان می دهد که ما داریم درباره یک سوژه عظیم اقتصادی صحبت می کنیم؛ نه این که بخش کوچکی از اقتصاد باشد و بخواهیم مشکل آن را حل کنیم.از طرف دیگر، بخش مسکن با مسایل اجتماعی بسیار عظیمی روبه رو است. همچنین بحث بهداشت روانی جامعه در بخش مسکن مطرح است. ما در بحث ناهنجاری های اجتماعی اگر موضوع مسکن را بخواهیم بررسی کنیم، می بینیم نقش آن از قوه قضاییه بیشتر است. در رابطه با اتفاقاتی که در بخش مسکن مهر رخ داد و بحران هایی که در پی آن شاهد بودیم، باید ببینیم کدام یک از مطالعات انجام شد.من همیشه گفته ام که برای حل مساله مسکن نباید بخشی نگاه کنیم. ما باید کلان نگاه کنیم و مسکن به یک نهضت ملی تبدیل شود. وزارت راه و شهرسازی کجا می تواند حرف بزند، زمانی که بخش های دیگر از نظر اقتصاد مسکن اطلاعاتی ندارند و از جهت اطلاعات فقیر هستند؟ این در حالی است در کشورهای توسعه یافته خلاف این است.من معتقدم وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم نمی توانست برای حوزه مسکن کاری کند؛ به خصوص این که قبلا مسکن یک وزارتخانه بوده و حالا با ادغامی که صورت گرفت، یک معا ...

ادامه مطلب  

راه های خروج از رکود بازار مسکن بررسی شد  

درخواست حذف این مطلب
تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که دولت باید بتواند به سمتی برود که از مداخله در ساخت فارغ شود؛هرچند که در شرایط کنونی،بازار مسکن گرفتار نبرد دو گروهی است که یک گروه می خواهد کالای سرمایه ای داشته باشد و دیگری به دنبال سوداگری است. به گزارش بانکداران ۲۴ (banker)، بیست فصل از رکود در بازار مسکن می گذرد؛ این موضوع را حتی رییس اتاق بازرگانی تهران در هفته گذشته تایید کرد؛ اگرچه به گفته مسعود خوانساری، احتمال این که در ماه های آینده شاهد خروج از رکود باشیم، زیاد است. خوانساری عنوان کرده است؛ «بعد از ۲۰ فصل که رشد بخش ساختمانی کشور منفی یا حداکثر صفر بوده، در بهار سال جاری به ۷.۱ درصد رسیده است. این رشد حتما رونق بخش ساختمان و مسکن را به همراه خواهد داشت.» اما نکته ای که در این میان مطرح است، این که کارشناسان معتقدند مداخله دولت تاکنون باعث شده که شاهد برهم ریختگی در این بازار باشیم؛ اگرچه وزیر راه و شهرسازی، یکی از مدل های دولت دوازدهم برای رونق بخش مسکن و سیاست گذاری های شهرسازی را متکی به تمام ظرفیت های بخش خصوصی و بدون مداخله دولت دانسته است؛ آنچه که بی توجهی به آن در سال های اخیر، رکود در بازار مسکن را رقم زد. در همین راستا، در مناظره ای که با حضور بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در خبرآنلاین برگزار شد، راه های خروج از رکود بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت. آنچه در ادامه می خوانید، مشروح اظهارات ستاریان و سلامی درباره وضعیت صنعت ساختمان و بازار مسکن است.در حالی حدود 5 سال است که بازار مسکن در رکود به سر می برد که برخی منتقدان و کارشناسان مسکن عنوان می کنند که دولت یازدهم هیچ برنامه ای در حوزه مسکن نداشته است. این در حالی است که رییس جمهور در سخنرانی خود در مجلس در دفاع از وزیر راه و شهرسازی عنوان کرد که من از آقای آخوندی می خواهم که مشکل مسکن از طریق بافت های فرسوده حل شود. در این شرایط، شما وضعیت بازار مسکن را چطور می بینید و آیا انتقادات مطرح شده را وارد می دانید؟سلامی: واقعیت این است که وضع اقتصاد مسکن اسفناک است و صنایع وابسته به مسکن و حتی بانک ها نیز تحت تاثیر این رکود قرار گرفتند، زیرا خیلی از منابع بانک ها در بخش مسکن مصرف شده است. به نظر من، اقتصاد مسکن لطمه زیادی به اقتصاد کشور زده است. در کل اگر بخواهیم عملکرد یک دوره وزارت راه و شهرسازی را بررسی کنیم، منصفانه این است که آسیب شناسی بیشتری نسبت به مسایل داشته باشیم. اصولا وقتی که مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه ای و وسیله ای برای سوداگری می شود، اتفاقات زیادی می افتد. این که چرا مسکن تبدیل به ابزار سوداگری می شود، عوامل زیادی در آن موثر است که تا آنها را نشناسیم، راه به جایی نمی بریم. تا حالا هم به این موضوع پرداخته نشده است. موضوع از بحث آمایش سرزمین شروع می شود. ما اصلا هیچ تفکری پشت توزیع تراکم در کشور پنهاور ایران نداشته ایم. این در حالی است که در اکثر کشورهای دنیا، تجارت، صنعت و جمعیت در سواحل دریا متمرکز است. از سوی دیگر، واردات و صادرات از این نواحی خیلی راحت تر صورت می گیرد. اما تراکم جمعیت در ایران در سواحل دریای عمان و خلیج فارس در حدود 4، 5 نفر است؛ در حالی که تراکم صنعت در جاهایی مثل مناطق کویری است که مشکلات محیط زیستی وجود دارد. این به نوعی نگرش دولتمردان ما بوده است؛ یعنی همان بخشی نگری. وقتی جمعیت کلانشهرها به این شکل بالا رود، روی تبدیل شدن مسکن به ابزار سوداگری اثر می گذارد. به هرحال هر شهری یک ظرفیتی دارد و حتی جاهای خوب آن شهر یک ظرفیتی دارد. یک زمانی در توکیو صحبت هر مترمربع یک میلیون دلار بود. آنها البته بلافاصله سیاست های خود را تغییر دادند و در حال حاضر خانه در این کشور ارزان شده است. در کل آن جریان متوقف و معکوس شد. در ایران اما هیچ کاری برای این موضوع صورت نگرفته و همیشه جاذبه تهران، اصفهان و کلانشهرها را زیادتر کردیم و صنایع و تجارت در این شهرها متمرکز شده است. همه این ها باعث شد سوداگری وحشتناکی روی ملک به وجود آید. شهرداری ها نیز محل درآمدهایشان را برخلاف همه شهرداری های دنیا که درآمد مستمر و پایدار دارند، روی تراکم فروشی و شهرفروشی متمرکز کردند. همه این ها دست به دست هم داد و مقداری از نقدینگی سرمایه گذاران را به سمت تولید مسکن برد که فقط در بازار سوداگری بفروشند. ما شاهد بودیم که در عرض دو، سه سال قیمت ملک چند برابر شد.در بخش مسکن سوداگری وجود نداردستاریان: من مخالف بحث سوداگری هستم. سوداگری اصطلاحی است که در اقتصاد برای آن تعریف وجود دارد. در واقع در حوزه سوداگری، یک کالایی خریداری و روی آن سرمایه گذاری می شود. زمانی که کمبود در بازار ایجاد شد، قیمت آن کالا را افزایش می دهیم. اما در بخش مسکن سوداگری وجود ندارد، چون جزو کالاهای استیجاری است و کالایی است که به شکل اجاره وارد بازار می شود. ما اگر خانه را خالی بگذاریم و احتکار کنیم، موضوع سوداگری مطرح می شود، اما اگر ملکی را گرفتیم و به بازار اجاره عرضه کردیم، از سوداگری خارج می شود. کالاهایی که عموما به صورت استیجاری وارد بازار می شود، نمی تواند سوداگری باشد. حالا اگر آن کالا واگذار شود و سرمایه گذار سود ببرد، ناشی از سرمایه گذاری و سوداگری نیست، به دلیل پتانسیلی است که در بخش مسکن وجود دارد. ریشه آن هم برمی گردد به این که برای مثال، زمانی که در دولت دهم رکود اتفاق افتاد، آقای نیکزاد در سال 1390 جشن سربه سری گرفت. گفتیم این حرف را نگویید؛ این آمار غلط است. جشن سربه سری را باید کشور فرانسه بگیرد که نیم درصد حاشیه نشینی ندارد و 8.5 درصد سبد خانوار را مسکن را به خود اختصاص می دهد. نقطه سربه سری معنا و مفهوم دارد. تولید اضافه داشتن معنا و مفهوم دارد. به این معنا که شما اگر حقوق تان 2 میلیون تومان است، بتوانید با 400 هزار تومان واحد مسکونی مطابق شأن خودتان تهیه کنید. ما نباید با کلمات بازی کنیم.به سمت ساخت مسکن برای اجاره نرفتیمسلامی: ببینید، همان طور که شما گفتید، مسکن می تواند یک کالای سرمایه ای تلقی شود؛ آن هم وقتی که مسکن برای اجاره ساخته شود. اما ما در ایران این کار را نکردیم و به سمت ساخت مسکن برای اجاره خیلی کم رفتیم. دائما تفکر این بود که بسازیم و با سود 100 و 150 در سال بفروشیم. همین باعث می شود که قیمت نهاده های مسکن بیش از حد بالا رود و آن زمان قدرت خرید مردم عادی کاهش می یابد که مسکن را به عنوان سرپناه و نه یک کالای سرمایه ای می خواهند. به این ترتیب رکود ایجاد می شود. در واقع گروهی در بازار سوداگری حضور داشتند که وقتی مسکن از رونق افتاد، کنار کشیدند و به همین دلیل رکود اتفاق افتاد. در کل باید بین قیمت مسکن و درآمد مردم تناسب وجود داشته باشد. ما باید ببینیم در یک کشور افراد با چند سال درآمد می توانند خانه بخرند. از سوی دیگر، عموما مردم در کشورهای دیگر با پس انداز آینده خانه می خرند، نه با پس انداز گذشته. در واقع در کشورهای دیگر 70، 80 درصد درآمد را وام های ارزان قیمت می دهند و سپس از پس اندازهای آینده، از محل اجاره ای که باید بدهند، خانه می خرند. اما ما باید 80، 90 درصد قیمت خانه را از محل پس انداز گذشته تهیه کنیم و 20 درصد هم وام بگیریم تا بتوانیم یک ملک را بخریم. در کل اگر بخواهم به سوال شما برگردیم، می بینیم عوامل زیادی در مساله مسکن اثر دارد. مشکل مسکن چیزی نبوده که با یک تصمیم یا سیاست دو یا چهار ساله حل کرد. من قصد دفاع از وزارت راه و شهرسازی دولت روحانی ندارم، اما یکی از مشکلات عظیمی که وجود داشت، این بود که بدون مطالعه در دولت احمدی نژاد مسکن مهر اجرا شد. مسکن مهر برخلاف ظاهر پوپولیستی که داشت، لطمه شدیدی به اقتصاد ایران زد. به عبارتی، تورم بالایی که طی چند سال تجربه کردیم و رکودی که امروز تجربه می کنیم، عمدتا ناشی و نتیجه تزریق منابعی بود که به مسکن مهر وارد شد. صحبت از 50 هزار میلیارد تومان نقدینگی است. در حقیقت پول پرقدرت به این بخش تزریق شد که تورم 40 درصدی را در پی داشت. تازه مسکن مهرها هم که ساخته شد، مسایل بی شماری به دنبال داشت. یعنی پشت آن، تفکر شهرسازی و سکونت برای مردم نبود. در واقع ده ها هزار واحد مسکونی ساخته شد؛ بدون این که مدرسه، پاسگاه پلیس، درمانگاه و... برای آن ساخته شود، حتی بدون این که کارهای زیربنایی شود. ساخت همه این ها منابع زیادی می خواست، اما منابعی که لازم بود کارهای زیربنایی و روبنایی مناطق مسکونی جدید صورت گیرد، اصلا دیده نشد. همه این ها فشار زیادی به دولت یازدهم وارد کرد. این در شرایطی است که دولت یازدهم نمی خواست پولی به اقتصاد ایران تزریق شود، اما در مقابل نیاز و الزام بود که مشکل واحدهای مسکونی مهر رفع شود.چرا مسکن مهر سیاسی شد؟ستاریان: درباره این که چرا برای مسکن مهر این اتفاقات افتاد، باید بگویم روزی که اجرای طرح مسکن مهر شروع شد، ما دید خیلی مثبتی نسبت به آن داشتیم. من می گفتم که دولت دارد خدمات به مسکن می دهد و باید سیاست گذاری هم کند. وقتی که دیدیم آمدند زمین ها را واگذار کردند، دولت خودش هم آستین بالا زد و وسط میدان آمد. از آن بدتر، متوجه شدیم که حرکت های سیاسی انجام می شود. دولت دهم می دانست تمام اپوزوسیون ها در بخش مسکن است. علت این که می گویم مسکن سیاسی است، در این نکته نهفته است. ببینید، تمام اپوزوسیون ها در بخش مسکن سرمایه گذاری می کنند. احمدی نژاد می خواست به نوعی به این ها حمله کند. آمد پول ریخت و خواست حرکت سیاسی انجام دهد. از سوی دیگر، مطالعات خیلی زودرسی انجام داد. در برخی جاها اصلا مطالعه نشد. بعضی ها از من می پرسیدند که برای مسکن مهر چه راهکاری دارید؟ مسکن مهر مقوله ای است که برای هر پروژه اش باید یک نسخه مستقل نوشت. نمی شود در دسته های مختلف تقسیم کرد، خیلی سخت است؛ مگر این که چشم بپوشیم. بعضی از این واحدها باید تخریب شود. یعنی ما پروژه هایی داریم که اگر تخریب شود، سودش بیشتر از این است که وجود داشته باشد.سلامی: به نظر من، یکی از کارهای مثبتی که در طول 4 سال گذشته صورت گرفت، این بود که طرح صندوق پس انداز مسکن یکم اجرا شد. به این ترتیب، میزان وام مسکن افزایش یافت تا امکان خرید مسکن برای جوانان تسهیل شود. به عبارتی، وام خرید مسکن به 160 میلیون تومان افزایش یافت. این یک تحول بزرگ بود. از سوی دیگر، نرخ بهره را به زیر 10 درصد رساندند. این ها تا حدودی تقاضای واقعی را ترغیب کرد. منابع نیز از محل بازپرداخت اقساط مسکن مهر تامین شد. در حقیقت دولت منبع جدیدی ایجاد نکرد. در حوزه بافت های فرسوده نیز برنامه ریزی زیادی صورت گرفته و آن طور که آقای وزیر گفته، برای حل مشکل مسکن در تهران و کلانشهرها، اولویت احیای بافت های فرسوده قرار داده شده است. یعنی محلات قدیمی را به جایی برای زندگی تبدیل کنیم.آقای ستاریان، شما هم معتقدید مشکل مسکن را نمی توانستیم در یک دوره فعالیت دولت یازدهم حل کنیم؟ستاریان: ما باید ابتدا موضوع و مشکلات مسکن را به درستی باز کنیم که ببینیم دولت می توانسته کاری کند یا خیر. مسکن ابعاد بسیار وسیع اقتصادی دارد و بخش ساختمان تقریبا بیش از نیمی از اقتصاد دولت ها را در بر می گیرد. در کشور ما نیز همین طور است. عموما نیز ۹۱ درصد بخش ساختمان در دست بخش خصوصی است و بیش از ۶۳ درصد مردم نیز در این بخش اشتغال دارند. این ارقام نشان می دهد که ما داریم درباره یک سوژه عظیم اقتصادی صحبت می کنیم؛ نه این که بخش کوچکی از اقتصاد باشد و بخواهیم مشکل آن را حل کنیم. از طرف دیگر، بخش مسکن با مسایل اجتماعی بسیار عظیمی روبه رو است. همچنین بحث بهداشت روانی جامعه در بخش مسکن مطرح است. ما در بحث ناهنجاری های اجتماعی اگر موضوع مسکن را بخواهیم بررسی کنیم، می بینیم نقش آن از قوه قضاییه بیشتر است. در رابطه با اتفاقاتی که در بخش مسکن مهر رخ داد و بحران هایی که در پی آن شاهد بودیم، باید ببینیم کدام یک از مطالعات انجام شد. من همیشه گفته ام که برای حل مساله مسکن نباید بخشی نگاه کنیم. ما باید کلان نگاه کنیم و مسکن به یک نهضت ملی تبدیل شود. وزارت راه و شهرسازی کجا می تواند حرف بزند، زمانی که بخش های دیگر از نظر اقتصاد مسکن اطلاعاتی ندارند و از جهت اطلاعات فقیر هستند؟ این در حالی است در کشورهای توسعه یافته خلاف این است. من معتقدم وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم نمی توانست برای حوزه مسکن کاری کند؛ به خصوص این که قبلا مسکن یک وزارتخانه بوده و حالا با ادغامی که صورت گر ...

ادامه مطلب  

جوانان، حاشیه نشینان و ساکنان بافت های ناکارآمد متقاضیان واقعی مسکن هستند/ رشد ۱۵۰ درصدی کفایت سرمایه بانک مسکن  

درخواست حذف این مطلب
وزیر راه و شهرسازی با تشریح اصلی ترین مسایل حوزه مسکن و ارایه توصیه هایی به سیاستگذاران آتی این حوزه از رشد ۱۵۰ درصدی کفایت سرمایه بانک مسکن خبر داد و تاکید کرد: راهکار ما برای سه گروه عمده متقاضی مسکن یعنی جوانان و خانه اولی ها، حاشیه نشینان و ساکنان بافت های فرسوده و در نهایت توانمندکردن متقاضیان است که این مدل، مدل بانک مسکن برای فعالیت های آتی است.به گزارش خبرگزاری سلامت به نقل از وزارت راه و شهرسازی، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در مراسم رونمایی از سند راهبردی بانک مسکن در افق ۱۴۰۰ و جلسه شورای هماهنگی مدیران ستادی بانک مسکن، ضمن ابراز خرسندی از حضور در بانک مسکن و ارزیابی از عملکرد بانک در دوره چهارساله تدبیر و امید، گفت: نکته ای که علاقمندم به آن توجه داشته باشیم نگاهی است که ما به بخش مسکن در ایران داریم. فکر می کنم در این بخش نیاز به تعمق زیادی داریم تا بتوانیم ارزیابی از شرایط بازار مسکن در کشور داشته باشیم.آخوندی با اشاره به اینکه در روزنامه ها و رسانه ها و در مراجع سیاستگذاری بحث های زیادی راجع به اقدام برای خروج مسکن از رکود می شود و اینکه باید مجموعه اقدامات بزرگی را انجام داد و یا با مداخلاتی مسکن را از رکود خارج کرد، گفت: قبل از هرچیزی باید تصویری از تحولات جمعیتی در ایران داشته باشیم و ببینیم که در حال حاضر شرایط تقاضا در بخش مسکن چیست؟ و عمده تقاضا در کدام بخش از بازار است؟ زیرا اگر بخواهیم به بخش ساماندهی تقاضا در بخش مسکن ورود پیدا کنیم باید بدانیم تقاضای واقعی کجاست و از آن طریق ورود جدی داشته باشیم.وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه یک دوره اوج تقاضا در حوزه بخش مسکن در اواخر دهه ۶۰ و دهه ۷۰ برای مسکن انبوه وجود داشت و این تقاضا از چند جهت شکل می گرفت که یکی از آنها مهاجرت عمده از روستا به شهر و دیگری نیز رشد جمعیت بود، تاکید کرد: در چنین فضایی ایده های مختلفی در ایران شکل گرفت. ایده هایی همچون ایده تاسیس شهرهای جدید که شهرهای جدید پیرامون شهرها ایجاد شد. در اصفهان، بهارستان و فولاد شهر و چند شهر دیگر، در تهران نیز چندین شهر همچون پردیس، پرند، اندیشه، هشتگرد، در مشهد، گلبهار و در تبریز سهند تاسیس شد و در جاهای مختلف شهرهای جدید ایجاد شد. یک مقدار هم پروژه های بزرگی قبل و بعد از انقلاب، تعریف شد که قبل از انقلاب، اکباتان و پس از انقلاب نیز پروژه های چند هزار واحدی تاسیس شدند.عضو کابینه دولت تدبیر و امید تحولات جمعیتی دهه ۹۰ را تاکنون نیز مورد بررسی قرار داد و افزود: بد نیست در حال حاضر، ارزیابی از تحولات جمعیتی و درک روشنی از تقاضای بخش مسکن داشته باشیم و این نکته را مورد بررسی قرار دهیم که تصور ما از تقاضا چیست؟وی تصریح کرد: فکر می کنم همچنان در حوزه سیاست، تلقی از پاسخگویی به تقاضای بخش مسکن، تحت تاثیر شرایط دهه ۷۰ اتفاق افتاد و اتفاقاتی که در دهه بعد رخ داد، کمتر مورد توجه قرار می گیرد و این نکته مهمی است که باید موردتوجه قرار بگیرد.نرخ رشد شهری در بیشتر استان ها نزدیک صفر استآخوندی گفت: آمار سال ۹۵ نشان می دهد نرخ کل رشد جمیعت ۱.۲۴ و در این حدود بوده است. استان هایی که نرخ رشدشان بالای یک درصد است حدود ۱۵ استان هستند و عمده نرخ رشد جمعیت ایران در استان های کشور حدود ۱.۱۷، ۱.۳۳ و ۱.۴۲ است.وی ادامه داد: تقریبا نیمی از استان های کشور استان هایی هستند که نرخ رشد منفی و نرخ رشد نزدیک به صفر دارند. این خیلی با تحولات جمعیتی دهه ۶۰ و ۷۰ متفاوت است. همچنین در بررسی استان به استان وقتی نرخ رشد جمعیت شهری و روستایی همان استان را بررسی می کنیم می بینیم که نرخ رشد شهری آن استان به سمت صفر نزدیک است.این مقام مسئول با اشاره به اینکه طرح های جامع شهری حدود هر ۱۰ سال یکبار برای هر شهری بازنگری می شود، یادآور شد: وقتی ما طرح های جامع شهرها را در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بازنگری می کنیم شاهد هستیم که بیشتر شهرها به افق جمیعتی پیش بینی شده در طرح جامع نرسیده اند. بنابراین بررسی ها و بازنگری هایی که در این چندساله انجام شده جمعیت با نرخ رشد صفر پیش بینی می شود و به همین دلیل نیز تحولات جمعیتی بسیار حائز اهمیت است.وی ادامه داد: نرخ رشد جمعیت در کلانشهرها، در مهاجرت و هم در نرخ رشد توسعه به شدت کاهش پیدا کرده و به یک تا یک و نیم درصد رسیده است. بنابراین حواسمان باشد به رغم این نرخ رشدهایی که آمارهای رسمی نشان می دهد اینکه از نرخ رشد ۱۳ درصدی در کلانشهر تهران صحبت می شود آن نرخ رشدها وجود خارجی ندارد.تشریح دو اتفاق بسیار بزرگ در بخش مسکنوزیر راه و شهرسازی گفت: دو اتفاق بسیار بزرگ در ۱۰ سال گذشته در بخش مسکن رخ داد. یکی بحث مسکن مهر بود که در هر صورت چیزی حدود ۲ میلیون عرضه ایجاد شد که برای این دو میلیون عرضه اعلام شده که برای بخشی از آن، تقاضای موثری وجود دارد و برای بخش دیگری نیز تقاضای متوسطی وجود دارد. بنابراین عرضه گسترده ۲ میلیونی را از جهت مداخله دولت داشتیم که یکی از اتفاقاتی است که باید به آن توجه کنیم.سیاستگذار ارشد حوزه مسکن کشور ادامه داد: اتفاق دیگری که رخ داد همان بیماری است که اقتصاددانان تحت عنوان بیماری هلندی مطرح می کنند. بدین مفهوم، یک سرمایه گذاری گسترده در بخش مسکن رخ دارد که منجر به احداث حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی فاقد ساکن و حدود ۲.۱ میلیون واحد مسکونی به عنوان خانه دوم در سراسر کشور، شد.آخوندی با تاکید بر اینکه بازار ویژه ای در کشور وجود دارد که نیاز واقعی متقاضیان مسکن را پاسخگو نیست، گفت: کاهش نرخ رشد جمعیت از یک سو، افزایش عرضه ۲.۶میلیون خانه خالی و عمدتا در کلانشهرها، انباشت ۲.۱ واحد میلیون مسکونی خانه دوم از سوی دیگر نشان می دهد که بازار ویژه ای در کشور وجود دارد که نیاز واقعی متقاضیان مسکن را پاسخ نمی دهد. به همین جهت وقتی بخش مسکن را مورد توجه قرار می دهیم می بینیم که از جهت ارقام کلی ما چیزی حدود ۲۴ خانوار داریم و چیزی بیش از ۲۷ میلیون خانه در کشور داریم. در واقع اینها نشان می دهند که ما یک بازار به شدت دستکاری شده داریم.وی ادامه داد: در بازار مسکن ایران، دست کاری های بسیار گسترده ای انجام شده و این دستکاری در ۲ میلیون واحد مسکن مهر، ۲.۶ میلیون واحد مسکن سوداگری که به صورت مسکن خالی است و همچنین ۲.۱ میلیون خانه دوم است که مجموعا ۶. ۶ میلیون واحد مسکونی می شود که بیش از ۲۵ درصد کل خانوارهای ایران را شامل می شود.عضو کابینه دولت یازدهم با تاکید بر آنکه اتفاق رخ داده در بخش مسکن کشور اتفاق عجیب و غریبی بوده است به سیاستگذارانی که می خواهند وارد این عرصه شوند توصیه هایی ارایه کرد و گفت: هر کسی که بخواهد وارد برنامه ریزی بخش مسکن شود از یک سو با یک معادله و با یک شرایط بازار بسیار پیچیده ای مواجه است و از سوی دیگر در طرف تقاضا، شاهد هستیم که به رغم ارقام کلان و ارقامی که راجع به واحدهای اضافه عرضه گفته می شود در حوزه تقاضا، چیزی حدود ۱۱ میلیون نفر در حوزه بافت های حاشیه نشینی در وضعیت بد مسکنی هستند که حتما نیاز به بهسازی مسکن دارند. همچنین، چیزی حدود ۸ تا ۹ میلیون نفر در بافت فرسوده در وضعیت بدمسکنی به سر می برند که مجموعا ۱۹ میلیون نفر این وضعیت را دارند و در مساکن نامناسب زندگی می کنند و اینها را باید به اضافه خانوارهای جدیدی کنیم که مرتب تحت عنوان خانوارهای جوان تشکیل می شود و باید در سیاستگذاری های حوزه مسکن مورد توجه قرار بگیرد.آخوندی گفت: آیا مفهوم مازاد عرضه بدین معنی است که تقاضا برای مسکن وجود ندارد؟ در حالیکه پاسخ منفی است و به هیچ وجه چنین مفهومی نیست و تفاضای واقعی مسکن هم در بافت فرسوده برای بهسازی وجود دارد و هم در بافت حاشیه ای و هم در بخش خانه اولی ها وجود دارد ولی از آن طرف نیز ما شاهد یک مازاد عرضه هستیم. مساله چیست؟عدم تلاقی عرضه و تقاضا بزرگترین مساله مسکن در کشور استوی تصریح کرد: اصلی ترین مساله که بسیار مهم است سیاستگذار نسبت به آن دقت و توجه داشته باشد این است که نحوه مداخلات گذشته باعث شده که عرضه و تقاضا همدیگر را قطع نکنند. بدین معنا عرضه در یک محلی شکل گرفته که آنجا عمدتا تقاضایی وجود نداشته است و در مکان هایی که تقاضا وجود دارد نیز اصولا عرضه مناسبی صورت نگرفته است. و به عبارتی دیگر، عدم تلاقی عرضه و تقاضا در حوزه مسکن یکی از اصلی ترین مسائل ما است.آخوندی یادآور شد: ۲ میلیون و ۵۷۸ خانه خالی در کشور وجود دارد اما عرضه ای نیست که بتواند تقاضای بازار را پاسخ دهد و بنابراین ما یک عدم تلاقی عرضه و تقاضای بسیار جدی در حوزه بخش مسکن داریم.عضو کاببنه دولت تدبیر و امید گفت: در حال حاضر سوالی که فراروی سیاستگذار است این است که آیا مفهوم اقدام سریع برای خروج از رکود یک کار مجددی مثل مسکن مهر است که بار دیگر دولت مداخله کند همچون مداخله ای که در مسکن مهر داشت و بار دیگر یک میلیون واحد ایجاد شود و برایش تقاضایی وجود نداشته باشد؟ بسیار مهم است که در حال حاضر در حوزه سیاستگذاری به چه سمتی برویم.وی ادامه داد: مفهوم ساده انگارانه اش این است که دوباره دولت در بازاری که همواره در اختیار مردم و همواره در اختیار بخش خصوصی بوده و سهم دولت به یک درصد هم نمی رسیده، مداخله کند. مسکن مهر مداخله ۸ درصدی دولت در انباشت مسکن بود. بزرگ ترین مداخله دولت در حوزه مسکن در طول تاریخ ایران بود که با شکست جدی نیز مواجه شد.آخوندی گفت: تمام تلاشی که ما داریم این است که اگر تقاضا در حوزه حاشیه نشینی است همانجا تقاضا را پاسخ دهیم یا اگر تقاضا در حوزه بافت فرسوده و میانی شهرها است در همان بافت ها پاسخ بدهیم. رها کردن حاشیه و رها کردن بافت فرسوده و رفتن به بیابان ها و مجددا احداث مسکن مساله را بر سر جای خود باقی می گذارد. اگر قرار بود مداخله مسکن مهر کمکی به خانه دار شدن مردم و حل مساله مسکن آنها بکند که ۱۹ میلیون بدمسکن در بافت فرسوده و حاشیه های حداقل به نصف خود می رسید در حالیکه می بینیم مساله بدمسکنی به قوت خود باقی است.وزیر راه و شهرسازی افزود: علت اینکه بنده شخصا در این چهارساله تا این حد روی بحث توانمندسازی و مدل بانک مسکن تاکید داشته و دارم این است که تنها راه حلی که می بینم توانمندسازی متقاضیان واقعی مسکن است و آخر کار هیچکدام از مدل های دهه ۵۰، ۶۰ و ۷۰ پاسخگوی نیاز دهه ۹۰ نخواهد بود.عضو کابینه دولت یازدهم ادامه ...

ادامه مطلب  

۱۰ گره لیزینگ مسکن  

درخواست حذف این مطلب
با گذشت بیش از 4 ماه از ابلاغ مجوز ورود شرکت های لیزینگ به بازار تامین مالی بخش مسکن از سوی بانک مرکزی، درحالی که هنوز موانع دسترسی سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید آپارتمان به تسهیلات موثر برطرف نشده است، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران از وجود دست کم 10 مانع عمده برای ورود شرکت های لیزینگ به بازار مالی مسکن خبر می دهد. دی ماه سال گذشته، سیاست گذار پولی کشور در حالی به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که «تداوم ممنوعیت ورود بانک ها به حوزه لیزینگ»، همچنان مسیر فعالیت آماده ترین گروه مالی برای راه اندازی بازار تسهیلات به نفع متقاضیان دهک های 6 تا 8 خرید آپارتمان را بسته نگه داشته است. براساس دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، این شرکت ها می توانند در قالب یکی از دو روش«اجاره به شرط تملیک» یا «فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر 3 درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان ارائه کنند.تکلیف سیاست گذار پولی برای راه اندازی لیزینگ مسکن از سوی شرکت هایی غیر از بانک ها و وابسته به بانک ها و همچنین تاکید بر عدم اتکای لیزینگ ها به منابع بانکی با هدف جلوگیری از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک ها برای پرداخت تسهیلات 21 درصدی به متقاضیان پردرآمد مسکن، صورت گرفت تا بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک ها، از هدف اصلی خود یعنی پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بازار تقاضای مصرفی مسکن مختص دهک های 3 تا 6، منحرف نشوند. مخاطبان اصلی بازار لیزینگ مسکن حدود 10درصد از تقاضای مربوط به بازار خرید آپارتمان های مصرفی را به خود اختصاص می دهند. برمبنای برآوردهای کارشناسی، در صورت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن سهم فروش آپارتمان های 600 تا 800 میلیون تومانی در بازار فعلی تقریبا دوبرابر افزایش خواهد یافت و بازار فروش واحدهای نوساز گرم می شود و انگیزه ساخت وساز افزایش می یابد و همچنین بازار غیررسمی و دلالی وام مسکن تحت کنترل قرار می گیرد.10 گره عملیاتی برای لیزینگ مسکنمحمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران درحالی از وجود 10 گره عملیاتی برای برقراری تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن خبر می دهد که هم اکنون شرکت های لیزینگ به رغم صدور مجوز فعالیت در بازار مسکن از سوی سیاست گذار پولی، کمترین فعالیت در این بازار را دارند.قبل از پرداختن به گره های بازار لیزینگ مسکن باید به یک گشایش مهم در این زمینه توجه شود و آن اقدام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در صدور مجوز ورود لیزینگ های غیر بانکی به بازار مسکن است. دبیرکل انجمن ملی لیزینگ این اقدام را سرنوشت ساز برای حضور مؤثر صنعت لیزینگ در تامین مالی اموال غیرمنقول تلقی و ابراز امیدواری کرد که شرکت های لیزینگ بانکی نیز بتوانند وارد بازار لیزینگ مسکن شوند. در این ارتباط وی عدم ورود لیزینگ های بانکی به بازار مسکن را ناشی از «نگاه احتیاط آمیز سیاست گذار پولی» به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن دانست و از دیدگاه وی به نوعی اولین گره همین موضوع است. به نظر می رسد دستورالعمل ابلاغ شده در زمینه تاثیر گذاری برای پرداخت تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن باید مورد بررسی مجدد و اصلاح قرار گیرد. گره دوم به «محدودیت اعمال شده درخصوص عدم اتکای شرکت های لیزینگ به منابع بانکی» برمی گردد. مطابق با دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن از سوی شرکت های لیزینگ باید با منابعی غیر از منابع بانکی انجام شود چراکه مطابق با این دستورالعمل، شرکت های لیزینگ تنها تا دوبرابر جمع حقوق صاحبان سهام خود می توانند از منابع بانکی استفاده کنند. این درحالی است که «ادامه ممنوعیت بانک ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن» عملا توان بالقوه برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سه دهک، 6، 7 و 8 درآمدی را به حداقل می رساند؛ چرا که در حال حاضر آماده ترین و بی مشکل ترین شرکت ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن، شرکت های لیزینگ وابسته به بانک ها هستند که بابت تامین منابع برای پرداخت تسهیلات به سه دهک متوسط رو به بالا، آمادگی بیشتری دارند.از سوی دیگر، «کمبود منابع داخلی شرکت های لیزینگ»، محدودیت دیگری است که عملا انگیزه و رغبت مدیران این شرکت ها را برای ورود به بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده است. براساس بررسی های صورت گرفته، هم اکنون از مجموع 44 شرکت لیزینگ که مجوز فعالیت در بازار لیزینگ را دارند، تنها 10 شرکت پتانسیل فعالیت در بازار مسکن را دارند که این شرکت ها نیز مطابق با برآوردهای انجام شده هم اکنون منابع مالی کافی برای ورود به بازار تسهیلات مسکن را ندارند.بررسی ها نشان می دهد هم اکنون منابع داخلی شرکت های لیزینگ در هر شرکت به طور متوسط حدود 100 میلیارد تومان برآورد می شود که این حد سرمایه برای پاسخ به نیاز متقاضیان دهک های متوسط رو به بالای درآمدی به منظور خرید مسکن کافی نیست. برآوردهای کارشناسان مالی مسکن نشان می دهد هم اکنون برای تشکیل یک شرکت لیزینگ که قصد فعالیت در حوزه مالی مسکن را داشته باشد، دست کم 400 تا 500 میلیارد تومان منابع اولیه مورد نیاز است. مقایسه ای بین یکی از صندوق های پس انداز مسکن با نیاز صندوق های لیزینگ مشخص می کند منابع شرکت های لیزینگ هم اکنون برای فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن ناکافی است. در صندوق پس انداز مسکن یکم، تاکنون بیش از 2هزار میلیارد تومان منابع در قالب پس انداز حدود 200هزار نفر جمع شده که این میزان قرار است به تدریج و نه به صورت آنی به متقاضیان پرداخت شود. بنابراین شرکت های لیزینگ که باید به شکل آنی و بدون اتکا به سپرده متقاضیان وارد بازار تامین مالی مسکن شوند به طور قطع به منابع مالی بیشتری نیاز دارند. محدودیت پنجم به «گران تمام شدن هزینه تامین پول» برای شرکت های لیزینگ و شکاف موجود بین این نرخ و نرخ سود تکلیف شده از سوی سیاست گذار پولی در بازار لیزینگ مسکن برمی گردد؛ به گفته دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، در شرایطی نرخ سود مجاز در بازار لیزینگ مسکن 21 درصد معادل 3 درصد بیشتر از نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار- تعیین شد که قیمت تمام شده پول برای شرکت های لیزینگ هم اکنون به طور متوسط بیش از 25 درصد است.گره ششم به «عدم دسترسی شرکت های لیزینگ به یارانه سود تسهیلات» برمی گردد؛شرکت های لیزینگ هم اکنون برای تامین فاصله موجود بین نرخ 21 درصدی مصوب با سود مورد انتظار آنها، به یارانه نرخ سود دسترسی ندارند. به گفته محمد هادی موقعی، این محدودیت مانع اصلی فعالیت شرکت های لیزینگ در بازار مسکن اجتماعی است. مشکل «تضمین تعهدات» در معاملات لیزینگی مسکن، موضوع دیگری است که به عنوان هفتمین گره راه اندازی بازار لیزینگ مسکن مورد تاکید قرار دارد؛ درحال حاضر ترکیب مشخصی از نهادهای تضمین کننده حقوق شرکت های لیزینگ، متقاضیان تسهیلات لیزینگی مسکن وهمچنین انبوه سازان همکار با شرکت های لیزینگ وجود ندارد. گره هشتم به «ابهامات موجود در نحوه استفاده از بازار سرمایه» برای شرکت های لیزینگ به منظور تامین مالی تسهیلات مسکن برمی گردد؛ در شرایطی که منابع بانکی به راحتی در اختیار شرکت های لیزینگ قرار نمی گیرد و منابع درنظر گرفته شده نیز برای پاسخ به تقاضای سه دهک مخاطب تسهیلات لیزینگ مسکن جوابگو نیست، ابهامات قانونی درخصوص نحوه ورود شرکت های لیزین ...

ادامه مطلب  

10 گره لیزینگ مسکن  

درخواست حذف این مطلب
با گذشت بیش از 4 ماه از ابلاغ مجوز ورود شرکت های لیزینگ به بازار تامین مالی بخش مسکن از سوی بانک مرکزی، درحالی که هنوز موانع دسترسی سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید آپارتمان به تسهیلات موثر برطرف نشده است، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران از وجود دست کم 10 مانع عمده برای ورود شرکت های لیزینگ به بازار مالی مسکن خبر می دهد. دی ماه سال گذشته، سیاست گذار پولی کشور در حالی به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که «تداوم ممنوعیت ورود بانک ها به حوزه لیزینگ»، همچنان مسیر فعالیت آماده ترین گروه مالی برای راه اندازی بازار تسهیلات به نفع متقاضیان دهک های 6 تا 8 خرید آپارتمان را بسته نگه داشته است. براساس دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، این شرکت ها می توانند در قالب یکی از دو روش«اجاره به شرط تملیک» یا «فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر 3 درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان ارائه کنند.تکلیف سیاست گذار پولی برای راه اندازی لیزینگ مسکن از سوی شرکت هایی غیر از بانک ها و وابسته به بانک ها و همچنین تاکید بر عدم اتکای لیزینگ ها به منابع بانکی با هدف جلوگیری از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک ها برای پرداخت تسهیلات 21 درصدی به متقاضیان پردرآمد مسکن، صورت گرفت تا بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک ها، از هدف اصلی خود یعنی پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بازار تقاضای مصرفی مسکن مختص دهک های 3 تا 6، منحرف نشوند. مخاطبان اصلی بازار لیزینگ مسکن حدود 10درصد از تقاضای مربوط به بازار خرید آپارتمان های مصرفی را به خود اختصاص می دهند. برمبنای برآوردهای کارشناسی، در صورت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن سهم فروش آپارتمان های 600 تا 800 میلیون تومانی در بازار فعلی تقریبا دوبرابر افزایش خواهد یافت و بازار فروش واحدهای نوساز گرم می شود و انگیزه ساخت وساز افزایش می یابد و همچنین بازار غیررسمی و دلالی وام مسکن تحت کنترل قرار می گیرد.10 گره عملیاتی برای لیزینگ مسکنمحمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران درحالی از وجود 10 گره عملیاتی برای برقراری تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن خبر می دهد که هم اکنون شرکت های لیزینگ به رغم صدور مجوز فعالیت در بازار مسکن از سوی سیاست گذار پولی، کمترین فعالیت در این بازار را دارند.قبل از پرداختن به گره های بازار لیزینگ مسکن باید به یک گشایش مهم در این زمینه توجه شود و آن اقدام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در صدور مجوز ورود لیزینگ های غیر بانکی به بازار مسکن است. دبیرکل انجمن ملی لیزینگ این اقدام را سرنوشت ساز برای حضور مؤثر صنعت لیزینگ در تامین مالی اموال غیرمنقول تلقی و ابراز امیدواری کرد که شرکت های لیزینگ بانکی نیز بتوانند وارد بازار لیزینگ مسکن شوند. در این ارتباط وی عدم ورود لیزینگ های بانکی به بازار مسکن را ناشی از «نگاه احتیاط آمیز سیاست گذار پولی» به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن دانست و از دیدگاه وی به نوعی اولین گره همین موضوع است. به نظر می رسد دستورالعمل ابلاغ شده در زمینه تاثیر گذاری برای پرداخت تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن باید مورد بررسی مجدد و اصلاح قرار گیرد. گره دوم به «محدودیت اعمال شده درخصوص عدم اتکای شرکت های لیزینگ به منابع بانکی» برمی گردد. مطابق با دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن از سوی شرکت های لیزینگ باید با منابعی غیر از منابع بانکی انجام شود چراکه مطابق با این دستورالعمل، شرکت های لیزینگ تنها تا دوبرابر جمع حقوق صاحبان سهام خود می توانند از منابع بانکی استفاده کنند. این درحالی است که «ادامه ممنوعیت بانک ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن» عملا توان بالقوه برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سه دهک، 6، 7 و 8 درآمدی را به حداقل می رساند؛ چرا که در حال حاضر آماده ترین و بی مشکل ترین شرکت ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن، شرکت های لیزینگ وابسته به بانک ها هستند که بابت تامین منابع برای پرداخت تسهیلات به سه دهک متوسط رو به بالا، آمادگی بیشتری دارند.از سوی دیگر، «کمبود منابع داخلی شرکت های لیزینگ»، محدودیت دیگری است که عملا انگیزه و رغبت مدیران این شرکت ها را برای ورود به بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده است. براساس بررسی های صورت گرفته، هم اکنون از مجموع 44 شرکت لیزینگ که مجوز فعالیت در بازار لیزینگ را دارند، تنها 10 شرکت پتانسیل فعالیت در بازار مسکن را دارند که این شرکت ها نیز مطابق با برآوردهای انجام شده هم اکنون منابع مالی کافی برای ورود به بازار تسهیلات مسکن را ندارند.بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد هم اکنون منابع داخلی شرکت های لیزینگ در هر شرکت به طور متوسط حدود 100 میلیارد تومان برآورد می شود که این حد سرمایه برای پاسخ به نیاز متقاضیان دهک های متوسط رو به بالای درآمدی به منظور خرید مسکن کافی نیست. برآوردهای کارشناسان مالی مسکن نشان می دهد هم اکنون برای تشکیل یک شرکت لیزینگ که قصد فعالیت در حوزه مالی مسکن را داشته باشد، دست کم 400 تا 500 میلیارد تومان منابع اولیه مورد نیاز است. مقایسه ای بین یکی از صندوق های پس انداز مسکن با نیاز صندوق های لیزینگ مشخص می کند منابع شرکت های لیزینگ هم اکنون برای فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن ناکافی است. در صندوق پس انداز مسکن یکم، تاکنون بیش از 2هزار میلیارد تومان منابع در قالب پس انداز حدود 200هزار نفر جمع شده که این میزان قرار است به تدریج و نه به صورت آنی به متقاضیان پرداخت شود. بنابراین شرکت های لیزینگ که باید به شکل آنی و بدون اتکا به سپرده متقاضیان وارد بازار تامین مالی مسکن شوند به طور قطع به منابع مالی بیشتری نیاز دارند. محدودیت پنجم به «گران تمام شدن هزینه تامین پول» برای شرکت های لیزینگ و شکاف موجود بین این نرخ و نرخ سود تکلیف شده از سوی سیاست گذار پولی در بازار لیزینگ مسکن برمی گردد؛ به گفته دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، در شرایطی نرخ سود مجاز در بازار لیزینگ مسکن 21 درصد معادل 3 درصد بیشتر از نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار- تعیین شد که قیمت تمام شده پول برای شرکت های لیزینگ هم اکنون به طور متوسط بیش از 25 درصد است.گره ششم به «عدم دسترسی شرکت های لیزینگ به یارانه سود تسهیلات» برمی گردد؛شرکت های لیزینگ هم اکنون برای تامین فاصله موجود بین نرخ 21 درصدی مصوب با سود مورد انتظار آنها، به یارانه نرخ سود دسترسی ندارند. به گفته محمد هادی موقعی، این محدودیت مانع اصلی فعالیت شرکت های لیزینگ در بازار مسکن اجتماعی است. مشکل «تضمین تعهدات» در معاملات لیزینگی مسکن، موضوع دیگری است که به عنوان هفتمین گره راه اندازی بازار لیزینگ مسکن مورد تاکید قرار دارد؛ درحال حاضر ترکیب مشخصی از نهادهای تضمین کننده حقوق شرکت های لیزینگ، متقاضیان تسهیلات لیزینگی مسکن وهمچنین انبوه سازان همکار با شرکت های لیزینگ وجود ندارد. گره هشتم به «ابهامات موجود در نحوه استفاده از بازار سرمایه» برای شرکت های لیزینگ به منظور تامین مالی تسهیلات مسکن برمی گردد؛ در شرایطی که منابع بانکی به راحتی در اختیار شرکت های لیزینگ قرار نمی گیرد و منابع درنظر گرفته شده نیز برای پاسخ به تقاضای سه دهک مخاطب تسهیلات لیزینگ مسکن جوابگو نیست، ابهامات قانونی درخصوص نحوه ورود شرکت های لیزینگ به بازار ...

ادامه مطلب  

۱۰ مانع پیش روی فعال شدن لیزینگ مسکن  

درخواست حذف این مطلب
با گذشت بیش از ۴ ماه از ابلاغ مجوز ورود شرکت های لیزینگ به بازار تامین مالی بخش مسکن از سوی بانک مرکزی، درحالی که هنوز موانع دسترسی سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید آپارتمان به تسهیلات موثر برطرف نشده است، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران از وجود دست کم ۱۰ مانع عمده برای ورود شرکت های لیزینگ به بازار مالی مسکن خبر می دهد. به گزارش شفاف، دی ماه سال گذشته، سیاست گذار پولی کشور در حالی به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که «تداوم ممنوعیت ورود بانک ها به حوزه لیزینگ»، همچنان مسیر فعالیت آماده ترین گروه مالی برای راه اندازی بازار تسهیلات به نفع متقاضیان دهک های 6 تا 8 خرید آپارتمان را بسته نگه داشته است. براساس دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، این شرکت ها می توانند در قالب یکی از دو روش«اجاره به شرط تملیک» یا «فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر 3 درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان ارائه کنند.تکلیف سیاست گذار پولی برای راه اندازی لیزینگ مسکن از سوی شرکت هایی غیر از بانک ها و وابسته به بانک ها و همچنین تاکید بر عدم اتکای لیزینگ ها به منابع بانکی با هدف جلوگیری از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک ها برای پرداخت تسهیلات 21 درصدی به متقاضیان پردرآمد مسکن، صورت گرفت تا بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک ها، از هدف اصلی خود یعنی پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بازار تقاضای مصرفی مسکن مختص دهک های 3 تا 6، منحرف نشوند. مخاطبان اصلی بازار لیزینگ مسکن حدود 10درصد از تقاضای مربوط به بازار خرید آپارتمان های مصرفی را به خود اختصاص می دهند. برمبنای برآوردهای کارشناسی، در صورت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن سهم فروش آپارتمان های 600 تا 800 میلیون تومانی در بازار فعلی تقریبا دوبرابر افزایش خواهد یافت و بازار فروش واحدهای نوساز گرم می شود و انگیزه ساخت وساز افزایش می یابد و همچنین بازار غیررسمی و دلالی وام مسکن تحت کنترل قرار می گیرد. 10 گره عملیاتی برای لیزینگ مسکنمحمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران درحالی از وجود 10 گره عملیاتی برای برقراری تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن خبر می دهد که هم اکنون شرکت های لیزینگ به رغم صدور مجوز فعالیت در بازار مسکن از سوی سیاست گذار پولی، کمترین فعالیت در این بازار را دارند.قبل از پرداختن به گره های بازار لیزینگ مسکن باید به یک گشایش مهم در این زمینه توجه شود و آن اقدام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در صدور مجوز ورود لیزینگ های غیر بانکی به بازار مسکن است. دبیرکل انجمن ملی لیزینگ این اقدام را سرنوشت ساز برای حضور مؤثر صنعت لیزینگ در تامین مالی اموال غیرمنقول تلقی و ابراز امیدواری کرد که شرکت های لیزینگ بانکی نیز بتوانند وارد بازار لیزینگ مسکن شوند. در این ارتباط وی عدم ورود لیزینگ های بانکی به بازار مسکن را ناشی از «نگاه احتیاط آمیز سیاست گذار پولی» به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن دانست و از دیدگاه وی به نوعی اولین گره همین موضوع است. به نظر می رسد دستورالعمل ابلاغ شده در زمینه تاثیر گذاری برای پرداخت تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن باید مورد بررسی مجدد و اصلاح قرار گیرد.گره دوم به «محدودیت اعمال شده درخصوص عدم اتکای شرکت های لیزینگ به منابع بانکی» برمی گردد. مطابق با دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن از سوی شرکت های لیزینگ باید با منابعی غیر از منابع بانکی انجام شود چراکه مطابق با این دستورالعمل، شرکت های لیزینگ تنها تا دوبرابر جمع حقوق صاحبان سهام خود می توانند از منابع بانکی استفاده کنند. این درحالی است که «ادامه ممنوعیت بانک ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن» عملا توان بالقوه برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سه دهک، 6، 7 و 8 درآمدی را به حداقل می رساند؛ چرا که در حال حاضر آماده ترین و بی مشکل ترین شرکت ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن، شرکت های لیزینگ وابسته به بانک ها هستند که بابت تامین منابع برای پرداخت تسهیلات به سه دهک متوسط رو به بالا، آمادگی بیشتری دارند.از سوی دیگر، «کمبود منابع داخلی شرکت های لیزینگ»، محدودیت دیگری است که عملا انگیزه و رغبت مدیران این شرکت ها را برای ورود به بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده است. براساس بررسی های صورت گرفته، هم اکنون از مجموع 44 شرکت لیزینگ که مجوز فعالیت در بازار لیزینگ را دارند، تنها 10 شرکت پتانسیل فعالیت در بازار مسکن را دارند که این شرکت ها نیز مطابق با برآوردهای انجام شده هم اکنون منابع مالی کافی برای ورود به بازار تسهیلات مسکن را ندارند. هم اکنون منابع داخلی شرکت های لیزینگ در هر شرکت به طور متوسط حدود 100 میلیارد تومان برآورد می شود که این حد سرمایه برای پاسخ به نیاز متقاضیان دهک های متوسط رو به بالای درآمدی به منظور خرید مسکن کافی نیست. برآوردهای کارشناسان مالی مسکن نشان می دهد هم اکنون برای تشکیل یک شرکت لیزینگ که قصد فعالیت در حوزه مالی مسکن را داشته باشد، دست کم 400 تا 500 میلیارد تومان منابع اولیه مورد نیاز است. مقایسه ای بین یکی از صندوق های پس انداز مسکن با نیاز صندوق های لیزینگ مشخص می کند منابع شرکت های لیزینگ هم اکنون برای فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن ناکافی است. در صندوق پس انداز مسکن یکم، تاکنون بیش از 2هزار میلیارد تومان منابع در قالب پس انداز حدود 200هزار نفر جمع شده که این میزان قرار است به تدریج و نه به صورت آنی به متقاضیان پرداخت شود.بنابراین شرکت های لیزینگ که باید به شکل آنی و بدون اتکا به سپرده متقاضیان وارد بازار تامین مالی مسکن شوند به طور قطع به منابع مالی بیشتری نیاز دارند. محدودیت پنجم به «گران تمام شدن هزینه تامین پول» برای شرکت های لیزینگ و شکاف موجود بین این نرخ و نرخ سود تکلیف شده از سوی سیاست گذار پولی در بازار لیزینگ مسکن برمی گردد؛ به گفته دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، در شرایطی نرخ سود مجاز در بازار لیزینگ مسکن 21 درصد معادل 3 درصد بیشتر از نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار- تعیین شد که قیمت تمام شده پول برای شرکت های لیزینگ هم اکنون به طور متوسط بیش از 25 درصد است.گره ششم به «عدم دسترسی شرکت های لیزینگ به یارانه سود تسهیلات» برمی گردد؛شرکت های لیزینگ هم اکنون برای تامین فاصله موجود بین نرخ 21 درصدی مصوب با سود مورد انتظار آنها، به یارانه نرخ سود دسترسی ندارند. به گفته محمد هادی موقعی، این محدودیت مانع اصلی فعالیت شرکت های لیزینگ در بازار مسکن اجتماعی است. مشکل «تضمین ت ...

ادامه مطلب  

۱۰ گره لیزینگ مسکن  

درخواست حذف این مطلب
بررسی ها درباره این محرومیت نشان می دهد پروسه پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن در ابتدای کار به 10 گره (عمدتا از جنس مالی) برخورد کرده است. فعالان حوزه لیزینگ با تاکید بر اینکه بازار مسکن امن ترین بخش برای پرداخت تسهیلات لیزینگ به لحاظ تضمین وصول به موقع اقساط محسوب می شود، چالش اصلی را در «ناهمخوانی بین سود مصوب تسهیلات لیزینگ و هزینه تامین منابع» عنوان می کنند. برآورد لیزینگی ها مشخص می کند قیمت تمام شده پول در این بازار، به مراتب بیش از سقف سود تعیین شده برای تسهیلات لیزینگ مسکن است. از طرفی «عدم کفایت» اعتبارات داخلی شرکت های لیزینگ برای پرداخت تسهیلات مسکن موردنیاز دهک های با درآمد متوسط رو به بالا و همچنین «محدودیت» استفاده از منابع بانکی در این حوزه، بخشی از معاملات مصرفی در بازار ملک را معطل ابزار رونق ساز گذاشته است. در این میان، از «معوقات» به عنوان چالش پنهان گروهی از شرکت های لیزینگ نام برده می شود که فعلا توان پرداخت تسهیلات بلندمدت را سلب کرده است.با گذشت بیش از 4 ماه از ابلاغ مجوز ورود شرکت های لیزینگ به بازار تامین مالی بخش مسکن از سوی بانک مرکزی، درحالی که هنوز موانع دسترسی سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید آپارتمان به تسهیلات موثر برطرف نشده است، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران از وجود دست کم 10 مانع عمده برای ورود شرکت های لیزینگ به بازار مالی مسکن خبر می دهد. دی ماه سال گذشته، سیاست گذار پولی کشور در حالی به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که «تداوم ممنوعیت ورود بانک ها به حوزه لیزینگ»، همچنان مسیر فعالیت آماده ترین گروه مالی برای راه اندازی بازار تسهیلات به نفع متقاضیان دهک های 6 تا 8 خرید آپارتمان را بسته نگه داشته است. براساس دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، این شرکت ها می توانند در قالب یکی از دو روش«اجاره به شرط تملیک» یا «فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر 3 درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان ارائه کنند.تکلیف سیاست گذار پولی برای راه اندازی لیزینگ مسکن از سوی شرکت هایی غیر از بانک ها و وابسته به بانک ها و همچنین تاکید بر عدم اتکای لیزینگ ها به منابع بانکی با هدف جلوگیری از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک ها برای پرداخت تسهیلات 21 درصدی به متقاضیان پردرآمد مسکن، صورت گرفت تا بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک ها، از هدف اصلی خود یعنی پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بازار تقاضای مصرفی مسکن مختص دهک های 3 تا 6، منحرف نشوند. مخاطبان اصلی بازار لیزینگ مسکن حدود 10درصد از تقاضای مربوط به بازار خرید آپارتمان های مصرفی را به خود اختصاص می دهند. برمبنای برآوردهای کارشناسی، در صورت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن سهم فروش آپارتمان های 600 تا 800 میلیون تومانی در بازار فعلی تقریبا دوبرابر افزایش خواهد یافت و بازار فروش واحدهای نوساز گرم می شود و انگیزه ساخت وساز افزایش می یابد و همچنین بازار غیررسمی و دلالی وام مسکن تحت کنترل قرار می گیرد.10 گره عملیاتی برای لیزینگ مسکنمحمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران درحالی از وجود 10 گره عملیاتی برای برقراری تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن خبر می دهد که هم اکنون شرکت های لیزینگ به رغم صدور مجوز فعالیت در بازار مسکن از سوی سیاست گذار پولی، کمترین فعالیت در این بازار را دارند.قبل از پرداختن به گره های بازار لیزینگ مسکن باید به یک گشایش مهم در این زمینه توجه شود و آن اقدام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در صدور مجوز ورود لیزینگ های غیر بانکی به بازار مسکن است. دبیرکل انجمن ملی لیزینگ این اقدام را سرنوشت ساز برای حضور مؤثر صنعت لیزینگ در تامین مالی اموال غیرمنقول تلقی و ابراز امیدواری کرد که شرکت های لیزینگ بانکی نیز بتوانند وارد بازار لیزینگ مسکن شوند. در این ارتباط وی عدم ورود لیزینگ های بانکی به بازار مسکن را ناشی از «نگاه احتیاط آمیز سیاست گذار پولی» به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن دانست و از دیدگاه وی به نوعی اولین گره همین موضوع است. به نظر می رسد دستورالعمل ابلاغ شده در زمینه تاثیر گذاری برای پرداخت تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن باید مورد بررسی مجدد و اصلاح قرار گیرد. گره دوم به «محدودیت اعمال شده درخصوص عدم اتکای شرکت های لیزینگ به منابع بانکی» برمی گردد. مطابق با دستورالعمل جدید فعالیت شرکت های لیزینگ، پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن از سوی شرکت های لیزینگ باید با منابعی غیر از منابع بانکی انجام شود چراکه مطابق با این دستورالعمل، شرکت های لیزینگ تنها تا دوبرابر جمع حقوق صاحبان سهام خود می توانند از منابع بانکی استفاده کنند. این درحالی است که «ادامه ممنوعیت بانک ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن» عملا توان بالقوه برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سه دهک، 6، 7 و 8 درآمدی را به حداقل می رساند؛ چرا که در حال حاضر آماده ترین و بی مشکل ترین شرکت ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن، شرکت های لیزینگ وابسته به بانک ها هستند که بابت تامین منابع برای پرداخت تسهیلات به سه دهک متوسط رو به بالا، آمادگی بیشتری دارند.از سوی دیگر، «کمبود منابع داخلی شرکت های لیزینگ»، محدودیت دیگری است که عملا انگیزه و رغبت مدیران این شرکت ها را برای ورود به بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده است. براساس بررسی های صورت گرفته، هم اکنون از مجموع 44 شرکت لیزینگ که مجوز فعالیت در بازار لیزینگ را دارند، تنها 10 شرکت پتانسیل فعالیت در بازار مسکن را دارند که این شرکت ها نیز مطابق با برآوردهای انجام شده هم اکنون منابع مالی کافی برای ورود به بازار تسهیلات مسکن را ندارند.بررسی ها نشان می دهد هم اکنون منابع داخلی شرکت های لیزینگ در هر شرکت به طور متوسط حدود 100 میلیارد تومان برآورد می شود که این حد سرمایه برای پاسخ به نیاز متقاضیان دهک های متوسط رو به بالای درآمدی به منظور خرید مسکن کافی نیست. برآوردهای کارشناسان مالی مسکن نشان می دهد هم اکنون برای تشکیل یک شرکت لیزینگ که قصد فعالیت در حوزه مالی مسکن را داشته باشد، دست کم 400 تا 500 میلیارد تومان منابع اولیه مورد نیاز است. مقایسه ای بین یکی از صندوق های پس انداز مسکن با نیاز صندوق های لیزینگ مشخص می کند منابع شرکت های لیزینگ هم اکنون برای فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن ناکافی است. در صندوق پس انداز مسکن یکم، تاکنون بیش از 2هزار میلیارد تومان منابع در قالب پس انداز حدود 200هزار نفر جمع شده که این میزان قرار است به تدریج و نه به صورت آنی به متقاضیان پرداخت شود. بناب ...

ادامه مطلب  

طراحی داخلی آپارتمان هایی سفید و مشکی  

درخواست حذف این مطلب
ضرب المثلی است که می گوید از صفحه سفید و خالی نترسید، این سخن توسط خیلی از افراد خلاق و هنرمند سرتاسر دنیا بکار می رود و در طراحی داخلی آپارتمان و منزل مسکونی با مساحت کم هم خیلی کاربرد دارد. یک صفحه سفید شروع فرایند تفکر است، فضایی حاضر و آماده برای هر ایده و احتمالی. دیوارهای یکدست سفید در طراحی داخلی نیز ویژگی خاص خود را دارند. سه آپارتمانی که در این پست با آنها آشنا خواهید شد تاکید شدیدی بروی فضاهای سفید داشته تا فضایی آرام و راحت ایجاد کنند.وقتی رنگ زمینه خانه، یعنی دیوارها، سقف و کف یکدست سفید باشد هر رنگی که درون فضا قرار بگیرد سریعا خود را نشان می دهد. مسلما یکی از رنگ هایی که خیلی عالی با سفید مچ می شود سیاه است. دکوراسیون سفید مشکی انتخاب بسیاری از طراحی داخلی مدرن است. بغیر از سیاه استفاده از عناصر طبیعی مانند قفسه های چوبی در دکوراسیون نیز بسیاری عالی بنظر خواهد رسید. برای طراحی داخلی آپارتمان مدرن با سلیقه خودتان، قطعا رنگ سفید بهترین انتخاب خواهد بود.ابتدا با یک آپارتمان ۷۲ متری شروع می کنیم که در مسکو روسیه قرار داشته و از رنگ های تیره در زمینه سفید استفاده می کند. با این روش محیطی فوق العاده ساده اما بی نهایت شیک و چشم گیر طراحی شده است. حضور رنگ های تیره در اتاق نشیمن و میز ناهارخوری کاملا مشخص است، مبل راحتی به رنگ آبی تیره انتخاب شده و پایه های میز ناهارخوری مشکی است. پایه های مشکی با رویه سفید میز و صندلی های چوبی باعث ایجاد تضادی جالب شده است. بغیر لز این موارد وسایل جالب دیگری مانند چراغ های سقفی، آینه قدی بزرگ، دیوار پشت تلویزیون هایگلاس به رنگ مشکی، میز جلو مبلی برنزی، قالیچه مدرن به رنگ قرمز مایل به صورتی و پرده های خاکستری خیلی زیبا خودنمایی می کنند.از اتاق نشیمن، راهروی ورودی و اتاق خواب که بگذریم به آشپزخانه می رسیم. در آشپزخانه هم دکوراسیون سفید مشکی سریعا بیننده را مجذوب خود می کند. آشپزخانه تقریبا در فضایی بسته قرار گرفته و به همین خاطر باید تا جای ممکن روشن طراحی میشد اما ...

ادامه مطلب  

فروش آپارتمان در تهران رکورد زد!  

درخواست حذف این مطلب
فروش آپارتمان در تهران با تغییر وضعیت بازار معاملات ملک در میانه تابستان، رکورد زد.تیتر 20 - مرداد امسال، بیش از 16 هزار و 700 واحد مسکونی در پایتخت فروخته شد که بالاترین حجم معاملات ماهانه در 39 ماه اخیر محسوب می شود و از پیشروی بازار تا مرز «رونق» حکایت دارد. عبور معاملات ماهانه از 17 هزار واحد و تکرار آن برای حدود یک فصل، می تواند علامت بروز رونق تلقی شود. رشد 23 درصدی فروش ملک نسبت به تیرماه با ریزنوسان ماهانه –7/ 0 درصد- همراه بوده که بیانگر خیز غیرتورمی معاملات است. بازار معاملات مسکن در میانه تابستان، بعد از دست کم یک سال «توقف» در فاز پیش رونق، به «مرز رونق» رسید. گزارش آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن درباره تازه ترین وضعیت بازار ملک در تهران حاکی است ماه گذشته، فروش آپارتمان در تهران، «رکورد» زد به طوری که بیشترین حجم معاملات خرید مسکن، پس از 39 ماه، برای مرداد 96 به ثبت رسید. مرداد امسال، 16 هزار و 758 واحد مسکونی در شهر تهران فروخته شد که این حجم معامله ماهانه خرید ملک، از ابتدای خرداد 93 تاکنون، بی سابقه بوده است. پیش تر، رکورد بیشترین حجم معامله آپارتمان در تهران، برای اردیبهشت 93 با فروش 22 هزار و 118 واحد مسکونی به ثبت رسیده بود که اگر چه این حجم فروش در آن زمان، فوق العاده بالا ارزیابی می شد اما با توجه به شکل گیری دوره رکود مسکن از اواسط سال 92، رکورد فروش اردیبهشت 93، نوعی رفتار سنتی بازار ملک ناشی از ماه شبه تعطیل فروردین بوده است که معمولا در همه سال ها با دامنه های متفاوت، تکرار می شود.به این ترتیب، کارنامه معاملات مسکن مرداد 96، اولین ماه متفاوت –پرفروش- در بازار ملک از رکود 92 تاکنون محسوب می شود که «تحقق» سه پیش بینی هم جهت درباره این بازار را نشان می دهد. طی سه سال اخیر، متوسط حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، کمتر از 13 هزار واحد در ماه بوده است. در یک سال گذشته نیز که بازار وارد فاز پیش رونق شد، اگر چه رشد حدود 5 درصدی در میزان فروش واحد مسکونی در تهران –رشد نقطه ای به معنی تغییرات حجمی نسبت به ماه مشابه سال قبل- اتفاق افتاد اما حجم ماهانه معاملات تا پیش از مرداد امسال، از حول و حوش 15 هزار واحد بالاتر نرفت. بررسی ها درباره وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن، با استناد به متوسط میزان فروش ماهانه آپارتمان در سال های 90 و 91 حاکی است: نبض معاملات ملک، علامت «آستانه رونق» را نشان می دهد. در سال های اوج رونق مسکن -90 و 91- ماهانه به طور متوسط بیش از 17هزار واحد مسکونی در شهر تهران به فروش می رسید. کارشناسان مسکن، برای تشخیص تغییر فاز بازار معاملات، یک نشانه شکل گیری رونق در معاملات را رشد حجم فروش به حول و حوش 17 هزار واحد در ماه و تداوم آن برای حداقل سه ماه متوالی عنوان می کنند. در حال حاضر، وضعیت بازار معاملات ملک در پایتخت بر اساس کارنامه مرداد 96 –نزدیک شدن حجم معاملات مرداد به تراز 17 هزار واحد- حکایت از «حرکت رو به جلو در مسیر پیش رونق به سمت فاز رونق» دارد. در صورت تکرار کارنامه فروش ماه میانی تابستان در شهریور، بازار معاملات مسکن در نیمه سال 96، وارد فاز رونق خواهد شد. با این حال، احتمال افت خفیف در میزان فروش آپارتمان در ابتدای پاییز ناشی از پایان فصل اصلی نقل و انتقال ملکی وجود دارد اما در صورت بالا بودن حجم معاملات از حداقل 14 تا 15 هزار واحد مسکونی در ماه، بازار تا شب عید در فاز رونق تثبیت خواهد شد.«ریزنوسان» در قیمت مسکنخیز معاملات مسکن در مرداد، به شکل غیرتورمی اتفاق افتاد. به رغم رشد 23 درصدی میزان فروش آپارتمان در مرداد نسبت به تیر امسال، متوسط قیمت مسکن در تهران، کمتر از یک درصد، با تغییرات ماهانه روبه رو شد. میانگین قیمت مسکن در تهران از 4 میلیون و 570 هزار تومان در تیرماه امسال به 4 میلیون و 600 هزار تومان تغییر کرد که «ریزنوسان» 6/ 0 درصدی در فاصله دو ماه اول تابستان را نشان می دهد. متوسط قیمت مسکن در عین حال به دلیل ریزنوسانات یک سال اخیر، در حال حاضر 6 درصد بیشتر از مرداد سال گذشته است. مرداد پارسال، متوسط قیمت آپارتمان در تهران، مترمربعی 4 میلیون و 330 هزار تومان گزارش شده بود.6 عامل پیشران معاملات مسکنبررسی ها از عوامل پیشران بازار معاملات مسکن در مسیر رونق به لحاظ حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی نشان می دهد، رشد 23 درصدی ماهانه در حجم معاملات، بیش از هر چیز به 6 عامل مهم بستگی دارد که مجموعه این عوامل موجب شده است هم اکنون بازار معاملات مسکن در مرز رونق قرار بگیرد. اولین و مهم ترین عامل پیشران معاملات مسکن در مسیر رونق، «تغییر نرخ سود در بازارهای رقیب» است.مرداد ماه امسال زمزمه کاهش نرخ سود سپرده های بانکی که از چند ماه قبل مطرح شده بود، با انتشار اخبار رسمی از سوی مراجع سیاست گذاری در بازار پول، درباره کاهش قریب الوقوع نرخ سود سپرده ها، منجر به بروز اثر روانی ناشی از این تصمیم در بازار مسکن طی دومین ماه از تابستان شد.زمزمه کاهش نرخ سود سپرده های بانکی درحالی مرداد ماه به اوج خود رسید که از چند ماه قبل منجر به ترغیب برخی متقاضیان مصرفی به انتقال سرمایه های موجود در حساب های بانکی به بازار مسکن ...

ادامه مطلب  

نزول اقتصادی دلیل قفل بازار مسکن/ قیمت مسکن، ۱۲برابر درآمد سالانه افراد است  

درخواست حذف این مطلب
چند سالی می شود که یکی از حوزه های سود آور کشور از معضل رکود رنج می برد و تاکنون هیچ راهکاری نتوانسته برای برون رفت از این وضعیت تاثیر مثبتی داشته باشد. خروج بازار مسکن از رکود افزایش قیمت ها در این بازار را به دنبال خواهد داشت، چرا که خروج از رکود از طریق تزریق منابع مالی به این بازار و نیز ساخت و سازهای جدید تحقق می یابد و این عوامل جهش قیمتی در این بخش را به دنبال دارد. در دوره رکود صاحبخانه ها و بسازوبفروش ها در سال های گذشته ترجیح دادند خانه هایشان را یا اجاره دهند، یا بدون مستاجر و خالی بگذارند. از طرف دیگر قدرت خرید مردم نیز برای خرید خانه ها آن قدر کم بود که مزیدی بر علت رکود در بازار مسکن شد، اما بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی مشخص شد در سال گذشته حجم معاملات مسکن چهار تا پنج درصد نسبت به سال های قبل از خود رشد کرده است.به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان ، کمال اطهاری، کارشناس حوزه مسکن، در مورد راه حل خارج شدن مسکن از رکود می گوید: «فقط حرکت بخش مولد و توجه به طرح جامع مسکن است که می تواند قفل بخش مسکن را بشکند. در بیرون از حوزه مسکن مازاد اقتصادی به صورت مزد، سود و... تولید نمی شود تا بتوان این مازاد را وارد بخش مسکن کرد.»یکی از اقداماتی که دولت یازدهم برای رونق بازار مسکن انجام داد، این بود که تلاش کرد رقم وام مسکن را تا هشت برابر بالا ببرد و نرخ سود آن را برای اولین بار تک رقمی کند. با این حال، از تسهیلات مسکن استقبالی چندانی صورت نگرفت. علت این امر و رکود مسکن را چه می دانید؟همان طور که پیش تر عنوان کرده بودم، در انتهای دولت دهم، بخش مسکن از رکود وارد قفل شدگی شد. در اواسط دولت دهم این قفل شدگی آغاز شده بود و آن هم ناشی از این بود که دولت دهم برنامه های توسعه ای برنامه چهارم را کنار گذاشت و به صورت قیم مآبانه ای بحث مسکن مهر را پیش کشید و با این اقدام، بخش مولد اقتصاد را نابود کرد. این اقدام باعث ایجاد بیکاری شد و بین سال های 1385 تا 1390 هیچ تولید اشتغالی در کشور اتفاق نیفتاد. بنابر آمار سرشماری شده بین سال های 1385 تا 1390 در شهرهایی مانند تهران، شرایط ایجاد 300 هزار شغل از بین رفت، درحالی که به جمعیت تهران 300 هزارنفر افزوده شده بود. این فرایند بخش مسکن را وارد رکود کرد. در واقع در بخش های دیگر مازاد اقتصادی تولید نمی شد که این مازاد اقتصادی برای پاسخگویی به تقاضای مردم به طرف بخش مسکن جریان پیدا کند. بنابراین عامل اصلی قفل شدگی بخش مسکن را باید بیکاری و نزول اقتصادی دانست و این اتفاق در دولت های نهم و دهم رخ داد، به رغم اینکه در مدت هشت سال دولت های نهم و دهم متجاوز از 600 میلیارد دلار درآمد نفتی در کشور وجود داشت، درحالی که مجموع درآمد دولت اصلاحات از این بخش حدود 160 میلیارد دلار بود. این سیاست اقتصادی دولت های نهم و دهم، یعنی بر باد دادن اقتصاد ایران. بنابراین می توان گفت بخش مسکن راکد نبود، بلکه از همان زمان قفل شده بود. این را بسیاری از اقتصاددانانی که آن زمان، هم در دستگاه های دولتی و هم بیرون از آن بودند، درک نکردند و اعلام می کردند ما دچار نوسانات سینوسی هستیم و هنوز هم این موضوع را در رسانه ها اعلام می کنند. زمانی که دولت یازدهم روی کار آمد، بازهم اقتصاددانان، یا بهتر است گفته شود اقتصادخوانده هایی هم که برای دولت یازدهم برنامه ریزی می کردند، این موضوع را متوجه نشدند و اعلام نکردند، همان طور که در دولت های نهم و دهم طرفداران بورژوازی مستغلات رانتی و از طرفی انبوه سازان و نماینده انبوه سازان به مجلس فشار آوردند که دولت باید برای رونق بخشیدن به بخش مسکن به مردم وام با بهره پایین بدهد. این کژفهمی از علم اقتصاد باعث شد جای اینکه بخش مولد را تقویت کنند، بار دیگر سیاست نخ نمایی را در پیش گیرند و وام مسکن را افزایش دهند. این درحالی بود که بهای مسکن شهری در آن زمان 10 تا 12 برابر درآمد سالانه مردم بود. در واقع همین انبوه سازان بودند که مسکن رانتی عرضه می کردند، درحالی که بهای مسکن متعارف که بین 90 تا 100متر است، نباید از پنج برابر درآمد سالانه خانوار تجاوز کند، در غیر این صورت در توان خانوار نخواهد بود که حتی با قرض گرفتن یا پس اندازهای پیشین بتواند مسکنی را خریداری کند. مسکن رانتی چنین خصوصیتی دارد. در تمام کشورهای پیشرفته که توانستند بر مساله ضرر و زیان بخش مسکن فائق آیند، به این نتیجه رسیده اند که قیمت مسکن باید حدود چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار باشد. کره جنوبی و تمام کشورهای سرمایه داری به همین صورت عمل کردند. در اقتصادهای رانتی است که بهای مسکن 12برابر درآمد سالانه خانوار است. این کار را با اسم بازار آزاد و حمایت از بخش خصوصی انجام می دادند تا از این طریق بتوانند رانت و رانت بری خود را توجیه کنند. از طرف دیگر خواستار افزایش وام می شدند تا بتوانند مسکن های خود را بفروشند. در واقع خرید این مسکن های ساخته شده از استطاعت اکثریت خانوارهای شهری بیرون است. علاوه بر این، بیکاری، نزول اقتصاد و نزول پس انداز ملی باعث می شد خانوارها استطاعت خرید مسکن را نداشته باشند. تورم بالا نیز کفگیر همه خانواده را ته دیگ زده بود و آنها نمی توانستند به فرزندان خود کمک کنند تا به نوعی صاحب مسکن شوند. بورژوازی مستغلات رانتی برای اینکه بتواند این مسکن رانتی خود را بفروشد، تمام این واقعیت ها را نادیده می گرفت و هنوز هم علت رکود مسکن را بی کفایتی دولت یازدهم اعلام می کند. در واقع آنها خود را به کوچه علی چپ می زنند تا انکار کنند این قفل شدگی بخش مسکن نتیجه سیاست های نادرستی است که در دوره دولت های نهم و دهم داشتند.بر اساس آماری که اعلام شده، حدود دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی در کشور خالی است. این موضوع را چگونه ارزیابی می کنید و آیا این مساله تاثیری در رکود بازار مسکن دارد؟موضوع مازاد مسکن هایی که ساخته شده، مربوط به همان مسکن رانتی است، چرا که هیچ گاه اکثریت جامعه استطاعت خرید آن را نخواهند داشت. البته اگر عده ای درآمد رانتی داشته باشند و همچنین در صورتی که در رابطه با خارج تنش زدایی شود و ایرانی ها به کشور خود بازگردند، به تدریج مشکل خانه های خالی حل خواهد شد، چرا که ایرانیان مقیم خارج در آنجا درآمدهای دلاری داشتند و می توانند چنین خانه هایی را خریداری کنند. بنابراین بیشتر حضور ایرانی های مقیم خارج می تواند مسکن های لوکس خارج از دسترس اکثریت جامعه را به مصرف برساند، ولی چون اکثریت جامعه درآمد رانتی ندارند، حتی با افزایش وام هم نمی توانند مسکن رانتی بخرند. اکنون پرداخت وام با وجود افزایش آن در تهران تنها 30 تا 40 درصد بهای مسکن را شامل می شود، در صورتی که در کشورهای سرمایه داری پیشرفته 80 تا 90 درصد بهای مسکن را وام می دهند. البته این پرداخت وام بدون برنامه ریزی نیست. چون در این کشورها مسکن رانتی وجود ندارد، امکان پرداخت وام متعارف که 80 تا 90 درصد مسکن را پوشش دهد، وجود دارد. در ایران فاصله قیمت بسیار بالا رفته، ولی در کشورهای پیشرفته، همان طور که گفتم، قیمت مسکن به طور متوسط چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار است و وام متعارف می تواند 70 تا 80 درصد بهای مسکن را تامین کند. در چنین شرایطی قفل شدگی مسکن رخ نمی دهد، بلکه همان نوسانات رکود و رونق صورت می گیرد. رانت هسته سخت رکود و تورم با هم است و قفل شدگی در بخش مسکن را ایجاد می کند، ولی خانه های خالی را شامل نمی شود. فرض کنید شما تعدادی خانه در کره ماه ساخته باشید. این موضوع مربوط به مسکن نمی شود، چون این خانه ها از دسترس عموم مردم خارج هستند و حتی بالارفتن سطح وام هم امکان خرید آنها را به وجود نمی آورد. ضمن اینکه تمام انسان های عاقل و همین رانت خورهای بخش مسکن هم باید از دولت بخواهند بخش مولد را راه بیندازد تا این امیدواری وجود داشته باشد مشکل خانه های اضافی حل شود. بانک ها نیز که منافعشان در مسکن قفل شده، باید همین درخواست را از دولت داشته باشند. زمانی که در دولت های نهم و دهم کارخانه های ارج، آزمایش و دیگر کارخانه های کوچک و بزرگ ما ورشکسته شدند و صاحبان آنها جیبشان را با افزایش صددرصدی بهای زمین و مسکن پر می کردند، باید به امروز فکر می کردند. در دولت های نهم و دهم این شعار کودکانه مطرح شد که لوکوموتیو اقتصاد مسکن است و طرفداران این شعار از آن استقبال می کردند و با ساختن مسکن مهر به اصطلاح خودشان انبوه سازی کردند. این تعبیر «انبوه» که به کار می برند، اشتباه است؛ عرضه زیاد نشده. شما می توانید بگویید عرضه طلا افزایش یافته، ولی باید این موضوع را در نظر گرفت که چند درصد مردم می توانند طلای گران قیمت خریداری کنند. آنها باید نیازهای مردم را در نظر بگیرند و بگویند چون عرضه طلا افزایش یافته، پس به بهای پوشاک هم افزوده می شود، در حالی که این دو موضوع هیچ ربطی به هم ندارند.یکی از مهم ترین مشکلات در بخش مسکن مربوط به طرح جامع است. در حال حاضر وضعیت طرح جامع در ایران را چگونه ارزیابی می کنید؟بازنگری طرح جامع تحت تاثیر مقولاتی که عرض کردم و گسیختگی فکری و عملی به لحاظ اقتصادی در دولت یازدهم باعث شد بازنگری طرح جامع تهیه، ولی کنار گذاشته شود. در مقابل شعارهایی مانند ...

ادامه مطلب  

دلیل قفل بازار مسکن چیست؟  

درخواست حذف این مطلب
چند سالی می شود که یکی از حوزه های سود آور کشور از معضل رکود رنج می برد و تاکنون هیچ راهکاری نتوانسته برای برون رفت از این وضعیت تاثیر مثبتی داشته باشد.تیتر20- خروج بازار مسکن از رکود افزایش قیمت ها در این بازار را به دنبال خواهد داشت، چرا که خروج از رکود از طریق تزریق منابع مالی به این بازار و نیز ساخت و سازهای جدید تحقق می یابد و این عوامل جهش قیمتی در این بخش را به دنبال دارد. در دوره رکود صاحبخانه ها و بسازوبفروش ها در سال های گذشته ترجیح دادند خانه هایشان را یا اجاره دهند، یا بدون مستاجر و خالی بگذارند. از طرف دیگر قدرت خرید مردم نیز برای خرید خانه ها آن قدر کم بود که مزیدی بر علت رکود در بازار مسکن شد، اما بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی مشخص شد در سال گذشته حجم معاملات مسکن چهار تا پنج درصد نسبت به سال های قبل از خود رشد کرده است.کمال اطهاری، کارشناس حوزه مسکن، در مورد راه حل خارج شدن مسکن از رکود می گوید: «فقط حرکت بخش مولد و توجه به طرح جامع مسکن است که می تواند قفل بخش مسکن را بشکند. در بیرون از حوزه مسکن مازاد اقتصادی به صورت مزد، سود و... تولید نمی شود تا بتوان این مازاد را وارد بخش مسکن کرد.»یکی از اقداماتی که دولت یازدهم برای رونق بازار مسکن انجام داد، این بود که تلاش کرد رقم وام مسکن را تا هشت برابر بالا ببرد و نرخ سود آن را برای اولین بار تک رقمی کند. با این حال، از تسهیلات مسکن استقبالی چندانی صورت نگرفت. علت این امر و رکود مسکن را چه می دانید؟همان طور که پیش تر عنوان کرده بودم، در انتهای دولت دهم، بخش مسکن از رکود وارد قفل شدگی شد. در اواسط دولت دهم این قفل شدگی آغاز شده بود و آن هم ناشی از این بود که دولت دهم برنامه های توسعه ای برنامه چهارم را کنار گذاشت و به صورت قیم مآبانه ای بحث مسکن مهر را پیش کشید و با این اقدام، بخش مولد اقتصاد را نابود کرد. این اقدام باعث ایجاد بیکاری شد و بین سال های 1385 تا 1390 هیچ تولید اشتغالی در کشور اتفاق نیفتاد. بنابر آمار سرشماری شده بین سال های 1385 تا 1390 در شهرهایی مانند تهران، شرایط ایجاد 300 هزار شغل از بین رفت، درحالی که به جمعیت تهران 300 هزارنفر افزوده شده بود. این فرایند بخش مسکن را وارد رکود کرد. در واقع در بخش های دیگر مازاد اقتصادی تولید نمی شد که این مازاد اقتصادی برای پاسخگویی به تقاضای مردم به طرف بخش مسکن جریان پیدا کند. بنابراین عامل اصلی قفل شدگی بخش مسکن را باید بیکاری و نزول اقتصادی دانست و این اتفاق در دولت های نهم و دهم رخ داد، به رغم اینکه در مدت هشت سال دولت های نهم و دهم متجاوز از 600 میلیارد دلار درآمد نفتی در کشور وجود داشت، درحالی که مجموع درآمد دولت اصلاحات از این بخش حدود 160 میلیارد دلار بود. این سیاست اقتصادی دولت های نهم و دهم، یعنی بر باد دادن اقتصاد ایران. بنابراین می توان گفت بخش مسکن راکد نبود، بلکه از همان زمان قفل شده بود. این را بسیاری از اقتصاددانانی که آن زمان، هم در دستگاه های دولتی و هم بیرون از آن بودند، درک نکردند و اعلام می کردند ما دچار نوسانات سینوسی هستیم و هنوز هم این موضوع را در رسانه ها اعلام می کنند. زمانی که دولت یازدهم روی کار آمد، بازهم اقتصاددانان، یا بهتر است گفته شود اقتصادخوانده هایی هم که برای دولت یازدهم برنامه ریزی می کردند، این موضوع را متوجه نشدند و اعلام نکردند، همان طور که در دولت های نهم و دهم طرفداران بورژوازی مستغلات رانتی و از طرفی انبوه سازان و نماینده انبوه سازان به مجلس فشار آوردند که دولت باید برای رونق بخشیدن به بخش مسکن به مردم وام با بهره پایین بدهد. این کژفهمی از علم اقتصاد باعث شد جای اینکه بخش مولد را تقویت کنند، بار دیگر سیاست نخ نمایی را در پیش گیرند و وام مسکن را افزایش دهند. این درحالی بود که بهای مسکن شهری در آن زمان 10 تا 12 برابر درآمد سالانه مردم بود. در واقع همین انبوه سازان بودند که مسکن رانتی عرضه می کردند، درحالی که بهای مسکن متعارف که بین 90 تا 100متر است، نباید از پنج برابر درآمد سالانه خانوار تجاوز کند، در غیر این صورت در توان خانوار نخواهد بود که حتی با قرض گرفتن یا پس اندازهای پیشین بتواند مسکنی را خریداری کند. مسکن رانتی چنین خصوصیتی دارد. در تمام کشورهای پیشرفته که توانستند بر مساله ضرر و زیان بخش مسکن فائق آیند، به این نتیجه رسیده اند که قیمت مسکن باید حدود چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار باشد. کره جنوبی و تمام کشورهای سرمایه داری به همین صورت عمل کردند. در اقتصادهای رانتی است که بهای مسکن 12برابر درآمد سالانه خانوار است. این کار را با اسم بازار آزاد و حمایت از بخش خصوصی انجام می دادند تا از این طریق بتوانند رانت و رانت بری خود را توجیه کنند. از طرف دیگر خواستار افزایش وام می شدند تا بتوانند مسکن های خود را بفروشند. در واقع خرید این مسکن های ساخته شده از استطاعت اکثریت خانوارهای شهری بیرون است. علاوه بر این، بیکاری، نزول اقتصاد و نزول پس انداز ملی باعث می شد خانوارها استطاعت خرید مسکن را نداشته باشند. تورم بالا نیز کفگیر همه خانواده را ته دیگ زده بود و آنها نمی توانستند به فرزندان خود کمک کنند تا به نوعی صاحب مسکن شوند. بورژوازی مستغلات رانتی برای اینکه بتواند این مسکن رانتی خود را بفروشد، تمام این واقعیت ها را نادیده می گرفت و هنوز هم علت رکود مسکن را بی کفایتی دولت یازدهم اعلام می کند. در واقع آنها خود را به کوچه علی چپ می زنند تا انکار کنند این قفل شدگی بخش مسکن نتیجه سیاست های نادرستی است که در دوره دولت های نهم و دهم داشتند.بر اساس آماری که اعلام شده، حدود دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی در کشور خالی است. این موضوع را چگونه ارزیابی می کنید و آیا این مساله تاثیری در رکود بازار مسکن دارد؟موضوع مازاد مسکن هایی که ساخته شده، مربوط به همان مسکن رانتی است، چرا که هیچ گاه اکثریت جامعه استطاعت خرید آن را نخواهند داشت. البته اگر عده ای درآمد رانتی داشته باشند و همچنین در صورتی که در رابطه با خارج تنش زدایی شود و ایرانی ها به کشور خود بازگردند، به تدریج مشکل خانه های خالی حل خواهد شد، چرا که ایرانیان مقیم خارج در آنجا درآمدهای دلاری داشتند و می توانند چنین خانه هایی را خریداری کنند. بنابراین بیشتر حضور ایرانی های مقیم خارج می تواند مسکن های لوکس خارج از دسترس اکثریت جامعه را به مصرف برساند، ولی چون اکثریت جامعه درآمد رانتی ندارند، حتی با افزایش وام هم نمی توانند مسکن رانتی بخرند. اکنون پرداخت وام با وجود افزایش آن در تهران تنها 30 تا 40 درصد بهای مسکن را شامل می شود، در صورتی که در کشورهای سرمایه داری پیشرفته 80 تا 90 درصد بهای مسکن را وام می دهند. البته این پرداخت وام بدون برنامه ریزی نیست. چون در این کشورها مسکن رانتی وجود ندارد، امکان پرداخت وام متعارف که 80 تا 90 درصد مسکن را پوشش دهد، وجود دارد. در ایران فاصله قیمت بسیار بالا رفته، ولی در کشورهای پیشرفته، همان طور که گفتم، قیمت مسکن به طور متوسط چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار است و وام متعارف می تواند 70 تا 80 درصد بهای مسکن را تامین کند. در چنین شرایطی قفل شدگی مسکن رخ نمی دهد، بلکه همان نوسانات رکود و رونق صورت می گیرد. رانت هسته سخت رکود و تورم با هم است و قفل شدگی در بخش مسکن را ایجاد می کند، ولی خانه های خالی را شامل نمی شود. فرض کنید شما تعدادی خانه در کره ماه ساخته باشید. این موضوع مربوط به مسکن نمی شود، چون این خانه ها از دسترس عموم مردم خارج هستند و حتی بالارفتن سطح وام هم امکان خرید آنها را به وجود نمی آورد. ضمن اینکه تمام انسان های عاقل و همین رانت خورهای بخش مسکن هم باید از دولت بخواهند بخش مولد را راه بیندازد تا این امیدواری وجود داشته باشد مشکل خانه های اضافی حل شود. بانک ها نیز که منافعشان در مسکن قفل شده، باید همین درخواست را از دولت داشته باشند. زمانی که در دولت های نهم و دهم کارخانه های ارج، آزمایش و دیگر کارخانه های کوچک و بزرگ ما ورشکسته شدند و صاحبان آنها جیبشان را با افزایش صددرصدی بهای زمین و مسکن پر می کردند، باید به امروز فکر می کردند. در دولت های نهم و دهم این شعار کودکانه مطرح شد که لوکوموتیو اقتصاد مسکن است و طرفداران این شعار از آن استقبال می کردند و با ساختن مسکن مهر به اصطلاح خودشان انبوه سازی کردند. این تعبیر «انبوه» که به کار می برند، اشتباه است؛ عرضه زیاد نشده. شما می توانید بگویید عرضه طلا افزایش یافته، ولی باید این موضوع را در نظر گرفت که چند درصد مردم می توانند طلای گران قیمت خریداری کنند. آنها باید نیازهای مردم را در نظر بگیرند و بگویند چون عرضه طلا افزایش یافته، پس به بهای پوشاک هم افزوده می شود، در حالی که این دو موضوع هیچ ربطی به هم ندارند.یکی از مهم ترین مشکلات در بخش مسکن مربوط به طرح جامع است. در حال حاضر وضعیت طرح جامع در ایران را چگونه ارزیابی می کنید؟بازنگری طرح جامع تحت تاثیر مقولاتی که عرض کردم و گسیختگی فکری و عملی به لحاظ اقتصادی در دولت یازدهم باعث شد بازنگری طرح جامع تهیه، ولی کنار گذاشته شود. در مقابل شعارهایی مانند بازآفرینی شهری، ان ...

ادامه مطلب  

قفل «مهر» بر «مسکن»  

درخواست حذف این مطلب
روزنامه آرمان: چند سالی می شود که یکی از حوزه های سود آور کشور از معضل رکود رنج می برد و تاکنون هیچ راهکاری نتوانسته برای برون رفت از این وضعیت تاثیر مثبتی داشته باشد. خروج بازار مسکن از رکود افزایش قیمت ها در این بازار را به دنبال خواهد داشت، چرا که خروج از رکود از طریق تزریق منابع مالی به این بازار و نیز ساخت و سازهای جدید تحقق می یابد و این عوامل جهش قیمتی در این بخش را به دنبال دارد. در دوره رکود صاحبخانه ها و بسازوبفروش ها در سال های گذشته ترجیح دادند خانه هایشان را یا اجاره دهند، یا بدون مستاجر و خالی بگذارند. از طرف دیگر قدرت خرید مردم نیز برای خرید خانه ها آن قدر کم بود که مزیدی بر علت رکود در بازار مسکن شد، اما بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی مشخص شد در سال گذشته حجم معاملات مسکن چهار تا پنج درصد نسبت به سال های قبل از خود رشد کرده است. کمال اطهاری، کارشناس حوزه مسکن، در مورد راه حل خارج شدن مسکن از رکود در گفت و گو با «آرمان» می گوید: «فقط حرکت بخش مولد و توجه به طرح جامع مسکن است که می تواند قفل بخش مسکن را بشکند. در بیرون از حوزه مسکن مازاد اقتصادی به صورت مزد، سود و... تولید نمی شود تا بتوان این مازاد را وارد بخش مسکن کرد.»یکی از اقداماتی که دولت یازدهم برای رونق بازار مسکن انجام داد، این بود که تلاش کرد رقم وام مسکن را تا هشت برابر بالا ببرد و نرخ سود آن را برای اولین بار تک رقمی کند. با این حال، از تسهیلات مسکن استقبالی چندانی صورت نگرفت. علت این امر و رکود مسکن را چه می دانید؟همان طور که پیش تر عنوان کرده بودم، در انتهای دولت دهم، بخش مسکن از رکود وارد قفل شدگی شد. در اواسط دولت دهم این قفل شدگی آغاز شده بود و آن هم ناشی از این بود که دولت دهم برنامه های توسعه ای برنامه چهارم را کنار گذاشت و به صورت قیم مآبانه ای بحث مسکن مهر را پیش کشید و با این اقدام، بخش مولد اقتصاد را نابود کرد. این اقدام باعث ایجاد بیکاری شد و بین سال های 1385 تا 1390 هیچ تولید اشتغالی در کشور اتفاق نیفتاد. بنابر آمار سرشماری شده بین سال های 1385 تا 1390 در شهرهایی مانند تهران، شرایط ایجاد 300 هزار شغل از بین رفت، درحالی که به جمعیت تهران 300 هزارنفر افزوده شده بود. این فرایند بخش مسکن را وارد رکود کرد. در واقع در بخش های دیگر مازاد اقتصادی تولید نمی شد که این مازاد اقتصادی برای پاسخگویی به تقاضای مردم به طرف بخش مسکن جریان پیدا کند. بنابراین عامل اصلی قفل شدگی بخش مسکن را باید بیکاری و نزول اقتصادی دانست و این اتفاق در دولت های نهم و دهم رخ داد، به رغم اینکه در مدت هشت سال دولت های نهم و دهم متجاوز از 600 میلیارد دلار درآمد نفتی در کشور وجود داشت، درحالی که مجموع درآمد دولت اصلاحات از این بخش حدود 160 میلیارد دلار بود. این سیاست اقتصادی دولت های نهم و دهم، یعنی بر باد دادن اقتصاد ایران. بنابراین می توان گفت بخش مسکن راکد نبود، بلکه از همان زمان قفل شده بود. این را بسیاری از اقتصاددانانی که آن زمان، هم در دستگاه های دولتی و هم بیرون از آن بودند، درک نکردند و اعلام می کردند ما دچار نوسانات سینوسی هستیم و هنوز هم این موضوع را در رسانه ها اعلام می کنند. زمانی که دولت یازدهم روی کار آمد، بازهم اقتصاددانان، یا بهتر است گفته شود اقتصادخوانده هایی هم که برای دولت یازدهم برنامه ریزی می کردند، این موضوع را متوجه نشدند و اعلام نکردند، همان طور که در دولت های نهم و دهم طرفداران بورژوازی مستغلات رانتی و از طرفی انبوه سازان و نماینده انبوه سازان به مجلس فشار آوردند که دولت باید برای رونق بخشیدن به بخش مسکن به مردم وام با بهره پایین بدهد. این کژفهمی از علم اقتصاد باعث شد جای اینکه بخش مولد را تقویت کنند، بار دیگر سیاست نخ نمایی را در پیش گیرند و وام مسکن را افزایش دهند. این درحالی بود که بهای مسکن شهری در آن زمان 10 تا 12 برابر درآمد سالانه مردم بود. در واقع همین انبوه سازان بودند که مسکن رانتی عرضه می کردند، درحالی که بهای مسکن متعارف که بین 90 تا 100متر است، نباید از پنج برابر درآمد سالانه خانوار تجاوز کند، در غیر این صورت در توان خانوار نخواهد بود که حتی با قرض گرفتن یا پس اندازهای پیشین بتواند مسکنی را خریداری کند. مسکن رانتی چنین خصوصیتی دارد. در تمام کشورهای پیشرفته که توانستند بر مساله ضرر و زیان بخش مسکن فائق آیند، به این نتیجه رسیده اند که قیمت مسکن باید حدود چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار باشد. کره جنوبی و تمام کشورهای سرمایه داری به همین صورت عمل کردند. در اقتصادهای رانتی است که بهای مسکن 12برابر درآمد سالانه خانوار است. این کار را با اسم بازار آزاد و حمایت از بخش خصوصی انجام می دادند تا از این طریق بتوانند رانت و رانت بری خود را توجیه کنند. از طرف دیگر خواستار افزایش وام می شدند تا بتوانند مسکن های خود را بفروشند. در واقع خرید این مسکن های ساخته شده از استطاعت اکثریت خانوارهای شهری بیرون است. علاوه بر این، بیکاری، نزول اقتصاد و نزول پس انداز ملی باعث می شد خانوارها استطاعت خرید مسکن را نداشته باشند. تورم بالا نیز کفگیر همه خانواده را ته دیگ زده بود و آنها نمی توانستند به فرزندان خود کمک کنند تا به نوعی صاحب مسکن شوند. بورژوازی مستغلات رانتی برای اینکه بتواند این مسکن رانتی خود را بفروشد، تمام این واقعیت ها را نادیده می گرفت و هنوز هم علت رکود مسکن را بی کفایتی دولت یازدهم اعلام می کند. در واقع آنها خود را به کوچه علی چپ می زنند تا انکار کنند این قفل شدگی بخش مسکن نتیجه سیاست های نادرستی است که در دوره دولت های نهم و دهم داشتند.بر اساس آماری که اعلام شده، حدود دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی در کشور خالی است. این موضوع را چگونه ارزیابی می کنید و آیا این مساله تاثیری در رکود بازار مسکن دارد؟موضوع مازاد مسکن هایی که ساخته شده، مربوط به همان مسکن رانتی است، چرا که هیچ گاه اکثریت جامعه استطاعت خرید آن را نخواهند داشت. البته اگر عده ای درآمد رانتی داشته باشند و همچنین در صورتی که در رابطه با خارج تنش زدایی شود و ایرانی ها به کشور خود بازگردند، به تدریج مشکل خانه های خالی حل خواهد شد، چرا که ایرانیان مقیم خارج در آنجا درآمدهای دلاری داشتند و می توانند چنین خانه هایی را خریداری کنند. بنابراین بیشتر حضور ایرانی های مقیم خارج می تواند مسکن های لوکس خارج از دسترس اکثریت جامعه را به مصرف برساند، ولی چون اکثریت جامعه درآمد رانتی ندارند، حتی با افزایش وام هم نمی توانند مسکن رانتی بخرند. اکنون پرداخت وام با وجود افزایش آن در تهران تنها 30 تا 40 درصد بهای مسکن را شامل می شود، در صورتی که در کشورهای سرمایه داری پیشرفته 80 تا 90 درصد بهای مسکن را وام می دهند. البته این پرداخت وام بدون برنامه ریزی نیست. چون در این کشورها مسکن رانتی وجود ندارد، امکان پرداخت وام متعارف که 80 تا 90 درصد مسکن را پوشش دهد، وجود دارد. در ایران فاصله قیمت بسیار بالا رفته، ولی در کشورهای پیشرفته، همان طور که گفتم، قیمت مسکن به طور متوسط چهار تا شش برابر درآمد سالانه خانوار است و وام متعارف می تواند 70 تا 80 درصد بهای مسکن را تامین کند. در چنین شرایطی قفل شدگی مسکن رخ نمی دهد، بلکه همان نوسانات رکود و رونق صورت می گیرد. رانت هسته سخت رکود و تورم با هم است و قفل شدگی در بخش مسکن را ایجاد می کند، ولی خانه های خالی را شامل نمی شود. فرض کنید شما تعدادی خانه در کره ماه ساخته باشید. این موضوع مربوط به مسکن نمی شود، چون این خانه ها از دسترس عموم مردم خارج هستند و حتی بالارفتن سطح وام هم امکان خرید آنها را به وجود نمی آورد. ضمن اینکه تمام انسان های عاقل و همین رانت خورهای بخش مسکن هم باید از دولت بخواهند بخش مولد را راه بیندازد تا این امیدواری وجود داشته باشد مشکل خانه های اضافی حل شود. بانک ها نیز که منافعشان در مسکن قفل شده، باید همین درخواست را از دولت داشته باشند. زمانی که در دولت های نهم و دهم کارخانه های ارج، آزمایش و دیگر کارخانه های کوچک و بزرگ ما ورشکسته شدند و صاحبان آنها جیبشان را با افزایش صددرصدی بهای زمین و مسکن پر می کردند، باید به امروز فکر می کردند. در دولت های نهم و دهم این شعار کودکانه مطرح شد که لوکوموتیو اقتصاد مسکن است و طرفداران این شعار از آن استقبال می کردند و با ساختن مسکن مهر به اصطلاح خودشان انبوه سازی کردند. این تعبیر «انبوه» که به کار می برند، اشتباه است؛ عرضه زیاد نشده. شما می توانید بگویید عرضه طلا افزایش یافته، ولی باید این موضوع را در نظر گرفت که چند درصد مردم می توانند طلای گران قیمت خریداری کنند. آنها باید نیازهای مردم را در نظر بگیرند و بگویند چون عرضه طلا افزایش یافته، پس به بهای پوشاک هم افزوده می شود، در حالی که این دو موضوع هیچ ربطی به هم ندارند.یکی از مهم ترین مشکلات در بخش مسکن مربوط به طرح جامع است. در حال حاضر وضعیت طرح جامع در ایران را چگونه ارزیابی می کنید؟بازنگری طرح جامع تحت تاثیر مقولاتی که عرض کردم و گسیختگی فکری و عملی به لحاظ اقتصادی در دولت یازدهم باعث شد بازنگری طرح جامع تهیه، ولی کنار گذاشته شود. در مقابل شعارهایی مانند ...

ادامه مطلب  

رنگ آمیزی داخل آپارتمان، به شیوه ای شاد و انرژیک  

درخواست حذف این مطلب
هر خانه ای نیاز به رنگ آمیزی دارد حتی خانه های مینیمالیستی و بشدت کمینه گرا نیز از رنگ های زرد، قرمز و سبز روشن در دیزاین داخلی استفاده می کنند. رنگ آمیزی داخل آپارتمان مهم ترین بخش طراحی خانه است و اگر همه چیز به شیوه ای درست انجام شود طرح نهایی بشدت زیبا و شیک از آب در خواهد آمد طوریکه هیچ وقت از آن خسته نخواهید شد.در رنگ آمیزی آپارتمان ها خصوصا آنهایی که فضای خیلی کمی دارند بسیاری خود را محدود به رنگ های خنثی می کنند در حالی که گزینه های بسیار بیشتر و جذاب تری وجود دارد. آپارتمانی که در این مطلب قصد دارم آنرا معرفی کنم شیوه ای بسیار جالب در طراحی آپارتمان را نشان می دهد. استفاده ترکیبی از رنگ های خنثی و رنگ های شاد و همینطور حضور چوب طبیعی در دکوراسیون، فضایی را خلق کرده که با هر متر و معیاری شیک، انرژی بخش و دوست داشتنی محسوب می شود. مورد دیگری که باید در رنگ آمیزی داخل آپارتمان حتما باید به آن توجه داشت بکاربردن طرح های متفاوت در هر یک از قسمت هاست طوریکه هر اتاقی ویژگی خاص خودش را داشته باشد.از اتاق نشیمن خانه شروع می کنیم که خبری از رنگ های شاد و قوی روی دیوارها نیست اما چشم ها سریعا جذب فرش رنگارنگ و همینطور شلف فلزی جالب آن می شود. در طراحی اتاق نشیمن همه چیز در سادگی و خطوط صاف و مستقیم خلاصه می شود. بغیر مبل راحتی ال و میز جلو مبلی خانه که طراحی مدرن و ساده ای دارد، حتی چراغ مرکزی اتاق نشیمن هم مدرن انتخاب شده و شکل های جئومتریک هندسی به خوبی نشان دهنده مدرن بودن چراغ است. اما بنظرم جالب ترین قسمت، شلف دیواری اتاق است که بخاطر طراحی خاصش کتاب ها طوری دیده می شوند که انگار در حال افتادن هستند.خوب از اتاق نشیمن خانه که بگذریم به آشپزخانه می رسیم، ابتدا قسمت اپن آشپزخانه است که نقش ناهارخوری را هم ایفا می کند، در این قسمت سه عدد چراغ آویز روی اپن با رنگ خاکستری نصب شده و دیزاین را بسیار شیک و زیبا نشان می دهد. خود آشپزخانه هم با کابینت های چوبی و سفید تزیین شده که هم مدرن دیده می شوند و هم کلاسیک. توجه داشته باشید که فضای آشپزخانه بسیار کوچک است اما به لطف طراحی ه ...

ادامه مطلب  

۵ علت کمبود فایل پیش فروش آپارتمان  

درخواست حذف این مطلب
بازار دوم معاملات مسکن در حالی هم اکنون از سوی حجم قابل توجهی از متقاضیان پیش خرید مورد توجه قرار گرفته است که کمبود عرضه فایل در این بازار به یک خلأ محسوس تبدیل شده است؛ این در حالی است که هم اکنون تعداد قابل توجهی از متقاضیان موثر خرید مسکن تحت تاثیر سه دلیل عمده ترجیح می دهند به جای خرید واحدهای آماده، از فرصت در اختیار خود برای پیش خرید مسکن با شرایط مناسب تر قیمتی، استفاده کنند.به گزارش اقتصادنیوز، در شرایطی که یک همگرایی محسوس در بازار اول معاملات خرید وفروش مسکن هم اکنون میان سمت عرضه و تقاضای آپارتمان های آماده شکل گرفته و محصول آن خود را در شکل افزایش حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی در مناطق پرتقاضا نشان می دهد اما در بازار پیش فروش مسکن به عنوان بازار دوم معاملات ملک، رفتار سمت عرضه و تقاضا در دو مسیر متفاوت قرار گرفته و غیر هم جهت شده است.پس از آنکه در نتیجه ورود تقاضای موثر برای خرید واحدهای آماده نوساز و چندساله به بازار ملک و همچنین تلاش واسطه های بازار مسکن برای ترغیب مالکان به فروش واحدهای قابل عرضه، هم اکنون رفتار سمت عرضه و تقاضای آپارتمان های مسکونی در یک جهت نسبتا هماهنگ قرار گرفته است، در بازار پیش فروش، دو جهت متفاوت در رفتار سمت خریدار و فروشنده واحدهای در حال ساخت رصد می شود.تحقیقات میدانی نشان می دهد، بازار دوم معاملات مسکن در حالی هم اکنون از سوی حجم قابل توجهی از متقاضیان پیش خرید مورد توجه قرار گرفته است که کمبود عرضه فایل در این بازار به یک خلأ محسوس تبدیل شده است؛ این در حالی است که هم اکنون تعداد قابل توجهی از متقاضیان موثر خرید مسکن تحت تاثیر سه دلیل عمده ترجیح می دهند به جای خرید واحدهای آماده، از فرصت در اختیار خود برای پیش خرید مسکن با شرایط مناسب تر قیمتی، استفاده کنند.«شروع ریز نوسانات قیمتی در بازار مسکن»، «فاصله حداقل یک ساله سپرده گذاری برای دریافت بزرگ ترین، موثرترین و ارزان ترین تسهیلات فعلی خرید مسکن» و همچنین «استفاده از فرصت ممکن برای نگهداری بخش قابل توجهی از نقدینگی در قالب سپرده برای دریافت سود بیشتر از بانک ها»، سه دلیل مهمی است که هم اکنون منجر به افزایش تمایل حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن برای ورود به بازار دوم مسکن شده است؛ این دسته از متقاضیان که درحال حاضر بنا بر سه علت گفته شده و همچنین در اختیار داشتن زمان کافی برای استفاده از سطح مناسب تر قیمت ها در بازار دوم معاملات مسکن نسبت به بازار واحدهای نوساز و آماده، ترجیح می دهند واحد مسکونی مورد نیاز خود را پیش خرید کنند، با رفتار متفاوت سمت عرضه در این بازار روبه رو شده اند.پنج دلیل ضعف عرضه در بازار پیش فروشسازندگان واحدهای مسکونی که طی سال های گذشته همواره از روش پیش فروش مسکن به عنوان یکی از شیوه های رایج و موثر تامین مالی برای تکمیل پروژه های در حال ساخت استفاده می کردند هم اکنون بنا بر پنج دلیل عمده، رفتاری خلاف جهت سمت تقاضا در این بازار در پیش گرفته اند.سازندگان که طی سال های اخیر در نبود قانون مشخص برای پیش فروش ساختمان، به صورت مستقیم یا با واسطه دلالان فعال در بازار ملک بخشی از واحدهای درحال ساخت خود را با قیمتی معادل10 تا 20 درصد ارزان تر از واحدهای آماده به متقاضیان پیش خرید عرضه می کردند بعد از ابلاغ قانون پیش فروش ساختمان در نتیجه بروز برخی ابهامات در اجرای قانون و اعمال بعضی محدودیت ها وممنوعیت های تعیین شده برای دلالان ملکی، از یکسو و بوروکراسی های ایجاد شده در مسیر دریافت مجوزهای قانونی برای طی مراحل مختلف پیش فروش آپارتمان ها(از تبلیغات تا پیش فروش)، فعالیت خود در این بازار را کاهش داده اند؛ طوری که امسال، براساس آمار رسمی برگرفته از سامانه رهگیری معاملات مسکن، حجم معاملات پیش فروش مسکن در شهر تهران تیرماه امسال به زیر 200 فقره کاهش یافت؛ این درحالی است که سال گذشته که بازار معاملات مسکن در رکود به سر می برد وعملا تمایل وانگیزه قوی برای پیش خرید ملک از سوی خریداران نیز وجود نداشت، به طور متوسط در هرماه حدود 400 معامله پیش فروش انجام شد.هرچند به دلیل اعمال محدودیت ها و ممنوعیت ها و همچنین بوروکراسی های موجود در مسیر انجام پیش فروش قانونی در بنگاه ها، بخش قابل توجهی ازمعاملات پیش خرید ملک هم اکنون خارج از بنگاه های مسکن انجام می شود و همین معاملات به اصطلاح «زیرپله ای» و «غیرشفاف» موجب شده درحال حاضر آمارهای رسمی موجود از حجم معاملات انجام شده در بازار دوم معاملات مسکن عملا کمتر از حجم واقعی این معاملات باشد.در واقع محدودیت های ایجاد شده به واسطه به وجود آمدن بوروکراسی های اداری در مسیر کسب مجوز تبلیغات و انجام معاملات پیش فروش به دنبال ابلاغ قانون پیش فروش ساختمان و همچنین وجود موانع اجرایی در مسیر معاملات پیش فروش به دلیل فراهم نبودن برخی بسترهای مورد نیاز همچون شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از یک طرف و همچنین ممنوعیت واسطه های فروش مسکن یا فروش مستقیم واحدها در بازار پیش فروش، موجب «کم نمایی آماری» درخصوص حجم این گروه از معاملات مسکن شده است.به عبارت دیگر اگرچه هم اکنون متقاضیان پیش خرید در بازار مسکن با کمبود فایل در این بازار مواجه شده اند اما آمارهای رسمی موجود از حجم خرید وفروش در بازار دوم معاملات مسکن، تنها نشان دهنده تعداد پیش فروش های انجام شده در بنگاه های مسکن است و معاملات زیرزمینی و خارج از بنگاه ها را دربرنمی گیرد.بنابراین نوعی کم نمائی در آمار معاملات پیش فروش وجود دارد.نامریی شدن حجم قابل توجهی از معاملات پیش فروش مسکن در نتیجه حرکت «چراغ خاموش» برخی سازندگان هم اکنون خود را در تبلیغات نامحسوس برای فروش واحدهای درحال ساخت وهمچنین قراردادهای ثبت نشده در سامانه رهگیری مسکن، نشان می دهد.درحال حاضر عمده سازندگان عرضه کننده واحدهای پیش فروشی به جای طی پروسه قانونی برای کسب مجوز پیش فروش ساختمان، تبلیغات خود را با عبارت های غیرمستقیم و به صورت نامحسوس در میان آگهی های مربوط به فروش واحدهای آماده منتشر می کنند.از سوی دیگر این گروه از سازندگان برای در امان ماندن از مجازات پیش فروش غیرقانونی و بدون مجوز، قراردادهای خود را به صورت غیررسمی خارج از بنگاه های مسکن تنظیم می کنند و بنابراین حجم قابل توجهی از این معاملات هم اکنون به صورت غیرشفاف درآمده و در آمارهای رسمی نشانی از آنها وجود ندارد.با این حال، کاهش فاصله بین سطح پایین قیمت پیش فروش دربرابر سطح بالای قیمت فروش واحدهای نوساز که همواره در سال های گذشته یکی از مهم ترین مشوق های سمت تقاضا برای ورود به بازار دوم معاملات مسکن محسوب می شده، موجب شده است، عملا تفاوت قیمت واحدهای پیش فروشی با واحدهای آماده به طور متوسط به زیر 5 درصد برسد.از سوی دیگر، بازار پیش فروش واحدهای مسکونی در حال حاضر به اصلی ترین محل اثرپذیری پدیده «افت حجم ساخت وساز مسکن طی دو سال گذشته»، تبدیل شده است.به این معنا که بیشترین اثر منفی کاهش ساخت وساز در دو سال اخیر خود را هم اکنون در بازار دوم معاملات مسکن نشان می دهد؛ درحال حاضر کاهش تعدا ...

ادامه مطلب  

۵جریان اثرگذار بر قیمت مسکن / افزایش هزینه های مسکن ناگوار است  

درخواست حذف این مطلب
تغییراتی که در قیمت مسکن ایجاد می شود، از یک سو باعث تغییر ثروت فرد در طول زمان و به تبع آن مطلوبیت ناشی از مصرف می شود و از سوی دیگر، با توجه به متفاوت بودن ترکیب دارایی برای افراد مختلف، تغییر در قیمت مسکن باعث خواهد شد ثروت افراد مختلف در مقایسه با یکدیگر تغییر کند. به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، در همین حال، چنانچه از جنبه سرپناه به مسکن نگاه کنیم، اهمیت نوسان های قیمت آن برای دولت حتی می تواند بیشتر باشد، زیرا نوسان های قیمت مسکن و به ویژه افزایش های سریع آن از جمله تهدیدهایی است که هدف تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را با چالش مواجه می کند. نگاهی به عملکرد بازار مسکن در ایران حاکی از وجود نوسان های نسبتا مستمر و جهش های شدید در قیمت مسکن دارد.مطالعاتی که در ایران برای بررسی منشأ نوسان های قیمت مسکن انجام پذیرفته، نشان از تایید تاثیر شاخص های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید و اقتصاد و نیز عناصر مالی از جمله ارز و طلا و نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بهابازار، بر این نوسانات قیمت است. 2 سناریو اثر سیاست های پولی و مالیسیدمنصور غیبی تحلیلگر اقتصاد مسکن بابیان اینکه مطالعه بازار مسکن هم به دلیل اینکه یک دارایی و سرمایه محسوب می شود و هم از لحاظ خدمات و امکاناتی که به عنوان سرپناه ارائه می دهد حائز اهمیت است، گفت: چنانچه از بعد سرمایه به مسکن نگاه کنیم موضوع مهم این است که یکی از تصمیمات اصلی عوامل اقتصادی از جمله خانوارها انتخاب ترکیب مناسبی از دارایی ها به منظور بهره مندی مطلوب در بلندمدت است، و چنانچه کل اقتصاد را مدنظر قرار دهیم مسکن اصلی ترین دارایی در سبد خانوارها است.غیبی افزود: به استناد پارامتر برابری عرضه و تقاضا به منظور تعریف معادله قیمت مسکن می توان به این نتیجه رسید که نرخ شهرنشینی، اجاره بها مسکن، درآمد سرانه، اعتبارات بانکی، مالیات بر مسکن، شاخص قیمت مصالح، نرخ بیکاری و متغیرمجازی کاهش ارزش افزوده بخش نفت تاثیر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن داشته و همچنین، تولید ناخالص ملی، هزینه های دولت در فصل تامین مسکن و پروانه های ساختمانی صادرشده رابطه منفی باقیمت مسکن دارد.وی با بیان اینکه یک رویکرد اصلی در بررسی قیمت مسکن، مطالعه عوامل موثر بر رفتار تقاضاکنندگان و عرضه کنندگان است، گفت: هدف اصلی در رابطه با تقاضای مسکن این است که تقاضا برای مسکن به عنوان یک دارایی مدنظر قرار گیرد. در این رویکرد هدف این است که میزان اثرگذاری متغیرهای اقتصادی و جمعیتی نظیر قیمت مسکن، درآمد، نرخ بهره، اجاره، جمعیت کشور و ساختار آن و... بر انتخاب مصرف کنندگان بررسی شود.غیبی با اشاره به دو سناریو سیاست های پولی و مالی بر قیمت مسکن اظهار کرد: توجه به نقش سیاست های پولی و مالی بر قیمت مسکن، از این جهت که نقش کلیه عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن را مورد بررسی قرار می دهد می تواند یک مدل عمومی تلقی شود اما در خصوص بررسی نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن می توان علاوه بر سیاست های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل عرضه را نیز مورد تجزیه و تحلیل قرارداد.این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: آثار سیاست های مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل تحلیل است. در ایران عمده ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان های درآمدهای نفتی روی می دهد. وی گفت: به عبارت روشن تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمدها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالاهای غیر مبادله یی می تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. تغییرات جمعیتی و آثار آناین کارشناس اقتصاد همچنین گفت: همچنین سیاست پولی و اعتباری می تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یک سو، سیاست های انبساطی پولی به طور معمول با افزایش قدرت وام دهی بانک ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت ها متوجه بازار مسکن می شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می کند.این تحلیلگر اقتصاد مسکن همچنین گفت: از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می دهد، بنابراین این سیاست می تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند.غیبی با بیان اینکه تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر می شود، گفت: این مورد در ارتباط با عوامل عرضه نیز به نقش هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن تاکید دارد که متاثر از سیاست های پولی و مالی تاثیر خود را بر محصول تولیدی یعنی مسکن بجا گذاشته و ماهیتی معنادار ازنظر هزینه تمام شده دارد.وی با اشاره به نقش تحولات بازار جهانی نفت بر اقتصاد ایران گفت: با توجه به اتکای اقتصاد ایران به صادرات نفت، تحولات بازار جهانی نفت به عنوان یکی از دلایل اصلی نوسان های اقتصادی در کشور بوده است که آثار خود را از طریق بخش مالی برجای می گذارد.این کارشناس اقتصاد مسکن در این خصوص تاکید کرد: در دوره های افزایش درآمدهای ارزی حاصل از صادرات نفت خام و انتقال آن به اقتصاد که از طریق بخش مالی به صورت مستقیم منجر به افزایش درآمد در کوتاه مدت می شود، نتیجه میان مدت آن افزایش قیمت حقیقی مسکن خواهد بود.غیبی با اعتقاد به نقش انبساط پولی بر افزایش عرضه و تقاضا گفت: هرگونه انبساط پولی از طریق گسترش تسهیلات بانکی به طور مستقیم باعث افزایش تقاضا برای مسکن شده و در جهت افزایش قیمت مسکن عمل خواهد کرد.این تحلیلگر اقتصاد مسکن در این خصوص اظهار کرد: بر اساس مدل بلندمدت برآورد شده هر 10 درصد افزایش در تسهیلات بانکی می تواند منجر به افزایش 3 درصدی در قیمت مسکن شود.وی گفت: علاوه بر این، چنانچه انبساط پولی با کاهش هم زمان نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد، یک مسیر دیگر برای افزایش قیمت مسکن از طریق کاهش هزینه استفاده ایجاد خواهد شد. زیرا کاهش نرخ سپرده های بانکی فر ...

ادامه مطلب  

دو ابزار مغفول نظام بانکی برای بخش مسکن به کار می افتد؟  

درخواست حذف این مطلب
وزیر راه و شهرسازی در جمع مدیران بخش مسکن، نقشه راه «خروج کامل» بازار ملک از رکود را تشریح کرد. ۵۵آنلاین : متولی بخش مسکن با تاکید بر دو واقعیت موجود در بازار شامل «افت چشمگیر نرخ رشد سالانه جمعیت» و همچنین «بازتاب منفی سیاست عرضه انبوه بدون توجه به جنس تقاضای مصرفی طی یک دهه گذشته» اعلام کرد: هم اکنون در یک سمت بازار مسکن، حداقل 4 میلیون واحد مسکونی ناکارآمد به شکل خانه های خالی و خانه های دوم، انباشته شده و در سمت دیگر، 20 میلیون نفر «بدمسکن» به عنوان تقاضای واقعی وجود دارد که هیچ ارتباطی بین این نوع عرضه و تقاضا، قابل تعریف نیست. نقشه راه بازار مسکن 1400، با هدف جلوگیری از تشدید واگرایی بین عرضه و تقاضا، یکسری «خطوط قرمز» دارد که برای منع مداخله گسترده دولت در ساخت انبوه و مهار ساخت وسازهای سوداگرانه، ترسیم شده است. در این نقشه، طرح «توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مصرفی» پیش بینی شده است. ساکنان بافت فرسوده، حاشیه نشین ها و خانه اولی ها، «کانون» هر نوع حمایت مالی تعیین شده اند تا تسهیلات بانکی خرید و ساخت مسکن طی 4 سال آینده با اولویت این سه دسته تقاضا پرداخت شود. «طول دوره سپرده گذاری» و «مدت زمان بازپرداخت» وام های مسکن برای انطباق کامل با استطاعت تقاضای مصرفی بازتنظیم می شود.متولی بخش مسکن در دولت و مجری سیاست های مالی مرتبط با بازار ملک و ساختمان در نظام بانکی، در اقدامی مشترک، استراتژی قابل اجرا و در عین حال متفاوتی از برنامه های یک دهه گذشته، برای دستیابی به رونق را تعیین کردند. نمره منفی بخش مسکن در کارنامه رشد اقتصادی سال 95 برای دست کم سومین سال پیاپی، آن هم در شرایطی که قرار بود بخش های مختلف اقتصاد به کمک این بخش -در مقام موتور پیشران- از رکود خارج شوند، اخیرا «انتظارات» از دولت فعلی در چاره جویی برای رونق بازار ملک را به بالاترین سطح ممکن رسانده است.هر چند تحرکات ضعیف اما رو به جلو در بخش مسکن طی یک سال گذشته به خصوص در حوزه معاملات و تا حدودی، در حوزه ساخت و ساز مشاهده می شود، اما فعالان این بازار از اوایل امسال با مقایسه رشد مثبت بخش های مختلف و روند طولانی رکود ملکی، مطالبه تصمیمات جدید از سیاست گذاران را آغاز کردند. وضعیت موجود بازار مسکن از یکسو و تداوم نگاه اقتصادی دولت 4 سال قبل، در 4 سال پیش رو از سوی دیگر، باعث شد متولی بخش مسکن، «نقشه راه بازار مسکن 1400» را پیش از شروع به کار رسمی دولت دوازدهم، ترسیم و به مجری اصلی ارائه کند. «نقشه راه بازار مسکن 1400» حاوی دو مشخصه کلیدی شامل «رویکرد واقع بینانه به جامعه تقاضا» و «منع مداخله دولت در نظام عرضه» است.وزیر راه و شهرسازی عصر دوشنبه گذشته، با حضور در نشست مشترک مدیران و کارشناسان بخش مسکن و مسوولان بانک عامل این بخش، در تشریح ساختار و خطوط اصلی «نقشه راه بازار مسکن 1400» اعلام کرد: «بحث های گسترده ای در بازار مسکن و محافل کارشناسی مرتبط، درباره چگونگی خروج کامل از رکود مسکن آغاز شده و برخی هم در این میان، بدون توجه به عقبه بازار و ارزیابی از شرایط گذشته، تصور می کنند می شود به روال قبل، با مداخلاتی از جنس مسکن مهر و حتی مدل های تامین مسکن دهه 60 و 70 (توسعه شهرهای جدید)، رونق در بازار مسکن ایجاد کرد.»عباس آخوندی هدف مدنظر دولت برای جهت بخشی به بازار مسکن طی 4 سال پیش رو را «توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن» معرفی کرد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات نقشه راه بازار مسکن 1400 حاکی است: سیاست گذار بخش مسکن و بانک عامل این بخش، مصمم هستند «نیمه ناتمام» بسته مالی رونق مسکن که از اوایل سال 93 در بازار به اجرا درآمد را در این دوره تکمیل کنند.این ماموریت قرار است از سوی نظام بانکی و در قالب طرح «اقدام سریع برای رفع دو نقص عمده از فرآیند کنونی تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن» در بازار پیاده سازی شود. طی حداقل دو سال اخیر، فرآیند تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن از طریق «افزایش سقف تسهیلات خرید» و «کاهش نرخ سود وام صندوق پس انداز مسکن»، از شرایط لازم برای پوشش بخشی از نیاز متقاضیان مصرفی برخوردار شد، اما دو گام دیگر برای تکمیل و تطبیق فرآیند وام دهی با شرایط اقتصادی متقاضیان، باقی مانده است. در نقشه راه بازار مسکن 1400، تاکید شده است: نظام بانکی برای توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن شامل حاشیه نشین ها، ساکنان بافت فرسوده و زوج های جوان، باید به کمک دو ابزار تنظیم کننده تسهیلات خرید مسکن، سبد فعلی وام خرید را به سبد «تسهیلات در استطاعت متقاضیان هدف» تبدیل کند. با این دو ابزار، «طول سپرده گذاری در صندوق پس انداز مسکن» و «طول دوره بازپرداخت تسهیلات» به گونه ای می تواند تنظیم شود که جذابیت اولیه اما ناکافی تسهیلات فعلی ، برای خانوارهای مصرفی متقاضی خرید مسکن، تکمیل شود.آنچه باعث شده «توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مسکن» در اولویت قرار بگیرد و نقشه راه آتی بازار، از مسیر «تمرکز دوباره بر عرضه انبوه مسکن فاقد متقاضی موثر» جدا شود، به جمع بندی سیاست گذار بخش مسکن درباره «ویژگی فعلی جامعه تقاضا ناشی از دگرگونی جمعیتی» و همچنین «تبعات اضافه عرضه از نوع لوکس یا خارج شهرها» برمی گردد. در حال حاضر نرخ رشد سالانه جمعیت در کشور به پایین ترین حد در مقایسه با 5/ 3 دهه اخیر رسیده است. طبق اعلام مرکز آمار، جمعیت ایران در 5 سال گذشته، سالانه به طور میانگین، 24/ 1 درصد افزایش یافته در حالی که این میزان رشد در دهه 60 معادل 4 درصد بود.هم اکنون در 12 استان کشور، نرخ رشد جمعیت به زیر یک درصد در سال، کاهش پیدا کرده و طبق اعلام شورای عالی شهرسازی، در خیلی از شهرهای کشور که به مرحله بازنگری طرح جامع شهری رسیده اند، مطالعات نشان می دهد، ظرفیت جمعیت پذیری تعریف شده برای آنها در 10 سال گذشته، تکمیل نشده است. در تهران نیز کل جمعیت این کلان شهر طی 5 سال گذشته، کمتر از 500 هزار نفر افزایش پیدا کرد و از 3/ 8 میلیون به حدود 7/ 8 میلیون نفر رسید.در کنار این واقعیت جمعیتی که به معنای «عبور بازار مسکن از دوره اوج تقاضا ناشی از فروکش کردن روند رو به رشد جمعیت» است، عملکرد نظام عرضه مسکن طی 10 سال اخیر نیز مشخص می کند: ساخت و سازهای انبوه سال های قبل از رکود اخیر، باعث شده در حال حاضر 6 میلیون و 900 هزار واحد مسکونی در کشور، در گروه «عرضه ناکارآمد» طبقه بندی شود که در قالب مسکن مهر، خانه های خالی و خانه های دوم، احداث شده اند اما فاقد ارتباط موثر با تقاضای مصرفی هستند. 2/ 2 میلیون واحد مسکونی مهر، 6/ 2 واحد مسکونی خالی از سکنه و 1/ 2 میلیون واحد مسکونی دوم افراد، املاکی هستند که بخشی از آنها در قالب عرضه انبوه با مداخله دولت (مسکن مهر) و بخشی دیگر، با ساخت و سازهای سوداگرانه ساخته شدند اما در تامین نیاز مسکن، موفق نبوده اند.در مقابل این حجم واحد مسکونی ناکارآمد، 20 میلیون نفر «بدمسکن» در قالب حاشیه نشین و ساکن بافت فرسوده در قالب 6 میلیون خانوار، به عنوان بخشی از تقاضای واقعی وجود دارد که نیاز آنها از طریق 9/ 6 میلیون عرضه ناکارآمد سال های گذشته، تامین نشده است. عرضه های ناکارآمد موجود در بازار مسکن، نه تنها معادل کل خانوارهای بدمسکن هستند که معادل 28 درصد کل خانوارهای موجود کشور برآورد می شود.وزیر راه و شهرسازی، با ایراد به تلقی عده ای از بازار مسکن کنونی که تقاضا در آن را قابل پاسخگویی با مدل های دو دهه پیش می دانند، معتقد است: ادامه مسیر گذشته به شکل توسعه ظرفیت جمعیتی شهرهای جدید یا ساخت و سازهای شبیه مسکن مهر و همچنین رفتارهای سوداگرانه در بازار ساخت و ساز به شکل عرضه خانه های لوکس، می تواند واگرایی در مسیر عرضه و تقاضای مسکن را شدیدتر کند. سیاست گذار بخش مسکن با این استدلال، ضمن تاکید بر ضرورت درک روشن از جنس کنونی تقاضای مسکن، به گونه ای نقشه راه بازار مسکن 1400 را ترسیم کرده که اقدامات مالی 4 سال آینده در این بخش، به تلاقی عرضه و تقاضا منجر شود.«نقشه راه بازار مسکن 1400»، با این مقدمه که «رشد توام جمعیت خانوارهای بدمسکن و عرضه بدون مصرف طی سال های گذشته، به معنای شکست سیاست تمرکز صرف بر عرضه انبوه است»، ا ...

ادامه مطلب  

عوامل موثر بر قیمت گذاری املاک  

درخواست حذف این مطلب
تغییراتی که در قیمت مسکن ایجاد می شود، از یک سو باعث تغییر ثروت فرد در طول زمان و به تبع آن مطلوبیت ناشی از مصرف می شود و از سوی دیگر، با توجه به متفاوت بودن ترکیب دارایی برای افراد مختلف، تغییر در قیمت مسکن باعث خواهد شد ثروت افراد مختلف در مقایسه با یکدیگر تغییر کند.تیتر20- در همین حال، چنانچه از جنبه سرپناه به مسکن نگاه کنیم، اهمیت نوسان های قیمت آن برای دولت حتی می تواند بیشتر باشد، زیرا نوسان های قیمت مسکن و به ویژه افزایش های سریع آن از جمله تهدیدهایی است که هدف تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را با چالش مواجه می کند. نگاهی به عملکرد بازار مسکن در ایران حاکی از وجود نوسان های نسبتا مستمر و جهش های شدید در قیمت مسکن دارد.مطالعاتی که در ایران برای بررسی منشأ نوسان های قیمت مسکن انجام پذیرفته، نشان از تایید تاثیر شاخص های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید و اقتصاد و نیز عناصر مالی از جمله ارز و طلا و نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بهابازار، بر این نوسانات قیمت است. 2 سناریو اثر سیاست های پولی و مالیسیدمنصور غیبی تحلیلگر اقتصاد مسکن بابیان اینکه مطالعه بازار مسکن هم به دلیل اینکه یک دارایی و سرمایه محسوب می شود و هم از لحاظ خدمات و امکاناتی که به عنوان سرپناه ارائه می دهد حائز اهمیت است، گفت: چنانچه از بعد سرمایه به مسکن نگاه کنیم موضوع مهم این است که یکی از تصمیمات اصلی عوامل اقتصادی از جمله خانوارها انتخاب ترکیب مناسبی از دارایی ها به منظور بهره مندی مطلوب در بلندمدت است، و چنانچه کل اقتصاد را مدنظر قرار دهیم مسکن اصلی ترین دارایی در سبد خانوارها است.غیبی افزود: به استناد پارامتر برابری عرضه و تقاضا به منظور تعریف معادله قیمت مسکن می توان به این نتیجه رسید که نرخ شهرنشینی، اجاره بها مسکن، درآمد سرانه، اعتبارات بانکی، مالیات بر مسکن، شاخص قیمت مصالح، نرخ بیکاری و متغیرمجازی کاهش ارزش افزوده بخش نفت تاثیر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن داشته و همچنین، تولید ناخالص ملی، هزینه های دولت در فصل تامین مسکن و پروانه های ساختمانی صادرشده رابطه منفی باقیمت مسکن دارد.وی با بیان اینکه یک رویکرد اصلی در بررسی قیمت مسکن، مطالعه عوامل موثر بر رفتار تقاضاکنندگان و عرضه کنندگان است، گفت: هدف اصلی در رابطه با تقاضای مسکن این است که تقاضا برای مسکن به عنوان یک دارایی مدنظر قرار گیرد. در این رویکرد هدف این است که میزان اثرگذاری متغیرهای اقتصادی و جمعیتی نظیر قیمت مسکن، درآمد، نرخ بهره، اجاره، جمعیت کشور و ساختار آن و... بر انتخاب مصرف کنندگان بررسی شود.غیبی با اشاره به دو سناریو سیاست های پولی و مالی بر قیمت مسکن اظهار کرد: توجه به نقش سیاست های پولی و مالی بر قیمت مسکن، از این جهت که نقش کلیه عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن را مورد بررسی قرار می دهد می تواند یک مدل عمومی تلقی شود اما در خصوص بررسی نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن می توان علاوه بر سیاست های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل عرضه را نیز مورد تجزیه و تحلیل قرارداد.این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: آثار سیاست های مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل تحلیل است. در ایران عمده ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان های درآمدهای نفتی روی می دهد. وی گفت: به عبارت روشن تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمدها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالاهای غیر مبادله یی می تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. تغییرات جمعیتی و آثار آناین کارشناس اقتصاد همچنین گفت: همچنین سیاست پولی و اعتباری می تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یک سو، سیاست های انبساطی پولی به طور معمول با افزایش قدرت وام دهی بانک ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت ها متوجه بازار مسکن می شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می کند.این تحلیلگر اقتصاد مسکن همچنین گفت: از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می دهد، بنابراین این سیاست می تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند.غیبی با بیان اینکه تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر می شود، گفت: این مورد در ارتباط با عوامل عرضه نیز به نقش هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن تاکید دارد که متاثر از سیاست های پولی و مالی تاثیر خود را بر محصول تولیدی یعنی مسکن بجا گذاشته و ماهیتی معنادار ازنظر هزینه تمام شده دارد.وی با اشاره به نقش تحولات بازار جهانی نفت بر اقتصاد ایران گفت: با توجه به اتکای اقتصاد ایران به صادرات نفت، تحولات بازار جهانی نفت به عنوان یکی از دلایل اصلی نوسان های اقتصادی در کشور بوده است که آثار خود را از طریق بخش مالی برجای می گذارد.این کارشناس اقتصاد مسکن در این خصوص تاکید کرد: در دوره های افزایش درآمدهای ارزی حاصل از صادرات نفت خام و انتقال آن به اقتصاد که از طریق بخش مالی به صورت مستقیم منجر به افزایش درآمد در کوتاه مدت می شود، نتیجه میان مدت آن افزایش قیمت حقیقی مسکن خواهد بود.غیبی با اعتقاد به نقش انبساط پولی بر افزایش عرضه و تقاضا گفت: هرگونه انبساط پولی از طریق گسترش تسهیلات بانکی به طور مستقیم باعث افزایش تقاضا برای مسکن شده و در جهت افزایش قیمت مسکن عمل خواهد کرد.این تحلیلگر اقتصاد مسکن در این خصوص اظهار کرد: بر اساس مدل بلندمدت برآورد شده هر 10 درصد افزایش در تسهیلات بانکی می تواند منجر به افزایش 3 درصدی در قیمت مسکن شود.وی گفت: علاوه بر این، چنانچه انبساط پولی با کاهش هم زمان نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد، یک مسیر دیگر برای افزایش قیمت مسکن از طریق کاهش هزینه استفاده ایجاد خواهد شد. زیرا کاهش نرخ سپرده های بانکی فرصت خرید مسکن را نیز ک ...

ادامه مطلب  

لیزینگ مسکن آزاد می شود؟  

درخواست حذف این مطلب
دنیای اقتصاد:دفتر اقتصاد مسکن با آسیب شناسی «علت تمدید محرومیت بازار ملک از تسهیلات لیزینگ» 5 مانع ورود شرکت های لیزینگ به این حوزه را شناسایی کرد. به رغم صدور مجوز راه اندازی لیزینگ مسکن در اواخر پارسال، دو گروه بازیگر اصلی لیزینگ از ورود به حوزه تامین مالی متقاضیان خرید ملک منع شده اند و برای سایر لیزینگی ها محدودیت منابع وجود دارد. متولی مسکن رایزنی مجدد با سیاست گذار پولی برای اصلاح ضوابط خرید اعتباری آپارتمان را آغاز کرده و قرار است پیشنهاد دومنظوره برای تسهیل مسیر رونق از کانال لیزینگ را ارائه کند.دور جدید مذاکرات متولی بخش مسکن با سیاست گذار پولی برای مانع برداری از مسیر شکل گیری بازار تسهیلات لیزینگ آغاز شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن با آسیب شناسی دستورالعمل سال گذشته شورای پول و اعتبار برای تاسیس و فعالیت شرکت های لیزینگ، یک فهرست کامل از موانع نامرئی موجود در این مصوبه برای شروع فعالیت لیزینگ مسکن را تهیه و همزمان، نسخه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای نحوه ایجاد این کانال مالی به شدت مورد نیاز بازار ملک را تدوین کرده است. علی چگینی مدیر کل اقتصادمسکن، در گفت وگو با «دنیای اقتصاد»، از شروع پیگیری مجدد طرح «خرید اعتباری آپارتمان» در قالب راه اندازی بازار لیزینگ مسکن خبر داد و اعلام کرد: نشست های سه جانبه بین وزارت راه و شهرسازی، تشکل های لیزینگی و سیاست گذار پولی برای استارت عملیاتی به تسهیلات بلندمدت لیزینگ مسکن، شروع شده و در آخرین جمع بندی از مذاکرات رو به جلو، مقرر شد دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، پیشنهادهای قابل اجرا برای بازتنظیم ضوابط لیزینگ در قالب «تعریف شرایط ویژه فعالیت شرکت های لیزینگ در بازار مسکن» را به بانک مرکزی ارائه کند.به گزارش «دنیای اقتصاد»، بخشی از تقاضای مسکن با حجم حداقل سه دهک متوسط رو به بالای جامعه، در سه سال گذشته، از سبد تسهیلات خرید مسکن محروم ماندند و از اواخر پارسال تا کنون، به رغم صدور مجوز کلی (دستورالعمل جدید تاسیس لیزینگ) برای تامین مالی بازمانده ها از تسهیلات مسکن، «بازتاب وارونه محتوای مجوز»، امکان ورود این گروه از متقاضیان به بازار ملک با ابزار لیزینگ را عملا سلب کرده است. متولی بخش مسکن، تقریبا از ابتدای شروع به کار دولت یازدهم، رایزنی با سیاست گذار پولی برای تجهیز بازار معاملات مصرفی آپارتمان به سیستم خرید اعتباری را کلید زد تا برای آن دسته از متقاضیان مسکن که نیاز مالی آنها خارج از توان وام دهی شبکه بانکی است، تسهیلاتی با سقف به مراتب بیشتر از وام خرید، تامین و پرداخت شود.هم اکنون سقف وام خرید مسکن «20+160» میلیون تومان است که مشروط به یک سال سپرده گذاری، به خانه اولی ها پرداخت می شود. اما، جنس خریدهای ملکی دهک متوسط رو به بالا و قیمت این املاک نشان می دهد: این بخش از بازار مسکن برای به حرکت درآمدن و خروج کامل از رکود، نیازمند تسهیلات خرید حداقل 250 تا 300 میلیون تومانی است که تامین آن، صرفا از کانال لیزینگ –خرید اعتباری آپارتمان- امکان پذیر است. سرکوب مالی این گروه از تقاضای مسکن طی سال های اخیر و به خصوص در شرایط کنونی بازار مسکن که معاملات در بخش آپارتمان های کوچک ناشی از تحریک تقاضا با وام خرید، رشد قابل ملاحظه پیدا کرده، از یکسو باعث توقف خرید و فروش واحدهای متوسط و بزرگ شده و از سوی دیگر، جلوی عرضه واحدهای مورد تقاضای خانه اولی ها -به دلیل ناتوانی مالی دهک های بالا در جابه جایی از آپارتمان های کم متراژ به آپارتمان های بزرگ تر- را گرفته است.طی 6 ماه گذشته از سال 96، برخی شرکت های لیزینگ با دریافت سیگنال مثبت از حضور تقاضای اولیه در بازار مسکن و ظهور پررنگ نشانه های پیش رونق مسکن، تلاش کردند با اتکا به دستورالعمل جدید بانک مرکزی، دامنه تسهیلات لیزینگ را از بازار خودرو به بخشی از بازار ملک که وام های خرید قابلیت استفاده در آنجا را ندارد، تسری دهند اما موانع پنهان ناشی از نقص یا سخت گیری ضوابط مصوب، عوامل بازار لیزینگ را در مسیر تامین مالی مسکن، با بن بست روبه رو کرده است. نتایج تحقیقات به عمل آمده از سوی دفتر اقتصاد مسکن درباره موانع دستورالعمل مصوب برای تاسیس لیزینگ، حاکی است: شرکت های لیزینگ برای ورود به مسیر تامین مالی مسکن و اجرای طرح خرید اعتباری آپارتمان، با 5 مانع روبه رو هستند.مهم ترین مانع، محدودیت های قید شده در دستورالعمل تاسیس و فعالیت شرکت های لیزینگ برای «تامین منابع و پرداخت تسهیلات» است. مطابق مفاد 43 تا 45 این دستورالعمل، شرکت های لیزینگ، در تامین اعتبار مورد نیاز خود از بانک ها و همچنین پیش دریافت از متقاضیان تسهیلات، باید یک سقف ریالی متناسب با حقوق صاحبان سهام شرکت را رعایت کنند. سقف مصوب برای دریافت تسهیلات از بانک ها در شرکت های لیزینگ، حداکثر معادل دو برابر مجموع حقوق صاحبان سهام و سقف پیش دریافت از متقاضیان تسهیلات لیزینگ نیز حداکثر معادل نصف مجموع حقوق صاحبان تعیین شده است. آسیب شناسی صورت گرفته درباره محرومیت بازار مسکن از تسهیلات لیزینگ به رغم صدور مجوز کلی تاسیس شرکت لیزینگ مسکن، مشخص می کند: با این دو نوع محدودیت تامین مالی برای لیزینگی ها، «تجهیز اعتبار مناسب» پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن امکان پذیر نیست. تسهیلات لیزینگ مسکن به لحاظ ارزش ریالی، چند برابر تسهیلات لیزینگ خودرو است؛ بنابراین شکل گیری این حوزه از لیزینگ، به مدل های تامین مالی متفاوت از روال گذشته بازار تسهیلات لیزینگ نیاز دارد. در این میان، سقف مجاز برای تسهیلات لیزینگ مسکن که معادل 5 درصد مجموع حقوق صاحبان سهام هر شرکت لیزینگ تعیین شده است نیز ابعاد اولین مانع در مسیر اجرای طرح خرید اعتباری آپارتمان (راه اندازی بازار لیزینگ مسکن) را بزرگ تر کرده است.گزارش «دنیای اقتصاد» از دومین مانع شناسایی شده در مصوبه تاسیس شرکت های جدید لیزینگ حاکی است: بازیگر ...

ادامه مطلب  

انبوه سازان تمایل به پیش فروش ملک ندارند!  

درخواست حذف این مطلب
به گزارش صبحانه، در شرایطی که یک همگرایی محسوس در بازار اول معاملات خرید وفروش مسکن هم اکنون میان سمت عرضه و تقاضای آپارتمان های آماده شکل گرفته و محصول آن خود را در شکل افزایش حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی در مناطق پرتقاضا نشان می دهد اما در بازار پیش فروش مسکن به عنوان بازار دوم معاملات ملک، رفتار سمت عرضه و تقاضا در دو مسیر متفاوت قرار گرفته و غیر هم جهت شده است. پس از آنکه در نتیجه ورود تقاضای موثر برای خرید واحدهای آماده نوساز و چندساله به بازار ملک و همچنین تلاش واسطه های بازار مسکن برای ترغیب مالکان به فروش واحدهای قابل عرضه، هم اکنون رفتار سمت عرضه و تقاضای آپارتمان های مسکونی در یک جهت نسبتا هماهنگ قرار گرفته است، در بازار پیش فروش، دو جهت متفاوت در رفتار سمت خریدار و فروشنده واحدهای در حال ساخت رصد می شود.تحقیقات میدانی نشان می دهد، بازار دوم معاملات مسکن در حالی هم اکنون از سوی حجم قابل توجهی از متقاضیان پیش خرید مورد توجه قرار گرفته است که کمبود عرضه فایل در این بازار به یک خلأ محسوس تبدیل شده است؛ این در حالی است که هم اکنون تعداد قابل توجهی از متقاضیان موثر خرید مسکن تحت تاثیر سه دلیل عمده ترجیح می دهند به جای خرید واحدهای آماده، از فرصت در اختیار خود برای پیش خرید مسکن با شرایط مناسب تر قیمتی، استفاده کنند.«شروع ریز نوسانات قیمتی در بازار مسکن»، «فاصله حداقل یک ساله سپرده گذاری برای دریافت بزرگ ترین، موثرترین و ارزان ترین تسهیلات فعلی خرید مسکن» و همچنین «استفاده از فرصت ممکن برای نگهداری بخش قابل توجهی از نقدینگی در قالب سپرده برای دریافت سود بیشتر از بانک ها»، سه دلیل مهمی است که هم اکنون منجر به افزایش تمایل حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن برای ورود به بازار دوم مسکن شده است؛ این دسته از متقاضیان که درحال حاضر بنا بر سه علت گفته شده و همچنین در اختیار داشتن زمان کافی برای استفاده از سطح مناسب تر قیمت ها در بازار دوم معاملات مسکن نسبت به بازار واحدهای نوساز و آماده، ترجیح می دهند واحد مسکونی مورد نیاز خود را پیش خرید کنند، با رفتار متفاوت سمت عرضه در این بازار روبه رو شده اند.پنج دلیل ضعف عرضه در بازار پیش فروشسازندگان واحدهای مسکونی که طی سال های گذشته همواره از روش پیش فروش مسکن به عنوان یکی از شیوه های رایج و موثر تامین مالی برای تکمیل پروژه های در حال ساخت استفاده می کردند هم اکنون بنا بر پنج دلیل عمده، رفتاری خلاف جهت سمت تقاضا در این بازار در پیش گرفته اند.سازندگان که طی سال های اخیر در نبود قانون مشخص برای پیش فروش ساختمان، به صورت مستقیم یا با واسطه دلالان فعال در بازار ملک بخشی از واحدهای درحال ساخت خود را با قیمتی معادل10 تا 20 درصد ارزان تر از واحدهای آماده به متقاضیان پیش خرید عرضه می کردند بعد از ابلاغ قانون پیش فروش ساختمان در نتیجه بروز برخی ابهامات در اجرای قانون و اعمال بعضی محدودیت ها وممنوعیت های تعیین شده برای دلالان ملکی، از یکسو و بوروکراسی های ایجاد شده در مسیر دریافت مجوزهای قانونی برای طی مراحل مختلف پیش فروش آپارتمان ها(از تبلیغات تا پیش فروش)، فعالیت خود در این بازار را کاهش داده اند؛ طوری که امسال، براساس آمار رسمی برگرفته از سامانه رهگیری معاملات مسکن، حجم معاملات پیش فروش مسکن در شهر تهران تیرماه امسال به زیر 200 فقره کاهش یافت؛ این درحالی است که سال گذشته که بازار معاملات مسکن در رکود به سر می برد وعملا تمایل وانگیزه قوی برای پیش خرید ملک از سوی خریداران نیز وجود نداشت، به طور متوسط در هرماه حدود 400 معامله پیش فروش انجام شد.هرچند به دلیل اعمال محدودیت ها و ممنوعیت ها و همچنین بوروکراسی های موجود در مسیر انجام پیش فروش قانونی در بنگاه ها، بخش قابل توجهی ازمعاملات پیش خرید ملک هم اکنون خارج از بنگاه های مسکن انجام می شود و همین معاملات به اصطلاح «زیرپله ای» و «غیرشفاف» موجب شده درحال حاضر آمارهای رسمی موجود از حجم معاملات انجام شده در بازار دوم معاملات مسکن عملا کمتر از حجم واقعی این معاملات باشد.در واقع محدودیت های ایجاد شده به واسطه به وجود آمدن بوروکراسی های اداری در مسیر کسب مجوز تبلیغات و انجام معاملات پیش فروش به دنبال ابلاغ قانون پیش فروش ساختمان و همچنین وجود موانع اجرایی در مسیر معاملات پیش فروش به دلیل فراهم نبودن برخی بسترهای مورد نیاز همچون شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از یک طرف و همچنین ممنوعیت واسطه های فروش مسکن یا فروش مستقیم واحدها در بازار پیش فروش، موجب «کم نمایی آماری» درخصوص حجم این گروه از معاملات مسکن شده است.به عبارت دیگر اگرچه هم اکنون متقاضیان پیش خرید در بازار مسکن با کمبود فایل در این بازار مواجه شده اند اما آمارهای رسمی موجود از حجم خرید وفروش در بازار دوم معاملات مسکن، تنها نشان دهنده تعداد پیش فروش های انجام شده در بنگاه های مسکن است و معاملات زیرزمینی و خارج از بنگاه ها را دربرنمی گیرد.بنابراین نوعی کم نمائی در آمار معاملات پیش فروش وجود دارد.نامریی شدن حجم قابل توجهی از معاملات پیش فروش مسکن در نتیجه حرکت «چراغ خاموش» برخی سازندگان هم اکنون خود را در تبلیغات نامحسوس برای فروش واحدهای درحال ساخت وهمچنین قراردادهای ثبت نشده در سامانه رهگیری مسکن، نشان می دهد.درحال حاضر عمده سازندگان عرضه کننده واحدهای پیش فروشی به جای طی پروسه قانونی برای کسب مجوز پیش فروش ساختمان، تبلیغات خود را با عبارت های غیرمستقیم و به صورت نامحسوس در میان آگهی های مربوط به فروش واحدهای آماده منتشر می کنند.از سوی دیگر این گروه از سازندگان برای در امان ماندن از مجازات پیش فروش غیرقانونی و بدون مجوز، قراردادهای خود را به صورت غیررسمی خارج از بنگاه های مسکن تنظیم می کنند و بنابراین حجم قابل توجهی از این معاملات هم اکنون به صورت غیرشفاف درآمده و در آمارهای رسمی نشانی از آنها وجود ندارد.با این حال، کاهش فاصله بین سطح پایین قیمت پیش فروش دربرابر سطح بالای قیمت فروش واحدهای نوساز که همواره در سال های گذشته یکی از مهم ترین مشوق های سمت تقاضا برای ورود به بازار دوم معاملات مسکن محسوب می شده، موجب شده است، عملا تفاوت قیمت واحدهای پیش فروشی با واحدهای آماده به طور متوسط به زیر 5 درصد برسد.از سوی دیگر، بازار پیش فروش واحدهای مسکونی در حال حاضر به اصلی ترین محل اثرپذیری پدیده «افت حجم ساخت وساز مسکن طی دو سال گذشته»، تبدیل شده است.به این معنا که بیشترین اثر منفی کاهش ساخت وساز در دو سال اخیر خود را هم اکنون در بازار دوم معاملات مسکن نشان می دهد؛ درحال حاضر کاهش تعداد واحدهای نیمه تمام در بازار مسکن موجب کاهش حجم فایل های قابل عرضه به بازار پیش فروش شده است.این درحالی است که هم اکنون حجم مناسبی از پیش خریداران در بازار مسکن حضور دارند که تمایل دارند به جای خرید واحده ...

ادامه مطلب  

تغییرات تابستانی در بازار مسکن  

درخواست حذف این مطلب
مولفه های تابستانی بازار معاملات مسکن با 6 تغییر ناشی از عزم تقاضا برای خرید مواجه شدند.به گزارش صبحانه، تحقیقات میدانی حاکی است خریداران با انتخاب بخش های کم نوسان بازار به لحاظ قیمت، دمای معاملات دو دسته آپارتمان چند سال ساخت و میان متراژ را به لحاظ رشد فروش، در مقایسه با نوسازها و کوچک متراژها افزایش دادند. سهم واحدهای 70 تا 90 مترمربع از کل معاملات خرید با 2 واحد درصد افزایش به حدود 12 درصد رسیده است. تغییرات قیمت پیشنهادی در فایل های کلید نخورده و استفاده شده در مناطق مختلف برآورد شد.مولفه های بازار معاملات مسکن با شروع فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی، تحت تاثیر تحولات دو فاکتور «قیمت فروش» و «قدرت خرید»، آرایش جدید پیدا کردند. گزارش ها از تغییرات تابستانی به وجود آمده در بازار ملک حاکی است اگر چه کارآیی نسبی تسهیلات خرید، چهره تقاضای مسکن در تهران را در مقایسه با سال گذشته، از «متقاضیان پرسشگر درباره قیمت ها» به «متقاضیان مصمم برای خرید آپارتمان» تبدیل کرده اما اثر این رخداد بر قیمت فروش دو دسته واحد مسکونی در مناطق مصرفی باعث شده خریداران، گزینه های متفاوت از خریدهای معمول سال های گذشته را برای معاملات تابستان 96، انتخاب کنند. تغییر چهره تقاضا از اوایل سال 95 به شکل خفیف شروع شد اما هم اکنون حجم «تقاضای مصمم» به صورت محسوس و با شتاب بیشتری نسبت به پارسال، رو به افزایش است. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد: نبض فعلی بازار ملک در 6 پرده، قابل تشریح است که مهم ترین آن، شیفت تقاضای مصرفی به سمت میان متراژ ها است.در حال حاضر رشد حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، عمدتا از ناحیه فروش واحدهای 80 تا 90 متر مربع، در جریان است به طوری که با ثابت ماندن سهم فروش واحدهای ریز و کوچک متراژ از کل معاملات ماهانه ملک طی ماه های اخیر، سهم آپارتمان های متراژ متوسط، حداقل 2 واحد درصد افزایش یافته و از حدود 10 درصد کل معاملات در سال گذشته به بیش از 12 درصد تقویت شده است. شیفت خریداران به آپارتمان های بزرگ تر، حاصل تغییرات افزایشی در قیمت کوچک ها و در عین حال، کمک نسبی وام خرید به قدرت مالی متقاضیان است.نتایج تحقیقات میدانی از تفاوت بازار در دو بخش کوچک متراژها و میان متراژها به خصوص واحدهای 50 تا 70 و 80 تا 90 مترمربع حاکی است: در حال حاضر «بروز ناپایداری» در قیمت پیشنهادی واحدهای کم متراژ، بیش از سایر آپارتمان ها به چشم می خورد. در بنگاه ها، نسبت «فایل های دارای قیمت پیشنهادی نامتعارف» به «فایل های با قیمت مناسب» در بخش کوچک متراژ ها، به مراتب بیشتر از بخش میان متراژ ها است. افزایش فایل های نامتعارف در بخش آپارتمان های 50 تا 70 متری که واسطه های بازار تحت عنوان فایل های «قرمزرنگ» آنها را معرفی می کنند، به معنای رشد قابل توجه قیمت پیشنهادی فروش در این فایل ها است. فایل های مناسب نیز بیانگر آمادگی فروشنده برای عرضه با قیمت حدود 5 تا 7 درصد بالاتر از قیمت های قطعی سال گذشته است که فعلا عرضه این نوع فایل، در بازار واحدهای میان متراژ، بیش از بازار کوچک ها است.دومین پرده از بازار تابستانی ملک در قالب تغییرات قیمت واحدهای نوساز و چندسال ساخت، شکل گرفته است. اطلاعات به دست آمده از وضعیت موجود معاملات ملک در مناطق مختلف تهران به خصوص مناطق مصرفی –مناطق 2 و 4 و 5- نشان می دهد: قیمت پیشنهادی فروش نوسازها، بیش از واحدهای چند سال ساخت افزایش پیدا کرده است. متوسط قیمت در فایل های نوساز نسبت به سال گذشته 10 تا 15 درصد افزایش پیدا کرده در حالی که این شاخص برای واحدهای چند سال ساخت، حداکثر 10 درصد نسبت به تابستان 95 افزایش یافته است. مولفه سوم بازار نیز شکاف قیمتی بین نوسازها و واحدهای 5 تا 10 سال ساخت را شرح می دهد که مطابق آن، در مناطق مصرفی، قیمت آپارتمان های نوساز در نوبت فروش، به طور میانگین 12 تا 18 درصد گران تر از واحدهای مصرف شده و چند سال ساخت است. در این میان، میزان عرضه واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته، تا حدودی محدود شده است. واسطه های بازار ملک، شرایط مناطق دو رقمی پایتخت –عمدتا نیمه جنوبی شهر- را بهتر از سایر مناطق ارزیابی می کنند. در قالب این پرده از بازار، کمترین نوسان قیمتی به فایل های فروش مناطق جنوبی اختصاص دارد.نبض فعلی بازار تابستانی ملک، از نوعی غفلت واسطه های بازار در محله هایی از شهر نسبت به عزم تقاضای خرید مسکن برای انجام معامله حکایت دارد که این خود سبب شده، نقش دلالان برای پیوند طرفین معامله، در حد قابل انتظار، پررنگ نباشد. هم اکنون به رغم وجود «متقاضیان مصمم» برای خرید مسکن در مناطق مصرفی پایتخت، برخی واسطه های ملکی همچنان تصور می کنند فضای بازار معاملات مسکن کماکان در حالت «صبر و انتظار» قرار دارد و عمده متقاضیانی که به بنگاه ها مراجعه می کنند صرفا با هدف اطلاع و پرس و جو از سطح قیمت ملک در مناطق موردتقاضا به بازار مسکن وارد می شوند.این درحالی است که هم اکنون سطح تقاضای موثر برای خرید ملک از سوی متقاضیان مصرفی مسکن افزایش یافته است و برخلاف سال گذشته که عمده متقاضیان حاضر در بازار مسکن بیشتر در صدد جست و جو و اطلاع از سطح قیمت مسکن در مناطق موردنظر بودند هم اکنون درصد بالایی از مراجعان به بنگاه های املاک قصد دارند با استفاده از تسهیلات بانکی آپارتمانی متناسب با سلیقه و شرایط مالی خود خریداری کنند. تحقیقات میدانی درباره ویژگی آپارتمان های عرضه شده به بازار مسکن در ماه اول تابستان نشان می دهد هم اکنون متقاضیان خرید واحدها ی نوساز در بازار مسکن مناطق مصرفی با موانعی در بازار تقاضای این واحدها مواجهند.اولین محدودیت به «کاهش حجم عرضه نوساز ها» در برخی مناطق مصرفی شهر تهران برمی گردد که موجب شده هم اکنون متقاضیان آپارتمان های نوساز نسبت به سال های قبل برای انتخاب آپارتمان های تازه ساز یا کلیدنخورده به فایل های محدودتری دسترسی داشته باشند و دومین محدودیت به«افزایش فاصله قیمتی واحدهای نوساز موجود با واحدهای چندساله» در برخی مناطق پایتخت برمی گردد که باز هم منجر به بروز محدودیت برای برخی از متقاضیان خرید این گروه واحدهای مسکونی شده است. البته این فاصله بیشتر مربوط به سطح پیشنهادی قیمت های فروش مسکن در بازار مسکن است که بخش زیادی از آن در زمان انجام معامله تعدیل شده و کاهش می یابد؛ با این حال فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز و آپارتمان های چندسال ساخت در اولین روز های شروع فصل طلایی جابه جایی در بازار ملک بیش از سال های اخیر احساس ...

ادامه مطلب  

بازار مسکن 6 تغییر درتابستان را لمس کرد  

درخواست حذف این مطلب
به گزارش ایران خبر، سهم واحدهای 70 تا 90 مترمربع از کل معاملات خرید با 2 واحد درصد افزایش به حدود 12 درصد رسیده است. تغییرات قیمت پیشنهادی در فایل های کلید نخورده و استفاده شده در مناطق مختلف برآورد شد.مولفه های بازار معاملات مسکن با شروع فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی، تحت تاثیر تحولات دو فاکتور «قیمت فروش» و «قدرت خرید»، آرایش جدید پیدا کردند. گزارش «دنیای اقتصاد» از تغییرات تابستانی به وجود آمده در بازار ملک حاکی است اگر چه کارآیی نسبی تسهیلات خرید، چهره تقاضای مسکن در تهران را در مقایسه با سال گذشته، از «متقاضیان پرسشگر درباره قیمت ها» به «متقاضیان مصمم برای خرید آپارتمان» تبدیل کرده اما اثر این رخداد بر قیمت فروش دو دسته واحد مسکونی در مناطق مصرفی باعث شده خریداران، گزینه های متفاوت از خریدهای معمول سال های گذشته را برای معاملات تابستان 96، انتخاب کنند. تغییر چهره تقاضا از اوایل سال 95 به شکل خفیف شروع شد اما هم اکنون حجم «تقاضای مصمم» به صورت محسوس و با شتاب بیشتری نسبت به پارسال، رو به افزایش است. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد: نبض فعلی بازار ملک در 6 پرده، قابل تشریح است که مهم ترین آن، شیفت تقاضای مصرفی به سمت میان متراژ ها است.در حال حاضر رشد حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، عمدتا از ناحیه فروش واحدهای 80 تا 90 متر مربع، در جریان است به طوری که با ثابت ماندن سهم فروش واحدهای ریز و کوچک متراژ از کل معاملات ماهانه ملک طی ماه های اخیر، سهم آپارتمان های متراژ متوسط، حداقل 2 واحد درصد افزایش یافته و از حدود 10 درصد کل معاملات در سال گذشته به بیش از 12 درصد تقویت شده است. شیفت خریداران به آپارتمان های بزرگ تر، حاصل تغییرات افزایشی در قیمت کوچک ها و در عین حال، کمک نسبی وام خرید به قدرت مالی متقاضیان است.نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از تفاوت بازار در دو بخش کوچک متراژها و میان متراژها به خصوص واحدهای 50 تا 70 و 80 تا 90 مترمربع حاکی است: در حال حاضر «بروز ناپایداری» در قیمت پیشنهادی واحدهای کم متراژ، بیش از سایر آپارتمان ها به چشم می خورد. در بنگاه ها، نسبت «فایل های دارای قیمت پیشنهادی نامتعارف» به «فایل های با قیمت مناسب» در بخش کوچک متراژ ها، به مراتب بیشتر از بخش میان متراژ ها است. افزایش فایل های نامتعارف در بخش آپارتمان های 50 تا 70 متری که واسطه های بازار تحت عنوان فایل های «قرمزرنگ» آنها را معرفی می کنند، به معنای رشد قابل توجه قیمت پیشنهادی فروش در این فایل ها است. فایل های مناسب نیز بیانگر آمادگی فروشنده برای عرضه با قیمت حدود 5 تا 7 درصد بالاتر از قیمت های قطعی سال گذشته است که فعلا عرضه این نوع فایل، در بازار واحدهای میان متراژ، بیش از بازار کوچک ها است.دومین پرده از بازار تابستانی ملک در قالب تغییرات قیمت واحدهای نوساز و چندسال ساخت، شکل گرفته است. اطلاعات به دست آمده از وضعیت موجود معاملات ملک در مناطق مختلف تهران به خصوص مناطق مصرفی –مناطق 2 و 4 و 5- نشان می دهد: قیمت پیشنهادی فروش نوسازها، بیش از واحدهای چند سال ساخت افزایش پیدا کرده است. متوسط قیمت در فایل های نوساز نسبت به سال گذشته 10 تا 15 درصد افزایش پیدا کرده در حالی که این شاخص برای واحدهای چند سال ساخت، حداکثر 10 درصد نسبت به تابستان 95 افزایش یافته است. مولفه سوم بازار نیز شکاف قیمتی بین نوسازها و واحدهای 5 تا 10 سال ساخت را شرح می دهد که مطابق آن، در مناطق مصرفی، قیمت آپارتمان های نوساز در نوبت فروش، به طور میانگین 12 تا 18 درصد گران تر از واحدهای مصرف شده و چند سال ساخت است. در این میان، میزان عرضه واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته، تا حدودی محدود شده است. واسطه های بازار ملک، شرایط مناطق دو رقمی پایتخت –عمدتا نیمه جنوبی شهر- را بهتر از سایر مناطق ارزیابی می کنند. در قالب این پرده از بازار، کمترین نوسان قیمتی به فایل های فروش مناطق جنوبی اختصاص دارد.نبض فعلی بازار تابستانی ملک، از نوعی غفلت واسطه های بازار در محله هایی از شهر نسبت به عزم تقاضای خرید مسکن برای انجام معامله حکایت دارد که این خود سبب شده، نقش دلالان برای پیوند طرفین معامله، در حد قابل انتظار، پررنگ نباشد. هم اکنون به رغم وجود «متقاضیان مصمم» برای خرید مسکن در مناطق مصرفی پایتخت، برخی واسطه های ملکی همچنان تصور می کنند فضای بازار معاملات مسکن کماکان در حالت «صبر و انتظار» قرار دارد و عمده متقاضیانی که به بنگاه ها مراجعه می کنند صرفا با هدف اطلاع و پرس و جو از سطح قیمت ملک در مناطق موردتقاضا به بازار مسکن وارد می شوند.این درحالی است که هم اکنون سطح تقاضای موثر برای خرید ملک از سوی متقاضیان مصرفی مسکن افزایش یافته است و برخلاف سال گذشته که عمده متقاضیان حاضر در بازار مسکن بیشتر در صدد جست و جو و اطلاع از سطح قیمت مسکن در مناطق موردنظر بودند هم اکنون درصد بالایی از مراجعان به بنگاه های املاک قصد دارند با استفاده از تسهیلات بانکی آپارتمانی متناسب با سلیقه و شرایط مالی خود خریداری کنند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» درباره ویژگی آپارتمان های عرضه شده به بازار مسکن در ماه اول تابستان نشان می دهد هم اکنون متقاضیان خرید واحدها ی نوساز در بازار مسکن مناطق مصرفی با موانعی در بازار تقاضای این واحدها مواجهند.اولین محدودیت به «کاهش حجم عرضه نوساز ها» در برخی مناطق مصرفی شهر تهران برمی گردد که موجب شده هم اکنون متقاضیان آپارتمان های نوساز نسبت به سال های قبل برای انتخاب آپارتمان های تازه ساز یا کلیدنخورده به فایل های محدودتری دسترسی داشته باشند و دومین محدودیت به«افزایش فاصله قیمتی واحدهای نوساز موجود با واحدهای چندساله» در برخی مناطق پایتخت برمی گردد که باز هم منجر به بروز محدودیت برای برخی از متقاضیان خرید این گروه واحدهای مسکونی شده است. البته این فاصله بیشتر مربوط به سطح پیشنهادی قیمت های فروش مسکن در بازار مسکن است که بخش زیادی از آن در زمان انجام معامله تعدیل شده و کاهش می یابد؛ با این حال فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز و آپارتمان های چندسال ساخت در اولین روز های شروع فصل طلایی جابه جایی در بازار ملک بیش از سال های اخیر احساس می شود.درشرایطی که حجم عرضه فایل های فروش آپارتمان های نوساز در برخی مناطق مصرفی محدود شده است و بعضا فاصله قیمتی بین این گروه از وا ...

ادامه مطلب  

اوراق سلف و پروژه، دو راهکار خانه دار کردن مردم  

درخواست حذف این مطلب
مسکن، اصلی ترین نیاز انسان بعد از خوراک و پوشاک به شمار می رود، بسیاری از جامعه شناسان و روان شناسان تامین مسکن را در زمره نیازهای زیستی اولیه برای انسان می دانند بطوری که فعالیت در راستای رسیدن به نیازهایی مانند احساس تعلق، احترام و شناخت از خود در گرو رسیدن به نیازهای اولیه است.اقتصادگردان- گروه بورس امیرحسین مرادی فخر - در واقع داشتن سرپناه و احساس امنیت در برابر ریسک بی خانه ماندن همواره به عنوان یکی از مهم ترین دغدغه های انسان مطرح بوده است؛ چه از زمانی که انسان از غار و سرپناه های طبیعی استفاده می کرده چه اکنون که در خانه های مستحکم ساخته نوع بشر زیست می کند، همواره وجود سرپناه به عنوان یک نیاز اساسی مطرح بوده است. اما با توسعه زندگی شهری، نوع مسکن یا همان سرپناه مردم نیز تغییر کرد؛ درواقع تعداد زیاد شهروندان نمی توانستند مانند یک کشاورز محل کار و زندگی خود را در کنار هم بسازند. رفته رفته با توسعه هر چه بیشتر زندگی شهری و مهاجرت از روستاها به شهرها و افزایش شغل های خدماتی نیاز به مسکن در شهرها نیز گسترش یافت. از سوی دیگر افزایش روزافزون جمعیت به واسطه رشد دانش پزشکی و جلوگیری از مرگ و میر نیز، تامین مسکن را سخت تر از گذشته کرد. در این میان ساخت مسکن رفته رفته از حالت شخصی سازی به سمت انبوه سازی حرکت کرد، بطوری که در گذشته مردم فقط به فکر خرید یک زمین و ساخت مسکن برای خود بودند، اما اکنون عده زیادی در بخش خصوصی به عنوان سازنده مسکن در قالب شرکت های ساختمانی و همچنین به قول معروف بساز و فروش در این حوزه فعالیت دارند. به عبارتی تهیه و ساخت مسکن به عنوان یک شغل در جامعه امروز وجود دارد. در این میان تعداد زیادی از مردم یکی از اصلی ترین نیازهای خود یعنی داشتن مسکن را از طریق اجاره تامین می کنند؛ طبق آمار حاصل شده از سرشماری سال 95 بیش از 30 درصد مردم ایران در منازل استیجاری زندگی می کنند که این یعنی متقاضیان واقعی مسکن در کشور حدود 24 میلیون نفر هستند.این در حالی است که بنا به اعلام مرکز آمار تعداد خانه های خالی در کشور حدود 2 میلیون و 500 هزار واحد است. یعنی در عین اینکه 24 میلیون نفر از مردم کشور اجاره نشین هستند اما علاوه بر خانه هایی که این افراد در آنها ساکن هستند، 2 و نیم میلیون واحد دیگر نیز در صف اجاره و فروش قرار دارد.به هر صورت از این اعداد و ارقام این طور بر می آید که در حال حاضر در بازار مسکن حدود 25 میلیون نفر متقاضی خرید مسکن هستند، اما شرایط ساخت و ساز نیز به گونه یی بوده است که نیاز این قشر از مردم را برطرف نمی کرده و این واحدهای خالی به دلیل قیمت بالا به این قشر از جامعه نمی رسد. از سوی دیگر انبوه سازانی هستند که برج هایی برحسب حال قشر متوسط رو به پایین جامعه می سازند و می توانند این واحدها را حتی با شرایط ویژه به متقاضیان مسکن واگذار کنند، یکی از این راه ها پیش فروش این واحدهاست. اما پیش فروش واحدهای مسکونی معمولا با مشکلاتی همچون تاخیر در پرداخت واحدها، تغییر در امکانات ساختمان قبل و بعد از انعقاد قرارداد و نکول در معامله روبرو می شود و در نهایت کار به پیگیری های قضایی می کشد. فروش املاک مازاد در گرو پایین آوردن قیمتدر این میان بحث عرضه املاک در بورس کالا به عنوان راهکاری جدید برای تامین نیاز مسکن حدود 2 سال پیش از سوی مدیرعامل بورس کالا مطرح شد که اتفاقا در همان ابتدا مخالفان زیادی نیز پیدا کرد. از رییس اتحادیه مشاوران املاک گرفته تا کارشناسان بخش مسکن هجمه های سنگینی نسبت به این صحبت ها داشتند بطوری که بورس کالا مجبور شد که مواضع خود را در این بخش شفاف تر مطرح کند.بر این اساس مجموعه بورس کالا تاکید کرد که هدفش از ورود به بخش مسکن نقش مشاوران املاک را تحت تاثیر قرار نخواهد داد و بورس کالا به دنبال ساماندهی املاک مازاد دولتی و درواقع ذوب کردن دارایی های منجمد در بخش مسکن است. به این ترتیب طی سال های گذشته در چند نوبت املاک مازاد 2 بانک رسمی کشور در بورس کالا عرضه شد اما به دلیل قیمت های پایه بالا هیچ خریداری برای آن پیدا نشد.به گفته یکی از مقامات بانکی کشور یکی از مشکلات بزرگ بانک ها سرمایه گذاری در برج سازی و ورود بانک ها به حوزه انبوه سازی است که این 2مورد در کنار مصادره املاکی که اقساط وام آنها پرداخت نشده، حجم دارایی های منجمد بانک ها در بخش مسکن را بسیار بالا برده است.این مقام مسوول همچنین اعتقاد دارد که بانک ها برای فروش این املاک و نقد کردن این دارایی های منجمد قیمت های بالایی در نظر می گیرند و به همین علت بخش بزرگی از این املاک همچنان در دست آنها مانده است.به اعتقاد بسیاری از کارشناسان عرضه املاک مازاد دولتی در بورس کالا بهترین گزینه برای عرضه این املاک و مستغلات خواهد بود. نخستین عایدی این اقدام، حذف سیستم برگزاری مزایده ها برای فروش این املاک و حرکت به سمت شفافیت خواهد بود. همچنین در صورت توسعه این امر بحث قیمت گذاری املاک بر محور عرضه و تقاضا و نیاز بازار خوهد چرخید و به قیمت واقعی خود نزدیک خواهد شد. پوشش ریسک مسکن با ابزارهای بورس کالااز سوی دیگر از 25 میلیون نفری که در خانه های استیجاری زندگی می کنند، بسیاری از آنها توان خرید یک مسکن کامل را ندارند اما با استفاده از ابزار بورس می توانند در بخش های کوچک تری سرمایه گذاری کرده و ارزش پول خود را در مقابل نوسانات قیمت مسکن حفظ کنند. بر این اساس حامد سلطانی نژاد، مدیرعامل بورس کالا از 2 سال گذشته تاکنون راهکارهای مناسبی برای پوشش ریسک بالا رفتن قیمت مسکن برای اقشار کم درآمد مطرح کرده است. مدیرعامل بورس کالا چندی پیش نیز در این باره اظهار کرد: امسال با پیوند ابزارهای بورسی به املاک، سرمایه های کوچک را به سمت بازار مسکن هدایت و به خروج مسکن از رکود کمک می کنیم. حامد سلطانی نژاد در گفت وگو با خبرگزاری صداوسیما گفته بود که ابزارهای مالی بورس در بورس کالای ایران می تواند سرمایه های ما را در بخش مسکن به سرمایه های مولد تبدیل کند تا به این ترتیب از راکد بودن سرمایه ها در بخش مسکن جلوگیری شود. وی ادامه داد: این روش کمک می کند که مسکن از رکود خارج شود، چون این ابزار ها می تواند کمک کند که هر کسی با هر مقدار پولی که دارد در متراژ معینی در مسکن سرمایه گذاری کند و در واقع سرمایه ها به سمت مسکن حرکت می کند و حتی سرمایه های خرد هم می تواند به کمک بخش مسکن بیاید. وی گفت: با اتحادیه مشاورین املاک و مجموعه سرمایه گذاری مسکن مذاکراتی داشتیم تا ابزارهای بورسی را با مسکن پیوند داده و به این ترتیب فردی که در کشور به دنبال پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن است یا به دنبال تهیه مسکن بلندمدت برای فرزندش است غیر از ساز و کارهای موجودی که در بازار مسکن ما وجود دارد بتواند از ابزارهای بورسی هم بهره مند شود.مدیرعامل بورس کالا اظهار کرد: فروش های سلف، فروش هایی هستند که در قالب اوراق صورت می گیرد و هر کسی که اوراق را به تعداد مشخصی در سررسید داشته باشد می تواند متراژ معینی از یک ملک را تحویل بگیرد. وی ادامه داد: برای این اقدام امیدواریم با ذی نفعان این حوزه توافقات را نهایی کنیم و عرضه های این ابزارهای مالی را تا پایان امسال شروع کنیم. وی افزود: در صورت همکاری فعالان حوزه مسکن شرایط لازم را فراهم خواهیم کرد و دوره های آموزشی لازم را برای آنها برگزار می کنیم.سلطانی نژاد گفت: بازیگران اصلی این بازار فعالان فعلی بازار مسکن خواهند بود و فعالیت هایی که در قالب سرمایه گذاری یا در قالب پوشش ریسک نوسانات قیمت مسکن صورت بگیرد، می تواند با کمک ابزارهای مالی بورس در بورس کالای ایران اتفاق بیفتد.درواقع آنچه مجموعه بورس کالا در سر می پروراند ایجاد یک بازار منسجم برای مسکن بر پایه دارایی مسکن است که با استفاده از ابزار اوراق سلف موازی استاندارد می تواند زمینه حضور سرم ...

ادامه مطلب  

6 تغییر تابستانی در بازار مسکن  

درخواست حذف این مطلب
به گزارش تراز ،سهم واحدهای 70 تا 90 مترمربع از کل معاملات خرید با 2 واحد درصد افزایش به حدود 12 درصد رسیده است. تغییرات قیمت پیشنهادی در فایل های کلید نخورده و استفاده شده در مناطق مختلف برآورد شد.مولفه های بازار معاملات مسکن با شروع فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی، تحت تاثیر تحولات دو فاکتور «قیمت فروش» و «قدرت خرید»، آرایش جدید پیدا کردند. از تغییرات تابستانی به وجود آمده در بازار ملک حاکی است اگر چه کارآیی نسبی تسهیلات خرید، چهره تقاضای مسکن در تهران را در مقایسه با سال گذشته، از «متقاضیان پرسشگر درباره قیمت ها» به «متقاضیان مصمم برای خرید آپارتمان» تبدیل کرده اما اثر این رخداد بر قیمت فروش دو دسته واحد مسکونی در مناطق مصرفی باعث شده خریداران، گزینه های متفاوت از خریدهای معمول سال های گذشته را برای معاملات تابستان 96، انتخاب کنند. تغییر چهره تقاضا از اوایل سال 95 به شکل خفیف شروع شد اما هم اکنون حجم «تقاضای مصمم» به صورت محسوس و با شتاب بیشتری نسبت به پارسال، رو به افزایش است. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد: نبض فعلی بازار ملک در 6 پرده، قابل تشریح است که مهم ترین آن، شیفت تقاضای مصرفی به سمت میان متراژ ها است.در حال حاضر رشد حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، عمدتا از ناحیه فروش واحدهای 80 تا 90 متر مربع، در جریان است به طوری که با ثابت ماندن سهم فروش واحدهای ریز و کوچک متراژ از کل معاملات ماهانه ملک طی ماه های اخیر، سهم آپارتمان های متراژ متوسط، حداقل 2 واحد درصد افزایش یافته و از حدود 10 درصد کل معاملات در سال گذشته به بیش از 12 درصد تقویت شده است. شیفت خریداران به آپارتمان های بزرگ تر، حاصل تغییرات افزایشی در قیمت کوچک ها و در عین حال، کمک نسبی وام خرید به قدرت مالی متقاضیان است.نتایج تحقیقات میدانی از تفاوت بازار در دو بخش کوچک متراژها و میان متراژها به خصوص واحدهای 50 تا 70 و 80 تا 90 مترمربع حاکی است: در حال حاضر «بروز ناپایداری» در قیمت پیشنهادی واحدهای کم متراژ، بیش از سایر آپارتمان ها به چشم می خورد. در بنگاه ها، نسبت «فایل های دارای قیمت پیشنهادی نامتعارف» به «فایل های با قیمت مناسب» در بخش کوچک متراژ ها، به مراتب بیشتر از بخش میان متراژ ها است. افزایش فایل های نامتعارف در بخش آپارتمان های 50 تا 70 متری که واسطه های بازار تحت عنوان فایل های «قرمزرنگ» آنها را معرفی می کنند، به معنای رشد قابل توجه قیمت پیشنهادی فروش در این فایل ها است. فایل های مناسب نیز بیانگر آمادگی فروشنده برای عرضه با قیمت حدود 5 تا 7 درصد بالاتر از قیمت های قطعی سال گذشته است که فعلا عرضه این نوع فایل، در بازار واحدهای میان متراژ، بیش از بازار کوچک ها است.دومین پرده از بازار تابستانی ملک در قالب تغییرات قیمت واحدهای نوساز و چندسال ساخت، شکل گرفته است. اطلاعات به دست آمده از وضعیت موجود معاملات ملک در مناطق مختلف تهران به خصوص مناطق مصرفی –مناطق 2 و 4 و 5- نشان می دهد: قیمت پیشنهادی فروش نوسازها، بیش از واحدهای چند سال ساخت افزایش پیدا کرده است. متوسط قیمت در فایل های نوساز نسبت به سال گذشته 10 تا 15 درصد افزایش پیدا کرده در حالی که این شاخص برای واحدهای چند سال ساخت، حداکثر 10 درصد نسبت به تابستان 95 افزایش یافته است. مولفه سوم بازار نیز شکاف قیمتی بین نوسازها و واحدهای 5 تا 10 سال ساخت را شرح می دهد که مطابق آن، در مناطق مصرفی، قیمت آپارتمان های نوساز در نوبت فروش، به طور میانگین 12 تا 18 درصد گران تر از واحدهای مصرف شده و چند سال ساخت است. در این میان، میزان عرضه واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته، تا حدودی محدود شده است. واسطه های بازار ملک، شرایط مناطق دو رقمی پایتخت –عمدتا نیمه جنوبی شهر- را بهتر از سایر مناطق ارزیابی می کنند. در قالب این پرده از بازار، کمترین نوسان قیمتی به فایل های فروش مناطق جنوبی اختصاص دارد.نبض فعلی بازار تابستانی ملک، از نوعی غفلت واسطه های بازار در محله هایی از شهر نسبت به عزم تقاضای خرید مسکن برای انجام معامله حکایت دارد که این خود سبب شده، نقش دلالان برای پیوند طرفین معامله، در حد قابل انتظار، پررنگ نباشد. هم اکنون به رغم وجود «متقاضیان مصمم» برای خرید مسکن در مناطق مصرفی پایتخت، برخی واسطه های ملکی همچنان تصور می کنند فضای بازار معاملات مسکن کماکان در حالت «صبر و انتظار» قرار دارد و عمده متقاضیانی که به بنگاه ها مراجعه می کنند صرفا با هدف اطلاع و پرس و جو از سطح قیمت ملک در مناطق موردتقاضا به بازار مسکن وارد می شوند.این درحالی است که هم اکنون سطح تقاضای موثر برای خرید ملک از سوی متقاضیان مصرفی مسکن افزایش یافته است و برخلاف سال گذشته که عمده متقاضیان حاضر در بازار مسکن بیشتر در صدد جست و جو و اطلاع از سطح قیمت مسکن در مناطق موردنظر بودند هم اکنون درصد بالایی از مراجعان به بنگاه های املاک قصد دارند با استفاده از تسهیلات بانکی آپارتمانی متناسب با سلیقه و شرایط مالی خود خریداری کنند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» درباره ویژگی آپارتمان های عرضه شده به بازار مسکن در ماه اول تابستان نشان می دهد هم اکنون متقاضیان خرید واحدها ی نوساز در بازار مسکن مناطق مصرفی با موانعی در بازار تقاضای این واحدها مواجهند.اولین محدودیت به «کاهش حجم عرضه نوساز ها» در برخی مناطق مصرفی شهر تهران برمی گردد که موجب شده هم اکنون متقاضیان آپارتمان های نوساز نسبت به سال های قبل برای انتخاب آپارتمان های تازه ساز یا کلیدنخورده به فایل های محدودتری دسترسی داشته باشند و دومین محدودیت به«افزایش فاصله قیمتی واحدهای نوساز موجود با واحدهای چندساله» در برخی مناطق پایتخت برمی گردد که باز هم منجر به بروز محدودیت برای برخی از متقاضیان خرید این گروه واحدهای مسکونی شده است. البته این فاصله بیشتر مربوط به سطح پیشنهادی قیمت های فروش مسکن در بازار مسکن است که بخش زیادی از آن در زمان انجام معامله تعدیل شده و کاهش می یابد؛ با این حال فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز و آپارتمان های چندسال ساخت در اولین روز های شروع فصل طلایی جابه جایی در بازار ملک بیش از سال های اخیر احساس می شود.درشرایطی که حجم عرضه فایل های فروش آپارتمان های نوساز در برخی مناطق مصرفی محدود شده است و بعضا فاصله قیمتی بین این گروه از واحدها با آپارتمان های ...

ادامه مطلب  

رمزگشایی از کارنامه بهاری بازار مسکن  

درخواست حذف این مطلب
کارنامه بهاری بازار ملک نشان می دهد افت وخیز ماهانه قیمت آپارتمان در تهران طی فروردین و اردیبهشت و سپس سکون نسبی در خرداد، باعث شده واحدهای مسکونی در ابتدای فصل اصلی نقل وانتقالات، با قیمت های شب عید معامله شود. افزایش ۹ تا ۱۱ درصدی مبالغ وام تابستانی خرید مسکن نیز آوانس دیگر برای تقاضای مصرفی است.به گزارش پایگاه 598به نقل از اقتصادنیوز، تغییر فصل در بازار معاملات مسکن با ثبت دو امتیاز بهاری به نفع خریداران تابستانی، یک فرصت در اختیار تقاضای مصرفی برای سه ماه پیش رو قرار داد.این گزارش از آنچه در بهار امسال بر معاملات ملک گذشت، حاکی است: مطابق آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران طی سه ماه گذشته از سال 96، سه وضعیت متفاوت کاملا خفیف را در «قیمت» تجربه کرد به طوری که با برآیند «صفر» حاصل از ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن در بهار، فصل اصلی نقل و انتقال ملکی از امروز –با پشت سر گذاشتن تعطیلات عید فطر- آغاز می شود.میانگین قیمت مسکن در تهران بعد از «کاهش خفیف ماهانه» در فروردین امسال، تحت تاثیر عبور از ماه نیمه تعطیل، در اردیبهشت ماه با «ریزنوسان افزایشی» همراه شد و در خرداد ماه به دلیل افت سنتی حجم معاملات ناشی از همزمانی با ماه رمضان، شرایط «سکون نسبی» نسبت به ماه میانی بهار را تجربه کرد. سه حالت مختلف در تغییرات ماهانه قیمت مسکن طی فصل اول امسال، بهای فروش آپارتمان در پایتخت را هم اکنون به سطح ماه آخر سال 95 بازگردانده و موجب شده معاملات تابستانی بازار ملک با قیمت های شب عید (اسفند 96) شروع شود. در حال حاضر متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران براساس معدل فروش خرداد 96، رقمی معادل 4 میلیون و 570 هزار تومان است که در سطح میانگین قیمت اسفند سال گذشته -4 میلیون و 540 هزار تومان- قرار دارد. سکون قیمت مسکن در خرداد –نسبت به اردیبهشت- اولین امتیاز برای خریداران تابستانی محسوب می شود. هر چند سطح فعلی قیمت در مقایسه با سال گذشته همین موقع –تغییر نقطه ای- به دلیل ریزنوسانات یکسال اخیر (تغییرات ماهانه)، 6 درصد بیشتر است اما این میزان افزایش قیمت مسکن در خرداد 96 نسبت به خرداد 95 در قیاس با تورم نقطه ای 11 درصدی خرداد، از شرایط مناسب فصل جدید برای خریداران مصرفی آپارتمان حکایت دارد. میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به سال گذشته همین موقع، کمتر از 300 هزار تومان افزایش یافته به این معنا که ارزش واقعی ملک مسکونی طی این مدت (مقایسه رشد قیمت اسمی با تورم عمومی) 5 درصد افت کرده است. بررسی جزئیات دومین امتیاز بازار تابستانی ملک که آورده بهار به حساب می آید، حاکی است: تقاضای مصرفی خرید آپارتمان در فصل جاری، به تسهیلات بانکی با سقف ریالی 9 تا 11 درصد بیشتر از سال گذشته، دسترسی دارد به طوری که قدرت وام های جدید خرید مسکن، در عمل، میزان رشد جزئی قیمت مسکن در بهار امسال نسبت به بهار پارسال را برای خریداران جبران کرده است. متوسط قیمت مسکن در تهران در بهار 96 رقمی معادل 5 درصد نسبت به بهار 95 افزایش پیدا کرد و از سطح 4میلیون و 300 هزار تومان به مرز 4 میلیون و 500 هزار تومان رسید. در حال حاضر اما مبلغ تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن(وام اوراق) با مصوبه بهار 96 شورای پول و اعتبار، از 110 میلیون تومان به 120 میلیون تومان افزایش پیدا کرده و سقف تسهیلات صندوق یکم نیز برای خانه اولی ها از 90 میلیون تومان به 100 میلیون تومان تبدیل شده است. مبالغ جدید وام خرید مسکن که ناشی از افزایش سقف وام جعاله است، قدرت خرید آپارتمان در بازار تابستانی تهران را نسبت به سال گذشته همین موقع، به رغم افزایش قیمت مسکن در همین فاصله زمانی، تقویت کرده است. کارنامه معاملات مسکن در ربع اول سال 96، علاوه بر ثبت دو امتیاز برای بازار تابستانی، همسو بودن روند معاملات با پیش بینی کارشناسان اقتصاد مسکن را نشان می دهد.صاحب نظران بازار ملک اوایل امسال در برآوردهای خود از اوضاع معاملات در بهار، اعلام کرده بودند: فاز پیش رونق معاملات مسکن که سال 95 با توقف فرآیند تعمیق رکود، شکل گرفت، دست کم تا ابتدای تابستان 96 بدون حرکت رو به جلو، در بازار حاکم می ماند به این معنا که بروز رونق در اوایل سال، بعید خواهد بود. در قالب این پیش بینى، عنوان شده بود: بی میلى به معاملات مسکن در خرداد، امکان رشد حجمى بازار را سلب خواهد کرد و در صورت عدم مواجهه خریداران با محرک تازه، حالت شبه رکود ناشی از تعطیلی مقطعی خریداران، اتفاق می افتد. هم اکنون حجم خرید و فروش آپارتمان در بهار امسال، بیانگر تحقق برآوردهای کارشناسی در این بازار است. میزان فروش ماهانه آپارتمان در تهران طی سه ماه اخیر به خصوص در خرداد ماه، از «درجا زدن بازار در فاز پیش رونق» حکایت دارد. ماه گذشته 14 هزار و 232 واحد مسکونی در مناطق 22 گانه پایتخت فروش رفت که 7 درصد کمتر از حجم فروش در اردیبهشت 96 بوده است. در ماه میانی بهار امسال، حجم معاملات خرید مسکن در تهران از مرز 15 هزار واحد مسکونی گذشت و به 15 هزار و 323 واحد رسید. تعداد واحدهای مسکونی فروش رفته در ماه نشان می دهد، بازار معاملات مسکن هنوز وارد فاز رونق نشده است هر چند اوضاع، در مقایسه با رکود عمیق سال 94، تا حدودی، مناسب تر ارزیابی می شود. حجم معاملات خرید مسکن در بهار امسال یک درصد نسبت به بهار سال 95 افزایش پیدا کر ...

ادامه مطلب  

عملیات مشترک تانک های t- و "نفربرهای براق" سپاه علیه دشمن فرضی  

درخواست حذف این مطلب
به گزارش خبرنگار اعزامی خبرگزاری تسنیم به منطقه عمومی تایباد در ادامه مرحل پایانی از رزمایش پیامبر اعظم (ص) 11 نیروی زمینی سپاه زره پوش های نزسا عملیات رزمی علیه مواضع دشمن را آغاز کردند.در این عملیات تانک های t-72 نفربرهای براق ...

ادامه مطلب